ซื้อคอนโดให้เช่าไม่ยากอย่างที่คิด

การลงทุนในปัจจุบันนี้มีหลากหลายประเภทด้วยกัน แต่ที่นิยมและเป็นที่ต้องการของนักลงทุนมากที่สุดก็คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นการลงทุนที่สามารถสร้าง Passive income ได้อย่างต่อเนื่อง หนึ่งในการลงทุนที่นิยมกันมาในตอนนี้ก็คือลงทุนในคอนโด ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเป็นที่นิยมอย่างมากในยุคนี้ การสร้างกำไรจากการ ซื้อคอนโด ไว้ลงทุนนั้นทำได้หลากหลายวิธีไม่ว่าจะเป็นการเก็งกำไรจากใบจอง หรือการปล่อยเช่า วิธีซื้อคอนโดให้อยู่ในทำเลที่หลายคนต้องการ หรือที่นิยมนั้นต้องอาศัยประสบการณ์และความรู้ แต่ทุกอย่างที่กล่าวมาสามารถสร้างได้ด้วยความมุ่งมั่นและขยันเพื่อไปสู่จุดหมาย

แล้วการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าจะเริ่มต้นอย่างไร คำถามนี้เป็นคำถามยอดฮิตที่หลายคนสงสัย วิธีการลงทุนในคอนโดให้เช่านั้นไม่ใช่เรื่องยากเพียง แต่เราต้องมีเป้าหมายในลงทุนที่ชัดเจน อาทิเช่น เราต้องการซื้อคอนโดใหม่หรือคอนโดมือสอง เราต้องการกลุ่มลูกค้าแบบไหน และเราต้องการผลตอบแทนเท่าไร คำถามเหล่านี้เราต้องตอบตัวเองให้ได้ก่อนที่จะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

เคล็ดลับในการเลือกซื้อคอนโดให้เช่า

         1. คอนโดใหม่กับคอนโดมือสองอย่างไหนเหมาะให้เช่า

วิธีซื้อคอนโดให้เช่า นั้นสิ่งแรกที่ต้องตอบตัวเองให้ได้ก่อนคือเราต้องการลงทุนกับคอนโดใหม่หรือคอนโดมือสอง ซึ่งทั้งอย่างนี้มีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันไป และมีผลกับราคาของห้องชุดและสภาพของห้องชุดในการลงทุนด้วย  

             1.1 ซื้อคอนโดใหม่ให้เช่า แน่นอนว่าของใหม่ย่อมเป็นที่ต้องการของใครหลายคน แต่การลงทุนในคอนโดใหม่นั้นอาจจะต้องใช้ระยะเวลาในการคืนทุนซักหน่อย เพราะต้องใช้ระยะเวลาในการสร้างกว่าจะเสร็จจนได้เข้าอยู่ นั้นใช้เวลานาน ระหว่างที่ก่อสร้างเราก็ต้องผ่อนดาวน์คอนโดที่จองไปก่อน ซึ่งถือว่าเป็นความเสี่ยง เพราะการก่อสร้างอาจจะไม่สำเร็จก็ได้ หรือสร้างเสร็จแล้วอาจจะไม่เหมือนกับตามแบบที่ได้ตรงลงกันไว้ก็ได้ นอกจากนั้นยังมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งห้อง หาซื้อเฟอร์นิเจอร์ให้พร้อมสำหรับคนที่จะมาเช่าคอนโด เรื่องของราคาคอนโดก็จะแพงกว่าคอนโดมือสอง สิ่งที่เห็นจะเป็นจุดเด่นในของคอนโดใหม่นั้นก็คือ สภาพห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก และอุปกรณ์ทุกอย่างยังใหม่หมด ทำให้ดูมีมูลค่ามากกว่าคอนโดมือสอง

             1.2 ซื้อคอนโดมือสอง เหมาะที่สุดในการ ซื้อคอนโด เพื่อให้เช่า และการลงทุนเพื่อเก็งกำไร เนื่องจากการลงทุนในคอนโดมือสองนั้นช่วยให้เห็นภาพการลงทุนที่เด่นชัดมากขึ้นเริ่มจาก การได้เห็นสภาพห้องของจริง ได้เห็นสภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกบริเวณนั้น ได้รู้ถึงคุณภาพของนิติบุคคล อีกทั้งสภาพแวดล้อมบริเวณโดยรอบ และที่สำคัญเราสามารถวิเคราะห์กลุ่มลูกค้าและทำเลได้อย่างชัดเจน โดยคอนโดมือสองจะแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มหลักให้เลือกลงทุนคือ
                 - กลุ่มคอนโดมือสองที่มีอายุตึก 10 ปีขึ้นไป ห้องชุดในกลุ่มนี้จะมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันไป ข้อดีคือ ห้องกว้างกว่าคอนโดในกลุ่มอื่น ๆ แต่สภาพห้องจะเก่าและไม่มีดีไซน์โดยส่วนมากแล้วจะเป็นห้องสี่เหลี่ยม ไม่มีการแบ่งสัดส่วนที่ชัดเจน ที่เห็นจะมีให้บ้างก็ในส่วนของการซักล้าง ทำเลของคอนโดกลุ่มนี้จะอยู่ในทำเลที่พอใช้ได้ ค่าส่วนกลางไม่แพง เราสามารถประเมินความสามารถในการเช่าของลูกค้าได้ เพราะคอนโดที่สร้างมานานกว่า 10 ปี จะเราจะเห็นถึงทำเลและกลุ่มลูกค้า พร้อมกับค่าเช่าที่ชัดเจน ส่วนมากแล้วการลงทุนเพื่อให้เช่าจะได้ผลตอบแทนที่สูงกว่าคอนโดใหม่ เนื่องจากอายุของตึกทำให้ราคาของห้องชุดถูกลงมากเมื่อเทียบกับห้องชุดใหม่หรือห้องชุดที่มีอายุไม่เกิน 5ปี ส่วนข้อเสียจะอยู่ที่ความเก่าและ สภาพความทรุดโทรมของตัวตึก สีของตัวตึก รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ลิฟท์ บันไดหนีไฟ ลานจอดรถยนต์ เป็นต้น โดยส่วนมากแล้ว คอนโดที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไปจะเป็นช่วงที่จะมีการบำรุงรักษาที่มากขึ้นไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนลิฟท์ใหม่หรือทาสีตัวตึกใหม่

                - คอนโดที่มีอายุประมาณ 5 ปี ห้องชุดในกลุ่มนี้ถือว่าเป็นห้องชุดที่เริ่มจะทันสมัยแล้วเพราะมีทั้งการดีไซน์และการแบ่งสัดส่วนของห้องไว้อย่างชัดเจน ซึ่งทำให้ดูน่าอยู่อาศัยมากกว่า การลงทุนในคอนโดกลุ่มนี้ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียเช่นกัน ข้อดีของคอนโดที่มีอายุประมาณ 5 ปี นั้นจะเป็นคอนโดที่ดูจากลักษณะภายนอกนั้นยังไม่เก่ามาก น่าอยู่อาศัยพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก และสิ่งแวดล้อมโดยรอบมีการดูแลอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ขนาดห้องจะไม่ได้กว้างกว่าห้องชุดในกลุ่มที่ 1 ก็ตามแต่ก็มีการออกแบบและแบ่งพื้นที่ใช้สอยได้อย่างพอดีทำให้ไม่รู้สึกว่าห้องนั้นมีขนาดเล็ก โดยมากแล้วห้องในกลุ่มนี้จะมีเนื้อที่ 28 ถึง 35 ตารางเมตร ทำเลที่ตั้งส่วนมากจะตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า อีกทั้งราคาของห้องชุดในกลุ่มนี้จะถูกกว่าคอนโดใหม่อยู่ประมาณ 20 ถึง 30 เปอร์เซนต์ ส่วนข้อเสียก็มีเหมือนกัน เริ่มจากค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาตัวตึก ก่อนที่เราจะซื้อเราควรสอบถามกับนิติบุคคคลที่ดูแลให้กระจ่างถึงค่าใช้จ่ายที่เราต้องเสียก่อนตัดสินใจซื้อ สรุปแล้วการ ซื้อคอนโดให้เช่า นั้นเราควรที่จะลงทุนในคอนโดมือสอง มากกว่าคอนโดมือหนึ่งเนื่องจากเราสามารถวิเคราะห์ปัจจัยในการลงทุนได้มากกว่านั้นเอง

        2. กลุ่มลูกค้าแบบไหนดี

ก่อนที่เราจะเลือกทำเลของคอนโดเราต้องเลือกกลุ่มลูกค้าที่เราต้องการ ให้ได้เสียก่อนเพราะกลุ่มลูกค้าแต่ละกลุ่มจะเป็นตัวกำหนดอัตราค่าเช่าของคอนโดนั้นๆด้วยว่าจะมีราคาอยู่ที่เท่าไรโดยเราสามารถแบ่งลูกค้าออกได้เป็น 3 กลุ่มด้วยกันคือ

              กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับสูง กลุ่มลูกค้าระดับนี้จะเป็นกลุ่มที่มีกำลังการใช้จ่ายที่สูง มีรายได้ต่อเดือนไม่ต่ำกว่า 40,000 บาทต่อเดือน กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีนิสัยชอบความเป็นส่วนตัวที่สูงและต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน อีกทั้งต้องมีการเดินทางที่สะดวกสบาย อยู่ในย่านธุรกิจ แน่นอนว่าถ้าเราจะจับลูกค้ากลุ่มนี้ การลงทุนในคอนโดก็สูงตามไปด้วยเช่นกัน

             กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลาง จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ไม่ต่ำกว่า 20,000 บาทต่อเดือน กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้จะมีความต้องการในเรื่องของความสะดวกในการเดินทางแต่ไม่จำเป็นต้องอยู่ในย่านธุรกิจ แต่ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกในห้องพักอาทิเช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น อินเตอร์เน็ต เป็นต้น และมีการรักษาความปลอดภัยที่ดี

             กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับน้อย ระดับรายได้จะไม่ถึง 20,000 บาท แน่นอนว่าความต้องการความสะดวกสบายของที่พักอาศัยจะไม่มากเท่ากับกลุ่มที่มีรายได้ระดับสูงกับระดับกลาง ความต้องการพื้นฐานก็ไม่ต้องครบครันพออยู่ได้อย่างสบายก็เพียงพอแล้ว ทำเลก็ไม่ใช่ส่วนสำคัญมาก เรื่องของราคาค่าเช่าจะเป็นสิ่งสำคัญที่สุด แต่เรื่องความปลอดภัยในการพักอาศัยก็ยังคงต้องมีอยู่ ค่าเช่าที่ได้จาก 3 กลุ่มนี้จะแตกต่างกัน อยู่ที่ว่าคุณต้องการจะเลือกกลุ่มลูกค้าระดับไหน ไม่ใช่ว่าจะลงทุนกับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง และรายได้ระดับกลาง ถึงจะคุ้มกับการลงทุน การลงทุนที่ถูกต้องต้องคำนวณถึงผลตอบแทนจากการลงทุน โดยการลงทุนจากการ ซื้อคอนโด ให้เช่านั้น ผลตอบแทนที่ได้ควรอยู่ประมาณ 6 ถึง 8 เปอร์เซนต์

        3. เลือกทำเลที่มีความต้องการในการเช่าที่สูง

จากที่กล่าวมาแล้วว่าคอนโดมือสองเหมาะที่สุดในการปล่อยเช่า หลังจากที่เราเลือกกลุ่มลูกค้าได้แล้วเราก็ควรมองหาคอนโดที่อยู่ในทำเลที่เราต้องการจะลงทุน คอนโดมือสองนั้นจะมีข้อดีตรงที่เราสามารถวิเคราะห์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าได้ว่า ทำเลบริเวณนั้นมีกลุ่มลูกค้าระดับไหน มีความต้องการในการเช่าห้องมากน้อยเท่าไร แถมยังสามารถรู้ถึงค่าเช่าต่อเดือนของห้องบริเวณนั้นได้อีกด้วย ทำให้เราสามารถคำนวณผลตอบแทนในการลงทุนได้ว่าคุ้มหรือเปล่าด้วย รวมทั้งจุดอ่อนจุดแข็งของทำเลที่ต้องคอนโดนั้นๆด้วย ข้อมูลต่าง ๆที่ได้กล่าวมานั้นเราสามารถสอบถามกับนิติบุคคลหรือแม่บ้าน แม้กระทั่งแม่ค้าบริเวณนั้นได้ว่า บริเวณที่เราต้องการซื้อคอนโดมีสภาพเศรษฐกิจอย่างไร มีสิ่งแวดล้อมดีไหม และการเดินทางสัญจรสะดวกหรือเปล่า ข้อมูลเหล่านี้ต้องขยันเข้าไปสอบถาม เพราะการเดินทางไปครั้งเดียวไม่สามารถที่จะเก็บข้อมูลเหล่านี้ได้หมด เราต้องมั่นไปหาข้อมูลในบริเวณนั้นอย่างต่อเนื่อง

       4. นิติบุคคลสำคัญมากในการซื้อคอนโดให้เช่า

หลายครั้งหลายคราที่หลายคนคิดว่า การ ซื้อคอนโด เพื่อให้เช่านั้นเป็นเรื่องง่าย ไม่ว่าคอนโดที่ไหนก็สามารถทำได้ แต่ในความเป็นจริงแล้วเราต้องดูองค์ประกอบหลาย ๆอย่างประกอบกัน แม้เราจะหาทำเลและกลุ่มลูกค้าที่ถูกใจพร้อมทั้งราคาค่าเช่าที่สามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าในการลงทุนได้แล้ว แต่ถ้านิติบุคคลที่ดูแลคอนโดนั้นๆไม่สนับสนุนเรื่องของการให้เช่าห้องชุด อาจจะทำให้การลงทุนของเราสะดุดได้ เพราะมีหลายโครงการเหมือนกันที่นิติบุคคลและผู้อยู่อาศัยไม่ยินยอมให้มีการเช่าห้องชุดไม่ว่าจะเป็นรายวันหรือรายเดือน สืบเนื่องมาจากความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย โดยก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดให้เช่านั้นเราควรคุยกับนิติบุคคลที่ดูแลโครงการนั้นอย่างตรงไปตรงมาและบอกถึงจุดประสงค์ในการซื้อคอนโดด้วย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่จะเกิดขึ้นในภายหลังด้วย

การซื้อคอนโดเพื่อให้เช่า นั้นต้องใช้ทั้งศาสตร์และศิลป์ ในการลงทุนเพราะการซื้อคอนโดเพื่อให้เช่าแต่ละหลังจำเป็นต้องใช้ศาสตร์ในการหาข้อมูล ให้ถี่ถ้วนอีกทั้งยังต้องมีศิลป์ในการเจรจาต่อรองราคาและการสืบค้นข้อมูลจากบุคคลต่าง ๆให้มั่นใจก่อนที่จะลงทุน แต่การลงทุนอะไรซักอย่างเราจำเป็นต้องดูสถานะการเงินของเราด้วยว่าพร้อมหรือไม่ ถ้าการลงทุนแล้วทำให้สถานะการเงินของเราย่ำแย่ ก็ไม่ควรที่จะลงทุนยิ่งเป็นการลงทุนในคอนโดที่มีราคาสูงด้วยแล้ว ควรจะคิดให้หนักก่อนการลงทุน สรุปง่าย ๆถ้าคุณพร้อมที่จะลงทุนคอนโดเพื่อให้เช่า คุณต้องตอบโจทย์ทั้ง 4 อย่างที่กล่าวมาแล้วข้างต้นให้แตกเสียก่อนถึงจะเริ่มลงทุน