กรรมสิทธิ์ในห้องชุด เรื่องควรค่าแก่การศึกษา ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดฯ

คนที่กำลังคิดจะซื้อคอนโดมิเนียมอาจจะกำลังสงสัยอยู่ในใจก็ได้นะครับว่า ห้องที่อยู่ในอาคารที่มีหลายๆชั้น แต่ละชั้นก็มีห้องอยู่หลายสิบห้องแบบนี้ เวลาที่เราซื้อห้องมาแล้ว อะไรบ้างที่เราจะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ มันจะเป็นของเราได้อย่างไร รวมทั้งเราจะมีวิธีที่ทำให้แน่ใจได้อย่างไรว่าห้องชุดที่เรากำลังเลือกซื้อ ในคอนโดหลังนี้ จะเป็นกรรมสิทธิ์ของเราอย่างแน่นอน ซึ่งในเรื่องนี้มีกฏหมายรองรับด้วยครับ

สำหรับกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องชุดที่ซื้อคอนโดมเนียมแต่ละห้องไปนั้น ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดปี 2551 ได้บอกไว้ว่า คุณจะมีกรรมสิทธิ์หรือจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่สองประเภทครับ

กรรมสิทธิ์มีสองประเภท ส่วนบุคคลและส่วนรวม

กรรมสิทธิ์อย่างแรกก็คือ คุณจะได้เป็นเจ้าของในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของคุณคนเดียว ทรัพย์ส่วนบุคคลนี้ก็อย่างเช่น ตัวห้องชุดแต่ละห้องชุด กับสิ่งปลูกสร้างต่างๆที่จัดไว้ให้เจ้าของห้องชุดแต่ละราย โดยทั่วไปก็จะเป็น ที่จอดรถส่วนตัว หรือจะเป็นที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมทุกคน พวกสวนหย่อม สวนครัว ปลูกต้นไม้ (น่าจะสดชื่นดีนะครับ มีที่ให้ไปปลูกต้นไม้ด้วย) ซึ่งทรัพย์สินพวกที่พูดถึงนี้จะเป็นของคุณคนเดียว ไม่ต้องแบ่งกับใคร

อย่างที่สอง คุณจะได้มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง กรรมสิทธิ์ร่วมหมายถึงคุณจะได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของร่วมกันกับทุกๆคนที่อาศัยในคอนโดฯแห่งนั้น ซึ่งเจ้าทรัพย์ส่วนกลางนี้ก็เดาได้ไม่ยาก ก็คือ ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารชุด ตัวอาคารชุดนอกจากส่วนที่เป็นห้องชุด เช่น ดาดฟ้า และที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ

นอกจากนี้ยังมีทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ บันได เครื่องปั๊มน้ำ หรือถังเก็บน้ำ เป็นต้น ในส่วนนี้เจ้าของห้องแต่ละคน จำเป็นจะต้องใช้งานร่วมกัน เพราะฉะนั้นการร่วมกันดูแลรักษาหรือปกป้องสิทธิของตัวเองจึงเป็นสิ่งที่จำเป้นมากๆครับ ลองคิดดูว่าถ้าวันนึงมีเพื่อนร่วมอาคารมาตั้งโต๊ะขายของอยู่ตรงหัวมุมบันไดทางขึ้นชั้นแรก เมื่อไม่มีใครไปแจ้งว่าทำผิดกฏ ก็มีคนต่อๆมาเปิดแผงเช่าพระ ตั้งซุ้มขายกาแฟสดบริวณนั้นอีก จนกระทั่งบริเวณที่เป็นพื้นที่ส่วนรวม เราไม่ได้ใช้นั่งทำงานหรือนั่งคุยกับเพื่อนที่มาหา แบบนี้ก็สามารถทำการร้องเรียนหรือฟ้องร้องเอากับคนกลุ่มที่เปิดขายของ จนกีดขวางทางที่เราเป็นเจ้าของร่วมได้เลยครับ

ทรัพย์ส่วนกลางพวกนี้ เจ้าของห้องชุดทุกห้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมครับ จึงสามารถใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกันได้เหมือนๆกันทุกคนครับ ไม่ควรที่จะมีใครได้สิทธิพิเศษกว่าคนอื่นๆ

พื้นที่ส่วนรวม ทำอะไรก็ต้องแจ้งคนอื่นก่อน

ในส่วนของพื้นห้องและผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดแต่ละห้อง ตามกฏหมายนั้นถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น ๆ เช่นห้องคุณ 41 มีผนังติดกับห้อง 42 ก็ให้ถือว่าผนังห้องด้านนั้นเป็นเจ้าของร่วมกัน คุณอยากจะเจาะผนังเพื่อติดกรอบภาพก็จำเป็นต้องแจ้งเจ้าของห้อง 42 เพื่อขออนุญาตและให้เค้ารับรู้ก่อนนะครับ ไม่ใช่วันดีคืนดีก็เจาะตะปูเสียงดังลั่น แบบนี้คนที่เป็นเจ้าของห้องอีกด้านเค้ามีสิทธิ์เต็มที่ในการจะฟ้องร้องหรือแจ้งนิติบุคคลให้ดำเนินการกับคุณครับ คุณควรจะต้องถามทางนิติฯให้ดีว่าข้อบังคับของอาคารชุดแห่งนั้นมีอะไรบ้าง

อีกเรื่องหนึ่งที่มีกฏหมายควบคุมขึ้นมาก็คือ เรื่องข้อจำกัดในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล เค้าบอกว่าถึงแม้เจ้าของห้องชุดจะเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและมีสิทธิใช้แต่เพียงผู้เดียวก็ตาม แต่การใช้สิทธินั้นจะต้องไม่กระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง หรือการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร

ตัวอย่างเช่น คุณนึกอยากจะตั้งร้านปริ้นไวนิลในห้องตัวเอง แบบนี้ไม่ได้แน่นอน เพราะเครื่องปริ้นขนาดใหญ่ นอกจากจะทำให้คนที่อยู่ห้องข้างล่างเรารู้สึกว่ามีการสั่นสะเทือนแล้ว กลิ่นของสีสำหรับพิมพ์ไวนิลก็แรงสุดๆอีกด้วย รวมทั้งในแต่ละนิติฯก็มีกฏเกณฑ์เป็นของตัวเองที่คุณควรต้องอ่านให้ละเอียดด้วย เช่น บางแห่งห้ามเปิดร้านอาหารหรือร้านกาแฟในห้อง เราซึ่งเป็นเจ้าของห้องก็ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติฯครับ

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต้องศึกษาให้ดีก่อนซื้อ

เรื่องสุดท้ายที่คุณควรจะทราบก็คือ ใน “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” หรือ ใบอ.ช.2 อันเป็นเอกสารที่คุณจะได้รับเมื่อคุณได้ทำการซื้อห้องชุด ในใบอ.ช.2นี้แหละครับที่จะระบุว่าเราได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลอะไรบ้าง และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมอะไรบ้าง ใบใบอ.ช.2 จึงเปรียบได้กับโฉนดที่ดินเวลาเราซื้อบ้านนั่นเองครับ

ในใบอ.ช.2 จะมีสาระสำคัญคือ ตำแหน่งที่ดินและจำนวนเนื้อที่ของอาคารชุด, ที่ตั้ง เนื้อที่ และแผนผังของห้องชุด, อัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อบ่งบอกว่า ห้องของเรามีสิทธิ์ได้กี่เปอร์เซนต์ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางด้วย ซึ่งเจ้าเปอร์เซ็นต์ตรงนี้ก็มีผลไปถึง ค่าส่วนกลางที่แต่ละห้องต้องเฉลี่ยช่วยกันออก รวมไปถึงการออกเสียงลงคะแนนต่างๆในการประชุม รวมถึงบอกว่า หากอยู่ดีๆแผ่นดินไหวจนคอนโดฯถล่มลงมาเหลือแต่ที่ดิน ห้องที่เราเป็นเจ้าของนี้จะได้ส่วนแบ่งค่าที่ดินกี่บาท

หากเป็นแบบนี้ จะต้องมีการประชุมกันโดยนิติบุคคล ถ้าลงมติเห็นพ้องต้องกันก็ให้เอาที่ดินและทรัพย์สินไปขาย แล้วแบ่งเฉลี่ยไปตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ก็อาจจะคิดคร่าวๆได้แบบนี้ครับ

ถ้าห้องของเรามีอัตราส่วนเป็น 100 ใน 10,000 ส่วน หรือ 1% ถ้าที่ดินคอนโดแห่งนี้มีพื้นที่ทั้งหมด 1 ไร่ ปัจจุบันที่แปลงนี้ราคา 100,000 บาท/ตารางวา มูลค่าที่ดินก็คือ 40 ล้านบาท คุณก็จะได้ส่วนแบ่ง 1% คือ 4 แสนบาท

เอาเข้าจริงผมว่ามันน่าจะยุ่งยากและลำบากกันพอสมควร ในการตกลงอะไรกันแบบนี้หลังจากเกิดเหตุการณ์ถึงขั้นอาคารเสียหายจนใช้การไม่ได้ เพราะฉะนั้น มันจึงเป็นเพียงหลักการครับ ถ้าคุณใส่ใจในรายละเอียดก็ต้องตกลงกับทางนิติบุคคลก่อนเข้าอยู่ให้แน่นอนก่อนว่า ถ้าเกิดอะไรขึ้นจนอาคารเสียหายซ่อมแซมไม่ได้ จะดำเนินการอย่างไรกันแน่ แบบนั้นจะได้เข้าใจและสบายใจกันทั้งสองฝ่าย

อ่านดีๆคุณเป็นหรือไม่เป็นเจ้าของตรงไหน และทำอะไรได้บ้าง

มีคำแนะนำให้คุณๆครับว่า ในเรื่องที่เกี่ยวกับเอกสารตอนที่ซื้อคอนโดนั้น คุณควรจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าในเอกสารมีการระบุเรื่องของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่คุณจะได้เป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวอย่างไรบ้าง และการมีกรรมสิทธิ์ในเรื่องของทรัพย์ส่วนกลางตรงไหนอย่างไรบ้าง เพื่อสิทธิประโยชน์ของตัวคุณเอง

บางแห่งนั้นมีข้อห้ามจากทางนิติบุคคลที่คุณอาจจะรู้สึกไม่ชอบใจ อย่างเช่น ห้ามเลี้ยงแมวหรือสุนัข หรือ ไม่ให้คุณทำพืชผักสวนครัวบริเวณระเบียง แบบนี้ก็มีเหมือนกันครับ โดยให้เหตุผลของข้อจำกัดเหล่านั้นไปต่างๆ ตัวคุณเองจึงต้องอ่านและสอบถามให้ดีถึงสิทธิที่คุณจะได้รับหรือที่จะเสียไปให้ละเอียดถี่ถ้วน ก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดฯแห่งนั้น

เพราะหากคุณได้ไปเข้าร่วมอยู่ในชุมชนเรียบร้อยแล้ว การจะออกมาทวงถามสิทธิอื่นๆที่อยู่นอกกำหนดของกฏหมาย หรือกฏของนิติบุคคลก็คงทำได้ยากแล้ว เพราะฉนั้นกันไว้ดีกว่า อ่านรายละเอียด ซักถามให้แน่ใจในประเด็นเรื่องของกรรมสิทธิ์ต่างๆ ข้อห้าม และระเบียบในการพักอยู่อาศัยที่คอนโดฯแห่งนั้น เพื่อตัวคุณเองและเพื่อการมีส่วนร่วมในการรับผิดชอบสังคมแห่งนั้นครับ

---

credit pic

https://pixabay.com

  Move to top