รูปบทความ รวมกฎหมายในการพาชาวต่างชาติมาเช่าคอนโด ต้องรู้อะไรบ้าง!?

รวมกฎหมายในการพาชาวต่างชาติมาเช่าคอนโด ต้องรู้อะไรบ้าง!?

กฎหมายไทยให้สิทธิชาวต่างชาติไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็สามารถเช่าคอนโดได้ ไม่มีข้อห้ามใดๆ ยกเว้นเช่าเพื่อทำผิดกฎหมายหรือเข้าเมืองผิดกฎหมาย ไม่มีข้อจำกัดด้านระยะเวลาไม่ว่าจะระยะสั้นหรือระยะยาว เว้นแต่ต้องการซื้อคอนโดเท่านั้นที่กฎหมายกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละโครงการได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารชุดทั้งหมด นอกจากนี้ข้อจำกัดเรื่องการนำเงินตราเข้า-ออกประเทศ เช่น ชาวจีนไม่สามารถโอนเงินออกนอกประเทศเกิน 50,000 ดอลลาร์ หรือ 345,000 หยวน หรือ 1,750,000 บาท ก็มีส่วนสำคัญทำให้ชาวจีนเลือกเช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัยมากกว่า


เกี่ยวกับผู้เช่าชาวต่างชาติมีอีกหลายเรื่องที่ควรรู้ วันนี้ทางเรา Estopolis นำเกร็ดความรู้เกี่ยวกับข้อกฎหมายในการพาต่างชาติเข้ามาเช่าคอนโดในประเทศไทยมานำเสนอ



ข้อจำกัดและสิ่งที่คุณต้องรู้



พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 4 "บุคคลต่างด้าว หมายถึง บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย" ในการปล่อยเช่าคอนโดให้กับคนต่างด้าวหรือเรียกอีกอย่างว่า ชาวต่างชาติ ตามมาตรา 38 “เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจท้องที่นั้น ในกรณีที่บ้าน เคหสถานหากเจ้าของห้องชุดไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 77 “ผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองพันบาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรมต้องระวางโทษปรับตั้งแต่สองพันบาทถึงหนึ่งหมื่นบาท” วิธีการแจ้งให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 หรือโรงแรมที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัยตามวรรคหนึ่งตั้งอยู่ในเขตท้องที่กรุงเทพมหานครให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมือง      

การแจ้งตามวรรคหนึ่งและวรรคสองให้เป็นไปตามระเบียบที่อธิบดีกำหนด”
 




ในกรณีปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติ เจ้าของห้องชุดก็ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจท้องที่ แต่คนต่างด้าวที่จะเช่านั้นจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย และสิ่งสำคัญต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจภายในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย



การขอหลักฐานการเข้ามาอยู่ในประเทศไทยอย่างถูกต้อง เป็นไปเพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและความปลอดภัยของทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุดและเพื่อนบ้านอาคารชุดเดียวกันด้วย



หากเจ้าของห้องชุดไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 77 “ผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองพันบาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรมต้องระวางโทษปรับตั้งแต่สองพันบาทถึงหนึ่งหมื่นบาท”


วิธีการแจ้งให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 



สถานที่รับแจ้ง


1. ห้องชุดตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ให้แจ้งที่กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ อาคารรัฐประศาสนภักดี ซอย 7 ถ.แจ้งวัฒนะ แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพฯ 10210


2. ห้องชุดตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด ให้แจ้ง ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดในเขตพื้นที่ที่มีหน้าที่รับผิดชอบ วิธีการแจ้งมีหลายวิธีนอกจากไปแจ้งด้วยตนเองแล้ว สามารถแจ้งทางไปรษณีย์ หรือแจ้งผ่านทางอินเตอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้ด้วย


เอกสารประกอบการเช่าคอนโดของชาวต่างชาติ



ตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ 002/2555 ว่าด้วยเรื่อง การใช้ประโยชน์ห้องชุดสำหรับบริการเช่าพักอาศัย ผู้ปล่อยเช่าคอนโดต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าพักอาศัยให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน


1. สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง และสำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด


2. สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ที่กองตรวจคนเข้าเมืองรับแจ้งเรียบร้อยแล้ว ซึ่งเจ้าหน้าที่นิติบุคคลสามารถตรวจสอบได้กรณีผู้เช่ามีพฤติกรรมน่าสงสัย


3. กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลต่างด้าว จะเข้าพักได้ไม่เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด เจ้าของร่วมต้องส่งข้อมูลผู้เช่าที่เป็นปัจจุบันให้นิติบุคคล เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน โดยฝ่ายจัดการฯ จะทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน


หลักปฏิบัติของการปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติ



1. เจ้าของห้องชุด


1.1 ตกลง ทำความเข้าใจ และตรวจดูสัญญาเช่าให้เรียบร้อย


1.2 เก็บเอกสารสำเนาแสดงตัวของผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง เป็นต้น


1.3 แจ้งข้อมูลผู้เช่าให้กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง/ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ทราบภายใน 24 ชม. นับตั้งแต่เข้าพักอาศัย ผ่านช่องทางต่างๆ ตามสะดวก


1.4 แจ้งข้อมูลและนำใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สนง.ตรวจคนเข้าเมือง ส่งให้กับสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน


1.5 ส่งข้อมูลปัจจุบันเกี่ยวกับผู้เช่าให้ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อมีการเรียกตรวจสอบทุก 6 เดือน  



2. Expat (ผู้เช่า)


2.1 ทำความเข้าใจรายละเอียดในสัญญาเช่า


2.2 เก็บเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าคอนโด


2.3 นำสำเนาแสดงตัวผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทางให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของห้องชุด)


2.4 รับกุญแจห้องชุด ตรวจสอบสิ่งของเครื่องใช้ต่างๆ ในห้องชุด หากไม่พบรายการที่ใดให้แจ้งผู้ให้เช่า


2.5 หากมีข้อสงสัย ขัดข้อง มีเหตุฉุกเฉินต้องการความช่วยเหลือหรือคำปรึกษาให้ติดต่อผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคลอาคารชุด



3. นิติบุคคลอาคารชุด


3.1 รับเอกสารเกี่ยวกับการปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติ


3.2 ตรวจสอบเอกสารว่าครบถ้วนหรือไม่ แล้วแจ้งให้เจ้าของห้องชุดทราบ


3.3 เก็บสำเนาใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สนง.ตรวจคนเข้าเมือง ที่เจ้าของห้องชุดส่งให้เพื่อเป็นหลักฐาน


3.4 ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุดทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน


3.5 แจ้งกองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง/ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ภายใน 24 ชม. เมื่อมีคนต่างชาติเข้ามาเช่าคอนโด


3.6 การเช่าคอนโดระยะยาวมากกว่า 30 ปี และต่ออายุไปอีก 30 ปี เป็นไปได้ แต่ถ้าให้เช่ามากกว่า 3 ปี จะต้องทำเรื่องที่กรมที่ดินที่อยู่ของคอนโดนั้นๆ จดทะเบียนและดำเนินเรื่องตามกฎหมาย


3.7 ศักยภาพความพร้อมและความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า บริษัทตัวแทนเช่า บริษัทเจ้าของโครงการ และนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นหัวใจสำคัญที่ผู้เช่าทุกชาติให้ความสำคัญโดยเฉพาะผู้เช่าที่ต้องพักอาศัยเป็นเวลานาน


การขายคอนโดในประเทศไทย เจ้าของคอนโดต้องซื้อเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปี เพื่อไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ซึ่งเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 (ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไป) นักลงทุนจำนวนมากจึงมองการลงทุนในคอนโดเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์ทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยให้เช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุนไปด้วย