รูปบทความ การปรับตัวรอบโครงการมิกซ์ยูส และทิศทางการลงทุนอสังหาฯ รายใหญ่

การปรับตัวรอบโครงการมิกซ์ยูส และทิศทางการลงทุนอสังหาฯ รายใหญ่


บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล CBRE เล็งเห็นโครงการมิกซ์ยูสจะส่งผลให้เกิดการแข่งขันอย่างสร้างสรรค์

บริษัทสัมมากร ชี้แนะให้จับตลาดที่ถนัด และคิดว่าธุรกิจบริการอย่างโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์น่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยเฉพาะในเรื่องของราคา

เสนาดีเวลลอปเม้นท์ มองว่าผู้ประกอบการที่มีแผนจะพัฒนาโครงการในพื้นที่ใกล้เคียงกับโครงการเหล่านี้ อาจต้องมีการปรับแผนงานใหม่ เพื่อให้สอดรับกับโครงการที่จะเกิดขึ้น ควรพยยามเปิดตัวก่อนเพื่อดึงกำลังซื้อ

การเกิดขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่มีการคาดการณ์กันว่าจะมีพื้นที่อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ คอนโดมิเนียม ค้าปลีก เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ถึงกว่า 1 ล้านตารางเมตร ซึ่งอาจทำให้โครงการต่างๆที่อยู่โดยรอบโครงการเหล่านั้นได้รับผลกระทบ

มิกซ์ยูส

โครงการมิกซ์ยูสคืออะไร?

โครงการมิกซ์ยูส คือ อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Real Estate) โดยมิกซ์ยูสเป็นโครงการที่ผสมผสานทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential RealEstate) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม (Commercial Real Estate)  มิกซ์ยูสจึงเป็นโครงการที่มีทั้ง ศูนย์การค้า สำนักงาน ความบันเทิง และที่อยู่อาศัย อยู่ด้วยกันนั่นเอง

ปัจจัยสำคัญที่การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส นั้น เริ่มเป็นที่สนใจสำหรับนักพัฒนารายใหญ่มากขึ้นถึงในระดับ Global Trend เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรเมืองและมูลค่าที่ดินในเมืองจากอดีต ซึ่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง อาจไม่คุ้มค่าและไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่าเต็มศักยภาพอีกต่อไป อีกทั้งการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสบนทำเลศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD) สามารถดึงดูดคนเข้ามาลงทุน และใช้จ่ายได้มากกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งโดยเฉพาะ  


ใครจะได้รับผลกระทบบ้าง และควรปรับตัวอย่างไร?

โครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนั้น จะส่งผลกระทบต่อโครงการต่างๆโดยรอบอย่างแน่นอน เนื่องจากโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ถูกออกแบบและพัฒนาให้สอดรับกับความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้ดีกว่า

โครงการเก่าในพื้นที่จึงต้องปรับปรุงมีดังนี้

อาคารสำนักงานเก่า ก็ต้องเพิ่มส่วนงานบริการ เพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของอาคาร รวมไปถึงการเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางให้มากขึ้น

ศูนย์การค้า ต้องสร้างจุดดึงดูดกับลูกค้า เนื่องจากปัจจุบันลูกค้านิยมซื้อสินค้าผ่านสื่อออนไลน์ การที่จะมาเดินซื้อสินค้าในห้างคงไม่จำเป็น ผู้ประกอบการจึงต้องมุ่งเน้นในส่วนนี้ให้มากขึ้น

“การเกิดขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มีผลบวกมากกว่าผลลบ เพราะจะทำให้เกิดการแข่งขันอย่างสร้างสรรค์ในตลาด ผู้ประกอบการจะคิดค้นวิธีการเพื่อดึงดูดผู้บริโภค สุดท้ายผู้ที่ได้รับผลประโยชน์โดยตรงก็คือผู้บริโภคนั่นเอง”

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยากรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้พัฒนาโครงการที่จะได้รับผลกระทบจากโครงการขนาดใหญ่ มองว่าธุรกิจบริการอย่างโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์น่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด

โรงแรม โรงแรมที่เกิดใหม่ในโครงการมิกซ์ยูสเหล่านี้ ส่วนใหญ่เป็นโรงแรมที่บริหารงานโดยชาวต่างชาติและเป็นที่ยอมรับทั่วโลก ทำให้อัตราค่าเช่าห้องระดับห้าดาวสูงกว่าโรงแรมโดยรอบพื้นที่ใกล้เคียง แต่โรงแรมของคนไทยแม้ห้องพักจะจัดอยู่ในระดับเดียวกัน การขยับราคาให้เทียบเท่าเป็นได้ยาก  ผู้ประกอบการโรงแรมจึงต้องมุ่งเน้นตลาดที่ตนเองมีความถนัด รวมทั้งต้องมีการนำเรื่องของเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ

กลุ่มเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ จะเป็นการแข่งขันกันเองของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่พัฒนาโครงการ ในส่วนของผู้ประกอบการเจ้าเดิมในตลาดยังไม่น่าเป็นห่วงมากนัก เนื่องจากว่าอัตราค่าเช่าน่าจะถูกกว่าโครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นใหม่

มิกซ์ยูส

ทำไมโครงการมิกซ์ยูสจึงเริ่มเป็นที่นิยมสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ?

ในแง่ของเจ้าของกิจการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส มักจะเกิดในรูปแบบของการร่วมทุนกัน (Joint Venture) ช่วยกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ลดการแข่งขันทางธุรกิจ และสามารถมีเงินทุนก้อนใหญ่ในการพัฒนาได้ โดยในประเทศไทยก็มีกลุ่มทุนรายใหญ่ที่ได้จับมือกันพัฒนา ที่เห็นได้ชัดที่สุดในช่วงนี้คงไม่พ้นโครงการ ไอคอนสยาม ที่มีรถไฟฟ้าสายสีทองพาดผ่าน


ข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ