Estopolis วิเคราะห์ให้ ซื้อคอนโดปี 2562 ดีไหม เราหาคำตอบมาแล้ว

15 August 2562

ท่ามกลางสถานการณ์คอนโดที่น่าเป็นห่วงอยู่ตอนนี้ ทำให้ใครหลายคนมีคำถามขึ้นมาว่า “ซื้อคอนโดปี 2562 ดีไหม” จะรอต่อไปหรือจะพอใจกับราคาในปีนี้ ทางเรา Estopolis วิเคราะห์สถานการณ์และปัจจัยต่างๆ มาให้แล้ว

ซื้อคอนโดปี 2562 ดีกว่าปีอื่นเรื่องการกู้ธนาคาร

หลายคนอาจสงสัยว่าซื้อคอนโดปี 2562 นี้นะ!? จะกู้ธนาคารได้ง่ายกว่าปีอื่น!? ต้องขอเกริ่นก่อนว่าถ้าจะดีที่สุด ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายที่สุดคือก่อน 1 เมษายน 2562 ตอนที่มาตรการคุมเข้ม LTV ยังไม่ใช้อย่างเป็นทางการ แต่ทั้งนี้ช่วงเวลาดังกล่าวได้ผ่านพ้นไปเรียบร้อยแล้วและเราไม่สามารถย้อนกลับไปได้อีก

อย่างไรก็ตามที่บอกว่าการขอสินเชื่อและซื้อคอนโดปี 2562 จะดีกว่าปีหลังจากนี้ เนื่องจากในอนาคตธนาคารจะอนุมัติผลิตภัณฑ์ทางการเงินยากมากขึ้น (หากกู้สินเชื่อซื้อคอนโดครึ่งหลังปี 2562 ว่ายากแล้ว ปีหลังจากนี้จะยากมากกว่า) เพราะตัวเลขหนี้เสีย หรือ NPL ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องออกมาตรการต่างๆ มาคุมเข้ม

ล่าสุด ธปท. ก็ได้กำหนดใช้ Debt Service Ratio – DSR ภายในปี 2562 นี้ให้มาคุมเข้มเกณฑ์หนี้สินต่อรายได้ 3 กลุ่มเป้าหมายไม่ให้มีหนี้สินเกิน 70% ของรายได้ โดย 3 กลุ่มเป้าหมายที่โดนมาตรการ DSR ได้แก่ 1) กลุ่มเริ่มทำงาน 2) กลุ่มคนเกษียณ และ 3) กลุ่มผู้มีรายได้ไม่ถึง 30,000 บาท/เดือน ซึ่งผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ใช้กับ DSR คือ สินเชื่อรถยนต์, บัตรเครดิต, และ สินเชื่อส่วนบุคคล

ถึงแม้มาตรการ DSR ที่ ธปท. ควบคุม 70% ของรายได้จะไม่รวมภาระสินเชื่ออสังหาฯ แต่ก็ถือเป็นสัญญาณเตือนว่า ธปท. เริ่มเอาจริงเอาจังกับการกู้เงินที่เป็นที่มาของหนี้เสีย NPL และถ้ายังไม่ได้ผล ในอนาคต ธปท. อาจออกมาตรการอื่นๆ มาอีกเพื่อสะกัดหนี้เสีย NPL ซึ่งนั่นอาจทำให้เรากู้สินเชื่อซื้อคอนโดในอนาคตหลังปี 2562 ยากขึ้นกว่าในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตามปัจจุบันทาง ธปท. ได้ประกาศลดดอกเบี้ยเงินกู้ไปแล้วเรียบร้อย ถึงแม้จะเป็นจำนวนที่ไม่มากมหาศาล แต่ก็ทำให้ปีนี้เรากู้เงินซื้อคอนโดปี 2562 ได้ถูกกว่าปีก่อนๆ ทั้งนี้เราคงต้องมาลุ้นกันอีกทีว่าหลังจากปี 2562 นี้จะมีการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยอีกรอบหรือไม่

บทความที่เกี่ยวข้อง

ซื้อคอนโดเปิดใหม่ทำเลทองปี 2562 ราคาจะถูกกว่าในอนาคต

มีสถิติระบุว่าในไตรมาส 2 ปี 2562 ที่ผ่านมาคอนโดเปิดใหม่ราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 45% เนื่องจากเหล่าผู้พัฒนาโครงการหันไปสร้างคอนโดบนทำเลที่ถูกมองว่ามีศักยภาพ ทั้งนี้ก็เพื่อจับกลุ่มลูกค้าที่มีความสามารถซื้อสูง ซึ่งคอนโดเปิดใหม่กว่า 71.8% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในที่ราคาที่ดินค่อนข้างสูง

นอกจากนี้ยังมีข่าววงในหลุดออกมาอีกว่าธนาคารกาหัวไม่ปล่อยกู้ผู้พัฒนาโครงการให้สร้างคอนโดบนทำเลที่มีซัพพลายล้นอย่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง - บางแค) ส่งผลให้ในอนาคตผู้พัฒนาโครงการต่างๆ จะต้องแย่งที่ดินบนทำเลทองที่ราคาสูง (ถึงแม้จะพุ่งขึ้นไม่แรงเท่าในอดีต) และแน่นอนเมื่อที่ดินที่ได้มาราคาสูง ราคาคอนโดก็จะแพงขึ้นตาม

เพราะฉะนั้นหากคุณต้องการคอนโดบนทำเลทองที่มีศักยภาพแล้วละก็ การซื้อคอนโดในปี 2562 นี้อาจเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง เพราะในอนาคตที่ดินบนทำเลศักยภาพจะหายากและมีราคาแพง หลังจากนั้นราคาคอนโดเปิดใหม่ที่สร้างก็จะพุ่งขึ้นตามต้นทุน แต่ขอย้ำอีกครั้งว่ากรณีนี้จะเกิดขึ้นกับคอนโดบนทำเลที่มีศักยภาพที่มีคนต้องการเท่านั้น ไม่ใช่คอนโดที่ซัพพลายล้น

บทความที่เกี่ยวข้อง

ถ้าทำเลที่อยากได้ซัพพลายล้น อย่าเพิ่งซื้อคอนโดในปี 2562

หัวข้อด้านบนได้พูดถึงเหตุผลที่ควรซื้อคอนโดในปี 2562 กันไปแล้ว ตอนนี้เรามาวิเคราะห์ถึงสาเหตุที่ยังไม่ควรซื้อคอนโดในปีนี้กันบ้าง เหตุผลแรกก็คือภาวะโอเวอร์ซัพพลายหรือคอนโดล้นตลาด หากคอนโดที่คุณต้องการอยู่บนทำเลที่โอเวอร์ซัพพลาย ทางเราขอแนะนำว่าอย่าเพิ่งผลีผลามซื้อคอนโดในตอนนี้

ตามหลักแล้วที่ใดมีการแข่งสูงที่นั้นจะเข้าสู่สงครามราคาในที่สุด สังเกตได้จากการที่คอนโดต่างๆ บนทำเลที่โอเวอร์ซัพพลายจัดโปรโมชั่นออกมากันทุกเดือน ไม่ว่าจะเป็นการลดราคา แถมฟรีเฟอร์นิเจอร์พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือแม้กระทั่งให้อยู่ฟรีตั้งแต่ 1 – 5 ปี เพราะฉะนั้นคุณยังไม่จำเป็นที่ต้องซื้อคอนโดในปี 2562 นี้ ยกเว้นโปรโมชั่นหรือราคาที่ออกมาขณะนั้นเหมาะกับคุณแล้ว

บทความที่เกี่ยวข้อง

ทั้งนี้ข้อมูลข้างต้นเป็นการวิเคราะห์ปัจจัยภายนอกคร่าวๆ เท่านั้น ยังมีปัจจัยภายนอกอื่นๆ ทั้งเรื่องที่เกี่ยวข้องกับตัวโครงการ นโยบายด้านอสังหาฯ รวมถึงปัจจัยภายในที่เกี่ยวข้องกับตัวผู้ซื้อที่ต้องนำมาวิเคราะห์อีกด้วย ซึ่งคุณสามารถสำรวจปัจจัยดังกล่าวได้ในบทความที่เกี่ยวข้องด้านล่างนี้