ESTOPOLIS | ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับคอนโดเก่ามือ 2 น่าซื้อไหม และเลือกอย่างไร

เวลาที่เราพูดถึงคอนโดมือสองก็มักจะอยู่ในบริบทของคอนโดที่มีราคาถูกกันเสียส่วนใหญ่ หลายคนคิดว่าคอนโดมือสองก็อาจจะไม่ต่างอะไรจากรถมือสอง หรือของมือสองต่าง ๆ ที่เสื่อมค่าและราคาตกลงไปตามกลาเวลา แต่จริง ๆ แล้วคอนโดมือสอง หรือคอนโดเก่า ตอนที่มันสร้างเสร็จราคามันไม่ได้สูงเหมือนราคาเริ่มต้นของคอนโดใหม่สมัยนี้ และที่สำคัญมีน้อยโครงการมากที่จะราคาตก

นี่คืออีกข้อหนึ่งของความเข้าใจผิดเกี่ยวกับคอนโดมือสองเท่านั้น ซึ่งในบทความนี้เราจะมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับคอนโดมือสอง หรือคอนโดเก่ากันให้มากกว่านี้ เผื่อใครที่กำลังสนใจคอนโดมือสองอยู่ จะได้พอตัดสินใจได้ว่าจะซื้อดีหรือไม่ 

1. ซื้อคอนโดเก่ามือสองมีแต่ราคาตก 

อสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่ป่วยจริง ทรุดโทรม หรือมีปัญหาแบบสุด ๆ ราคามันไม่ตกหรอกค่ะ  เอาจริง ๆ มันขึ้นตลอด เพียงแต่ว่ามันจะขึ้นเท่าไร ก็เท่านั้นเอง  ยกตัวอย่างคอนโดเก่ามือสองย่านปทุมวันอย่าง "โครงการ บ้านกลางกรุง สยาม-ปทุมวัน คอนโดมิเนียม" ที่เปิดตัวในราคา 80,000 บาท/ตร.ม. สร้างเสร็จเมื่อปี 2550  ผ่านไป 17 ปี สภาพภายนอกยังดูแข็งแรง และตอนนี้เริ่มต้นที่ประมาณ 130,000 บาท/ตร.ม. บางห้องที่นำมารีเซลก็อยู่ที่แสนกว่า ๆ ต่อตร.ม.  ในขณะที่โครงการใหม่ ๆ ในย่านนี้เริ่มต้นที่ 150,000 บาท/ตร.ม. ไปจนถึง 2 แสนแล้ว   

ราคาของคอนโดเก่ามือสอง ถ้าสภาพของมันไม่เลวร้าย ราคาก็จะขึ้นไปไปตามกลไกราคาที่ดินค่ะ หมายความว่ายิ่งเก่าก็ยิ่งราคาขึ้นน้อยเมื่อเทียบกับตอนที่มันพึ่งสร้างเสร็จใหม่ ๆ  ดังนั้นคอนโดเก่ามือสอง โดยเฉพาะที่อายุมากกว่า 5 ปี ส่วนใหญ่จึงเหมาะกับการซื้อเอาไว้อยู่เอง หรือปล่อยเช่า  มากกว่าการซื้อมาเก็งกำไรเพื่อขายต่อค่ะ 

2. คอนโดเก่ามือสอง กู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน

สินเชื่อกู้ซื้อคอนโดเก่ามือสองของธนาคารส่วนใหญ่จะให้วงเงินกู้สูงสุดที่ 80% ของราคาประเมิน  แต่ก็ไม่ได้เป็นทุกธนาคารค่ะ  อย่างธอส. หากบริษัทที่เราทำงานอยู่ มีสวัสดิการณ์ ธอส.  เราจะสามารถกู้ได้สูงสุด 90% - 100% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายเลยค่ะ 

ศึกษาเกี่ยวกับโปรโมชั่น สวัสดิการ ธอส. ได้ที่นี่เลยค่ะ https://www.estopolis.com/article/สวัสดิการ-ธอส-กู้ซื้อคอนโด

นอกจากนี้เท็คนิคการยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคารที่ปล่อยแค่ 80%  เราก็มักจะยื่นกู้ไปสัก 130% ของราคาซื้อขาย เมื่อธนาคารอนุมัติก็จะได้พอดี 100%  ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ธนาคารให้ด้วยค่ะ 

ดังนั้น จริง ๆ แล้ว เรื่องของวงเงินกู้ที่จะกู้ได้ ก็ขึ้นอยู่กับสภาพของโครงการและราคาที่ดินในย่านนั้นเป็นหลัก ถ้ามันดีจริงการประเมินราคาก็จะออกมาสูง และทำให้เรายื่นกู้ได้สูงขึ้นค่ะ  

3. ซื้อคอนโดเก่ามือสอง อาจมีค่าใช้จ่ายที่ตามมาเยอะ

สำหรับความเข้าใจนี้ก็จัดว่าถูกต้องค่ะ แต่ในความเป็นจริง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดใหม่มือหนึ่ง หรือคอนโดเก่ามือสองก็ต้องเตรียมต่างใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูงไม่ได้ต่างกัน 

สำหรับคอนโดใหม่ ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมจะเป็นค่าทำสัญญา ค่าจอง ค่ากองทุน และค่าส่วนกลางล่วงหน้า ซึ่งในส่วนของค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวม ๆ กันอย่างต่ำก็เกือบแสนแล้ว ยิ่งเป็นโครงการที่หรูขึ้นไปอีกก็อาจจะต้องจ่ายแพงมากขึ้น  ค่าจองและค่าทำสัญญาดูเหมือนจะเป็นการจ่ายค่านายหน้าและค่าบริการเสียมากกว่า  การหาจังหวะซื้อตอนที่ฟรีค่าจดจำนอง ฟรีค่าโอน ค่าทำสัญญาจึงน่าจะเป็นจังหวะที่ดีที่

สำหรับคอนโดเก่ามือสอง ตัดค่าจองกับค่าทำสัญญาไปได้เลย เพราะทุกอย่างขึ้นอยู่กับการตกลงค่ะ คุณสามารถตกลงกับเจ้าของเก่าให้เขาออกค่าโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้เลย   ส่วนค่ากองทุน และค่าส่วนกลาง เจ้าของห้องคนเก่าจ่ายให้ไปแล้ว เพราะถ้าไม่จ่ายเขาจะไม่มีสิทธิ์ขายห้อง เราไม่ต้องออกเงินสดเองเหมือนคอนโดใหม่ค่ะเพราะเจ้าของคอนโดคนเก่าจะแอบรวมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ลงในค่าคอนโดแล้ว  พูดง่าย ๆ คือ ค่าใช้จ่ายจิปาถะตลอดการทำเรื่องเราสามารถตกลงให้รวมไปกับราคาห้องแล้วให้เจ้าของห้องคอนเก่าออกให้ได้ค่ะ ขึ้นอยู่กับการเจรจาล้วน ๆ เลย 

ส่วนค่าใช้จ่ายที่อาจจะหนักหน่อยสำหรับคอนโดเก่ามือสอง คงหนีไม่พ้นค่าตกแต่ง ซ่อมแซมค่ะ แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับความต้องการส่วนบุคคล และสภาพห้องที่ได้มา ดังนั้นการซื้อคอนโดเก่ามือสองโดยส่วนใหญ่ จึงนิยมตกลงกับผู้ขายแล้วยื่นกู้ให้เกินราคาคอนโดที่ตั้งไว้ เพื่อที่จะได้เงินส่วนต่างดอกเบี้ยต่ำมาเป็นค่าตกแต่งค่ะ 

4 ซื้อคอนโดเก่ามือสองอาจจะอยู่ได้ไม่นานเพราะอายุตึก 

อันที่จริงเรื่องขออายุสูงสุดของคอนโดในบ้านเรามีความเข้าใจผิดกันมาตลอดค่ะ  อาคารและสิ่งก่อสร้างไม่ได้มีอายุแค่ 50 ปีอย่างที่เข้าใจ  เรามักจะยกเอากรณีของแฟลตดินแดงมาเป็นตัวอย่าง แต่สาเหตุที่แฟลตดินแดงมีอายุแค่ 50 ปี เป็นเพราะการก่อสร้าง และโดยเฉพาะการไม่ได้รับการดูแลรักษาที่ดี   ตัวอย่างอาคารสูงในต่างประเทศที่มีการดูแลรักษาดีก็อยู่ได้เกือบจะร้อยปีเลยนะคะ อย่างตึก Empire State ที่นิวยอร์ค ก็อายุ 86 ปีแล้ว (สร้างเสร็จ คศ. 1931) 

ดังนั้น สิ่งที่ควรดูให้แน่ใจสำหรับคอนโดเก่ามือสองคือการดูแล นิติ การเก็บเงินค่าส่วนกลางและเงินกองทุนที่จะนำมาใช้ในการบำรุงรักษาอาคารเสียมากกว่าค่ะ  

5. คอนโดเก่ามือสอง ปล่อยเช่ายาก 

สำหรับคนที่อาจจะต้องการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แล้วมองว่าคอนโดเก่ามือสองน่าจะเป็นอะไรที่ปล่อยเช่ายาก เราอาจจะกำลังมองในมุมของผู้เช่าโดยใช้ความรู้สึกของตัวเองอยู่ค่ะ  จริง ๆ แล้ว การที่คอนโดจะปล่อยเช่ายากหรือง่าย มันขึ้นอยู่กับทำเล และ Demand มากกว่า  ถ้าเราซื้อคอนโดใหม่ในทำเลที่ผู้เช่าไม่มีกำลังเช่ามากนัก แต่เราต้องปล่อยเช่าในราคาที่สูง ก็อาจจะทำให้ปล่อยเช่ายากได้เช่นกัน    ในขณะเดียวกันหากซื้อคอนโดเก่าที่ราคาไม่สูงมาก ปรับปรุงนิดหน่อย ก็อาจจะสามารถปล่อยเช่าในราคาที่ตลาดต้องการก็ได้ค่ะ 

คอนโดเก่ามือสองมีความได้เปรียบในเรื่องการปล่อยเช่ามากกว่าคอนโดใหม่ เนื่องจากเราสามารถเห็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจได้อย่างชัดเจน ไม่ต้องมาเดาหรือคาดคะเนให้ยุ่งยาก ไม่ว่าจะเป็น ราคาค่าเช่า  ความต้องการเช่า สภาพของโครงการ นิติ การเดินทาง สภาพแวดล้อมเป็นต้น  

จริง ๆ แล้วคอนโดเก่ามือสองน่าซื้อหรือไม่ และควรเลือกอย่างไร ?

คอนโดเก่ามือสองเหมาะกับใคร

คอนโดเก่ามือสอง เหมาะกับคนที่ต้องการคอนโดที่ราคาต่อตร.ม.ไม่แพง  ต้องการห้องใหญ่  ไม่ได้มองเรื่องความสวยงามของโครงการเป็นหลัก โอเคกับความสูงของเพดาน 2.4 เมตรของห้องที่ดูวินเทจ และพร้อมที่จะจัดการกับซากอารยธรรมของเจ้าของเก่า 

คอนโดเก่ามือสองเลือกอย่างไร ต้องดูอะไรบ้าง

การเลือกคอนโดเก่ามือสอง ไม่ต่างกับการเลือกคอนโดใหม่เลยค่ะ เพียงแต่ต้องเพิ่มในส่วนของการสังเกตโครงสร้าง รอยร้าวต่าง ๆ  ถ้าดูแล้วต้วคอนโดไม่มีรอยร้าวเลย ห้องไม่มีการรั่วซึม ระบบต่าง ๆ ยังดี  ยังดูใหม่ แม้ว่าอายุอาคารจะเยอะแล้ว ก็มั่นใจได้เลยว่าคอนโดแห่งนี้ได้รับการดูแลที่ดีแน่นอน 

คอนโดเก่ามือสองค่อนข้างได้เปรียบคอนโดใหม่ในเรื่องของข้อมูลในทุก ๆ ด้านเลยค่ะ ดังนั้นไม่ว่าอยากจะได้ข้อมูลใด ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ ก็สามารถที่จะสืบได้เลย  แม้กระทั้งผู้อาศัยส่วนใหญ่เป็นใคร อายุเท่าไร  ห้องไหนมีเด็ก  มีปัญหาอะไรบ้าง ก็สามารถสืบได้ไม่ยาก  การซื้อคอนโดเก่ามือสองจึงถือว่ามีความเสี่ยงต่ำมากเหมาะกับคนที่ต้องการความแน่นอน หรือนักลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่พึ่งเริ่มค่ะ  

บทความที่แนะนำเกี่ยวกับ คอนโดเก่ามือสอง

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า เลือกคอนโดเก่ามือสอง กำไรดีกว่า เสี่ยงน้อยกว่า

สวัสดิการ ธอส. ของบริษัทดียังไง ยื่นกู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร

จะโอนคอนโดแต่ละที ต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างนะ?