หลักการซื้อคอนโดอยู่เอง ด้วยความคิดแบบนักลงทุน

พูดถึงการซื้อคอนโดอยู่เองย่อมไม่มีใครอยากได้คอนโดที่อยู่ไปแล้วราคาตก มันจะดีกว่าไหมถ้าเราเลือกคอนโดด้วยความคิดแบบนักลงทุน เพราะอย่าลืมว่าชีวิตไม่แน่ไม่นอน ถ้าวันใดวันหนึ่งคุณผ่อนไม่ไหว ก็ยังสามารถขายต่อมือสอง หรือปล่อยเช่า แล้วนำกำไรไปลงทุนด้านอื่น ๆ ได้

เอาล่ะ แล้วการซื้อคอนโดด้วยความคิดแบบนักลงทุนมีอะไรบ้าง ดูกันเป็นข้อ ๆ กันเลยดีกว่า

1. คุณต้องรักคอนโด อินไปกับมัน

เราเชื่อว่าคนที่ต้องการจะซื้อคอนโดเพื่ออยู่เอง คงจะอินกับการมีคอนโด มีห้องสวย ๆ ในระดับหนึ่ง แต่เอาจริง ๆ มันคงไม่พอ เพราะส่วนใหญ่จะมองแค่โครงการใกล้บ้าน โครงการในย่านที่เคยอยู่ และดูอยู่ไม่กี่โครงการ ทำให้บางทีก็พลาดโอกาสดี ๆ ไป  แย่ที่สุดอาจจะซื้อเพราะเชื่อเซล

สิ่งที่เราแนะนำคือการรักในคอนโดเหมือนรักในงานอดิเรก โดยการติดตามข่าวสารด้านอสังหา หาความรู้เรื่องแบบ แปลน วัสดุต่าง ๆ พยายามหาข้อมูลอสังหาใหม่ ๆ อยู่เสมอ ควรใช้เวลาในเรื่องนี้ไปพักใหญ่ จนกว่าจะแน่ในว่าคุณรู้จริงครบถ้วนในระดับหนึ่งแล้ว 

จะรู้ได้ไงว่าคุณเข้าใจอะไรดีแล้ว?

เมื่อคุณเลิกตื่นเต้นกับโครงการเปิดใหม่ต่าง ๆ หรือเลิกแตกตื่นกับข่าว Sold out ของแต่ละโครงการ เพราะมันหมายความว่าคุณเดาทางการตลาด และรู้ว่าอะไรคือ Real demand  อะไรแค่กระแส

2. เลือกซื้อคนโดตามทำเล

สำหรับการเลือกซื้อคอนโดในแบบนักลงทุน ทำเลเป็นส่วนที่สำคัญที่สุด คุณอาจจะต้องเปิดใจ พร้อมย้ายไปอยู่ในทำเลที่ไม่คุ้นเคย ซึ่งเป็นทำเลที่อนาคตดีกว่า มีการพัฒนาที่มากกว่า

การซื้อคอนโดเพื่อลงทุน ในด้านทำเลจะมีด้วยกัน 2 แบบคือ

1) ซื้อเพื่อปล่อยเช่า  ทำเลมักจะเป็นแหล่งที่มีผู้ต้องการเช่าจำนวนมาก ไม่ต้องเน้นตามเส้นรถไฟฟ้าหรือที่เดินทางสะดวก อาจจะเป็นย่านชุมชนใกล้มหาวิทยาลัยชานเมืองก็ได้  เพียงแต่ราคาค่าเช่าและเงินที่ผ่อนไปบวกลบแล้ว ต้องได้กำไร มี Yield ที่น่าพอใจ 

2) ซื้อเพื่อขายต่อ  จะเลือกทำเลที่อนาคตมีการพัฒนา เป็นทำเลที่จะเจริญขึ้น หรือพื้นที่มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นเป็นหลัก ซึ่งเราแนะนำให้เลือกคอนโดที่เข้าข่ายนี้

ลองมาดูภาพรวมเป็นเส้น ๆ ดีกว่า ว่าเดี๋ยวนี้ทำเลไหนน่าลงทุนคอนโดบ้าง

1. คอนโดตามเส้นรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท

ตามไลน์รถไฟฟ้า ตั้งแต่ อโศก ไปจนถึงสมุทรปราการ เส้นนี้ห้างเยอะ ตั้งแต่ Central Chidlom, Central Embassy, Terminal 21, Emporium, Emquartier ที่ออนนุชกำลังสร้าง Century The Movie plaza 2 และที่บางนาก็มีโครงการ The Bangkok Mall ด้วย ส่วนออฟฟิศสำนักงานก็หนาแน่นตั้งแต่ทองหล่อ ยาวไปจนถึงสยาม ในอนาคตสำนักงานออฟฟิศก็จะออกมาทางชานเมืองมากขึ้น แถมยังมีข่าวลอย ๆ มาว่า True จะมาทำออฟฟิศใหม่ที่ปุณณวิถี-อุดมสุขด้วย ย่านนี้จึงเป็นย่านที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนมาก จะไม่น่าสนใจได้อย่างไรในเมื่อยักษ์ใหญ่อย่างอนันดา มีคอนโดผุดตามเส้นรถไฟฟ้าเส้นนี้แทบจะทุกสถานี แถมในบางสถานีอย่างอุดมสุขก็มีถึง 6 โครงการ

เส้นนี้ฝั่งซอยเลขคู่จะเงียบสงบ ชอบความเป็นส่วนตัวก็ดูฝั่งนี้  ส่วนฝั่งเลขคี่จะขนานกับถนนศรีณครินทร์ จะมีความเจริญ และความคึกคัก ชอบความสะดวกสบายฝั่งนี้จะได้เปรียบกว่า 

2.2 เส้นถนนอโศก - ดินแดง (พระราม 9 ห้วยขวาง รัชดา)

เส้นนี้อนาคตเป็น new CBD สำนักงานและออฟฟิศเยอะ อาหารการกินก็เยอะ เส้นนี้คนจีนชอบมาก โดยเฉพาะย่านห้วยขวาง คนจีนซื้อคอนโดเยอะมาก ส่วนห้างมีแค่ช่วงพระราม 9 อย่าง central rama 9, Esplanad รัชดา และ The street (ซึ่งจะร้าง ๆ หน่อย) แต่ราคาคอนโดในย่านนี้กลับค่อนข้างสูง กว่าเส้นสุขุมวิท ในเส้นนี้ย่านพระราม9 น่าสนใจที่สุด เพราะอาคารออฟฟิศต่าง ๆ ตามมาอีกเยอะ ค่าที่ขึ้นสูงแน่นอน 

2.3 เส้นพหลโยธิน

ย่านนี้พึ่งมาดังเพราะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวที่มุ่งไปทาง ม. เกษตร ย่านนี้มีแค่ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว และเมเจอร์รัชโยธิน เป็นย่านที่รถติดสาหัสมาก ต่อให้รถไฟฟ้าสร้างเสร็จ รถก็ยังติด ย่านนี้น้ำท่วมบนถนนหลัก(ถนนพหลโยธิน)ด้วย ส่วนในซอยมีโอกาสรอดเพราะถนนซอยยกตัวสูงกว่า สำนักงาน ออฟฟิศ กระจายตัวกันเป็นกระจุก ๆ ตรงไหนแน่นก็แน่นไปเลย ตรงไหนร้างก็ร้างไปเลย โซนที่คึกคักที่สุดในย่านนี้เห็นจะเป็น ห้าแยกลาดพร้าว และแยกรัชโยธิน ไปจนถึง ม. เกษตร

2.4 สาทร

ตั้งแต่ สีลม ลากยาวไปจนถึงฝั่งธน เส้นนี้นักลงทุนหลายคนค่อนข้างกลัวมาก เพราะเล่นยาก ส่วนใหญ่ก็เน้นไปที่คอนโดหรูเลย  อีกข้อหนึ่งคือแต่ละสถานีรถไฟฟ้าบรรยากาศก็ต่างกัน ห้างก็มีน้อย แต่ราคาก็ไม่ได้ต่ำเลย ทำเลที่น่าสนใจของยานนี้ก็เห็นจะเป็นช่วงสถานีตลาดพลู เพราะมีห้างเดอะมอลล์ท่าพระ และดูมีความคึกคักที่สุด แต่คอนโดก็ขึ้นในบริเวณนี้เยอะเช่นกัน โครงการใหม่ ๆ อาจจะช่วยฉุดให้ราคาขึ้น แต่ในทางตรงข้ามก็อาจจะกลายเป็นคู่แข่งได้เช่นกัน 

3. เข้าใจสิ่งที่ส่งผลกระทบต่อราคาคอนโด

คอนโดเป็นทรัพย์สินที่มีราคาขึ้นราคาลง เหมือนหุ้นเหมือนทอง การคาดคะเนมูลค่า หรือซื้อในช่วงที่ถูกที่สุดจึงเป็นสิ่งที่ต้องทำให้ได้ จะได้ไม่ซื้อคอนโดผิด ราคาลงอย่างเดียว จนกลายเป็นว่าอยู่ต่อก็ไม่โอเค ขายต่อก็ขาดทุน

3.1 ช่วงเวลาการขายของคอนโด  

ช่วงเปิดพรีเซล

ช่วงนี้เหมือนเป็นช่วงที่ฮอตมาก เพราะไม่ใช่แค่คนที่อยากจะซื้ออยู่เองเท่านั้น นักลงทุนก็รอตักกันช่วงนี้ด้วย นอกจากนี้ยังมีพวกรับจ้างต่อแถวมาแจมด้วย เป็นช่วงเวลาที่โกลาหล และคาดเดาอะไรไม่ได้ ต่อให้โครงการนั้น sold out อย่างรวดเร็ว ก็ไม่ได้แปลว่าเป็น Real demand ในช่วงนี้ถ้าไม่มั่นใจให้รอไปก่อนดีกว่า

ช่วงก่อนโครงการเสร็จ

ช่วงนี้เป็นช่วงที่เงียบเหงาไปเลย เป็นช่วงที่เริ่มมีการผ่อนดาวน์ไปแล้ว นักลงทุนบางคนที่เริ่มไม่มั่นใจในโครงการ ก็จะเริ่มหาทางปล่อยห้อง บางคนก็ทิ้งดาวน์ ในช่วงนี้อาจจะมีห้องที่ราคาต่ำกว่าพรีเซลเพราะพวกนักลงทุนยอมขายขาดทุน หลุดมาให้เราเลือกเหมือนกัน

ช่วงตึกเสร็จ แกรนโอเพ่นนิ่ง

ช่วงนี้จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง บางโครงการก็จะมีการปลดล็อคห้องสวยที่เก็บเอาไว้ ราคาในช่วงนี้ก็จะเริ่มสูงขึ้นมา บางโครงการได้ห้องจากกลุ่มที่ดาวน์คอนโดไว้นำมาขายคืนก็มี ซึ่งห้องพวกนี้ก็อาจจะมีส่วนลดด้วยเหมือนกัน 

หากใครหมายตาคอนโดมือสอง ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว หากเจ้าของเก่าไม่เดือดร้อนจนต้องขายขาดทุน ก็ให้เช็คว่าเจ้าของเก่าถือครองครบ 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านโดยเป็นเจ้าบ้านมาแล้ว 1 ปีหรือไม่ จะได้ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 % ที่ผู้ขายจะบวกเข้ามา 

3.2 ปัจจัยอื่น ๆ  

รถไฟฟ้า

อาจจะไม่ต้องใกล้รถไฟฟ้าแบบติดไปเลยเพราะแพงไป  ไกลออกมาหน่อยก็ได้ แต่ต้องอยู่ในบริเวณชุมชน มีความอุดมสมบูรณ์ มีอาหารการกินหลากหลาย ถ้ามีห้างก็อาจจะเริ่มแพงไป อาจจะเน้นที่คอมมูนิตี้มอลล์ ซุปเปอร์มาเก็ตก็ได้

ถนน

ถ้าจะเน้นชัวร์ ให้เน้นติดถนน 4 เลน ยิ่งถ้ามีถนนหลักมาตัดเพิ่มยิ่งดี เพราะโอกาสที่พื้นที่บริเวณนั้นจะพัฒนามีสูงมาก

High rise

จากข้อที่แล้ว หวยน่าจะออกที่ high rise อยู่แล้ว และที่สนับสนุนให้เลือก high rise เพราะตึกเหล่านี้จะไม่ถูกลืมง่าย ๆ รวมถึงมียูนิตเยอะทำให้เก็บค่าส่วนกลางเพื่อบำรุงรักษาสภาพตึกได้เยอะ ตึกไม่เก่าเร็ว ยิ่งถ้ามีคอมมูนิตี้มอลล์ หรือมีห้องให้เช่าทำร้านค้ายิ่งดี เพราะโครงการก็จะได้เงินมาดูแลจากค่าเช่าด้วยส่วนหนึ่ง  

ส่วนโครงการ Low rise เล็ก ๆ เมื่อพื้นที่พัฒนา ชื่อของโครงการนั้นก็อาจจะถูกลืม  ต่างจากโครงการใหญ่ ๆ  ซึ่งชื่อเสียง การจำได้ก็เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้โครงการนั้น ๆ ยังมีความน่าสนใจ

มีพื้นที่ว่าง หรือบ้านสภาพทรุดโทรม

การที่มีที่ดินว่าง หรือมีบ้านเก่า ๆ ตึกเก่าอยู่ในย่านนั้น เป็นหมายเหตุว่าอาจจะมีการปรับปรุงพื้นที่ สร้างเป็นคอนโด หรือห้าง หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ และถ้าพวกนี้สร้างเสร็จ จะไปช่วยดึงราคาของคอนโดให้ขึ้นได้อีก  แต่ก็ระวังพื้นที่ว่างระยะประชิดห้องด้วยเช่นกัน เพราะถ้าวันใดวันหนึ่งมีสิ่งก่อสร้างมาบังวิว ห้องอาจจะราคาตก หรือขายออกยากเช่นกัน 

หากพื้นที่ไม่หรู คอนโดไม่ควรแพง

ข้อนี้เป็นสิ่งที่นักลงทุนเช็คกันเป็นสิ่งแรก ๆ ยกตัวอย่าง คอนโด A ตร.ม. ละ 60,000 บาท

วันดีคืนดีมีคอนโดราคา ตร.ม. ละ 100,000 มาขึ้นใกล้ ๆ คอนโด A ย่อมราคาขึ้นตามแน่นอน

แต่ถ้าไม่ใช่แบบนั้น คอนโดที่ขึ้นใหม่ราคา ตร.ม. ละ 40,000 บาท คอนโด A ของคุณก็จะขายไม่ออกไปเลย

ความเจริญต้องมาก่อนที่คุณจะขายต่อ

ถ้าซื้อคอนโดตอนที่ความเจริญ เช่นโครงการรถไฟฟ้า ห้าง ยังไม่มาถึง แต่จะมาถึงในอนาคต ความเจริญควรมาก่อนช่วงที่คุณคิดว่าจะขาย เวลาขายจะได้ขายได้ราคาหน่อย ซึ่งช่วงที่จะขายได้ราคาดีจะอยู่ที่อายุโครงการไม่เกิน 5 ปี  

มันก็จะยาว ๆ หน่อย สำหรับแนวทางการซื้อคอนโดอยุ่เองด้วยวิธีการเลือกแบบนักลงทุน คอนโดและที่อยู่อาศัยจัดว่าเป็นทรัพย์สินที่มีแต่ราคาจะขึ้น ดังนั้นการเลือกซื้อคอนโดที่ดีก็ควรจะเลือกซื้อโครงการและห้องที่มีแนวโน้มว่าจะราคาขึ้นด้วย จึงจะจัดว่าซื้อได้ถูกต้อง