รูปบทความ บินส่องน่านน้ำ Red Ocean & Blue Ocean ทำเลแห่งการแข่งขัน ต่างกันที่กลยุทธ์

บินส่องน่านน้ำ Red Ocean & Blue Ocean ทำเลแห่งการแข่งขัน ต่างกันที่กลยุทธ์

Pong Saladpak

08-03-2019

"ถ้าจะพูดถึงความสำเร็จด้านการลงทุน กลยุทธ์ก็เป็นสิ่งสำคัญที่มองข้ามไม่ได้" แม้แต่ด้านอสังหาริมทรัพย์เอง ก็ต้องคำนึงถึงความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์กันตั้งแต่ก่อนโครงการจะเริ่มสร้าง ทั้งการเลือกทำเล หรือศึกษาคู่แข่งในกลุ่มเดียว เพื่อให้การลงทุนแต่ละครั้งมีความเสี่ยงน้อยที่สุด!! 


สำหรับกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยมกันในปัจจุบัน จะต้องมีชื่อ Red Ocean และ Blue Ocean Strategy รวมอยู่ในนั้นด้วย โดยทั้งสองกลยุทธ์นี้ก็ไม่ต่างจากอาวุธที่เหล่า Developer และกลุ่มนักลงทุนคอนโดทั้งหลายต่างใช้ในการประเมิน และวิเคราะห์ความเสี่ยงนั่นเอง



Red Ocean Strategy : ทำเลการแข่งขันสูง มุ่งเน้นแต่การเอาชนะ

หากเปรียบให้เห็นภาพ ทำเล Red Ocean การไม่ต่างจากท้องทะเลที่เต็มไปด้วยมรสุม ทั้งคู่แข่ง,โปรดักส์, ราคา หรือโปรโมชันที่แต่ละโครงการต่างยกมาดวลกันแบบหมัดต่อหมัด เพียงเพื่อต้องการเอาชนะ และแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาดมาไว้ถือในมือ


โดยวิธีการของกลยุทธ์นี้ คือ มักจะทำทุกวิถีทางเพื่อให้ต้นทุนนั้นต่ำที่สุด แต่ละฝ่ายมักมีการตอบโต้กันไปกันมาบนทำเลเดียว และหากฝ่ายไหนมีโครงการใหม่ อีกฝ่ายหนึ่งก็จะส่งโครงการใหม่ของตนเองมาสู้ด้วยเช่นกัน ทำให้บริเวณนั้น ๆ มักมีคอนโด Segment เดียวกัน, ประเภทเดียวกัน, ลักษณะคล้ายกันเต็มไปหมด จนสุดท้าย...ก็ไม่วายต้องแข่งขันกันด้วยราคาหรือโปรโมชัน กลายเป็นโอเวอร์ ซัพพลาย (Over Supply) ไปบ้างก็มี


อย่างกรณีของ "ทำเลรัชดา-พระรามเก้า" ที่ช่วงรอบ ๆ สถานี MRT พระราม 9 ไปจนถึงศูนย์วัฒนธรรม มักมีโครงการ High Rise ทั้งสร้างเสร็จพร้อมอยู่, คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ และกำลังอยู่ในช่วงก่อสร้างเกิดขึ้นมากมาย รวมกันกว่า 20,000 ยูนิต เรียกว่า...จะมองไปทางไหนก็เจอแต่คอนโด คอนโด และคอนโด จนแทบไม่เหลือพื้นที่ว่างเปล่าให้พัฒนาต่อเป็นอย่างอื่น หรือแม้แต่ทำเลอนาคต อย่าง ท่าพระ-ฝั่งธนฯ ก็มีสิทธิ์จะกลายเป็น Red Ocean ได้ในไม่ช้า


ด้วยการมาถึงของรถไฟฟ้าสายน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ และรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่กำลังจะเปิดให้บริการช่วงกันยายน 2562 - 2563 นี้ ทำให้หลาย Develop เจ้าดังต่างเข้ามาจับจองพื้นที่กันไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ พร้อมมีการเปิดขาย เปิดจองกันไปแล้วหลายโครงการ และจากผลสำรวจเดือนมกราคม 62 พบว่า...ตลอดแนวรถไฟฟ้า เส้นจรัญสนิทวงศ์มีคอนโดอยู่ระหว่างการขายถึง 12 โครงการ ร่วม 6,932 ยูนิต ทั้งจากแบรนด์พฤกษา เรียลเอสเตท, อนันดาฯ, ศุภาลัย, AP Thai, นารายณ์ฯ , แกรนด์ยูฯ, ชีวาทัย และ MBK


จนหลายคนหวั่นจะเกิด Supply คงเหลือ เนื่องจากช่วงที่ผ่านมา ย่านนี้เกิดการแข่งขันเปิดคอนโดใหม่กันมากมาย ทำให้มีซัพพลายเหลือรวมกันกว่า 4,000 ยูนิต ในขณะที่อัตราการขายเฉลี่ยของแต่ละโครงการค่อนข้างต่ำ จนบางโครงการต้องออกมาจัดโปรโมชันลดราคา 20 - 30% ซึ่งนี่อาจจะข้อดีสำหรับผู้ที่อยากมีคอนโดย่านจรัญฯ และฝั่งธนฯ อยู่ก็ได้


โดยทำเลที่มา WIN ที่สุด ตอนนี้เห็นทีจะเป็น สถานีบางยี่ขัน ช่วงซอยจรัญฯ 42 ที่มีราคาที่ดินสูงสุดกว่า 350,000 - 450,000 บาท/ตารางวา และส่วนใหญ่มักจะเป็นคอนโด High Rise สามารถมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา และสะพานพระรา 8 ได้ชัดเจน




Blue Ocean Strategy : ทำเลอนาคตใหม่ มุ่งเน้นการพัฒนา

ขอหนีไปเจอสิ่งที่สบายใจกว่าในทำเล Blue Ocean อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่นำมาซึ่งความสำเร็จด้านการลงทุน ซึ่งจะต่างจาก Red Ocean Strategy ตรงที่กลยุทธ์นี้มักหลีกเลี่ยงการปะทะด้วยการพัฒนาโปรดักส์ใหม่ ๆ ที่มีความแตกต่างเป็น New Demand ที่สามารถสร้างโอกาสทางธุรกิจให้เราได้ โดยอาวุธของกลยุทธ์นี้ จะอยู่นวัตกรรมและช่องทางการตลาดที่สร้างสรรค์กว่า มุ่งเน้นพัฒนาโครงการให้มี Value มากกว่าจะพุ่งเป้าไปที่ราคาโปรโมชัน


หากจะเปรียบทำเลที่มีความเป็น Blue Ocean Strategy ก็คงต้องขยับออกไปนอกตัวเมืองสักหน่อย อย่างโซนเกษตร-พหลโยธิน, ลาดกระบัง หรือสุขุมวิทตอนปลาย ฝั่งบางนา-แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่การแข่งขันบนทำเลเหล่านี้จะยังไม่หนักมาก ค่อย ๆ เติบโตตามการพัฒนาพื้นที่โดยไม่เน้นขาย หรือเปรียบเทียบกับคู่แข่งที่อยู่ในกลุ่มเดียวกัน และแต่ละโครงการมักมีสไตล์เป็นของตัวเอง พร้อมงัดเทคโนโลยี และนวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยมาแข่งกันแทน


อย่างโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต) ที่ถึงแม้หลายโครงการใหม่จะตั้งอยู่ใกล้กัน แต่บางโครงการก็เน้นขายห้อง Duplex เจาะกลุ่มครอบครัวคนเมือง ส่วนอีกโครงการอาจขายเทคโนโลยี และ Facilities ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ หรือนิสิต/นักศึกษาแทน หรือโซนลาดบัง-ประเวศ-สุวรรณภูมิ ที่มีทั้งโครงการ Low Rise และ High Rise บ้างก็ตกแต่งแบบรีสอร์ต บ้างก็ออกแบบสไตล์โมเดิร์น ทำให้เกิดอุปสงค์ใหม่ (New Demand) และความหลากหลายของตลาดนั่นเอง





อ้างอิง

ird.rmuti.ac.th

utcc2.utcc.ac.th

www.mbachula.info

www.prachachat.net/property