จัดเต็ม! วิเคราะห์ทำเลคอนโดรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตอนนี้เป็นยังไง!?

รถไฟฟ้ามหานครสายสีส้มเป็นหนึ่งในโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าในระบบรถไฟฟ้ามหานคร เป็นโครงการระบบขนส่งมวลชนทางรางที่มีโครงสร้างใต้ดินเป็นส่วนใหญ่ และยกระดับบางส่วนมีแนวเส้นทางแบ่งเป็น 2 ช่วง ได้แก่ ช่วงตลิ่งชัน - ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และ ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - มีนบุรี รวมระยะทาง 39.6 กม. 30 สถานี เป็นสถานีใต้ดิน 23 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ มากถึง 8 จุดตัด และเป็นเส้นทางผ่านจุดสำคัญหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็นชุมชนอยู่อาศัยหนาแน่น สถานที่ราชการ สำนักงาน สถานศึกษา สนามกีฬา ศูนย์การค้า สถานสันทนาการ ฯลฯ

โดยทางเรา  Estopolis ก็ได้วิเคราะห์แล้วว่าเป็นเส้นทางที่มีแนวโน้มว่าจะมีคนใช้บริการจำนวนมากตลอดทั้งวันที่เปิดให้บริการ ใกล้เคียงกับสายสีน้ำเงินหรือสายสีเขียว ซึ่งทั้งสองสายมีลักษณะความสำคัญของสถานที่ต่างๆ ที่รถไฟฟ้าสายนี้ผ่าน แต่จะต่างจากสายสีม่วงที่ช่วงปลายเส้นทางเป็นชุมชนที่อยู่อาศัย ไม่มีสถานที่สำคัญขนาดใหญ่ที่จะได้รับอานิสงส์จากการให้บริการมากนัก

รถไฟฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจนในการลงทุนจากรัฐบาลในช่วงต้นปี 2560 โดย รฟม. ลงนามสัญญาก่อสร้างงานโยธา ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ระหว่างการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กับบริษัทผู้รับจ้างที่ผ่านการคัดเลือกด้านราคาทั้ง 6 สัญญาก่อนเป็นอันดับแรก ในขณะที่ช่วงตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย อยู่ในช่วงกำลังพิจารณาดำเนินการ

ตลอดเส้นทางช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ระยะทางรวม 23 กม. รวม 17 สถานี แบ่งเป็น 2 ช่วง คือ สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน 10 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี โดยสถานีเริ่มต้นอยู่ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT) ประกอบด้วย สถานีใต้ดิน 10 สถานี ได้แก่ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย, สถานี รฟม., สถานีพระราม 9, สถานีรามคำแหง 12, สถานี ม.รามคำแหง, สถานีราชมังคลา, สถานีหัวหมาก, สถานีลำสาลี, สถานีศรีบูรพา และสถานีบ้านม้า ในส่วนของสถานียกระดับ 7 สถานี ได้แก่ สถานีสัมมากร, สถานีน้อมเกล้า, สถานีราษฎร์พัฒนา, สถานีวัดบางเพ็ง, สถานีเคหะราม, สถานีมีนบุรี และสถานีสุวินทวงศ์

ทำเลทอง: บริเวณ ถ.พระราม 9 – ถ.รามคำแหงตอนต้น

บริเวณ ถ.พระราม 9 ไปจนถึง ถ.รามคำแหงตอนต้น คาดว่าจะได้รับความสนใจและเป็นทำเลทอง ถือว่าเป็น New CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ซึ่งเป็นพื้นที่ศักยภาพแห่งใหม่ มีความเคลื่อนไหวชัดเจนที่สุด นักลงทุนจับตามอง มีคอนโดเหลือในตลาดน้อยและเป็นจุดตัดสำคัญของโครงการ โครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตมีการเปลี่ยนแปลงด้านราคาจากโครงการเดิมที่เปิดขายมาแล้วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงมากขึ้น 

ภาพจากโครงการ Ideo New Rama 9

ก่อนหน้านี้โครงการรถไฟฟ้าช่วงนี้ยังไม่มีความชัดเจน เจ้าของที่ดินเสนอขายในราคาค่อนข้างสูงเพราะเชื่อมั่นว่ารถไฟฟ้าจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน แต่ฝ่ายนักลงทุนยังไม่ให้ความสนใจมากนักเนื่องจากยังไม่มั่นใจว่าเส้นทางรถไฟฟ้าจะประกาศเริ่มก่อสร้างเมื่อใด

ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินตกราวๆ ตร.วา ละ 1.5 แสนบาท แต่เมื่อผู้ประกอบการเชื่อมั่นว่าเกิดขึ้นแน่นอนหลังจากมีการทำสัญญาก่อสร้างราคาที่ดินก็พุ่งสูงขึ้นตกราวๆ ตร.วา ละ 2.5 แสนบาท แต่ก็ยังไม่ถือว่าเป็นเกรดเอเหมือนทำเลสุขุมวิท ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นระดับกลางบน จึงยากที่จะทำตลาดคอนโด High-Rise ราคาสูงๆ ใกล้เคียงกับย่านสุขุมวิทได้

เมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจน และราคาที่ดินย่านพระราม 9 และรามคำแหงตอนต้นยังไม่สูงมากนัก การพัฒนาโครงการคอนโดระดับกลางเริ่มขยับขยายมากขึ้นและมากระจุกตัวบริเวณนี้แทน ลูกค้าของโครงการในย่านนี้เป็นกลุ่มคนทำงานที่ใช้รถยนต์ส่วนตัว เนื่องจากใกล้ทางด่วน เดินทางสะดวก แต่ถ้าเป็นคอนโด ถ.พระราม 9 ฝั่งไปดินแดงได้รับความนิยมน้อย เพราะช่องทางกลับรถอยู่ไกล ใช้เวลานาน ในขณะที่ ถ.พระราม 9 ฝั่งไปรามคำแหงจะเดินทางสะดวกกว่า เพราะเป็นเส้นทางออกนอกเมือง มีแนวโน้มต้องการคอนโดมากกว่าฝั่งตรงข้าม แถวๆ อาร์ซีเอ มีทางด่วนแต่เข้าถึงโครงการได้ยากกว่า

ภาพจากโครงการ Lumpini Park Rama 9 – Ratchada

ข้อจำกัดของทำเลช่วงนี้อยู่ที่ ถ.รามคำแหง ติดปัญหาผังเมืองสีเหลือง-ส้ม (ย.3-ย.4) ที่อนุญาตให้สร้างอาคารพื้นที่ใช้สอยรวมไม่เกิน 10,000 ตร.ม. สูงไม่เกิน 23 เมตร หรือ 8 ชั้น ทำให้การพัฒนาโครงการคอนโดยากขึ้นไปอีก ไม่สอดคล้องกับการพัฒนาตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเหมือนสายอื่นๆ ทำให้ความเด่นของทำเลถูกลดทอนลง หากจะสร้างตึกสูงต้องซื้อตึกแถวแล้วทุบทิ้ง ประเด็นผังเมืองดังกล่าวนี้ ภาคเอกชนพยายามเจรจากับ กทม. ให้ปรับปรุงผังเมืองเป็นสีน้ำตาล ย.8 ขึ้นไป เพื่อสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่ได้ ให้สอดคล้องกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ และบางพื้นที่การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio (FAR) ค่อนข้างต่ำ พัฒนาได้ไม่เกิน 3-4.5 เท่าของที่ดิน ซึ่งถือว่าค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับการมีรถไฟฟ้าผ่านและราคาที่ดินทะยานสูงขึ้นเรื่อยๆ

ทำเลแลนด์แบงก์ : ตลอดแนว ถ.รามคำแหง

แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงนี้ส่วนใหญ่อยู่ตลอดแนว ถ.รามคำแหง แต่ที่ดินเปล่าย่านนี้ค่อนข้างหายาก เพราะฝั่งใต้ของถนนส่วนใหญ่เป็นสถานที่ราชการ เป็นที่ดินของรัฐ คือ ม.รามคำแหง และสนามราชมังคลากีฬาสถาน ส่วนฝั่งเหนือถนนเต็มพื้นที่ ลึกเข้าไปตลอดแนวคลองแสนแสบยาวขนานไปกับถนนจนถึงมีนบุรี ทำให้ถูกจำกัดในด้านขนาดที่ดิน เวลาที่นักลงทุนติดต่อซื้อแลนด์แบงก์ กรณีฝั่งเหนือของถนนมีคลองแสนแสบขนาบไปตามความยาว ซึ่งเป็นข้อจำกัดเพราะพื้นที่ตามรูปร่างที่ดินเหลือให้พัฒนาโครงการได้น้อย ต้องมองหาที่ดินแปลงริมถนนเป็นหลัก

ภาพจากโครงการ LivingNEST รามคำแหง

ปัจจุบันราคาขายที่ดินตลอดแนว ถ.รามคำแหง อยู่ที่ประมาณ 1.5 - 2 แสนบาท ต่อ ตร.วา ปรับขึ้นจาก 2 ปีที่ผ่านมาประมาณ 10% และคาดว่าจะปรับราคาสูงขึ้นไปอีกเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จจนเปิดให้บริการได้ในปี 2566 โครงการคอนโดส่วนใหญ่ที่พัฒนาขึ้นตลอดแนวถนน เพื่อรองรับนักศึกษาหรือนักลงทุนซื้อปล่อยให้เช่า แต่ไม่มีโครงการเปิดขายใหม่เกิดขึ้นมากนัก โครงการส่วนใหญ่จึงขายเกือบหมดแล้ว ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 95-97%

ทั้งนี้ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะเปิดขายมานานแล้ว และเป็นโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จเกือบ 100% อย่างไรก็ตามหากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มก่อสร้างแล้วเสร็จ คาดว่าพื้นที่ตลอดแนว ถ.รามคำแหงจะกลายเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากเส้นทางรถไฟฟ้าและอีกหลายปัจจัยสนับสนุน เช่น ศูนย์การค้า สนามกีฬาขนาดใหญ่ สถานศึกษา สำนักงาน ชุมชนหนาแน่น ฯลฯ และสถานีลำสาลีเป็นจุดตัดกับ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ถือเป็นย่านสำคัญที่จะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้อีกมาก

ข้อจำกัดในด้านข้อบังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 พบว่า

1. พื้นที่ผังสีส้ม ย.6 อนุญาตให้สร้างอาคารชุดพักอาศัยมากกว่า 10,000 ตร.ม. ได้ ริมทาง 30 ม. ขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม. มี 3 สถานี คือ สถานีราชมังคลา, สถานีหัวหมาก และสถานีเคหะราม

2. พื้นที่ผังสีแดง (พาณิชยกรรม) พ.3 สร้างอาคารชุดมากกว่า 10,000 ตร.ม. บนริมทางขนาด 30 ม. ขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 มี 3 สถานี คือ สถานีรามคำแหง 12, สถานี ม.รามคำแหง และสถานีลำสาลี ในขณะที่ผังเมืองลดระดับความหนาแน่นลงมาที่สถานที่ศรีบูรพา เฉพาะฝั่งคลองแสนแสบ ปรับเป็นพื้นที่ผังสีเหลือง ย.4 สร้างอาคารอาคารชุดไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ได้ริมทางขนาด 10 ม. ขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม.

3. พื้นที่ผังเมืองสีเหลือง ย.3 สร้างอาคารชุดไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ริมทางขนาด 30 ม. ขึ้นไปเท่านั้น หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม. มี 4 สถานี คือ สถานีคลองบ้านม้า, สถานีสัมมากร, สถานีน้อมเกล้า และสถานีราษฎร์พัฒนา

ทำเลปลายเส้นทาง : มีนบุรี – สุวินทวงศ์

ทำเลช่วงปลายเส้นทางน่าสนใจไม่น้อย มีนบุรีในอดีตและปัจจุบันอาจเป็นทำเลที่ไม่เด่นและน่าสนใจมากนัก เนื่องจากเป็นพื้นที่ชานเมืองอยู่ในเขตเมืองชั้นนอก ใกล้แนวรับน้ำ (Flood Way) ผังเมืองรวมกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่จำกัดและควบคุมการพัฒนา พื้นที่บางส่วนได้รับผลกระทบจากเสียงเครื่องบินจากการขึ้น-ลง ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ จึงมีประชากรอาศัยอยู่ไม่หนาแน่นนัก ในส่วนของการใช้ประโยชน์ที่ดินในย่านนี้เป็นการผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียวฝั่งตะวันออกของเขตมีนบุรี ย่าน ถ.นิมิตใหม่ และ ถ.สุวินทวงศ์

อีกไม่กี่ปีข้างหน้า ทำเลย่านนี้จะคึกคักมากขึ้น เนื่องจากการมาบรรจบกันของรถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีชมพู (แคราย – มีนบุรี) และ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน – มีนบุรี (สุวินทวงศ์)) ปัจจุบันภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ส่วนใหญ่ยังเป็นบ้านจัดสรรแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ แต่ในอนาคตเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2566 การพัฒนาโครงการคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้าน หรือล้านต้นๆ จะมีให้เห็นมากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินในบางบริเวณตกราวๆ ตร.วา ละ 1 แสนบาท ทำให้การพัฒนาบ้านแนวราบในราคาที่คนทั่วไปพอจะเป็นเจ้าของได้ เป็นไปได้ค่อนข้างยาก จะมีก็แต่คอนโดล้านต้นๆ หรือต่ำกว่าล้านบาทต่อ 1 ห้องชุด ก็ยังมีโอกาสเป็นไปได้

ภาพจากโครงการ The Cube มีนบุรี

ข้อจำกัดของทำเลนี้ ติดที่ผังเมืองยังคุมเข้มหลายพื้นที่ แต่ในอนาคตมีแนวโน้มว่าย่านตลาดมีนบุรี และพื้นที่โดยรอบทำเลห้าแยกมีนบุรีจนถึงบริเวณวงแหวนรอบนอก ผังเมืองใหม่จะกำหนดให้เป็นศูนย์พาณิชยกรรมย่อยของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกตอนเหนือ และการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ของผังเมืองใหม่ที่กำหนดให้ทำเลนี้มี FAR สูงกว่าพื้นที่โดยรอบ (ผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยกำหนด FAR ไว้เพียง 2.5 เท่า และผังเมืองประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมมี FAR เพียง 1 เท่า) หมายความว่า การพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ประเภทพาณิชยกรรมและอื่นๆ จะต้องเกิดขึ้นบนทำเลย่านนี้เป็นหลักในอนาคต

สิ่งสำคัญที่นักพัฒนา นักลงทุน และนักเก็งกำไร ต้องจับตาดูว่าจะมีสัญญาณการเปลี่ยนแปลง ผังเมืองใหม่ให้สอดรับกับการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ หรือไม่

ขอบคุณแหล่งข้อมูล : bangkokbiznews, Post Today, Prachachat, Thansettakij

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

เจาะลึกรถไฟฟ้าสายสีส้ม และทำเลไหนน่าสนใจที่จะซื้อคอนโดบ้าง

คอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม วิเคราะห์ทำเลแถวไหนน่าซื้อ ที่ไหนน่าอยู่

5 เหตุผลดีๆ ที่ควรซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม ก่อนสร้างเสร็จ