รูปบทความ ปรับผังเมือง รองรับที่ดิน-คอนโด โซนตะวันออกกทม. ที่มาแรง

ปรับผังเมือง รองรับที่ดิน-คอนโด โซนตะวันออกกทม. ที่มาแรง

ล่าสุดทางกทม.ได้มีการจ้าง บริษัท โชติจินดา จำกัด เพื่อศึกษาและปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เพื่อให้สอดรับกับการเติบโตของเมืองที่จะมีการเปลี่ยนแปลงไป และคาดว่าจะมีการประกาศใช้ในอีก 3 ปีข้างหน้า หรือปี 2563

ซึ่งที่ดินที่จะมีการพัฒนาและสามารถปรับการใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น คือ โซนตะวันออกของกทม. ได้แก่ เขตวัฒนา เขตลาดกระบัง เขตวังทองหลาง และเขตสวนหลวง เพราะว่าโซนเหล่านี้มีอัตราการเติบโตของประชากร มีการขยายตัวของที่อยู่อาศัย รวมไปถึงมีการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้า และสนามบินสุวรรณภูมิ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตลาดกระบัง บริเวณสถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าคุณทหารลาดกระบัง และบริเวณสนามบินสุวรรณภูมิ ที่มีการปรับพื้นที่สีเขียวทแยงขาวหรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม จากเอฟเออาร์ 1:0.5 หรือสร้างได้ 0.5 เท่าของแปลงที่ดิน มีความสูงไม่เกิน 2-3 ชั้น ขยับเป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5 ทำให้สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม เกิน 10,000 ตร.ม. ได้ แต่ต้องสร้างติดถนนกว้าง 30 เมตร หรืออยู่ในรัศมี 500 จากสถานีรถไฟฟ้า

ส่วนเขตวังทองหลาง เขตสวนหลวง และเขตลาดพร้าว ก็จะมีการพัฒนาเพื่อให้รองรับรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลือง โดยจะปรับเป็นพื้นที่สีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5 จากปัจจุบันที่เป็นพื้นที่สีเหลือง ย.4 สร้างอาคารได้ไม่เกิน 2,000 ตร.ม. แต่ถ้าต้องการสร้างอาคารเกิน 2,000 ตร.ม. ในแปลงที่ดินที่ติดถนนต้องเป็นถนนกว้าง 10 เมตร หรืออยู่ในรัศมีสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร แต่ถ้าหากสร้างอาคารไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ต้องเป็นถนนกว้าง 12 ม. หรือห่างจากสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร

แต่อย่างไรก็ตามปัญหาหลักของถนนในกทม. คือ ถนนกว้าง 12-60 ม. มีน้อยมาก เนื่องจากประชากรมีการต่อต้านการขยายถนน ทำให้ปัจจุบันมีถนนค่อนข้างแคบ และไม่สามารถพัฒนาได้ รวมไปถึงการหาที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าก็มีราคาค่อนข้างแพง และส่วนใหญ่อยู่ในมือของค่ายใหญ่ๆหมดแล้ว

ทั้งนี้ในส่วนของเขตวัฒนา ที่มีการขยายตัวของประชากรสูง และเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่รองรับแหล่งงานจากสนามบินสุวรรณภูมิ จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีน้ำตาลก็อาจจะมีการปรับให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม พ.3 และพื้นที่สีส้ม ซึ่งในส่วนของพื้นที่สีส้มก็จะปรับให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่มีที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม และอาคารขนาดใหญ่ได้เป็น 8 เท่าของแปลงที่ดิน

ถ้าหากมีการปรับใช้ประโยชน์และเพิ่มการพัฒนาที่ดินแน่นอนว่าต้องมีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 2 เท่า และจะมีการถูกซื้อที่ดินกันตั้งแต่ช่วงนี้ที่มีราคาถูกเพื่อรอปรับสีผัง และรอพัฒนาในอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งเฉลี่ยราคาที่ดินโซนตะวันออกอยู่ที่ 1 แสนบาทต่อตร.ว.

ส่วนพื้นที่ที่ถูกกำหนดเป็นแนวฟลัดเวย์พื้นที่รับน้ำโซนตะวันออกก่อนลงสู่อ่าวไทย ในเขตคลองสามวา เขตหนองจอก และเขตลาดกระบังในบางส่วน รวมกว่า 2 แสนไร่ จะยังคงที่ดินไว้อย่างเดิมเพราะกังวลในเรื่องของปัญหาน้ำท่วม