ในวันที่ฟ้าเต็มไปด้วยฝุ่นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์!?

29 January 2563

บทความโดย รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

โดยทั่วไปแล้ว ช่วงต้นปีมักจะเป็นช่วงที่ใครหลายคนจะมีความสุข มีความคาดหวัง มีการกำหนดเป้าหมายใหม่ ๆ ในการดำเนินชีวิต หากแต่ ในเวลานี้ ที่หลายจังหวัดในประเทศไทย มีท้องฟ้าที่เต็มไปด้วยฝุ่นละออง PM2.5 ก็เช่นเดียวกันกับท้องฟ้าของเหล่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ เริ่มตั้งแต่ต้นปีมาก็ดูจะไม่สดใสเท่าไรนัก แสงอาทิตย์ถูกบดบังด้วยไม่รู้ว่าฝุ่น หมอกจาง ๆ หรือควันที่คล้ายกันจนไม่อาจรู้ก็ตาม เพราะมีหลากหลายปัจจัยที่ซับซ้อน ซ้อนทับและเกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาสั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็นการบังคับใช้กฎ LTV ในช่วงปีที่แล้ว การบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ทำให้เกิดความกังวลใจอยู่ไม่น้อยของเหล่านักลงทุน การปิดตัวและถดถอยของโรงงานต่าง ๆ โดยเฉพาะกลุ่มโรงงานพลาสติก การที่เงินบาทแข็งค่าขึ้นอย่างมาก การเกิดปัญหาการขาดแคลนน้ำ ปัญหาฝุ่นละอองทั่วเมือง ฯลฯ ซึ่งหากจะเปรียบเทียบไปก็จะเห็นได้ว่าตอนนี้ประเทศไทยกำลังเป็นคนป่วยที่ไม่แข็งแรง และรอการฟื้นไข้อย่างเร่งด่วน โดยเป็นที่แน่นอนว่าในการฟื้นไข้ครั้งนี้ที่มีโรครุมเร้าต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นโรคร้ายแรง หรือเจ็บไข้ได้ป่วยเพียงเล็กน้อยก็ตาม ก็ล้วนแล้วแต่ต้องขึ้นอยู่กับทั้งความพยายามร่วมกันระหว่างหมอซึ่งก็คือ ภาครัฐและคนไข้ก็คือภาคเอกชนนั่นเอง

ในวันที่ฟ้าเต็มไปด้วยฝุ่นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์!?

โดยทั่วไปแล้ว กลไกทางเศรษกิจในระดับมหภาคจะกล่าวถึง ตัวละครที่สำคัญสามส่วนด้วยกันคือ ภาครัฐ ภาคเอกชนและครัวเรือน โดยสำหรับในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดูจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากปัญหาเศรษฐกิจ ถึงแม้ว่าใครหลายคนจะบอกว่าเวลานี้เป็นฤกษ์งามยามดีที่ควรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะอาจจะได้ของดีในราคาที่ไม่สูงจนเกินไปก็ตาม หากแต่ในความเป็นจริงแล้ว ถ้าหากประชาชนไม่มีเงินในกระเป๋าบวกกับสภาพจิตใจก็ไม่พร้อม ขาดความมั่นใจในการเป็นหนี้ระยะยาว ก็ย่อมเป็นที่แน่นอนว่าจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินมูลค่าสูงที่อาจจะสูงที่สุดในชีวิตเลยก็ว่าได้ นอกจากนี้ หลักการพื้นฐานทางเศรษฐศาสตร์ยังได้แสดงให้เห็นแล้วว่า หลายต่อหลายครั้งที่แม้ราคาสินค้าจะขยับลงมาก็ตาม หากแต่นักลงทุนก็ไม่คิดที่จะขยายการลงทุน ถ้าโอกาสในการลงทุนนั้นไม่มีความชัดเจน และที่ได้ยินมาว่า กลุ่มนักลงทุนจำนวนหนึ่งขาดความเชื่อมั่นและเริ่มต้นนโยบายประจำปีด้วยคำว่า “รัดเข็มขัด” ก็ล้วนแล้วแต่ส่งผลให้ภาคเอกชนเองมีการปรับลดเป้าหมายประจำปี จำกัดการเปิดตัวโครงการลงเช่นเดียวกัน ซึ่งหากมองในอีกมุมหนึ่งแล้ว ก็อาจพิจารณาได้ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงที่ตอบสนองต่อความอึมครึมของตลาดได้ดีก็ได้ ที่ภาคเอกชนไม่บุ่มบ่ามลงทุนต่อไปเฉกเช่นปี 40

ในความเป็นจริงแล้ว จะสังเกตได้ว่าในทุกรัฐบาลที่ขึ้นมาบริหารประเทศก็ล้วนแล้วแต่จะมีนโยบายในการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันทั้งสิ้น ที่เป็นเช่นนี้ก็เนื่องจากการที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เกี่ยวพันกับเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศอย่างมากนั่นเอง และดูเหมือนว่ารัฐบาลในยุคนี้เองก็เห็นถึงปัญหาตรงนี้เช่นกัน จึงได้มีการออกมาตรการในการสนับสนุนเรื่องการลดหย่อนค่าธรรมเนียมต่าง ๆ การปรับเปลี่ยนโครงสร้างการจัดเก็บภาษีอีกครั้ง ตลอดจนการปรับลดความเข้มงวดของมาตรการ LTV เพื่อมุ่งที่จะผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากแต่ก็ดูเหมือนว่านโยบายต่าง ๆ นี้จะยังไม่ได้สร้างให้เกิดผลลัพธ์ที่เป็นที่พึงพอใจต่อภาคเอกชนและนักลงทุนนัก

ด้วยการที่เครื่องยนต์ทางด้านครัวเรือนหรือนักลงทุนรายย่อยกับภาคเอกชนที่ชะลอตัวลงไปนั้น ทำให้ในเวลานี้ดูเหมือน จะเป็นความท้าทายครั้งสำคัญในการพิสูจน์ฝีมือของภาครัฐอย่างเต็มตัว ที่จะได้แสดงบทบาทอย่างสูงในการขับเคลื่อนและการแสดงถึงภาวะผู้นำในการเปลี่ยนแปลงไม่ว่าจะเป็นทางตรงหรือทางอ้อมก็ตาม ในการจัดการกับปัญหาทางเศรษฐกิจต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น เพราะหากว่าปัญหาโรครุมเร้าต่าง ๆ ไม่อาจถูกรักษาได้ทันท่วงที ก็อาจจะส่งผลให้ผู้ป่วยกลายเป็นโรคเรื้อรัง ที่ทวีความยากแก่การรักษาในอนาคตนั่นเอง สุดท้ายนี้ ได้แต่เอาใจช่วยว่า ผู้ป่วยจะสามารถกัดฟัน ทนพิษบาดแผลและรอการรักษาได้ทันเวลา ในขณะที่หมอเองก็สามารถวินิจฉัยโรคและให้ยาได้อย่างถูกจุด และฟื้นไข้โดยเร็ววัน