ESTOPOLIS I เปิดตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2562 นี้ยังดึงดูดใจชาวต่างชาติอยู่หรือไม่

19 April 2562

ตั้งแต่ต้นปี 2562 เราชาวคอนโดักจะได้ยินถึงวิกฤตขอองอสังหาฯ ในแง่ต่างๆ ว่าจะไม่บูมเท่ากับปีก่อนๆ หลายคนอาจจะกำลังกังวลว่า จะซ้ำรอยกับวิกฤต้มยำกุ้งหรือไม่ แล้วชาวต่างชาติล่ะจะยังเชื่อใจในการลงทุนในประเทศไทยอยู่หรือไม่ ในวันนี้ ESTO เราได้รวบรวมข้อสรุปของทุกคำถามมาให้ชาวคอนโดได้หายสงสัยกัน

วิกฤตต้มยำกุ้งจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่
สำหรับในปีนี้นักลงทุนอาจจะกังวลเกี่ยวกับประเด็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งในเรื่องนี้เราได้คำตอบจาก นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ เจแอลแอล บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ที่เปิดเผยถึงการคาดการณ์เกี่ยวกับภาวะฟองสบู่ไว้ว่า

เปิดตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2562 นี้ยังดึงดูดใจชาวต่างชาติอยู่หรือไม่

“ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ รายหลักๆ หลายราย ได้หลีกเลี่ยงการขยายการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมราคา ระดับปานกลางถึงล่างที่ประสบ ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หรือมีสินค้ารอขายมากกว่าจำนวนผู้ซื้อ จึงหันไปพัฒนาโครงการระดับบนมากขึ้น ส่งผลให้คอนโดมิเนียมตลาดบนมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นมาก ซึ่งก็ตามมาด้วยการแข่งขันที่สูงขึ้น

โดยในปี 2562 นี้ มีแนวโน้มว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดบนจะชะลอตัวลง ขณะเดียวกันจากสถานการณ์ที่มีสินค้ามากกว่าความต้องการ (โอเวอร์ซัพพลาย) ในคอนโดมิเนียมตลาดล่าง และการที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในกลุ่มตลาดบน ทำให้มีหลายฝ่ายแสดงความกังวลว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเกิดภาวะฟองสบู่ และอาจแตกดังเช่นที่เคยเกิดในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540

เจแอลแอลมองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ขณะนี้อยู่ในช่วงการปรับตัวตามรอบวงจร การขึ้นลงของ ตลาด และเชื่อว่าไม่ได้อยู่ในภาวะฟองสบู่แต่อย่างใด”

นางสุพินท์กล่าวด้วยว่า ภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหา- ริมทรัพย์ใช้อธิบายสถานการณ์ที่มีการเพิ่มขึ้นของอุปทานและราคาอย่างรวดเร็ว โดยมีการเก็งกำไรเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ซึ่งการเก็งกำไรถือเป็นความต้องการซื้อที่ไม่จริง (ดีมานด์เทียม) แต่สำหรับการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาถูกขับเคลื่อนทั้งโดยการซื้อเพื่อใช้เอง เพื่อการลงทุนระยะยาว และเพื่อการเก็งกำไร โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ดีมานด์เทียมจากการเก็งกำไรมีให้เห็นน้อยมาก

อย่างไรก็ตาม ในปี 2562 มีแนวโน้มว่า ราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมจะทรงตัว แต่ยังไม่มีสัญญาณที่บ่งบอกว่าราคาจะตกลงอย่างรวดเร็วดังที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้ง อีกทั้งผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน และมีการปรับตัวรับมือกับ สถานการณ์ต่างๆ ได้ดี เห็นได้จากมีผู้ประกอบการหลายรายได้หันไปเน้นพัฒนาตลาดบ้านแนวราบมากขึ้นในปีนี้ รวมถึงขยายการลงทุนไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ จึงคาดการณ์ได้ว่ายังไม่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้งในปีนี้อย่างแน่นอน

ตลาดอสังหาฯ ไทยกับนักลงทุนจีนจะเป็นอย่างไร

ด้านนักลงทุนซื้ออยู่หรือขายเพื่อเก็งกำไร

สำหรับเรื่องของนักลงทุนจีน ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จะเห็นว่า ทุนจีนเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น ทั้งการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยและการเข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทย ซึ่งข้อมูลจากเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของจีนอย่าง Juwai พบว่าในปี 2561 ลูกค้าชาวจีนสอบถามถึงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากที่สุดในโลก

โดยในปีที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าชาวจีนได้เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยเป็นจำนวนมาก เนื่องด้วยเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ปี 2551) มีมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสูงถึง 40,000 ล้านบาท ขยายตัวจากปีก่อน 65.9% และคิดเป็น 11.9% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารชุด ทั้งประเทศ ซึ่งลูกค้าชาวจีนส่วนใหญ่จะโอนเงินมาจากประเทศจีนและเกาะฮ่องกงเป็นหลัก

แต่ถึงแม้ความต้องการคอนโดมิเนียมของลูกค้าชาวจีนจะเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังไม่พบว่ามีสัญญาณฟองสบู่ หรือราคาอสังหาฯที่สูงผิดปกติ รวมถึงยังไม่พบปัญหาการทิ้งจองจากลูกค้ารายย่อยที่ซื้อเพื่อลงทุน หรืออยู่อาศัยเอง ซึ่งอาจเป็นเพราะทางผู้ประกอบการมีมาตรการเรียกเก็บเงินดาวน์จากชาวจีนในอัตราสูงถึง 25-30% ของราคาอาคารชุด ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินดาวน์ที่เก็บลูกค้าชาวไทยที่อยู่ในอัตราราว 10% เพื่อป้องกันความเสี่ยงในด้านนี้ไปบ้างแล้ว

อย่างไรก็ตาม อาจพบปัญหาการทิ้งจองบ้างจากลูกค้านิติบุคคลจีนที่เข้ามาเหมาอาคารชุดเป็นชั้น หรือซื้อทีเป็นตึกเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาวจีน หรือเพื่อไปขายต่อชาวจีนเองโดยตรง แต่โดยรวมในกลุ่มนี้ยังถือว่าอยู่ในสัดส่วนที่น้อย

ด้านการร่วมทุนขนาดใหญ่

สำหรับประเด็นด้านการลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีน ที่ผ่านมาก็มีการลงทุนสร้างโครงการเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเป็นการร่วมทุน (Joint Venture) กับผู้ประกอบการชาวไทย เนื่องจากกฎหมายกำหนดไม่ให้ทุนต่างชาติพัฒนาโครงการขึ้นเองได้ โดยส่วนใหญ่นิยมร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยรายกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพราะต้องการมีอำนาจในการบริหารโครงการ

โดยข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ศูนย์ข้อมูลด้านอสังหาฯ พบว่าโครงการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและจีนในปี 2561 มีมูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมประมาณ 5-10% ของมูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด อีกทั้งยังพบว่าในโครงการขนาดใหญ่บางโครงการ ผู้ประกอบการชาวจีนได้จัดตั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างเองด้วย

แม้ปัจจุบันมูลค่าการลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีนในภาคอสังหาฯจะมีไม่มากเมื่อเทียบกับทุนจากประเทศญี่ปุ่น แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งการเข้ามาของทุนจีนอาจเป็นผลดีสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน ลดต้นทุนต่างๆ แต่ในทางกลับกันผู้ประกอบการชาวจีนก็มีความได้เปรียบผู้ประกอบการไทยที่เป็นรายย่อย ในด้านต้นทุนทางการเงิน และต้นทุนการก่อสร้าง รวมทั้งแนวทางบริหารจัดการที่ค่อนข้าง รวบรัดเบ็ดเสร็จในตัวเอง แตกต่างจากกลุ่มทุนญี่ปุ่นซึ่งมักนำเงินเข้ามาร่วมทุน ขณะที่อำนาจการบริหารยังอยู่กับผู้ประกอบการชาวไทย การเข้ามาของทุนจีนจึงเป็นเรื่องที่ต้องจับตาดูต่อไป

โดยสรุปกลุ่มทุนจีนยังไม่ได้ส่งผลกระทบด้านลบต่อตลาดอสังหาฯไทยอย่างมีนัยสำคัญ แต่ผู้ประกอบการควรติดตามความเสี่ยงที่อาจเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนในอนาคตอย่างใกล้ชิด ซึ่งการสนับสนุนจากภาครัฐเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างเสถียรภาพในตลาดที่อยู่อาศัยไทยได้ แต่ทั้งนี้ ควรเพิ่มการจัดเก็บข้อมูลในลักษณะ Machine Readable และเผยแพร่ เช่น สัญชาติของผู้ลงทุน มูลค่าการลงทุน การลงทุนของชาวต่างชาติผ่านตัวแทน ซึ่งปัจจุบันยังมีข้อมูลค่อนข้างจำกัด

เรียบเรียงข้อมูลจาก : https://www.thairath.co.th

บทความที่เกี่ยวข้อง :