ดูแลโครงการที่อยู่อาศัยอย่างไร? ให้ช่วยประหยัดต้นทุนในอนาคต

พอใกล้จะถึงสิ้นปีเช่นนี้ผู้ที่อาศัยอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมก็จะต้องเริ่มเตรียมค่าใช้จ่ายสำหรับที่อยู่อาศัยในปีหน้า นั่นคือค่าส่วนกลาง ซึ่งค่าส่วนกลางนั้นแต่ละคนจะจ่ายมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับโครงการกำหนด รวมถึงขนาดพื้นที่อยู่อาศัยของแต่ละคนอีกด้วย ซึ่งค่าส่วนกลางอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้ เช่นในกรณีหากมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในโครงการปรับเพิ่มขึ้น เช่น ค่าแรงในการจ้างบุคลากร หรือ ค่าบำรุงรักษาระบบเปลี่ยนอุปกรณ์ต่างๆ นั่นหมายถึงว่า ต้องมีการบริหารจัดการงบประมาณให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ด้วย

อย่างไรก็ตามในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจซบเซาเช่นปัจจุบัน การมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในโครงการย่อมไม่ดีแน่ ดังนั้นสิ่งที่พอจะทำได้ก็คือ การหาทางประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพื่อให้เหลืองบประมาณรวมไว้ใช้ยามจำเป็น ซึ่งสิ่งแรกที่ทุกโครงการสามารถทำได้ไม่ยากก็เริ่มจากการประหยัดน้ำประหยัดไฟส่วนกลาง เช่น การปิดไฟห้องอเนกประสงค์หรือห้องออกกำลังกายเมื่อไม่มีผู้ใช้งาน แต่การประหยัดเพียงเท่านี้ย่อมไม่สร้างการเปลี่ยนแปลงต่อค่าใช้จ่ายอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งวันนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จะนำเสนอวิธีที่จะนำไปสู่การประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างยั่งยืน นั่นคือ การดูแลและซ่อมบำรุงระบบต่างๆ แบบป้องกันก่อนเกิดเหตุ (Preventive Maintenance)

หลายท่านอาจนึกไม่ถึงว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เป็นรายจ่ายก้อนใหญ่ที่เรามองไม่เห็น แต่แฝงตัวอย่างเงียบๆ นั่นคือ ค่าใช้จ่ายการซ่อมหรือการเปลี่ยนอุปกรณ์เกี่ยวกับระบบวิศวกรรมอาคาร ระบบลิฟท์โดยสาร ระบบสาธารณูปโภค เช่น ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ซึ่งเรื่องเหล่านี้ดูเหมือนจะไม่ใช่เรื่องเร่งด่วนอะไร แต่หากไม่มีการวางแผนและไม่มีมืออาชีพเข้ามาดูแลแต่เนิ่นๆ ในระยะยาวอาจกลายเป็นระเบิดเวลาที่เป็นภาระทางการเงินให้กับเจ้าของร่วมทุกคนได้ โดยวิธีที่จะสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านการดูแลรักษาระบบต่างๆ ของอาคารอย่างยั่งยืนมีดังนี้

1. ทำแผนงบประมาณค่าใช้จ่ายล่วงหน้า โดยผู้ดูแลอาคารหรือนิติบุคคลต้องทำแผนสำหรับค่าใช้จ่ายออกเป็น 3 แผน นั่นคือ แผนระยะสั้น สำหรับค่าใช้จ่ายรายเดือน (ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าแม่บ้าน รปภ.) ถัดมาคือแผนระยะกลาง สำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้เกิดขึ้นทุกเดือน (ค่าจ้างตัดต้นไม้ ค่าฉีดพ่นฆ่าเชื้อโรค ค่าฉีดกำจัดแมลง) และสุดท้ายคือแผนระยะยาว สำหรับค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง (ลิฟท์ สระว่ายน้ำ ระบบสาธารณูปโภค รวมถึงการซ่อมแซมตัวอาคาร เช่น การทาสี) ซึ่งการทำแผนค่าใช้จ่ายออกเป็น 3 แผนนี้ จะทำให้สามารถบริหารเงินส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถคาดการณ์ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในอนาคตล่วงหน้า

2. ช่างประจำอาคารจะต้องมีความรู้ระดับมืออาชีพ เพราะหากมีช่างที่มีความรู้ความชำนาญก็จะช่วยดูแลอุปกรณ์ต่างๆ ให้มีอายุการใช้งานยาวนาน ไม่ชำรุดเสียหายก่อนกำหนด ซึ่งในบางกรณีที่ช่างประจำอาคารมีการดูแลด้วยความเอาใจใส่อย่างสม่ำเสมอ และมีแผนการซ่อมบำรุงที่มีประสิทธิภาพ ทั้งการตรวจสอบประจำวัน ประจำสัปดาห์ รอบรายเดือน หรือตรวจสอบประจำปี ก็สามารถยืดอายุการใช้งานของอุปกรณ์บางอย่างออกไปได้นานกว่ากำหนดได้อีก และที่สำคัญการมีแผนป้องกันก่อนเกิดเหตุ (Preventive Maintenance) เปรียบเหมือนการเช็คระยะรถยนต์ตามรอบ ก็จะช่วยบำรุงรักษาอุปกรณ์และระบบให้ไม่ชำรุดเสียหาย สามารถเปลี่ยนหรือแก้ไขได้ทันก่อนลุกลามจนเกิดการชำรุดเสียหายครั้งใหญ่ ก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านงานซ่อมแซมได้จำนวนมาก

ฉะนั้น การดูแลงานด้านระบบวิศกรรมอาคารที่มีประสิทธิภาพจึงถือเป็นการบริหารเงินในเชิงป้องกัน เพื่อลดรายจ่ายการซ่อมหรือการเปลี่ยนใหม่ ที่จะทำให้เกิดรายจ่ายมหาศาลขึ้นในอนาคต ดังนั้นหากทางนิติบุคคลมีการคัดเลือกช่างที่มีประสบการณ์และมีการเข้ารับการอบรมจากหน่วยงานทั้งจากภาครัฐและเอกชนเพื่อเพิ่มทักษะอย่างต่อเนื่อง ก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว ทำให้โครงการบริหารเงินส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถนำเงินไปพัฒนาตัวโครงการ เช่น นำไปปรับปรุงรีโนเวทอาคารให้สวยงามมีสภาพดีเหมือนใหม่ มีสภาพแวดล้อมที่ดี รวมถึงนำไปจัดกิจกรรมพิเศษให้ลูกบ้าน หรือลงทุนในกองทุนเพิ่มเติมได้

3. ให้ความรู้เกี่ยวกับการดูแลที่อยู่อาศัยที่ดีแก่ลูกบ้าน เพราะบ่อยครั้งที่เราพบว่าผู้อยู่อาศัยขาดความเข้าใจในระบบต่างๆ เช่น การดูแลบ่อดักไขมัน หรือท่อน้ำทิ้งในบ้าน ถ้าผู้อยู่อาศัยไม่มีการดูแล ก็จะเกิดปัญหาด้านความสะอาดและกลิ่นในบ้าน ที่อาจกระทบไปยังบริเวณข้างเคียงรวมถึงระบบในพื้นที่ส่วนกลางได้ ซึ่งก็จะกระทบต่อค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง อย่างไรก็ตามหากโครงการใดที่มีช่างที่เชี่ยวชาญ ก็จะสามารถให้คำแนะนำลูกบ้านก่อนเข้าอยู่อาศัย ก็จะช่วยลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้

การดูแลกายภาพ ระบบวิศวกรรมอาคาร (Preventive & Asset Maintenance) นั้น หากแต่ละโครงการสามารถดูแลอย่างดีด้วยมืออาชีพ ก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในอนาคตได้เป็นจำนวนมาก ยิ่งไปกว่านั้น ยังช่วยให้โครงการคงสภาพสวยงามเหมือนกับวันแรกที่ซื้อมา ย่อมส่งผลต่อมูลค่าโครงการในอนาคตให้ปรับเพิ่มขึ้นได้เช่นกัน

ขอขอบคุณบทความดีๆจาก บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (www.plus.co.th)