ตลาดคอนโด "Over Supply" กูรูอสังหาฯ ย้ำยังไม่ฟองสบู่

29 May 2560

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องในขณะที่ปัจจุบันเกิดการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจในไทย โดยนักอสังหาฯ มองว่าแรงซื้อยังมีอยู่ค่อนข้างสูง จะเห็นได้จากโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงนี้สามารถขายหมดภายในเวลาอันรวดเร็ว แต่ก็ทำให้หลายฝ่ายวิตกกังวลว่าตลาดจะเกิดปัญหาฟองสบู่เหมือนวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี 2540 หรือไม่

ฐานเศรษฐกิจสัมภาษณ์นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย โดยได้เปิดเผยว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับบทเรียนจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 จึงมีแนวทางการป้องกันปัญหาอยู่แล้วดังนี้

1. การพัฒนาระบบข้อมูลเตือนภัยอุตสาหกรรม เป็นข้อมูลที่ผู้ประกอบการสามารถเข้าถึงและนำมาประกอบการตัดสินใจในการดำเนินธุรกิจได้

2. ผู้ประกอบการรายใหญ่ มีข้อมูลทั้งในส่วนของสินค้าคงเหลือและความต้องการของตลาดที่วิจัยด้วยตนเองทุกบริษัท

3. ส่วนแบ่งตลาดกว่า 60% อยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความระมัดระวังในการเติมสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด

4. สถาบันการเงินก็มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งในส่วนของสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย มีการตรวจเช็คเครดิตบูโร ยิ่งทำให้ความกังวลต่อเรื่องที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาฯลดน้อยลง

ภาพรวมของตลาดไม่ดี เนื่องจากยอดโอนลดลง

เมื่อพิจารณาในส่วนของการโอนคอนโดมิเนียมที่พบว่าในไตรมาส 1 ปี 2560 มียอดลดลง เป็นผลมาจากยอดขายเมื่อปี 2557-2558 ซึ่งในช่วงดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงด้านการเมืองทำให้ตลาดตกอยู่ในภาวะชะลอตัว

ปี 2556 อยู่ที่ 1.9 แสนล้านบาท จำนวน 7.1 หมื่นหน่วย ขณะที่ยอดขายในปี 2557 อยู่ที่ 1.4 ล้านบาท จำนวน 4.9 หมื่นหน่วย

ปี 2558 กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ด้วยยอดขาย 1.8 แสนล้านบาท จำนวน 5.3 หมื่นหน่วย ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ภาพรวมของตลาดไม่ดี เนื่องจากคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนสูงถึง 55-60% ของตลาดรวมกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

ย้ำสภาพตลาดเงินฝืด ไม่ฟองสบู่แน่

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าเป็นความเข้าใจผิดของนักวิชาการ เพราะการเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้นั้น ตลาดจะต้องอยู่ในภาวะเงินเฟ้อ แต่สภาพตลาดในปัจจุบันอยู่ในภาวะเงินฝืด และราคาสินค้าที่ปรับขึ้นก็เกิดจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ราคาที่ดิน ราคาวัสดุ ซึ่งเป็นต้นทุนแท้จริง

ปัญหาที่ควรห่วงคือ Over Supply

เนื่องจากปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้บริโภคในปัจจุบัน ประกอบกับความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ต้องนำสินค้าที่ขายไปแล้วกลับมาขายใหม่ ขณะเดียวกันก็มีการผลิตสินค้าเข้ามาเติมในตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกรณีนี้เป็นเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้นไม่ได้หมายรวมถึงทั้งตลาด ในปัจจุบันแบงก์ปล่อยสินเชื่อยากมากโดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่าสองหมื่นห้าพันบาท ด้านธนาคารโลกประมาณการณ์การเติบโตของไทยไม่ถึง 3% แสดงให้เห็นว่าสภาพเศรษฐกิจของไทยอยู่ในภาวะเงินฝืด ไม่ใช่ปัจจัยที่ทำให้เกิดฟองสบู่อย่างแน่นอน และอย่าหวังพึ่งพาการส่งออก เพราะตลาดโลกก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกัน