การจะได้ครอบครองคอนโดห้องหนึ่งๆ ไม่ใช่เรื่องง่ายเลยค่ะ มีขั้นตอนและที่สำคัญมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ มากมาย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต่อให้มีความยุ่งยาก มีค่าใช้จ่ายอะไรเท่าไร หากเราวางแผนมาดีก็คงไม่มีปัญหา ดังนั้นในบทความนี้เรามาดูกันเลยค่ะว่าหากจะซื้อโครงการตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ จะเจอค่าใช้จ่ายอะไรกันบ้าง 

ในความเป็นจริงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการที่จะได้คอนโดแต่ละห้องมา ก็จะแตกต่างกันไปตามแค่โครงการ ขนาดห้อง และโปรโมชั่นของโครงการนั้น ๆ  ดังนั้นเพื่อให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจ เราจะสมมุติว่าเราซื้อห้องราคา 3 ล้าน เป็นโครงการใหญ่หน่อย อยู่ใจกลางเมือง ขนาดห้องอยู่ที่ 30 ตร.ม. เพื่อให้ง่ายต่อการคำนวนค่ะ  ดูตามภาพได้เลยว่าจะต้องจ่ายทั้งหมดเท่าไร

1. ซื้อใบจองคอนโด

นี่คือค่าใช้จ่ายส่วนแรกที่ต้องจ่ายให้กับคอนโดห้องใหม่ค่ะ ไม่ว่าจะซื้อในตอนที่ตึกสร้างเสร็จแล้ว หรือพึ่งเปิดพรีเซลก็ต้องลงเงินส่วนนี้  สาเหตุที่ต้องจ่ายค่าจองคอนโดก็เพื่อเป็นหลักประกันว่าเราจะซื้อคอนโดห้องนั้น ๆ จริง ๆ เพราะถ้าเราทิ้งห้องโครงการจะสามารถยึดเงินจองได้ 

สาเหตุที่ต้องจองเอาไว้ก็เพื่อที่ทางโครงการจะได้ไม่เอาห้องนั้นไปขายให้คนอื่น เป็นการจองสิทธิ์ในการซื้อคอนโดค่ะ หากเราถือใบจองอยู่โครงการจะขายห้องเราให้คนอื่นไม่ได้ เมื่อตึกเสร็จก็จะให้คนเข้ามาดูห้องเราไม่ได้เช่นกัน 

สำหรับค่าใบจองจะขึ้นอยู่กับโครงการ และขนาดห้อง จะว่าไปก็เก็บไม่ค่อยจะเท่ากันเท่าไรค่ะ แต่ทางโครงการก็จะแจ้งอยู่แล้ว บางทีในวันที่เปิดพรีเซลวันแรกก็จะแจ้งหน้างานเลย ส่วนใหญ่คนที่ไปซื้อวันแรกก็จะชำระด้วยบัตรเครดิตเอา ถือว่าสะดวกดีค่ะ 

หมายเหตุ : ค่าใบจองเป็นเงินที่จ่ายทิ้งนะคะ คือจะไม่นำไปหักกับค่าคอนโดใด ๆ ทั้งสิ้น 

2. ค่าทำสัญญา

ค่าทำสัญญาเอาจริง ๆ ก็คล้าย ๆ ค่าธรรมเนียม หรือค่าดำเนินการ ไม่ว่าจะซื้อตอนที่ตึกเสร็จแล้ว หรือตอนที่ตึกยังไม่เสร็จก็จะต้องจ่ายค่าทำสัญญา และเงินค่าทำสัญญาเป็นเงินที่จ่ายทิ้ง ไม่เอามาหักกับค่าห้องนะคะ  

ถ้าเป็นตึกที่ยังไม่เสร็จ ค่าทำสัญญาจะเป็นสัญญาผ่อนดาวน์ และสัญญายื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดกับทางธนาคาร แต่ถ้าเป็นตึกที่เสร็จแล้วก็จะเป็นสัญญายื่นกู้สินเชื่อกับทางธนาคารอย่างเดียว  ซึ่งไม่ว่าเป็นค่าทำสัญญาในช่วงไหนทางโครงการเรียกเก็บเท่ากันค่ะ ยกเว้นว่าจะมีโปรโมชั่นฟรีค่าทำสัญญา 

สำหรับค่าทำสัญญากับค่าจองเป็นช่องทางหนึ่งที่ทางโครงการจะได้เงินไปจ่ายค่าจ้างพนักงานขายค่ะ เพราะเซลหรือพนักงานขายที่ประจำโครงการจะรับเป็นเงินเดือนด้วยเพราะพวกเขาต้องประจำอยู่โครงการ

นี่พึ่งเริ่มนะคะ จะเห็นว่าจ่ายไป 80,000 บาทแล้ว  แต่ทั้งนี้ก็แล้วแต่เกรดของโครงการค่ะ บางโครงการจอง 5,000 บาท ฟรีทำสัญญาก็มี ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นค่ะ  

3. ผ่อนดาวน์ 

การผ่อนดาวน์คอนโด จะผ่อนอยู่ที่ 5 - 10% ของราคาขายของคอนโดค่ะ ถ้าคอนโดราคา 3 ล้านบาท ก็จะผ่อนดาวน์ไม่เกิน 3 แสน  แต่เอาจริง ๆ โครงการให้ผ่อนดาวน์น้อยกว่านั้นค่ะ เนื่องจากถ้าต้องให้ลูกค้าผ่อนดาวน์แพงไปอาจจะขายยาก ทำให้ลูกค้าขาดสภาพคล่องทางการเงิน กลายเป็นมีปัญหาตอนช่วงที่จะโอน  

ในตอนที่ทำสัญญาทางโครงการจะมีการแจ้งงวดการผ่อนดาวน์กับเราค่ะ ก็จะเป็นเอกสารและตารางให้ดูเลย ซึ่งเงินที่เราผ่อนดาวน์ไปก็จะเป็นการจ่ายให้โครงการโดยตรง ผ่อนไปเท่าไรก็เท่ากับจ่ายค่าคอนโดเท่านั้น เพราะไม่มีดอกเบี้ยค่ะ  

ส่วนระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ก็ขึ้นอยู่กับเวลาในการก่อสร้าง ซึ่งแปรผันตามขนาดของโครงการ ถ้าเป็นตึกสูง  high rise ก็จะประมาณ 2 ปี   ถ้าเป็น low rise ก็จะประมาณ 1 ปีค่ะ   แม้ว่าเทคโนโลยีในการก่อสร้างจะก้าวหน้าไปมากจนทำให้หลาย ๆ โครงการก่อสร้างเสร็จก่อนกำหนด ก็ไม่ต้องตกใจไปนะคะ เพราะกำหนดการณ์โอนห้อง หรือยื่นกู้ธนาคารก็จะยังคงเป็นไปตามสัญญาค่ะ  

4. งวดเท งวดบอลลูน 

ด้วยความที่ตัวโครงการเองพยายามทำให้งวดผ่อนดาวน์ต่อเดือนถูก แต่จะเก็บแบบนี้ไปตลอดก็อาจจะเก็บเงินได้น้อยเกินไป เพราะเงินที่จ่ายก่อนตึกเสร็จ โครงการจะนำไปจ่ายในส่วนของการก่อสร้างด้วย ดังนั้นจึงต้องมีงวดจ่ายในบางเดือนที่เก็บแพงกว่าปกติ ซึ่งเราจะเรียกว่างวดบอลลูน และงวดเท 

4.1 งวดบอลลูน

งวดบอลลูนจะเป็นงวดที่บางเดือนเก็บเยอะกว่าปกติ เช่นจากที่เคยเก็บเดือนละ 10,000 บาท ในเดือนที่เป็นงวดบอลลูนก็จะเก็บ 20,000 บาท เลย ซึ่งทางโครงการจะมีการคำนวณมาแล้วว่าคนที่ซื้อคอนโดราคาระดับนี้สามารถจ่ายได้แน่นอน 

4.2 งวดเท

งวดเทส่วนใหญ่เราจะใช้เรียกงวดสุดท้ายที่จะต้องจ่ายสำหรับการผ่อนดาวน์ค่ะ จะเป็นงวดที่จ่ายเยอะที่สุด ดังนั้นใครที่ซื้อคอนโดแบบผ่อนดาวน์ ในระหว่างทางก็เก็บเงินเอาไว้ให้ดีนะคะ วางแผนการเงินกันดี ๆ  แน่นอนว่าทางโครงการจะแจ้งเราตั้งแต่แรกแล้ว 

* ทำไมต้องมีการผ่อนดาวน์   เพราะโครงการต้องการเงินมาใช้เป็นค่าก่อสร้างค่ะ  ถ้าจะเอาเงินกู้จากธนาคารมาก่อสร้างเลยจะโดนดอกเบี้ยเยอะ  ซึ่งคนที่ซื้อคอนโดในช่วงนี้ก็ได้ประโยชน์ตรงที่เงินที่เงินดาวน์จะถูกนำไปหักค่าห้องหมด ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยใด ๆ 

5. ยื่นกู้ธนาคาร 

ช่วงนี้เป็นช่วงที่ลุ้นมาก ว่าจะผ่านหรือไม่ผ่าน ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับการเตรียมตัวทั้งเรื่องของการสร้างเครดิตที่ดี และการไม่มีภาระหนี้ที่มากเกินไป ในการยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดจากธนาคารโดยปกติจะไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ  เพราะหลายธนาคารฟรีค่าประเมินกันไปหมดแล้ว แต่ก็จะมีบางธนาคารเท่านั้นที่คิด ซึ่งก็จะอยู่ที่ 4,000 - 5,000 บาท 

เราจะยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดก็ต่อเมื่อคอนโดก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว ห้องของเราพร้อมเข้าอยู่แล้ว  

6. ค่าใช้จ่ายช่วงโอนกรรมสิทธิ์ 

เมื่อยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดจากธนาคารผ่านแล้ว ก็มาถึงช่วงของการโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ ก็คือโอนคอนโดมาเป็นชื่อเรา ซึ่งต้องเสียค่าใช้จ่ายเยอะ และจุกจิก ดังนี้เลยค่ะ 

6.1  ค่าโอนกรรมสิทธ์ 

อันนี้เราต้องจ่ายให้กรมที่ดิน  2% จากราคาซื้อขายจริง ถ้าตามตัวอย่าง ราคาเต็มของคอนโดคือ 3 ล้าน ก็จะต้องจ่าย 60,000 ซึ่งเราจะจ่ายกันคนละครึ่งกับโครงการ ก็จะเป็น 30,000 บาทค่ะ  

6.2 ค่าจดจำนอง

อันนี้เพราะเรากู้ธนาคารมาซื้อคอนโด ดังนั้นต้องเสียค่าจดจำนองด้วยค่ะ ซึ่งค่าจดจำนองจะคิดที่ 1% ของวงเงินกู้  ถ้าเรากู้ธนาคาร 2.8 ล้าน ก็จ่ายที่ 28,000 บาทค่ะ  

6.3 ค่าอากรแสตมป์ 

จ่ายที่  0.5% ของราคาห้องนะคะ ตามตัวอย่างราคาห้อง 3 ล้าน ก็จ่าย 15,000 บาท 

6.4 ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า 

อันนี้จ่ายให้การไฟฟ้า ขึ้นอยู่กับขนาดของมิเตอร์ แต่สำหรับคอนโดมิเตอร์ไม่ได้ใหญ่มาก จะอยู่ที่ 5,000 บาทค่ะ  

6.5 ค่ากองทุน

เป็นเงินกองกลางที่โครงการเรียกเก็บเอาไว้เป็นทุนสำรองสำหรับการดำเนินการต่างๆ อันนี้ขึ้นอยู่กับทางโครงการว่าจะเก็บเท่าไรนะคะ โดยจะคิดตามตารางเมตร ถ้าห้องเรา 30 ตร.ม. ค่ากองทุนอยู่ที่ 350 บาทต่อตารางเมตร ก็จ่าย 10,500 บาท  แต่ค่ากองทุนเราจะจ่ายครั้งเดียวนะคะ  แต่ถ้ามีเหตุต้องนำเงินกองทุนมาใช้ ทางโครงการก็อาจจะมีการเรียกเก็บเพิ่มอีก  

6.6 ค่าส่วนกลาง

เป็นเงินสำหรับค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลาง ทางโครงการหรือนิติจะเรียกเก็บก่อนในแต่ละปี หมายความว่าจ่ายเป็นรายปี และถ้าเราพึ่งโอนกรรมสิทธิ์ก็จะต้องจ่ายเลยค่ะ  ก็จะคิดตามตามตารางเมตรต่อเดือนค่ะ ถ้าค่าส่วนกลาง 35 บ./ตร.ม./เดือน  ก็จะต้องจ่าย 35x30x12 = 13,600 บาท

7. ผ่อนธนาคาร 

การกู้สินเชื่อซื้อคอนโดคือการให้ธนาคารซื้อคอนโดให้เรา และเราก็เป็นคนผ่อนจ่ายธนาคารค่ะ ซึ่งการผ่อนจ่ายก็จะมีดอกเบี้ย และหลายธนาคารก็จะให้เราทำประกันวงเงินกู้ด้วย เราก็จะต้องผ่อนทั้งค่าผ่อนซื้อคอนโด และค่าผ่อนประกันวงเงินกู้ไปด้วย ซึ่งจำนวนเงินที่จะต้องผ่อนในแต่ละเดือนธนาคารจะคิดออกมาให้ และจะผ่อนเท่ากันหมดทุกเดือนไปจนผ่อนหมดค่ะ 

ดอกเบี้ยที่ธนาคารคิดสำหรับการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด จะเป็นแบบลดต้นลดดอกนะคะ เมื่อเงินต้นลด ดอกเบี้ยก็จะไปคำนวนจากเงินที่ยังค้างอยู่ ทำให้เมื่อเราผ่อนไปเรื่อย ๆ ดอกเบี้ยก็จะลดลงและก็จะกลายเป็นเงินผ่อนห้องเยอะขึ้น  และธนาคารส่วนใหญ่ก็จะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ ๆ ในช่วง 3 ปีแรก  และจะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวในปีที่ 4 ทำให้ดอกเบี้ยแพงขึ้น หลายคนจึงเลือกที่จะรีไฟแนนซ์ หรือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคาร แน่นอนว่าการรีไฟแนนซ์โดยข้ามธนาคารก็จะต้องทำประกันใหม่ และทิ้งประกันเก่า มีค่าใช้จ่ายด้านประกันเพิ่มขึ้นมา  ดังนั้นก็ต้องวางแผนกันดี ๆ ค่ะ 

  Move to top