รูปบทความ เคล็ดลับจัดการคอนโด เมื่อผ่อนไม่ไหว

เคล็ดลับจัดการคอนโด เมื่อผ่อนไม่ไหว

ความฝันของหลายคนที่อยากมีคอนโดเป็นของตัวเองนั้น ไม่ใช่เรื่องแปลกอะไรสำหรับคนในยุคปัจจุบัน หลายคนจึงเลือกที่จะทำตามฝันด้วยการจับจองคอนโดที่ใช่สำหรับตัวเอง หลายคนอาจจะมองว่า happy ending แต่จริงๆ แล้วการตัดสินใจซื้อคอนโดนั้นไม่ได้จบเพียงแค่ธนาคารอนุมัติหรือกู้ผ่านเท่านั้น ชีวิตจริงจะอยู่ระหว่างการผ่อนชำระนั่นเอง


ชีวิตต้องมีค่าใช้จ่าย ถ้าวันหนึ่งค่าใช้จ่ายเยอะ ผ่อนคอนโดไม่ไหวต้องทำอย่างไร คอนโดจะถูกยึดหรือเปล่า? เมื่อการบริหารทางการเงินผิดพลาดพลาดสิ่งที่ต้องมีคือสติและหาวิธีแก้ไข ซึ่ง Estopolis ขอแนะนำวิธีจัดการ ดังนี้


- วางแผนทางการเงินเพื่อจัดอันดับความสำคัญในการชำระหนี้ เช่น จ่ายค่าหนี้คอนโดเป็นอันดับแรก ส่วนหนี้บัตรเครดิต และหนี้อื่นๆให้ทยอยจ่ายตามลำดับอย่างเหมาะสม


- การลดค่าใช้จ่ายเมื่อประเมินภาระทางการเงินถึงความไม่มั่นคงที่เกิดขึ้น ควรมีการปรับเปลี่ยนในเรื่องค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและอาจต้องตัดสินใจในการขายทรัพย์สินบางอย่างที่อาจสามารถช่วยลดภาระหนี้ลงได้มากพอสมควร เช่น เลือกขายรถ เพื่อนำเงินจากการขายมาเป็นเงินใช้จ่ายผ่อนคอนโดได้มากขึ้นและยังสามารถลดค่าใช้จ่ายได้อีกช่องทางหนึ่ง เป็นต้น


- การเจรจาประนอมหนี้เพื่อขอผ่อนชำระหนี้หรือขยายระยะเวลา ตามเงื่อนไขของธนาคารซึ่งวิธีนี้อาจมีผลต่อค่าธรรมเนียมและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นด้วยวิธีการ ดังนี้


1. กรณีการปรับโครงสร้างหนี้ สถานการณ์ทางการเงินที่เปลี่ยนแปลงไปในระยะยาว สามารถ เลือกใช้วิธีการเจรจาปรับโครงสร้างการจำนองหรือการกู้ยืมเงิน การปรับโครงสร้างหนี้สามารถทำได้หลายรูปแบบโดยเน้นไปที่การขยายระยะเวลาของเงินกู้ เพื่อให้สามารถผ่อนชำระในอัตราหนี้ที่ต่ำลงหรือลดอัตราดอกเบี้ยในการกู้ยืมเงิน


2. กรณีการรีไฟแนนซ์สินเชื่อคอนโด ต้องตรวจสอบให้แน่ใจในเรื่องดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมของแต่ละธนาคาร เพื่อใช้พิจารณาถึงภาระหนี้ที่จะเกิดขึ้นใหม่หลีกเลี่ยงความผิดพลาดเป็นครั้งที่สอง


3. การประกาศขายคอนโดที่ผ่อนไม่หมดเป็นทางเลือกสุดท้าย กรณีที่ไม่สามารถชำระหนี้และมีแนวโน้มทางการเงินไม่มั่นคงอย่างถาวรด้วยการตัดสินใจประกาศขายคอนโดต้องพิจารณาถึงความคุ้มค่าที่อาจเกิดขึ้น เพื่อให้ได้เงินก้อนมาใช้หนี้ หากมีส่วนต่างที่เกิดขึ้นก็สามารถผ่อนชำระได้ในภายหลัง เพื่อรักษาเครดิตของประวัติการถูกยึดทรัพย์



การขายคอนโดที่ผ่อนยังไม่หมดเพื่อปลดภาระหนี้สิน กรณีหาคนซื้อคอนโดได้ มีขั้นตอนปฏิบัติดังนี้


1. ทำสัญญาซื้อขายกับผู้ซื้อก่อน เพราะผู้ซื้อจะนำสัญญาจะซื้อจะขายไปยื่นกู้กับธนาคารมาจ่ายค่าคอนโดที่จะขายในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการกู้สินเชื่อกับธนาคารเช่นกัน


2. เมื่อทำสัญญากู้กับธนาคารเสร็จเรียบร้อย ลำดับต่อไปคือจดทะเบียนนิติกรรมที่กรมที่ดิน ตามขั้นตอน ดังนี้


- การจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองห้องชุด เพื่อให้ธนาคารที่เป็นผู้รับจำนองคอนโดไถ่ถอนห้องชุดนั้นให้กับผู้ขาย เสียค่าธรรมเนียมให้กับที่ดินอยู่ที่ 5 บาท


- การจดทะเบียนขายห้องชุด ค่าธรรมเนียมในการขายห้องชุดจะอยู่ที่ร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุด หากผู้ขายซื้อคอนโดไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อตามทะเบียนไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกร้อยละ 3.3 จากราคาประเมิน หากเสียภาษีแล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5% อีก


- การจดทะเบียนจำนองห้องชุด เป็นการจดทะเบียนระหว่างผู้ซื้อกับธนาคารที่รับจำนอง เป็นการดำเนินการของผู้ซื้อเพียงฝ่ายเดียว


เตรียมค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์ในการดำเนินการ ดังนี้


1. เงินค่าปิดบัญชี ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนครบกำหนด ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถต่อรองและเจรจากับธนาคารได้


2. เงินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการขาย คิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์


3. เงินค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขายซื้อคอนโดไม่ถึง 5 ปีหรือมีชื่อตามทะเบียนไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกร้อยละ 3.3 จากราคาประเมิน หากเสียภาษีแล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%


4. เงินค่าภาษีอากร คิดเป็นร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่ที่ราคาซื้อขายกันระหว่างข้อตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย


5. เงินค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะเสียมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับราคาซื้อขาย


6. เงินค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเป็นของฝ่ายผู้ซื้อ


7. ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการดำเนินการซื้อขายคอนโด เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า เป็นต้น


8. เอกสารสำคัญที่ต้องเตรียม ได้แก่ บัตรประชาชนตัวจริง ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนาทะเบียนบ้าน โฉนดห้องชุดตัวจริง หนังสือปลอดหนี้หรือใบปลอดหนี้ เพื่อเป็นหลักฐานที่จำเป็นในการซื้อขายคอนโด


เห็นแล้วใช่ไหมว่า ทุกปัญหามีทางออกเสมอเพียงศึกษาและเรียนรู้การหาวิธีการที่เหมาะสมในการแก้ปัญหาอย่างเข้าใจ พร้อมการวางแผนอย่างเป็นขั้นตอนให้ถูกต้องย่อมทำให้คุณค้นพบทางสว่างให้กับชีวิตของคุณได้ไม่ยาก เพื่อให้คอนโดอยู่คู่กับคุณไปนานแสนนาน