รวมสารพัด “ปัญหาคอนโด” ที่ผู้อาศัยคอนโดส่วนใหญ่ต้องพบเจอ

คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีผู้พักอาศัยอยู่ร่วมกันเป็นจำนวนมาก และมีการแชร์พื้นที่ส่วนกลางใช้ร่วมกัน ซึ่งเมื่อมีการแบ่งพื้นที่กันใช้ และอยู่รวมกันมาก ๆ จึงไม่แปลกที่จะมี “ปัญหาของผู้อาศัยคอนโด” เกิดขึ้น ด้วยพื้นฐานนิสัย การใช้ชีวิตที่แตกต่างกัน ดังนั้นหากต้องการที่ซื้อ “คอนโดใหม่” สักที่ ควรจะศึกษาถึง “ปัญหาคอนโด” เพื่อเตรียมตั้งรับสถานการณ์ และแก้ไขปัญหาเบื้องต้น

Estopolis ได้รวบรวม “ปัญหาคอนโด” แบบยอดฮิตที่ผู้ใช้ส่วนใหญ่ได้พบเจอ เพื่อนำมาเป็นข้อควรพิจารณาอย่างละเอียดก่อนการตัดสินใจซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดใหม่ หรือคอนโดมือสอง ก็ตาม

1. ปัญหาเรื่องที่จอดรถในคอนโดไม่เพียงพอ

ปัญหาเรื่องที่จอดรถในคอนโดไม่เพียงพอ เป็นปัญหาคอนโดที่มักเกิดขึ้น ที่จอดรถในคอนโดไม่ใช่พื้นที่ที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล แต่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางที่ต้องใช้ร่วมกัน ผู้ใช้คอนโดจึงต้องคำนวณให้ดีว่าที่จอดรถในคอนโดนั้น ๆ มีความเป็นไปได้ว่าจะเพียงพอมากน้อยขนาดไหน เมื่อเทียบกับจำนวนห้อง เพราะเป็นไปได้สูงว่า 1 ห้องอาจไม่ได้มีรถเพียงหนึ่งคัน หรือบางห้องอาจไม่มีรถเลย วิธีการแก้ปัญหาคอนโดเบื้องต้นเรื่องที่จอดรถไม่เพียงพอนี้ ในกรณีที่เป็นเจ้าของโครงการอาจต้องกำหนดข้อจำกัดของผู้ซื้อคอนโดว่าหนึ่งห้องหนึ่งยูนิตสามารถมีรถที่เข้ามาจอดในบริเวณที่จอดรถของคอนโดได้กี่คัน หรือในกรณีของผู้พักอาศัยในคอนโดอาจต้องมีการเอื้อเฟื้อ และทำความเข้าใจถึงข้อจำกัดนี้

2. ปัญหาเรื่องค้างจ่ายค่าส่วนกลาง

ปัญหาเรื่องค้างจ่ายค่าส่วนกลาง ข้อนี้เป็นปัญหาที่เจ้าของห้องไม่ควรละเลย เพราะค่าส่วนกลางมีผลต่อการดูแลบำรุงทรัพย์สินที่เป็นส่วนกลางของคอนโด นำไปใช้เป็นค่าจ้างแม่บ้าน ผู้รักษาความปลอดภัย ซึ่งหากเจ้าของห้องค้างชำระ ก็จะกลายเป็นหนี้ค้างที่ทำให้ไม่สามารถขายคอนโดห้องนั้นต่อได้อีกด้วย

3. ปัญหาน้ำรั่วซึม ปัญหายอดฮิตในคอนโด

ปัญหาน้ำรั่วซึม ข้อนี้เป็นปัญหาคอนโดที่สำคัญ และค่อนข้างใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดใหม่ หรือคอนโดเก่าก็อาจเกิดปัญหานี้ได้เช่นกัน สาเหตุมาจากการก่อสร้าง และการตกแต่งเปลี่ยนท่อน้ำ ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่น้ำรั่วซึมจากภายนอกตัวอาคารช่วงฝนตก หรือปัญหาการรั่วซึมจากงานระบบภายในคอนโดซึ่งมีการติดตั้งระบบไว้เป็นเวลาหลายปีแล้ว มักพบในคอนโดที่มีอายุการใช้งานค่อนข้างนาน และปัญหาน้ำรั่วซึมจากห้องห้องข้างเคียง เช่นห้องน้ำห้องด้านบนรั่วลงมาห้องน้ำชั้นล่าง เป็นต้น

ซึ่งพรบ.กำหนดให้พื้น และผนัง เป็นทรัพย์สินส่วนร่วมระหว่างห้องชุด ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของทั้ง 2 ห้องในการตกลงกันเพื่อจ่ายค่าซ่อมแซม โดยจะมีนิติบุคคลของงอาคารชุดเป็นผู้ประสานงานกลางในการนัดหมายเจรจาให้ ทั้งนี้ต้องมีการตรวจหาสาเหตุของการรั่วซึมก่อน หากมาจากท่อของส่วนกลาง ทางนิติบุคคลจะเป็นผู้รับผิดชอบซ่อมให้ และเคลมประกันชดเชยให้ผู้เสียหาย แต่ถ้าสาเหตุมาจากการปรับเปลี่ยน ดัดแปลง ซึ่งเป็นอุปกรณ์ของห้องทางเจ้าของห้องจะต้องออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเอง และรับภาระเรื่องค่าชดเชยให้กับผู้เสียหายเอง หากมีการแจ้งเรื่องถึงนิติบุคคลคอนโดแล้ว เจ้าของห้องฝ่ายที่ทำความเสียหายไม่ให้ความร่วมมือในการเข้าตรวจสอบ ผู้เสียหายสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้

4. ปัญหาเพื่อนบ้านคอนโด

ปัญหาเพื่อนบ้าน แน่นอนว่า ปัญหาคอนโดด้านนี้ เป็นปัญหาที่พบเจอกันแทบจะปกติ ไม่ว่าจะเป็นการพักอาศัยตามคอนโด หอพัก หรือเป็นบ้าน เป็นต้น ที่เกริ่นมาข้างต้นว่าการเข้าพักอาศัยในคอนโดเป็นการอยู่รวมกันเป็นจำนวนมาก แม้ว่าจะต่างคนต่างมีห้องพักเป็นของตนเอง แต่ยังมีการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางร่วมกัน กำแพง ผนังติดกันอยู่ดี ซึ่งอาจทำให้ผู้อยู่อาศัยถูกรบกวนได้จากห้องที่อยู่บริเวณรอบ ๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเสียง ความสะอาดที่ห้องรอบ ๆ อาจกวาดขยะออกมาทิ้งไว้ตรงทางเดิน เป็นต้น วิธีการแก้ไขหากในกรณีที่ไม่หนักหนามากนัก ก็อาจจะทนให้เงียบไปเองได้ หรืออาจมีการเคาะประตูห้อง และแจ้งเพื่อนบ้านด้วยความสุภาพ แต่หากเป็นเรื่องที่เป็นปัญหาสะสม ไม่ทราบผู้กระทำการรบกวนนั้น อาจจะมีการส่งเรื่องถึงทางนิติบุคคลซึ่งเป็นคนกลางในการแก้ปัญหาต่อไป

5. ปัญหาเชิงสุขภาพกาย และสุขภาพจิต ปัญหาผู้อาศัยในคอนโด

ปัญหาเชิงสุขภาพกาย และสุขภาพจิต ปัญหาผู้อาศัยในคอนโดด้านนี้ หมายถึงกลิ่นบุหรี่ ถึงแม้ผู้ใช้คอนโดจะสูบภายในห้องของตนเอง แต่มีความเป็นไปได้ที่กลิ่นนั้นจะลอยมาตามช่องลมที่พัดเข้าห้อง หรือมาตามท่อระบายน้ำ เป็นปัญหาที่สร้างความรำคาญเป็นอย่างยิ่งแก่ผู้ที่ไม่สูบ นอกจากจะส่งกลิ่นเหม็นสร้างความรำคาญแล้ว ยังส่งผลระยะยาวต่อสุขภาพของผู้พักอาศัย และผู้พักอาศัยที่ได้รับผลข้างเคียง โดยวิธีการแก้ปัญหา จะต้องมีการแจ้งไปให้นิติบุคคลทราบ เพื่อจะได้ตักเตือน และออกมาตรการควบคุมผู้พักอาศัย ไม่ให้สูบบุหรี่รบกวนผู้อื่น หรือมีการจัดพื้นที่ไว้สำหรับสูบบุหรี่

6. ปัญหาเรื่องสัญญาณโทรศัพท์ในคอนโด

ปัญหาเรื่องสัญญาณโทรศัพท์ในคอนโด เกิดขึ้นได้กับหลาย ๆ ที่ ยิ่งมีชั้นสูงขึ้นมาก มีก็มีโอกาสเกิดได้มาก หรือหากเป็นความสูงภายในชั้นเดียวกันแต่คนละมุมตึกอาจได้รับสัญญาณไม่เหมือนกัน วิธีการแก้ไขปัญหาคือการไปติดต่อกับนิติบุคคลเพื่อให้ทางนิติบุคคลช่วยติดต่อเครือข่ายสัญญาณโทรศัพท์เข้ามาติดตั้งตัวขยายสัญญาณเพิ่มในคอนโด แต่ในกรณีนี้ควรได้รับความร่วมมือจากค่ายโทรศัพท์ และนิติบุคคลในการออกค่าใช้จ่ายด้วย ไม่เช่นนั้นผู้พักอาศัยอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูง

7. ปัญหาเรื่องลูกบ้านไม่ยอมเข้าประชุมใหญ่สามัญประจำปี เมื่อซื้อคอนโด

ปัญหาเรื่องลูกบ้านไม่ยอมเข้าประชุมใหญ่สามัญประจำปี เมื่อซื้อคอนโด  ต้องทราบว่ากฎหมายคอนโดได้กำหนดให้มีการเรียกประชุมใหญ่สามัญประจำปี อย่างน้อยปีละหนึ่งครั้ง และอาจมีประชุมย่อย (วิสามัญ)ได้ เพื่อให้ผู้พักอาศัยได้ทราบผลการดำเนินการของทางผู้ประกอบการคอนโด มีการเปิดโอกาสให้ลูกบ้านได้แสดงความเห็น ข้อเสนอแนะ เพื่อนำไปเป็นข้อปรับปรุงแก้ไขต่อไป ร่วมถึงให้ผู้พักอาศัยร่วมกันเสนอนโยบายให้กับนิติบุคคล โดยที่ข้อเสนอนั้นต้องไม่ขัดข้อง ขัดแย้งกับข้อบังคับ และพรบ. หรือสร้างความเดือดร้อนให้ผู้อื่น ดังนั้นหากผู้ถือกรรมสิทธิ์คอนโดไม่เข้าร่วมการประชุมจะทำให้เสียสิทธิ์ในเรื่องความเป็นอยู่ และการพัฒนาคอนโดที่พักอาศัยของตนเอง

8. ปัญหาเรื่องทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด

ปัญหาเรื่องทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด มีไว้สำหรับใช้ประโยชน์ร่วมกัน ตามที่ได้กำหนดไว้ในการจดข้อบังคับเบื้องต้นก่อนซื้อคอนโด แต่ยังมีรายละเอียดทรัพย์สินส่วนกลางอีกมากมายที่ไม่ได้ระบุเป็นรายละเอียด เช่น สายไฟฟ้าส่วนกลาง ทางเดินร่วมชั้น ดาดฟ้าอาคาร ระบบบำบัดน้ำดี น้ำเสีย เป็นต้น จึงเป็นเรื่องของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เราต้องคำนึงถึง ว่ามีทรัพย์สินส่วนกลางประเภทต่าง ๆ เหล่านี้อยู่ จึงควรช่วยกันดูแลรักษา โดยคำนึงว่าถึงแม้จะไม่ใช่สิ่งของที่อยู่ภายในห้องของเรา แต่มีผลเป็นสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ ตัวเรา จะได้ใช้ทรัพย์สินส่วนกลางกันอย่างรู้จักดูแลรักษา

ทุกปัญหาที่กล่าวมาข้างต้นเป็นปัญหาคอนโดเบื้องต้นที่หลาย ๆ คนอาจทราบกัน แต่ลืมนึกไปบ้าง ดังนั้นหากจะตัดสินใจซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดเก่า หรือคอนโดใหม่ ควรตรวจสอบพื้นที่ สถานที่ บุคคล ระเบียบปฏิบัติ และสิ่งแวดล้อม นั้น ๆ เป็นอย่างดี เพื่อความสะดวกกายสบายใจในการเข้าพักอาศัยของเรา เพราะคงไม่มีใครที่อยากปวดหัวกับปัญหาเล็ก ๆ น้อย ๆ กับคอนโดที่คุณอาจตั้งใจให้เป็นบ้านหลังหนึ่งของคุณไปตลอดอย่างแน่นอน

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

9 ปัญหายอดฮิตที่พบบ่อยเมื่อซื้อคอนโดห้องแรก