จัดเต็ม! วิเคราะห์ 3 สิ่งควรรู้ ก่อนซื้อคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู

12 December 2560

โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เป็นโครงการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีและกรุงเทพฯ เส้นทางของโครงการเริ่มต้นที่ศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี และสิ้นสุดที่มีนบุรี ระยะทางรวมประมาณ 34–36 กิโลเมตร รวมทั้งสิ้น 30 สถานี ปัจจุบันอยู่ในช่วงเตรียมการก่อสร้าง คาดว่าจะเริ่มดำเนินการในต้นปี 2561

แผนที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู

ภาพจากบทความ 'เปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุง'

หลายคนอาจเคยชินกับคำเตือน
'การลงทุนมีความเสี่ยง ต้องรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน'

บทความนี้แนะนำการวิเคราะห์ 3 อย่าง เพื่อช่วยให้ตัดสินใจง่ายขึ้น

Development Analysis

สถานีศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี สถานีเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีชมพูกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ภาพจากบทความเปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุง

1. รถไฟฟ้าสายสีชมพูรองรับการเดินทางในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทางทิศเหนือในแนวตะวันออก-ตะวันตก เป็นการเชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ กับนนทบุรี ปทุมธานี และ กรุงเทพฯ กับชานเมืองทิศตะวันออก ฉะเชิงเทรา นครนายก และชลบุรี ซึ่งจัดเป็นพื้นที่อยู่อาศัยตามผังเมือง กรุงเทพฯ และรัฐบาลสนับสนุนการกระจายความเจริญไปยังพื้นที่ชานเมือง

สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ สถานีเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีชมพูกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว

ภาพจากบทความเปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุง

2. รถไฟฟ้าสายสีชมพูจัดว่าเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมโยงกับระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ทั้งในพื้นที่นนทบุรีจะเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ศูนย์ราชการนนทบุรี ถ.แจ้งวัฒนะเชื่อมกับทางด่วนพิเศษศรีรัชโดยเชื่อมโยงไปยังพื้นที่เมืองทองธานี ซึ่งเคยมีข่าวว่าผู้บริหารจะลงทุนก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเข้าไปในพื้นที่ ถัดจากย่านนี้จะเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงที่ ถ.วิภาวดีรังสิต ถัดมาอีกจะเชื่อมกับรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวที่วงเวียนหลักสี่ ถัดไปจะเชื่อมกับทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ และรถไฟฟ้าสายสีเทาที่ย่านวัชรพล ก่อนที่จะไปสิ้นสุดที่มีนบุรีเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม

จะเห็นว่ารถไฟฟ้าสายสีชมพูเชื่อมต่อการเดินทางอย่างเป็นระบบครบวงจรในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

Market Analysis

ภาพจากโครงการ Hall Mark แจ้งวัฒนะ

คอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูเริ่มปรากฏให้เห็นว่าคึกคัก ตั้งแต่ปี 2553 ใน 3 ปีแรก 2553-2555 มีอัตราการขายสูงถึง 80% ทำให้อุปทานในช่วงนั้นเหลือประมาณ 2,500 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งมีราคาไม่แพงมากเพียงแค่ล้านต้นๆ

ในปี 2555 ราคาขายต่อ ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 40,000 บาท ปรับขึ้นเรื่อยมาตามราคาที่ดินที่สูงขึ้น จนในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 60,000 บาท ต่อ ตร.ม. และราคาประเมินคาดการณ์จนถึงปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 1.2-1.5 แสน ต่อ ตร.วา แต่ถึงเวลานั้นจริงๆ อาจปรับตัวสูงขึ้นอีกประมาณ 2 เท่าตัว จากแนวโน้มราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นทุกปี เมื่อรถไฟฟ้าสายสีชมพูก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการในปี 2564 ราคาอาจเปลี่ยนแปลงไปจากนี้ก็ได้ คาดว่าจะได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้ามากพอสมควร

ภาพจากโครงการ ESTA BLISS คอนโดใหม่ใกล้แยกมีนบุรี

ปี 2553-2554 หลังจากศูนย์ราชการกรุงเทพมหานครย้ายมาอยู่ในพื้นที่ ตลาดคอนโดเริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลง หลายโครงการคาดการณ์ว่า จะได้อานิสงส์จากข้าราชการที่ต้องย้ายมาทำงานประจำศูนย์ราชการฯ คนที่ซื้อปล่อยให้เช่าก็หวังว่าจะได้อัตราค่าเช่าที่ยอมรับได้ แต่เอาเข้าจริงๆ ตลาดช่วงนั้นก็ซบเซา ประกอบกับเกิดวิกฤตอุทกภัย กลางปี 2554 ต่อเนื่องต้นปี 2555 ส่งผลให้บางโครงการต้องยกเลิกการขายไปในที่สุด

ภาพจากโครงการ Proud III คอนโดย่านปากเกร็ด

ในภาพรวมตลอด 10 ปีที่ผ่านมา อัตราการขายมากกว่า 90% อยู่ที่ทำเลห้าแยกปากเกร็ด – ทางด่วนพิเศษศรีรัช แต่เป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายเล็กเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่ทำเลทางด่วนพิเศษศรีรัช – แยกหลักสี่ ได้อานิสงส์จากศูนย์ราชการฯ และหน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชนหลายแห่ง มีอัตราการขายค่อนข้างสูง เกือบๆ 90%

ข้อเด่นของทำเลนี้คือ ผู้ประกอบการรายใหญ่สนใจลงทุน แม้ว่าที่ผ่านมาจะไม่ประสบผลสำเร็จมากนัก แต่เป็นการลงทุนโดยคาดการณ์ราคาประเมินขายต่อหลังรถไฟฟ้าสายสีชมพูเปิดให้บริการในปี 2564 โดยมีกลุ่มเป้าหมาย คือ กลุ่มผู้เช่าเพื่ออยู่อาศัยและเช่าเพื่อการพาณิชย์ และกลุ่มลงทุนซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ปล่อยให้เช่า และพักอาศัยเป็นครั้งคราว คู่แข่งสำคัญของคอนโดย่านนี้คือบ้านชานเมืองหรือบ้านชานกรุง เนื่องจากเดินทางออกนอกเมืองได้ง่าย สะดวก รวดเร็ว คนจึงสนใจอยู่บ้านเพื่อเอาบรรยากาศ พักผ่อนหย่อนใจจากความวุ่นวายในเมืองหลวง

Financial Analysis

ภาพจากโครงการ H2 Condo (รามอินทรา 21)

1. การวิเคราะห์ “ความคาดหวัง” (Expected) คนที่ต้องการซื้อโครงการที่กำลังก่อสร้างหรือสร้างแล้วเสร็จ จะคาดการณ์ความคาดหวังบนพื้นฐานจากตลาดคอนโดในพื้นที่ และกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ การวิเคราะห์แยกเป็น 2 กรณี

1.1 ตำแหน่งทางการตลาด (Positioning) ของโครงการ บางโครงการใจดีหน่อยก็อาจทำไว้ให้ลูกค้าดู เพื่อตัดสินใจง่ายขึ้น เช่น เป็นคอนโดที่ราคาถูกแต่มีคุณภาพในระดับหนึ่ง

ตำแหน่งทางการตลาดของโครงการ

1.2 คนต้องการซื้อก็ต้องจัดตำแหน่งทางการตลาดโครงการที่ตนสนใจ เพื่อเลือกโครงการที่ถูกใจที่สุด

ตำแหน่งทางการตลาดโครงการที่สนใจ

2. การวิเคราะห์ “สิ่งที่ดีที่สุด” (the Best) แสดงให้เห็นถึงสถานการณ์ที่ดีที่สุดที่อาจเกิดขึ้นได้หลังจากโอนกรรมสิทธิ์ เช่น มีโครงการใหม่เกิดขึ้น รถไฟฟ้าสายสีเทาเริ่มวางระบบทำสัญญาก่อสร้าง และประกาศปีที่เปิดให้บริการอย่างแน่นอน หรือจะเป็นค้าปลีกขนาดใหญ่เข้าในพื้นที่ใกล้เคียง สิ่งเหล่านี้ส่งผลต่อราคาประเมินขายต่อในอนาคต และคำนวณอัตราค่าเช่าที่จะได้รับจากอานิสงส์ดังกล่าว

ภาพจากโครงการ เวลาดี คอนโด แจ้งวัฒนะ

หลายคนอาจสงสัยการคิดอัตราค่าเช่าคอนโด คิดกันอย่างไร ลองคิดคำนวณตามนี้ดู แบบง่ายๆ

2.1 สำรวจค่าเช่าคอนโดในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ห้องขนาด 30 ตร.ม. ให้เช่าเดือนละ 18,000 บาท ค่าเช่าเฉลี่ย เท่ากับ 18,000 ÷ 30 = 600 บาท ต่อ ตร.ม. ถ้าห้องของเรา ขนาด 35 ตร.ม. เราก็คิดค่าเช่า 35 × 600 = 21,000 บาท ต่อเดือน

2.2 รู้อัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ในพื้นที่คอนโดของเรา เช่น ราคาคอนโด 1,000,000 บาท อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 5% ต่อปี คิดคำนวณอัตราค่าตอบแทน ก็จะได้ 1,000,000 × (5/100) = 50,000 บาท ต่อปี (12 เดือน) คิดอัตราตอบแทนรายเดือน = 50,000/12 = 4,167 บาท ต่อเดือน

แต่ในความเป็นจริงต้องนำส่วนที่ลงทุนไปมาคำนวณด้วย คือ

2.2.1 ต้นทุน (Investment Cost) ถ้าห้องราคา 1,000,000 บาท รวมต้นทุนอื่นๆ เช่น เฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง 110,000 บาท ดังนั้นราคารวม = 1,110,000 บาท คิดคำนวณอัตราผลตอบแทน 5% จะได้ (1,110,000 × 5)/100 = 55,500 บาท ต่อปี (12 เดือน) คิดรายเดือน = 55,000/12 = 4,625 บาท ต่อเดือน

2.2.2 ค่าซ่อมบำรุง (Maintenance Cost) เช่น ค่ากลาง ค่าล้างแอร์ ค่าติดตั้งอินเตอร์เน็ต ค่าเคเบิ้ลทีวี เช่น คำนวณแล้วได้ 40,000 บาท ต่อปี คิดรายเดือน ได้เดือนละ 3,333 บาท นำไปรวมกับต้นทุน จะได้ 4,625 + 3,333 = 7,958 บาท ต่อเดือน

จากนั้นก็นำอัตราผลตอบแทนรายเดือน 4,167 บาท มารวมกับ 7,958 บาท ก็จะได้อัตราค่าเช่าห้อง คือ 4,167 + 7,958 = 12,125 บาท ต่อเดือน อัตราค่าเช่านี้สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามความเหมาะสม เช่น อาจจะคิดค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท หรือ 12,500 บาท ต่อเดือน ก็ทำได้

ภาพจากโครงการ Sucharee Life Laksi – Chengwattana

3. การวิเคราะห์ “สิ่งที่แย่ที่สุด” (the Worst) แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น ไฟไหม้ แผ่นดินไหว กรณีกำลังก่อสร้างก็ยุติการก่อสร้าง หรือกู้แบงก์ไม่ผ่าน ฯลฯ บางสิ่งบางอย่างมีทางเลือกในการจัดการความเสี่ยง บางสิ่งก็ไม่มีให้เลือก ต้องควบคุมจัดการเอาเอง เช่น ไฟไหม้ยังมีประกันภัย แผ่นดินไหวเดี๋ยวนี้ก็มีประกันให้เลือกใช้

บางคนคิดไกลกว่านั้นก็อาจจะวางแผนไม่ปล่อยห้องให้ว่างเกิน 3 เดือน ในการได้คนเช่าคนต่อไป ในขณะที่บางคนหัวการค้ามากหน่อยก็อาจติดตามราคาซื้อขายที่ดิน อัตราผลตอบแทน อัตราค่าเช่าในพื้นที่ แล้วนำมาคิดคำนวณอัตราค่าเช่าแบบปีต่อปี

การเลือกซื้อคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีกลยุทธ์การตลาดของโครงการ 2 อย่าง คือ การเป็นผู้นำด้านต้นทุน (Cost Leadership) และการสร้างความแตกต่าง (Differentiation) อยู่ที่เราว่า จะเลือกแบบใดที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์และสร้างความพึงพอใจให้กับเราได้ “การให้เลือกเป็นสิ่งที่ดี และการได้เลือกเป็นสิ่งที่ดีกว่า”