หนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดหาย! ทำไงดี ??

ซื้อที่ดินได้โฉนด ซื้อคอนโดได้ที่ว่างบนอากาศรึเปล่านะ ?

การซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นนับว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ยิ่งเก็บไว้มีแต่ราคาจะเพิ่มขึ้น ต่างจากการลงทุนประเภทอื่นๆ ที่มีความเสี่ยงมากกว่า เมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน อย่าง เกิดเหตุวินาศภัยร้ายแรงเราก็ยังเหลือที่ดินที่มีมูลค่าในตัวมัน ในขณะที่เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมอาจไม่เหลืออะไรทิ้งไว้เลยก็ได้

ในการซื้อคอนโดจะแตกต่างจากการซื้อบ้านหรือที่ดิน เพราะเราจะไม่ได้โฉนดที่แสดงความเป็นเจ้าของในพื้นที่นั้น แต่เราจะได้ “หนังสือกรรมสิทธิ์คอนโด” หรือ อ.ช. 2 แทน สำหรับหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดมีความสำคัญคล้ายกับโฉนดที่ดิน ที่สามารถซื้อ ขาย จำนอง โอนได้ แต่ต่างกันตรงที่สิทธิ์ในที่ผืนนั้นเราคือ เจ้าของร่วมกันของคอนโดโครงการนี้ นั่นเป็นเพราะว่า นอกจากพื้นที่ที่อยู่อาศัย (ห้องชุด) ที่เราเป็นเจ้าของแล้ว ยังมีพื้นที่อื่นๆ ภายในโครงการที่ได้ยินกันบ่อยๆ ว่าพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งเป็นทรัพย์สินร่วมกันของลูกบ้านทุกคนที่อาศัยในคอนโดแห่งนี้ ดังนั้นทุกคนต้องมีส่วนรับผิดชอบในการดูแลพื้นที่ส่วนกลางโดยการจ่ายค่าส่วนกลางในแต่ละเดือนนั่นเอง

ดังนั้นความคิดที่ว่าซื้อคอนโดอาจไม่เหลืออะไรทิ้งไว้ก็ไม่ถูกต้องเสมอไป ถึงแม้ว่าไม่สามารถแสดงความเป็นเจ้าของได้อย่าง 100% แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันกับคอนโดของเรา ก็ยังมีเงินประกันอาคารที่นิติบุคคลจะนำมาชดเชยให้กับลูกบ้าน หรือกรณีที่ต้องรื้อถอนอาคารก็ยังสามารถนำที่ดินของโครงการมาขายเพื่อนำเงินมาแบ่งต่อไปได้

โอนกรรมสิทธิ์คอนโดเป็นชื่อตัวเองได้ตอนไหน ?

สำหรับคอนโดโครงการใหม่ที่อยู่ในช่วงก่อสร้างหรือยังไม่สร้าง จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่สิ่งที่ต้องทำในช่วงนี้คือ การจองและการทำสัญญา เพื่อทำการซื้อขายคอนโด ซึ่งรายละเอียดต่างๆ ของห้องชุดต้องระบุในสัญญาตามกฎหมาย จากนั้นจะสู่ช่วงเวลาของการผ่อนดาวน์ หลังจากที่ผ่อนดาวน์เสร็จแล้วก็ถึงเวลาการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเป็นชื่อเราต่อไป

กรณีที่ซื้อด้วยเงินสดชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดจะเป็นชื่อของคุณ   หากซื้อด้วยเงินกู้ของธนาคารชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็จะเป็นชื่อของธนาคารนั้นๆ

ข้อมูลจำเป็นที่จะต้องระบุในหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโด

หนังสือที่ใช้แสดงกรรมสิทธิ์ในการครอบครองคอนโดจะมีลักษณะเหมือนกับโฉนดที่ดินทุกประการ โดยจะมีสาะสำคัญระบุไว้ 7 ข้อ เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายที่กำหนดโดยกระทรวงมหาดไทยตามที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

1. ชื่อนามสกุลของผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุด

2. ตำแหน่งที่ดินและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินของอาคารชุด

3. ที่ตั้ง เนื้อที่ และแผนผังของห้องชุด ที่แสดงความกว้าง ความยาว และความสูงของห้องชุด

4. อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ของทรัพย์ส่วนกลาง

5. สารบัญสำหรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

6. ลายมือชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่

7. ประทับตราประจำตำแหน่งของพนักงานเจ้าหน้าที่

โดยที่หนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดจะถูกทำเป็นคู่ฉบับ รวม 2 ฉบับ มอบให้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหนึ่งฉบับ อีกหนึ่งฉบับเก็บไว้ที่สำนักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยฉบับที่เก็บไว้ที่สำนักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นจะจำลองเป็นรูปถ่ายก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ให้ลงลายมือชื่อและประทับตราประจำตำแหน่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

ถ้าทำหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดสูญหายต้องทำอย่างไร ?

กรณีที่เผลอทำหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดหายหรือสาระสำคัญ 7 ข้อข้างต้นชำรุดเลื่อนลางสามารถขอออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ที่สำนักงานที่ดินพื้นที่หรือจังหวัดที่คอนโดนั้นตั้งอยู่

กรณีเจ้าของทำหายหรือชำรุดเอง

ตามมาตรา 25 ที่กำหนดใน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 สรุปได้ว่า “ กรณีที่ทำหนังสือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูญหายหรือข้อมูลในสาระสําคัญทั้ง 7 ข้อเลื่อนลาง เจ้าของสามารถยื่นเรื่องเพื่อขอรับใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นได้ ”

โดยที่มาตรา 26 ระบุต่อว่า “ เมื่อมีการออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามมาตรา 24 หรือมาตรา 25 แล้ว ให้ยกเลิกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับเดิม เว้นแต่ว่าศาลจะมีคำสั่งให้เป็นอย่างอื่น “

กรณีเจ้าหน้าที่พนักงานทำหายหรือชำรุด

มาตรา 27 ระบุว่า “ กรณีที่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับที่เก็บไว้ที่สำนักงานสูญหายหรือข้อมูลสำคัญทั้ง 7 ข้อเลื่อนลาง พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถเรียกเจ้าของผู้ถือครองหนังสือกรฃรมสิทธิ์ห้องฉบับจริงเพื่อขอคัดลอกข้อมูลใหม่ได้ โดยอาศัยตามข้อมูลเดิมที่ปรากฎในหนังสือตัวจริง ”

เอกสารในการยื่นคำขอรับใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์

การขอรับใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดในกรณีที่สูญหายหรือชำรุดต้องเตรียมเอกสารมายื่นดังนี้

1. บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ฉบับ

2. ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ฉบับ

3. ทะเบียนสมรสตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ฉบับ (ถ้ามี)

4. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ชำรุด

5. หนังสือรับมอบอำนาจ (กรณีที่เจ้าของไม่สามารถมาด้วยตนเองได้)

โดยทางเจ้าหน้าที่จะติดประกาศคำขอของเราให้บุคคลทั่วไปทราบประมาณ 30 วัน หากไม่มีผู้ใดคัดค้านก็จะทำการออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดตามคำขอของผู้ร้อง

สำหรับใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ได้มานั้นจะเขียนด้วยหมึกสีแดงตรง ใบแทน เพื่อที่ใช้เป็นเครื่องยื่นยันว่าหนังสือฉบับนี้สามารถซื้อ ขาย โอน หรือจำนองได้เช่นเดียวกับหนังสือกรรมสิทธิ์ตัวจริง โดยที่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับที่เก็บไว้ที่สํานักงานเจ้าหน้าที่ในสารบัญสําหรับจดทะเบียนจะมีคําว่า “ได้ออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไปแล้ว พร้อมระบุวัน เดือน ปี ที่ออกด้วยหมึกสีแดง และลายมือชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ทำเรื่องลงกํากับไว้

ขอบคุณข้อมูล

พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2522

สำนักงานที่ดินจังหวัดกาญจนบุรี