ESTOPOLIS | คอนโดหลุดดาวน์ ส้มหล่นของคนซื้อมือสอง

เนื่องด้วยเศรษฐกิจอยู่ในช่วงชะลอเป็นปัญหาให้ผู้ที่เริ่มผ่อนคอนโดเริ่มรับภาระค่าใช้จ่ายในการผ่อนคอนโดไม่ไหว ไหนจะค่าใช้จ่ายจิปาถะส่วนตัวอื่นๆ อีกมากมาย พอกลับมานั่งคำนวณดูดีๆ แล้ว การเลือกเช่าคอนโดอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดในเช่วงเศรษฐกิจเช่นนี้ เพราะอย่างน้อยๆ ก็ยังมีเงินเหลือเก็บไว้ใช้จ่ายยามฉุกเฉิน

นับว่าเป็นปัญหาหนักอกของผู้ประกอบการในเวลานี้ไม่น้อยเลยทีเดียว นอกจากมีสต๊อกคอนโดเก่าที่ยังขายไม่หมดกว่าหลายแสนหน่วยแล้ว ยังมีปัญหาหนักใจเพิ่มขึ้นนั่นก็คือคอนโดที่ต้องนำกลับ Resale มีจำนวนมากกว่าคอนโดที่ขายออกไปแล้วซะอีก ด้วยเหตุนี้ผู้ประกอบการจึงต้องงัดแคมเปญ “หลุดดาวน์” ราคาพิเศษพร้อมโปรโมชั่นอีกมากมาย เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าทุกกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งมีการคาดการณ์กันว่าในปีนี้จะมีแคมเปญระบายคอนโดหลุดดาวน์ออกมามากขึ้น

สาเหตุความไม่พร้อมทางด้านการเงินของผู้ซื้อ เนื่องจากมีภาระค่าใช้จ่ายและภาระด้านหนี้สินเพิ่มมากขึ้น อาจทำให้ได้วงเงินกู้ไม่เพียงพอต่อราคาคอนโด

ทำไมถึงมีคอนโด “หลุดดาวน์” ออกมาขายมากขึ้น ?

สาเหตุที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมต้องงัดแคมเปญขายห้องหลุดดาวน์นั้นเกิดจากหลายปัจจัยด้วยกัน สาเหตุแรก เกิดจากความไม่พร้อมของตัวผู้ซื้อเอง เนื่องด้วยปัญหาส่วนตัว เช่น ย้ายที่ทำงานบ่อย สมาชิกในครอบครัวเพิ่มขึ้น หรืออาจเจอคอนโดโครงการใหม่ที่ราคาถูกกว่า โปรโมชั่นดีกว่า สาเหตุต่อมาความไม่พร้อมทางด้านการเงินของผู้ซื้อ เนื่องจากมีภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นหรือภาระด้านหนี้สินเพิ่มมากขึ้น อาจทำให้ได้วงเงินกู้ไม่เพียงพอต่อราคาคอนโด จึงเกิดปัญหากู้ไม่ผ่านหรือจำใจยอมทิ้งเงินดาวน์ในที่สุด ซึ่งพบว่าบางโครงการมีจำนวนผู้ที่กู้ไม่ผ่านถึง 20-30% โดยจะพบปัญหาหลุดดาวน์ในคอนโดระดับกลางถึงล่างมากที่สุด

หากเทียบกันตัวต่อตัวแล้วจะเห็นได้ว่าสัดส่วนของผู้ที่กู้ไม่ผ่านมักจะเป็นคอนโดมากกว่าบ้าน เนื่องจากคอนโดใช้ระยะเวลาในการผ่อนดาวน์นานกว่า โดยปกติทั่วไปแล้วก็จะใช้เวลาผ่อนอย่างไม่ต่ำกว่า 2 ปี ขณะที่การผ่อนบ้านจะไม่ค่อยพบปัญหาการขายดาวน์เท่าไหร่นัก เพราะทางโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จเกือบหมด ทำให้มีระยะเวลาในการผ่อนดาวน์สั้นกว่า ทั้งยังเป็นวิธีที่บังคับผู้ซื้อกลายๆ ว่าให้เตรียมตัวมาดีๆ ก็จะไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่พร้อมก็เก็บกระเป๋ากลับบ้านได้เลย

ซึ่งในช่วงที่กำลังผ่อนดาวน์คอนโดนี้เองอาจทำให้ผู้ซื้อบางรายประสบปัญหาด้านการเงินขึ้นมาอย่างกระทันหัน เช่น ต้องใช้เงินก้อนโตเพื่อเป็นค่ารักษาพยาบาลให้กับพ่อแม่ จึงต้องตัดใจขายดาวน์ในราคาที่เท่าทุนหรือขาดทุนเพื่อนำเงินมาใช้ก่อน หรือบางรายอาจเผลอเซ็นค้ำประกันให้กับคนสนิท เมื่อถึงขั้นตอนการยื่นกู้ธนาคารมองว่าคุณมีคุณสมบัติไม่เพียงพอที่จะชำระหนี้ เพราะการเซ็นค้ำประกันเหมือนเป็นการสร้างหนี้เพิ่มกลายๆ แบงค์จึงไม่อนุมัติสินเชื่อให้นั่นเอง

นอกจากนี้ด้วยความที่ตลาดคอนโดคึกคัก มีคอนโดโครงการใหม่ๆ เปิดตัวแทบจะทุกเดือน ผู้ซื้อจึงมีตัวเลือกในการพิจารณาเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าหลากสี ที่มีโครงการใหม่เริ่มปักเสาเข็มจับจองพื้นที่โดยรอบสถานีกันยกใหญ่จึงทำให้คอนโดที่มีมาก่อนปล่อยโปรโมชั่นเด็ดจูงใจลูกค้าด้วยราคาห้องใหม่แกะกล่องที่ถูกกว่าคอนโดในย่านเดียวกัน

สาเหตุที่สองคือลูกค้า VIP หรือกลุ่มนักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกลุ่มลูกค้าทั่ว โดยคนกลุ่มนี้มักซื้อไม่ต่ำกว่า 3-5 ยูนิต บางรายซื้อมากถึง 10 ยูนิตเลยด้วยซ้ำ ก็จะนำคอนโดมาฝากขายกับทางโครงการเพราะไม่ต้องการแบกรับภาระโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

สาเหตุสุดท้าย ยกเลิกสัญญาซื้อขาย เพราะทางโครงการขายตัดราคา ด้วยการให้ส่วนลดหรือราคาขายรวมของแถมในราคาใหม่ที่ถูกกว่าราคาเดิมที่ลูกค้าเคยซื้อไว้ เป็นอีกหนึ่งเหตุผลที่ทำให้ลูกค้าที่เป็นนักลงทุนยกเลิกสัญญาจองซื้อ ซึ่งกรณีนี้จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อผู้ประกอบการเหลือห้องเพียงไม่กี่ห้องจึงต้องการที่จะปิดโปรเจ็คขายหมดไวๆ เพราะไม่อยากรับภาระค่าใช้จ่าย เช่น ค่าจ้างเซลล์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ให้กับนิติบุคคลแทนห้องที่ยังขายไม่ออกนั่นเอง

ถึงคราวผู้ประกอบการต้องแก้เกม

ถึงแม้จะมีคอนโดหลุดดาวน์ออกมาเพียง 5% อาจดูเหมือนว่าเป็นจำนวนที่ไม่เยอะ แต่ถ้ายังขายไม่หมดก็ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในส่วนของ ค่าส่วนกลาง เงินกองทุนแทนห้องที่ขายไม่ออก ไหนจะค่าการตลาดที่ใช้ในการโปรโมทอีก แต่ละโครงการจึงต้องหงายการ์ดกลยุทธ์ลับ ด้วยการลดล้างสต๊อคหรือแจกของแถม ที่เป็นแรงกระตุ้นชั้นยอดที่ช่วยให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

คอนโดหลุดดาวน์ โชคสองเด้งของคนซื้อมือรอง

ส่วนใหญ่แล้วแคมเปญคอนโดหลุดดาวน์มักจะขายลดราคา เนื่องจากได้เงินดาวน์จากลูกค้ารายเก่าประมาณ 5-10% มาแล้ว เมื่อนำมาขายต่อจึงออกโปรโมชั่นราคาพิเศษเฉพาะแคมเปญนี้เท่านั้น พร้อมทั้งสิทธิพิเศษแบบจัดหนักจัดเต็ม เช่น ฟรีค่าโอน เพิ่มของแถม ส่วนลด และอื่นๆ ตามความต้องการของผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งมหกรรมขายคอนโดหลุดดาวน์ที่เคยจัดขึ้นเมื่อหลายปีที่ผ่านมา ที่หลายโครงการได้นำคอนโดหลุดดาวน์มาฝากขายในราคาพิเศษ พร้อมปล่อยกู้ดอกเบี้ย 0% เป็นระยะเวลา 9 เดือน

ถึงแม้ตลาดคอนโดยังมีความต้องการจากลูกค้าอยู่มาก แต่ใช่ว่าทุกโครงการจะขายหมดเสนอไป บางพื้นที่มีคอนโดเหลือขายมากกว่าจำนวนความต้องการของลูกค้า อย่างย่านรามคำแหง รัชดา-ลาดพร้าว เป็นต้น นี่จึงเป็นโอกาสอันดีที่คุณจะได้เป็นเจ้าของคอนโดที่หมายปองในราคาพิเศษที่ผู้ประกอบการ (ทึกทักเอาเองว่า) ต้องการคืนกำไรให้กับลูกค้า แต่สิ่งที่น่าเสียดายอย่างหนึ่งของคอนโดหลุดหลุดดาวน์คือมีตัวเลือกน้อย อาจได้ห้องที่ทำเลไม่ตรงใจมากนัก