10 สัญญาณที่บอกว่าคอนโดโครงการที่คุณกำลังมองอยู่ ไม่น่าซื้อ

คุณอาจจะได้เห็นคำโฆษณาของโครงการต่าง ๆ มามากมาย ซึ่งมันก็คือคำโฆษณาที่มักจะพูดถึงแต่ข้อดีอย่างที่คุณทราบ หรือแม้แต่ในบทความรีวิวเองข้อเสีย หรือคำเตือนว่าห้ามซื้อคอนโดแห่งนี้ นักเขียนเองก็ไม่สามารถที่จะเขียนไปตรง ๆ ได้ แม้ว่าจะรู้อยู่แก่ใจ หากคุณกำลังหลงอยู่กับคำโฆษณาต่าง ๆ หรือราคาที่ล่อตาล่อใจ ลองอ่านหัวข้อเหล่านี้ที่เรากำลังนำเสนอกันก่อน หากคอนโดที่คุณกำลังจะซื้อตรงกับหัวข้อเหล่านี้ และคุณไม่สามารถทำใจยอมรับได้ นั่นหมายความว่าคุณควรจะตัดใจจากโครงการนั้นเสีย

1. Developer มีชื่อเสียมาอย่างยาวนาน

เราไม่ได้พิมพ์ตก “ง” อย่างแน่นอน ชื่อเสียงด้านลบของเจ้าของโครงการที่เคยมีมาในอดีต และยังคงดำเนินต่อไป เป็นสิ่งที่การันตีให้คุณได้เลยว่า คุณอาจจะเจอกับปัญหาอย่างที่เคยเกิดกับลูกค้าคอนโดคนอื่น ๆ ในอดีตก็ได้ โดยเฉพาะกับ developer ที่ผิดแล้วผิดอีก คุณไม่สามารถหวังให้เขากลับมาใส่ใจกับโครงการของคุณได้

วิธีการที่จะรู้ได้ว่า Developer เจ้านั้นดีหรือไม่ คือคุณต้องค้นหาในอินเตอร์เน็ต ในบางเวปไซต์โดยเฉพาะ Pantip.com ถึงขั้นมีการตั้งกระทู้ จัดอันดับ 5 Developer ในฝัน(ร้าย) กันเลยทีเดียว

สำหรับ Developer เจ้าใหม่ ไม่เคยผ่านงานอะไรมา คุณอาจจะต้องศึกษาพวกเขาลึก ๆ หน่อย หรือถ้าหากคุณยังไม่มั่นใจ แต่อยากได้โครงการนี้จริง ๆ คุณอาจจะรอให้คอนโดสร้างเสร็จ เห็นห้องจริง แล้วค่อยซื้ออาจจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า

2. Developer ทำธุรกิจด้านอื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ

จริง ๆ แล้วมันก็ขึ้นอยู่กับธุรกิจเหล่านั้นว่ามีความมั่นคงแค่ไหน และโปร่งใสหรือไม่ เพราะล่าสุดในบ้านเราก็มีปัญหาเกี่ยวกับ Developer เจ้าหนึ่งที่ทำธุรกิจอื่นควบคู่กับการสร้างคอนโด ต่อมาธุรกิจเหล่านั้นถูกฟ้องยึดทรัพย์ทำให้ตัวโครงการคอนโดต้องโดนยึดไปด้วย กลายเป็นว่าคอนโดไม่มีคนดูแล และคนที่จะดูแลคือรัฐบาล โครงการนี้จึงไม่มีความมั่นคง โครงการและคดีดังกล่าวคุณสามารถอ่านได้ที่ link ข่าวนี้  

3. ขาดการบริการหลังการขาย

ในหลายโครงการที่ถูกขึ้นบัญชีจากชาวโซเชียล โดยเฉพาะจากเวป Pantip เป็นโครงการที่เน้นขายขาด ขาดการดูแล ซ่อมแซมเมื่อเกิดปัญหา Developer เหล่านี้ไม่ค่อยจริงจังกับการจ้างนิติที่มีประสิทธิภาพมาดูแล

หากคุณให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย เราแนะนำให้คุณเลือกโครงการที่มีนิติบุคคลดูแลอาคารเป็นของตัวเอง หรือมีการรับประกันห้องหลังการขายอย่างชัดเจน รวมถึงโครงการที่มีเสียงชื่นชมด้านความรวดเร็วในการบริการซ่อมแซมด้วย 

4. แบบการก่อสร้างไม่ชัดเจน

ผู้เขียนเคยเข้าไปดูในบางโครงการที่เริ่มให้มีการจองและผ่อนดาวน์แล้ว แต่ตัวโครงการยังไม่ได้สรุปอะไรที่ชัดเจนเลย ทั้งจำนวนห้อง ส่วนกลาง และจำนวนที่จอดรถ ซึ่งหมายความว่า Developer อาจจะสร้างมาไม่ตรงกับสิ่งที่ลูกค้าคิดไว้

ผู้เขียนเคยเข้าไปดูในบางโครงการที่เริ่มให้มีการจองและผ่อนดาวน์แล้ว แต่ตัวโครงการยังไม่ได้สรุปอะไรที่ชัดเจนเลย ทั้งจำนวนห้อง ส่วนกลาง และจำนวนที่จอดรถ ซึ่งหมายความว่า Developer อาจจะสร้างมาไม่ตรงกับสิ่งที่ลูกค้าคิดไว้

ทางออกที่ดีที่สุดคือต้องให้โครงการผ่าน EIA ก่อน เพราะถ้าโครงการเหล่านั้นผ่าน EIA การเปลี่ยนเปลงอะไรก็จะทำได้ยากแล้ว 

5. ราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริงไปมาก

มันจะเกิดขึ้นเมื่อคุณกำลังจะยื่นกู้ซื้อคอนโดกับทางธนาคาร ธนาคารจะประเมินราคาของโครงการ เพื่อเทียบกับราคาขายจริง และสรุปว่าจะปล่อยกู้คุณที่ราคาเท่าไร ซึ่งสิ่งที่จะบอกว่าคอนโดนั้นน่าสนใจหรือไม่ นั่นก็คือราคาประเมิน

โดยเฉพาะกับบริษัทประเมินเอกชนที่ทางธนาคารว่าจ้าง บริษัทเหล่านี้จะมีข้อมูลอสังหาในมือ และราคาที่ดินจำนวนมาก รวมถึงการทำงานที่เข้มงวด หากราคาประเมินออกมาต่ำกว่าราคาขายจริงมากเกินไป อาจจะหมายความได้ว่าโครงการขายในราคาสูงเกินความเป็นจริง ซึ่งมันจะมีผลต่อการขายต่อ หรือปล่อยเช่าในอนาคต เพราะการประเมินของบริษัทประเมินมักจะอิงตามราคาตลาด

6. ห่างไกลความเจริญ ไม่อุดมสมบูรณ์

คอนโดคือที่อยู่อาศัยที่เน้นการใช้ชีวิตอย่างคนเมือง ไม่ต้องดูแลส่วนกลาง นั่นหมายความว่าคอนโดจะต้องให้ความสะดวกสบายกับคุณได้มากที่สุด คอนโดของคุณจะต้องใกล้ตลาด ใกล้แหล่งของกินของใช้ เดินทางสะดวก ยิ่งถ้าใกล้รถไฟฟ้า ทั้งสายปัจจุบัน หรือสายอนาคตยิ่งดี

อย่างต่ำที่สุดโครงการคอนโดที่คุณดูอยู่ต้องอยู่ใกล้ร้านสะดวกซื้ออย่าง 7-11 ในระยะที่เดินได้และไม่เปลี่ยวเกินไป เพราะนั่นหมายความว่าคุณจะสามารถหาของกินของใช้ได้สะดวก

หากคุณอยากได้คอนโดที่เดินทางลำบาก และอยู่ในจุดที่ไม่อุดมสมบูรณ์เลย ในระแวกนั้นเราขอแนะนำให้คุณเลือกเป็นบ้านแทนจะดีกว่า เพราะราคาคงไม่ได้หนีกันมาก และคุณได้ที่ดินเต็ม ๆ 

7. ขาดการดูแลเรื่องความปลอดภัย

เรื่องความปลอดภัยสำคัญมาก คุณต้องเช็คเรื่องทางเข้าออก ถังดับเพลิง ทางหนีไฟ เครื่องตรวจจับควันไฟ CCTV รวมไปถึงการก่อสร้างด้วย บางโครงการก่อสร้างระเบียงไม่ได้มาตรฐาน หรือประตูไม่แน่นหนา อาจจะทำให้คุณไม่ปลอดภัยเมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น เลวร้ายที่สุดคุณอาจจะสูญเสียที่อยู่อาศัยก่อนเวลาอันควรด้วย

8. ตั้งอยู่ในบริเวณที่มีความแออัด

ในบริเวณที่เป็นสถานที่แออัด เช่นชุมชนแออัด ปัญหาที่อาจจะตามมานั่นคืออาชญากรรม และความไม่ปลอดภัยต่าง ๆ ซึ่งจะส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของคุณ

อีกเรื่องที่คุณควรกังวลนั่นคือชุมชนแออัด และสถานที่แออัดต่าง ๆ เหล่านี้หากเกิดเพลิงไหม้ ไฟจะลุกลามอย่างรวดเร็วและไม่สามารถควบคุมได้ง่าย เนื่องจากมีเชื้อเพลิงเยอะ อาจจะเกิดอันตรายกับคุณ ทรัพย์สิน และที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

9. คอนโดที่มีโอกาสที่ราคาจะตก

คอนโดควรที่จะราคาขึ้น แม้ว่าจะไม่มาก แต่ต้องขึ้น นั่นคือสิ่งที่อสังหาฯ ควรจะเป็น การซื้อคอนโดคือการลงทุนอย่างหนึ่ง การที่คอนโดราคาตกอาจจะมีจากหลายสาเหตุ เช่น การจัดการดูแลที่ไม่ดี สภาพแวดล้อมไม่ดีอย่างใกล้สถานที่เสียงดังเช่นผับบาร์มากเกินไป เป็นต้น ซึ่งทั้งหมดนี้จะส่งผลกระทบกับคุณ ถึงแม้ว่าคุณจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองก็ตาม

10. มีข้อขัดใจคุณมากเกินไป

การซื้อคอนโด โดยเฉพาะเพื่ออยู่เอง ควรตั้งอยู่บนความพอใจของผู้อาศัยเป็นหลัก หากคอนโดที่คุณกำลังมองอยู่มีข้อขัดใจมากเกินไป และไม่ตรงกับที่คุณจินตนาการไว้ เราขอแนะนำให้คุณลองมองหาโครงการอื่นดู 

คุณอาจจะลองจินตนาการถึงการเข้าอยู่ดู หากมีตรงไหนที่ขัดจริตกับการใช้ชีวิตของคุณ เช่นวิวบล็อค ไม่มีระเบียง ห้องเล็กไป เพดานต่ำไป หรือส่วนกลางดูไม่คุ้มค่ากับเงินที่เสียไป เมื่อคุณได้เข้าไปอยู่จริง ๆ คุณอาจจะพบกับความผิดหวังยิ่งกว่าที่ได้เตรียมใจไว้ก็เป็นได้ เพราะทรัพย์สินราคาหลักล้านควรจะเป็นอะไรที่คุ้มค่า และทำให้คุณรู้สึกมีความสุขที่ได้ครอบครองมัน

11. EIA  Environmental Impact Assessment ?

สำหรับ EIA คือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม  หากโครงการผ่าน EIA หมายความว่าโครงการไม่ส่งผลเสียต่อสภาพแวดล้อม เศรษฐกิจ และสังคม โครงการใดที่เข้าข่ายตามที่กำหนด(มากกว่า 80 ยูนิต พื้นที่มากกว่า 4,000 ตร.ม.)จะต้องผ่าน EIA ก่อนถึงจะสามารุก่อสร้างได้ ดังนั้นจึงมีบางโครงการคอนโดที่สามารถก่อสร้างได้โดยไม่ต้องผ่าน EIA  ซึ่ง EIA จะเน้นข้อกำหนดที่สำคัญต่อชีวิตและทรัพย์สิน แต่ไม่ได้ดูแลเรื่องการเปลี่ยนแบบยิบย่อยเช่นวัสดุตกแต่ง หรือลดเสป็กของ 

สรุปว่า หากมองในแง่ความปลอดภัย คอนโดที่ผ่าน EIA มีความเชื่อถือได้  ส่วนเรื่องของการสร้างแล้วตรงแบบตามที่ได้โฆษณาไว้หรือไม่ ตรงนี้การระบุในสัญญาน่าจะยืนยันได้ดีที่สุด 

เหล่านี้คือสิ่งที่เราอยากให้คุณลองนึกถึงก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดจริง ๆ เพราะเงินที่คุณต้องจ่ายเป็นจำนวนที่มาก ดังนั้นคุณควรที่จะต้องรอบคอบกับมัน ...อาจจะยากที่จะหาคอนโดที่รอดพ้นจาก 10 ข้อที่เรายกมา แต่ถ้าคอนโดที่คุณดูติดอยู่บางข้อ และข้อเหล่านั้นคุณรับมันได้ ก็อาจจะหมายความว่าคอนโดเหล่านี้นเหมาะกับคุณจริง ๆ  ก็ได้