รูปบทความ ซื้อคอนโดให้ถูกกว่า เลือกแบบไหนให้ยังสะดวก ห้องไม่เล็กเกินไป

ESTOPOLIS | ซื้อคอนโดให้ถูกกว่า ประหยัดงบกว่า เลือกแบบไหนให้ยังสะดวก ห้องไม่เล็กเกินไป

สำหรับคนที่ต้องการเลือกซื้อคอนโดสักห้องมาไว้เป็นของตัวเอง ย่อมมีงบอยู่ในหัวกันอยู่แล้ว บางคนอาจจะไม่ได้มีงบพอที่จะซื้อคอนโดที่ดีพร้อมไปเสียทุกอย่างได้ สำหรับในบทความนี้เราจึงมาพูดถึงการเลือกห้องและโครงการให้เหมาะสมกับเงินในมือของเรากัน ว่ามีทางใดบ้างที่จะได้คอนโดที่ดีแต่ไม่เกินงบที่ตั้งไว้


คอนโดราคาถูกกว่า หาอย่างไร

1. เปลี่ยนโลเคชั่นของคอนโดที่จะซื้อ

เรื่องนี้เป็นเรื่องแรกที่คนจะซื้อคอนโดต้องคิดเลย และโดยส่วนใหญ่จะมองหาคอนโดในแนวรถไฟฟ้ากันเอาไว้ แต่ถ้าเป็นคอนโดที่ติดรถไฟฟ้าเลยจะแพง เราจึงมีข้อแนะนำเพิ่มเติมดังนี้


1.1 เลือกซื้อคอนโดที่ไม่ติดรถไฟฟ้าเกินไป

ลองขยับออกจากสถานีออกมาสัก 300 - 800 เมตร ซึ่งเป็นระยะที่เดินได้ ราคาของโครงการคอนโดจะถูกลงมาก อาจจะถูกกว่าถึงหลักล้านเลย เนื่องจากคอนโดที่สร้างติดรถไฟฟ้าเลยมักจะเป็นคอนโดราคาแพง หรือคอนโดหรู ส่วนที่ห่างออกจากรถไฟฟ้าหน่อยจะลดความหรูหราลง แต่ก็ไม่ได้ขาดแคลนอะไรค่ะ บางโครงการอาจจะมาจาก Developer เจ้าใหม่ ซึ่งพวกนี้จะใส่ใจเรื่องวัสดุกับรายละเอียดค่อนข้างมากเหมือนกัน  

อย่างไรก็ตามพยายามเลือกคอนโดอยู่ในระยะเดิน(ไม่เกิน 800 เมตร) และเดินได้จริง เพราะอย่างบางโครงการอยู่ในซอยที่ค่อนข้างเปลี่ยว แถมน้องหมาในซอยก็ดุ กลายเป็นว่าเป็นไปไม่ได้เลยที่จะเดินเสียอย่างงั้น 



1.2 เลือกซื้อคอนโดที่ขยับออกจากตัวเมืองหน่อย

ยิ่งขยับเข้าไปใกล้ตัวเมือง อย่างอโศก หรือสยาม ราคาที่ดินจะยิ่งแพงค่ะ ทำให้ราคาคอนโดยิ่งแพงไปด้วย สำหรับสถานีที่แนะนำได้แก่

คอนโดช่วงรถไฟฟ้า BTS บางจาก - สำโรง ทำเลนี้ใช้เวลาในการนั่งรถไฟฟ้าเข้าไปยังอโศกไม่เกิน 20 นาทีค่ะ และราคาขายของคอนโดยังไม่แพงมาก  สถานีปุณวิถี - บางนา คอนโดใหม่ราคาต่อตร.ม. ก็เข้าใกล้ 1 แสนบาทแล้ว   ส่วนสถานีแบริ่ง-สำโรง คอนโดค่อนข้างขึ้นเยอะ และราคามีหลายระดับเลยค่ะ 


คอนโดช่วงรถไฟฟ้า BTS สำโรง - สมุทรปราการ ทำเลนี้จะไกลออกมาหน่อยค่ะ แต่ในช่วงนี้ยังไม่ค่อยมีโครงการคอนโดขึ้นมาให้เห็นสักเท่าไร อาจจะต้องจับตารอดูกันต่อไป ที่น่าสนใจคือทำเลตรงนี้ใช้เวลาเดินทางไปยังอโศกประมาณ 20 - 35 นาทีค่ะ และรถไฟฟ้าก็ใกล้จะเปิดให้ใช้งานในปี 61 นี้แล้ว


คอนโดช่วงรถไฟฟ้า Mrt รัชดาภิเษก - ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แถวนี้ถ้าเป็นคอนโดที่เข้าซอยหน่อยจะไม่แพงมาก ทั้ง ๆ ที่เป็นย่านที่มีความเจริญมาก โอกาสเติบโตของย่านนี้ค่อนข้างสูงค่ะ เนื่องจากพระราม 9 จะเป็น New CBD ไม่นานก็คงขยายไปเรื่อย ๆ คอนโดในย่านนี้ที่ราคาไม่แพงมักจะตั้งอยู่ในซอย บางโครงการก็ไม่ลึกมาก  แต่เพื่อนบ้านอาจจะเป็นชาวจีนนะคะ โดยเฉพาะในโซนห้วยขวาง แต่ชาวจีนที่ว่านี้เป็นชาวจีนเกรดดีค่ะ ไม่ใช่อย่างที่เรากลัว ๆ กัน 


คอนโดช่วงรถไฟฟ้า Airport link ราคาคอนโดในช่วงแอร์พอร์ทลิ้งยังไม่ค่อยสูงค่ะ เป็นราคาที่จับต้องได้เลย เพียงแต่รถไฟฟ้าแอร์พอร์ทลิ้งค์อาจจะไม่ค่อยทันใจเท่า BTS และ MRT เท่านั้น


คอนโดช่วงรถไฟฟ้า สายสีม่วง เป็นอีกสายที่น่าสนใจค่ะ โดยเฉพาะแถว ๆ สถานีเตาปูน เพราะจะเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ด้วย ทำในคอนโดในบริเวณรถไฟฟ้าสถานีเตาปูนมีราคาที่สูงในระดับหนึ่ง   หากจะเลือกสถานนีที่ขยับออกนอกเมืองไปอีกอาจจะต้องพิจารณาเป็นรายจุดไป  เพราะแม้ว่าย่านนี้จะมีคอนโดขึ้นเยอะ แต่ก็เป็นย่านชุมชนเก่า บางทีก็เงียบมาก บางที่ก็คึกคักมาก 


คอนโดช่วงสถานีรถไฟฟ้าสายสี เหลือง ชมพู แดง และส้ม ถ้าเลือกช่วงนี้ ตอนนี้ราคายังไม่แรงค่ะ แนะนำให้เลือกสถานีที่การเดินทางโดยรวมสะดวก ๆ หน่อยนะคะ นอกจากนี้ก็อาจจะต้องรอกันนานหน่อยกว่ารถไฟฟ้าจะสร้างเสร็จ ซึ่งสายพวกนี้เร็วสุดจะเปิดใช้ได้ปี 63 ค่ะ


คอนโดช่วงรถไฟฟ้า BTS สายสีลม เป็นสายที่ผู้เขียนค่อนข้างโนคอมเม้นค่ะ โดยเฉพาะสถานีที่เลยสะพานตากสินไป เป็นสายที่ไม่ค่อยมีห้างสรรพสินค้าเลย คอนโดในย่านนี้โดยเฉพาะส่วนต่อขยายแห่กันสร้างในช่วงที่คอนโดบูม เป็นย่านของชุมชนและสำนักงานออฟฟิศ บางสถานีเงียบ บางสถานีก็คึกคัก แต่อย่างไรก็ทำเลตรงสถานีตลาดพลูก็น่าสนใจนะคะ เพราะไม่ไกลจากใจกลางเมืองมาก และมีห้าง The mall ท่าพระตั้งอยู่ โซนนี้จึงได้เปรียบเรื่องทำเลค่ะ  


นอกจากนี้การที่ไม่เลือกซื้อคอนโดโครงการที่อยู่ในตัวเมืองเกินไป เรามีโอกาสที่จะได้ห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าในตัวเมืองด้วยค่ะ อย่าลืมว่า อนาคตเมืองย่อมขยายสู่ชนบท ดังนั้นความเจริญต่าง ๆ ย่อมขยายมาหาเราอยู่แล้ว เพียงแต่ต้องอดใจรอสักหน่อย





คอนโดราคาถูกกว่า หาอย่างไร

2. มองหาเวลาดี ๆ ในการซื้อคอนโด

2.1 ซื้อช่วงพรีเซล

สำหรับช่วงเวลาในการซื้อคอนโด ที่สุดโดยส่วนใหญ่จะเป็นช่วงพรีเซลค่ะ แต่ในช่วงนี้ก็จะต้องอดทนรอ และลุ้นกันหน่อยว่าโครงการจะเป็นอย่างไร นอกจากนี้ตอนที่จะยื่นกู้เมื่อคอนโดสร้างเสร็จก็ต้องมาลุ้นกันอีกว่าจะกู้ผ่านหรือไม่ อย่างไรก็เช็คสัญญากันดี ๆ ให้โครงการระบุในสัญญาว่าจะคืนเงินจองเมื่อกู้ไม่ผ่าน หรือไม่ผ่าน 100% ด้วยนะคะ เดี๋ยวจะต้องไปขึ้นศาลไกล่เกลี่ยกันอีกตอนที่กู้ไม่ผ่าน


2.2 ดักซื้อคอนใกล้โอน

ช่วงนี้มีโอกาสจะได้ถูกกว่าตอนพรีเซลค่ะ เพราะจะมีคนที่กู้ไม่ผ่าน และนักลงทุนที่ผ่อนดาวน์ไปแล้วแต่ไม่ได้อยากได้ห้องจริง ๆ เอาห้องมาปล่อยขาย บางทีก็ยอมขายแบบขาดทุนด้วย ถ้าหากเราจะรอตอนนี้ก็แนะนำว่าให้ดูไว้หลาย ๆ โครงการ และเก็บเงินเอาไว้เยอะ ๆ เพราะมันก็ค่อนข้างขึ้นอยู่กับดวงเช่นกันค่ะ


2.3 รวมตัวกันไปซื้อ

อันนี้คือการรวมตัว หรือเข้ากลุ่มกับนักลงทุนคอนโด รวมตัวกันไปซื้อค่ะ นักลงทุนเหล่านี้จะมีตั้งแต่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซื้อเพื่อขายดาวน์ด้วย การรวมตัวกันไปซื้อจะเป็นการต่อรองขอส่วนลดกับทางโครงการค่ะ บางทีก็ได้ส่วนลด บางทีก็ได้ของแถม อันนี้ก็แล้วแต่โครงการเช่นกันค่ะ


2.4 ซื้อคอนโดมือสอง

แนะนำให้ซื้อคอนโดที่อายุ 5 ปีขึ้นไปนะคะ หมายถึงเจ้าของคนล่าสุดถือครองเอาไว้ตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป เพราะเวลาที่ขายเขาจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเขาจะไม่ยอมจ่ายเองหรอกค่ะ เขาจะรวมมันไว้ในค่าคอนโดแล้ว พูดง่าย ๆ คือถ้าคอนโดมีการถือครองไม่เกิน 5 ปี จะแพงค่ะ


2.5 ซื้อคอนโดที่โดนยึด

ถ้าซื้อคอนโดจากเคสนี้ รับรองว่าถูกจนต้องเอามือทาบอกเลยค่ะ ก็จะมีทั้งที่สภาพดีและสภาพที่ไม่ค่อยงามด้วย ก็จะต้องเลือกกันดี ๆ หน่อยค่ะ สำหรับคนที่สนใจคอนโดราคาถูกสุด ๆ จริงๆ บสก.  หรือ บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด(มหาชน) ก็มีให้เลือกหลายโครงการค่ะ นอกจากนี้ยังสามารถกู้สินเชื่อได้จากที่นี่โดยตรงด้วย : http://www.bam.co.th/bam/property/ แนะนำให้โหลด App มาใช้นะคะ เพราะจากที่เห็นในเวปไซต์เวอร์ชั่น Desktop ค่อนข้างน้อย แต่เวอร์ชั่น Mobile นี่เยอะเลย โครงการส่วนใหญ่ในนี้จะค่อนข้างเก่าค่ะ แต่บางโครงการก็ดูดีมากเลยซึ่งนาน ๆ ก็จะโผล่มาทีเหมือนกัน

นอกจากนี้ยังมีทรัพย์สินขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีอีกด้วย อย่างในตัวอย่างเป็น Ideo Mix สุขุมวิท 103 35 ตร.วา ราคา 2.3 ล้าน ซึ่งเป็นราคาที่แทบจะเป็นไปไม่ได้เลย http://www.bam.co.th/bam/property/sale/detail/22974 





คอนโดราคาถูกกว่า เลือกหาอย่างไร

3. ซื้อคอนโดให้ถูกลงโดยการเลือกห้องและโครงการ

3.1  ซื้อคอนโดโดยการเลือก Developer

สำหรับ Developer ที่เจ้าไม่ใหญ่เท่าไร ราคาของโครงการจะไม่สูงเหมือนเจ้าใหญ่ ๆ ค่ะ นอกจากนี้เรายังเห็นความตั้งใจในการจัดเต็มกับวัสดุอีกด้วย ไม่เชื่อก็ลองไปดูในครัวได้เลย สิ่งที่เราสังเกตเห็นคือดิวิลอปเปอร์เจ้าเล็กมักจะให้ Pantry ที่เป็นหินสังเคราะห์นะคะ ในขณะที่ดิวิลอเปอร์เจ้าใหญ่ที่ทำห้องราคาแพงกว่านิดหน่อยให้มาเพียงท็อปลามิเนตเท่านั้น

เรื่องของการบริการหลังการขาย การดูแล ดิวิลอปเปอร์เจ้าเล็กอาจจะดูแลได้ไม่เท่าเจ้าใหญ่บางรายที่มีนิติเป็นของตัวเอง แต่ก็มีดิวิลอปเปอรืเจ้าใหญ่หลายเจ้าเช่นกันที่ขายได้ก็จบ ไม่ได้ดูแลต่อ

ส่วนข้อเสียของดิวิลอปเปอร์เจ้าเล็กก็มีค่ะ คือในเรื่องความน่าเชื่อถือ อาจจะกู้สินเชื่อจากธนาคารได้ไม่เต็ม 100% ตอนที่จะขายต่อก็อาจจะหาผู้ซื้อยากหน่อย และสุดท้ายการออกแบบตกแต่ง และตัวอาคารอาจจะไม่สวยล้ำเท่าเจ้าใหญ่ ๆ ค่ะ


3.2 Fully furnish หรือ Fully fitted

โครงการที่ตกแต่งแบบ fully furnish มักจะมีการบวกค่าเฟอร์นิเจอร์เข้าไปแล้วต่อนขายค่ะ ก็หลักแสนขึ้นไปนะคะ ซึ่งถ้าเราไปซื้อเองแต่งเอง อาจจะไม่ถึงด้วย แถมยังได้เฟอร์นิเจอร์ที่ดูดีกว่า และถูกใจมากกว่าด้วย

ดังนั้นในจุดนี้อยากให้ดูวัสดุของเฟอร์นิเจอร์ที่แถมน่าจะดีกว่าค่ะ เพราะบางโครงการได้เฟอร์นิเจอร์วัสดุคุณภาพดีงานดีจริง ๆ แถมยังเหมาะสมกับห้องด้วย

ข้อดีอย่างเดียวของโครงการที่ขายแบบ fully furnish คือเหมาะสำหรับคนที่ไม่เหลืองบไว้แต่งห้องเองค่ะ เพราะเวลายื่นกู้ก็จะได้ห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์ไปเลย ไม่ต้องกู้ตกแต่ง(ซึ่งดอกเบี้ยแพงมาก)

แถมบทความเกี่ยวกับการกู้สินเชื่อสำหรับตกแต่งนะคะ มีทริกดี ๆ มานำเสนอ : 3 วิธีหาเงินแต่งคอนโดแบบร้ายกาจ ประหยัดกว่ากู้สินเชื่อเพื่อการตกแต่ง



3.3 ถ้าต้องซื้อคอนโดห้องขนาดเล็กหน่อย แปลนห้องช่วยได้

การเลือกห้องขนาดเล็กลงหน่อยจะช่วยให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายลงได้ค่ะ แต่ไม่ต้องกังวลไปนะคะว่าจะได้ห้องที่ดูอึดอัด เพราะถ้าเลือกแปลนห้องให้ถูกก็จะอยู่สบายเหมือนกันค่ะ

แนะนำว่าอย่าเลือกห้องที่ห้องรับแขกกับห้องนอนติดวิว ถ้าห้องหน้าไม่กว้างพอ เพราะจะทำให้อึดอัดค่ะ โดยแปลนห้องที่แนะนำคือแปลนห้องที่มีห้องนั่งเล่นติดประตูทางเข้าค่ะ เพราะแปลนแบบนี้จะได้ห้องนั่งเล่น และห้องนอนที่มีหน้ากว้าง ได้ครัวปิด และห้องน้ำก็จะเข้าได้จากห้องนั่งเล่น หรือห้องครัวด้วย

link : แปลนห้องสำหรับคอนโดแบบ 1 ห้องนอน แบบไหนเหมาะกับห้องขนาดเท่าไร 




ต่อรองเพื่อให้ได้คอนโดราคาถูกกว่า หรือของแถม

4. ซื้อคอนโดทั้งที ต้องต่อรองให้เป็น

4.1 กู้สินเชื่อบ้านและคอนโดแบบไม่ทำประกัน

แม้ว่าตามกฏหมายธนาคารไม่สามารถบังคับให้เราทำประกันเมื่อกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดได้ แต่เจ้าหน้าที่ธนาคารมักจะหว่านล้อม หรือพูดเป็นนัย ๆ ว่าถ้าไม่ทำประกันอาจจะกู้ไม่ผ่าน หรืออาจจะมีโปรโมชั่นพิเศษด้านดอกเบี้ยมาล่อใจ แต่นั่นเป็นเรื่องของคนที่ขาดความพร้อมจริง ๆ ค่ะ 

คุณจะประหยัดไปได้อีก หากเลือกไม่ทำประกันคอนโด เราแนะนำว่าให้คุณมีเงินเก็บประมาณ ประมาณ 20 - 30% ของราคาคอนโด คุณจะมีความสามารถในการต่อรองไม่ทำประกันโดยทันที นอกจากนี้การกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดกับธนาคารรัฐ เช่น ออมสิน และ ธอส. คุณก็สามารถปฏิเสธการทำประกันได้ง่าย ๆ ค่ะ 

หมายเหตุ* การทำประกันจริง ๆ แล้วถือเป็นการลดความเสี่ยง ควรตัดสินใจให้ดีหากเลือกที่จะไม่ทำประกันนะคะ 



4.2 ขอของแถม และโปรโมชั่น

ในเมื่อซื้อให้ถูกลงไม่ได้ แนะนำให้คุณผู้อ่านลองค้นหาโปรโมชั่นเก่า ๆ ของทางโครงการคอนโดนั้น ๆ แล้วลองต่อรองเอาโปรโมชั่นนั้นดูค่ะ  เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน หรือแถมเครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น ซึ่งตรงนี้ เราอาจจะเริ่มคุยตั้งแต่ช่วงจองก็ได้ แต่ถ้าไม่สำเร็จแนะนำให้ต่อรองในช่วงที่ธนาคารอนุมัติวงเงินกู้แล้ว แต่ยังไม่ได้มีการโอนห้อง เพราะในช่วงนี้พนักงานขายเห็นเงินของคุณแล้ว เขาจะพยายามเอาอกเอาใจคุณเป็นพิเศษค่ะ 



ทั้งหมดนี้เป็นคำแนะนำสำหรับการซื้อคอนโดให้ได้ตามงบนะคะ การซื้อคอนโดแม้ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่มันก็เป็นการลงทุนอย่างหนึ่งเช่นกันค่ะ เรากำลังลงทุนกับเวลาการเดินทาง ความสะดวกสบาย สุขภาพจิต และสภาพคล่องทางการเงินค่ะ  ลองมองความต้องการหลัก ๆ ของตัวเองให้แตก แล้ววางแผนกันดูนะคะ ขอให้โชคดีกับการได้คอนโดที่ถูกใจค่ะ