ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยผลสำรวจจากราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครขยับขึ้นในปี 2560 ประมาณ 4% พอๆ กับปี 2559 

ราคาแพงที่สุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปัจจุบันคือบริเวณสยามสแควร์

ข้อมูลอัพเดต ณ วันที่ 16 พ.ค.60 โดยราคาตลาด ณ สิ้นปี 2560 อยู่ที่ 2.13 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนที่ดินราคาถูกสุดอยู่ที่ 2,300 บาทต่อตารางวา ณ บริเวณลำลูกกา คลอง 13 ต่างกันถึง 926 เท่า ที่ดินใกล้รถไฟฟ้าราคาพุ่งกว่าทำเลอื่นๆ  

AREA เป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวที่ทำการสำรวจราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2537 หรือ 23 ปีต่อเนื่องกันมาจนถึงปัจจุบัน ซึ่งช่วงแรกๆ AREA จัดทำราคาประเมินตามราคาตลาดเฉพาะบนถนนสายหลัก 200 แห่ง และตามถนนสายรองอีกเกือบ 1,000 แห่ง ปัจจุบันเน้นถนนสายหลัก และสถานีรถไฟฟ้าอีก 124 สถานี รวม 324 แปลงทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำให้สามารถเห็นการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน เพื่อประเมินศักยภาพที่สูง-ต่ำ เพื่อการลงทุนอสังหาฯ แตกต่างกันไปในแต่ละทำเล

โดยราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินนี้เป็น ราคาตลาดที่คาดว่าจะสามารถขายได้ ณ ปัจจุบัน ไม่ใช่ราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กล่าวคือ ราคาประเมินทางราชการเพื่อการเสียภาษี ไม่อาจสะท้อนมูลค่าตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลาได้ นักลงทุนอสังหาฯ จะต้องมองภาพรวมราคาที่จะสามารถซื้อและทำกำไรได้ 

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน 

ช่วง พ.ศ. 2528-2560 หรือ 32 ปี จากผลสำรวจพบว่า ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้น 51.6 เท่า นับว่าเป็นหลังจากการก้าวผ่านฐานเศรษฐกิจของประเทศไทย จากสังคมเกษตรกรรมเป็นสังคมอุตสาหกรรม ซึ่งจะเห็นชัดในช่วงหลังเกิดการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกในปี 2525 แต่ปรากฏว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในส่วนของภาคเกษตรและภาคอุตสาหกรรมเริ่มเท่ากันตั้งแต่ช่วงปี 2519-2529

การก้าวกระโดดของราคาที่ดินก็เกิดขึ้นในปี 2528-2539 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 33.2 เท่า

ผลจากวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี 2540 ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลงในห้วงปี 2540-2543 ราคาลดลงถึง 22% และค่อยๆ เติบโตต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน อย่างไรก็ตามการเติบโตในห้วงหลังๆ อาจจะมากบ้างน้อยบ้าง ก็ไม่เคยติดลบอีกเลย และในส่วนของการลงทุนอสังหาฯ ยังสามารถเติบโตต่อไปได้ เพราะคาดว่าจะยังไม่มีโอกาสติดลบในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากประสบการณ์ที่นักลงทุนอสังหาฯ รอดมาได้จากวิกฤติต้มยำกุ้ง ซึ่งเป็นช่วงที่เกิดความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ล่าสุดเมื่อ พ.ศ.2559 ราคาที่ดินปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ระดับ 4.0% โดยพิจารณาจากที่ดินแปลงมาตรฐานขนาด 4 ไร่ 16 ไร่ และ 36 ไร่ จำนวน 200 จุด โดยที่ดินขนาดที่ดิน 4 ไร่ ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5.4% ส่วนที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งไม่มีในเขตใจกลางเมือง แต่มักอยู่เขตต่อเมืองหรือนอกเมือง ขนาด ที่ดิน 16 ไร่ และที่ดิน 36 ไร่ ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล 3.3% คาดว่าในปี 2560 ราคาที่ดินก็จะปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 4% เท่ากัน

ทำเลกับราคาที่ดิน

ผลสำรวจจาก AREA พบว่า ราคาที่ดินในแต่ละบริเวณปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่เท่ากัน นักลงทุนอสังหาฯ สามารถคาดการณ์ล่วงหน้าได้ด้วยร้อยละที่ราคาพุ่งตัวสูงขึ้นได้ดังนี้

1. กรุงเทพฯ ชั้นนอก

ด้านเหนือ 4.00%

ด้านตะวันออก 4.10%

ด้านตะวันตก 2.60%

ด้านใต้ 3.50%

2. กรุงเทพฯ

ชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ 4.30%

3. ฝั่งธนบุรี 4.30%

4. กรุงเทพฯ ชั้นใน CBD 6.40%

5. แนวรถไฟฟ้า บีทีเอส 6.50%

ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 6.70%

ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 8.90%

ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ 8.00%

6. MRT 8.90%

7. Airport Link 6.80%

8. รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ 7.30%

9. รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน 1.40%

10. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ 6.60%

หัวลำโพง-บางแค 7.10%

ราคาที่ดินที่แพงที่สุด-ถูกที่สุด

ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในปัจจุบัน ขนาด 4 ไร่ ณ สิ้นปี 2559 คือ ทำเลสยามสแควร์ ราคา 2.0 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 800 ล้านบาท แต่คาดการณ์ไว้ว่าสิ้นปี 2560 จะมีราคาตารางวาละ 2.13 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 6.5% เนื่องจากที่ดินใจกลางเมืองมีสาธารณูปโภคโดยเฉพาะรถไฟฟ้าออกนอกเมือง ทำให้เข้าเมืองได้สะดวก เหมาะเป็นแหล่งจับจ่ายและสำนักงาน จึงมีราคาสูงขึ้นตลอดเวลา ถึงแม้ไม่มีการพัฒนา หรือการลงทุนอสังหาฯ อะไรใหม่มากนัก

ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละ 2,300 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 0.92 ล้านบาท คือ ถนนเลียบคลอง 13 กม.5 เนื่องจากทำเลลำลูกกามีสิ่งอำนวยความสะดวก การคมนาคมที่หลากหลาย และการพัฒนาเศรษฐกิจเติบโตค่อนข้างช้า จึงยังไม่มีการพัฒนาอะไรมากนัก แต่ในอนาคตคาดว่าจะมีโครงการพัฒนาถนนวงแหวนรอบนอก และอาจมีโครงการสาธารณูปโภคอื่นเข้ามา แต่คงใช้เวลาอีกนาน นักลงทุนอสังหาฯ จึงไม่ค่อยจับตามองทำเลเหล่านี้มากนัก

ราคาที่ดินที่แพงสุดและถูกสุดต่างกันถึง 926 เท่า ทั้งที่ระยะทางของทั้งสองทำเลนี้ห่างกันเพียง 50 กิโลเมตรเท่านั้น แสดงให้เห็นถึงการบริหารที่ไม่เท่าเทียมกัน การเน้นเศรษฐกิจในใจกลางเมืองมากเกินไปทำให้กรุงเทพฯ ชั้นนอกและปริมณฑลเติบโตช้า จะเห็นได้ว่าในพื้นที่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ยังคงน่าลงทุนอสังหาฯ อยู่เสมอแม้ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ เกิดขึ้นมากนักราคาก็ยังคงถีบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องปีละประมาณ 10% เพราะการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าออกนอกเมืองหรือไปสู่พื้นที่อื่นมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การเข้าถึงศูนย์การค้าและอาคารธุรกิจใจกลางเมืองดีขึ้น ราคาที่ดินในใจกลางเมืองจึงยิ่งขยับตัวเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตามในทิศทางเดียวกัน ทำเลใกล้โครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ก็ราคาเริ่มขยับขึ้นตามทำเลใจกลางเมืองอย่างต่อเนื่อง แต่ไม่ได้หวือหวามากนัก ซึ่งก็ต้องรอดูผลสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาต่อไปว่า เมื่อโครงการรถไฟฟ้าสร้างแล้วเสร็จ ราคาจะขยับขึ้นมากแค่ไหน ซึ่งสำคัญต่อนักลงทุนอสังหาฯ ต้องแม่นยำในการคาดการณ์เพื่อสร้างกำไรจากการลงทุนอสังหาฯ ในอนาคต

ข้อมูลจาก ฐานเศรษฐกิจออนไลน์