เปิดโผ 3 ทำเลรุ่ง 3 ทำเลร่วงปี 2562 ที่คุณไม่ควรพลาด

หลังจากที่ Estopolis ได้นำเสนอ 5 ทำเลยอดนิยมในปี 2562 ที่มาจากบทวิเคราะห์ของ Nexus ไปเป็นที่เรียบร้อย ล่าสุดเว็บไซต์ MGR Online ได้เผยแพร่บทวิเคราะห์ 'ทำเลคอนโด รุ่ง-ร่วง ปี 2562' มาให้เราได้อ่านกัน ซึ่งทางเรา Estopolis ได้เรียบเรียงพร้อมผสมความคิดเห็นเพิ่มเติมไว้ข้างล่างนี้

สายสีม่วง ทำเลคอนโดน่าเป็นห่วงแห่งปี 2562

จะบอกว่าปี 2562 ทำให้คอนโดสายสีม่วงดูแย่ก็คงไม่ถูกสักเท่าไหร่ เพราะจริงๆ แล้วคอนโดสายสีม่วงนี้เป็นผู้ป่วยเรื้อรังมานาน สาเหตุก็เพราะบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือ Developer 'เห่อ' รถไฟฟ้าสายนี้ตอนสร้างใหม่ๆ จึงเข้าไปพัฒนาคอนโดจำนวนมากจนเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในที่สุด

ซึ่ง นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เคยให้สัมภาษณ์ในงาน MEGA MOVE : พลิกโฉมมหานครกรุงเทพฯ ที่จัดโดย ฐานเศรษฐกิจ ในปี 2561 ไว้ว่า "ปัญหาตลาดคอนโดมิเนียม บนสายสีม่วง คือสินค้ามีมากมาย ลูกค้าสามารถเลือกจะอยู่ตรงไหนก็ได้ จะแยกติวานนท์หรือแครายก็ได้ ที่ผ่านมา Developer จัดโปรโมชันทุกรูปแบบเพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ก็ไม่กระเตื้อง สะท้อนว่าราคากับสินค้า ไม่ใช่ปัญหา แต่ดีมานด์คือปัญหา แม้ตอนนี้รถไฟฟ้าสายสีม่วงมีการเชื่อมต่อ 1 สถานีแล้ว ก็ยังภาพเดิม ขายไม่ดี ต้องใช้เวลานานกว่าจะขายหมด"

ส่งผลให้คอนโดสายสีม่วงเกิดปัญหาค้างสต๊อกมาจนถึงปี 2562 โดยนายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด พูดถึงเรื่องนี้ไว้ว่า "หากรวมอสังหาฯบนเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเหลือทรัพย์รอการขายถึง 30,000 ยูนิต ตั้งแต่ต้นทางยันปลายทาง นับความสปีดที่ขายเฉลี่ยทั้งสาย นำมารวมกันจะสามารถขายได้เดือนละ 9.6 ยูนิตต่อเดือน จาก 60 โครงการ คงต้องใช้เวลาระบายสต๊อก 4 ปี"

ทำเลคอนโดสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ต้องเฝ้าติดตามกันอีกที

สำหรับทำเลคอนโดสายสีเขียวเหนือก็มีความเป็นห่วง เกรงว่าจะซ้ำรอยกับสายสีม่วงเนื่องจากมี Developer เข้าไปพัฒนาโครงการจำนวนมากโดยเฉพาะทำเลสายสีเขียวที่ห่างไกลตัวเมือง และที่สำคัญกลุ่มผู้ซื้อก็อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน 

"เรามองด้วยความเป็นห่วง เนื่องจากซัพพลายไซต์เข้ามาเยอะ ยักษ์ใหญ่และรายเล็กแห่เข้ามา แต่ดีมานด์ไซต์ไม่เติบโตเท่า เนื่องจากราคาต่อตร.ม.ที่สูง เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ขณะที่หากเลยสะพานใหม่ไป ก็มีสินค้าทาวน์เฮาส์มาทดแทนอยู่" นายวิทย์กล่าว

ย้อนกลับไปช่วงกันยายน 2561 เว็บไซต์ มติชน ได้รายงานบทสัมภาษณ์ของ นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่ยืนยันประเด็นราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นไว้ว่า "ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่สะพานใหม่ปัจจุบัน (ขณะนั้น) เฉลี่ย 79,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 22% ในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา และในส่วนของราคาโครงการใหม่พบว่า มีราคาอยู่ที่ 85,000 - 110,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโตเฉลี่ย 6.5% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา"

ก่อนที่นายอนุกูลจะกล่าวต่อ "อย่างไรก็ตามคาดว่าราคาจะปรับเพิ่มขึ้นตามความคืบหน้าของการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียว จึงถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อและนักลงทุนในช่วงที่ราคายังปรับขึ้นไม่สูงมาก ซึ่งทำเลนี้ถือว่าเหมาะสำหรับนักลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากอัตราปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 5 - 7% ต่อปีเทียบกับราคาขายปัจจุบัน"

ทั้งนี้ทั้งนั้นทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือที่ต้องระวังอาจไม่ใช่ทำเลสะพานใหม่ (หากตอนนั้นยังไม่โอเวอร์ซัพพลาย) แต่หมายถึงทำเลที่โครงการแห่เข้าไปสร้างคอนโดจนเกินความต้องการผู้อยู่อาศัย ซึ่งเราคงต้องดูกันอีกทีหนึ่ง

ทำเลคอนโด ทองหล่อ - เอกมัย ราคาสูงเกินจริง

ถึงแม้หลายสำนักจะมีความคิดเห็นว่าย่านทองหล่อ - เอกมัย ยังคงเป็นทำเลที่ฝั่ง Developer สนใจมองหาที่ดินเพื่อสร้างคอนโด แต่อย่างไรก็ตาม Nexus มองว่าราคาคอนโดย่านนี้ปรับตัวสูงไปมาก ซึ่งอาจเป็น ราคาลวงตา หรือ Illusion of location โดยปีที่ผ่านมาราคาพุ่งไปอยู่ที่ 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ในปี 2562 เราจึงอาจเห็นโครงการย่านทองหล่อ - เอกมัย กลับมาในราคาไม่เกิน 2 แสนบาทต่อตารางเมตร เนื่องจากเริ่มเข้าสู่ภาวะการแข่งขันด้านราคา

นอกจากนี้เว็บไซต์ MGR Online ก็ได้รายงานไปในทิศทางเดียวกันว่า "โซนทองหล่อ-เอกมัย เริ่มเป็นทำเลที่ราคาไม่เป็นเหตุเป็นผล ราคาถูกปั่นเกินจริง อัตราผลตอบแทน (Yield) ระดับ 4% ยังไม่หักค่าบริหารจัดการ"

ทำเลเด่นปี 2562 พระราม 4

ICONSIAM พลิกโฉมทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งธนฉันใด One Bangkok ก็มีศักยภาพพลิกโฉมทำเลพระราม 4 ฉันนั้น โดย One Bangkok จะเป็นเมืองแห่งไลฟ์สไตล์ที่ทุ่มทุนสร้าง 1.2 แสนล้านบาท เนรมิตพื้นที่ขนาด 104 ไร่ ให้เป็นแลนด์มาร์คระดับโลกแห่งใหม่

และนอกจาก One Bangkok แล้ว ทำเลพระราม 4 ยังมีเมกะโปรเจคต์อื่นๆ อีกมากมาย เช่น Samyan Mirttown, Dusit Central Park ฯลฯ โดยเว็บไซต์ Prop2morrow รายงานว่าโครงการใหญ่ย่านพระราม 4 นี้มีมูลค่ารวม 2 แสนล้านบาท และจำทำให้พระราม 4 กลายเป็นศูนย์กลางของกรุงเทพภายใน 5 ปี

พัฒนาการ ทำเลฮอตปี 2562 ของชาวต่างชาติ

อีกหนึ่งทำเลดาวรุ่งปี 2562 ก็คือ พัฒนาการ เนื่องจากในอนาคตจะมีความสะดวกด้านการคมนาคมด้วยการเชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) กับ แอร์พอร์ทเรลลิงก์ ไปท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ทำให้พัฒนาการเป็นที่นิยมสำหรับชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่จะขยับมาอยู่ย่านนี้มากขึ้นในปี 2562 ทั้งนี้สามารถอ่านบทวิเคราะห์ความน่าสนใจของทำเลพัฒนาการได้ในบทความที่เกี่ยวข้องด้านล่างนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

ทำเลต้องลอง! รวม 5 ปัจจัยที่ทำให้ย่านพัฒนาการเหมาะสำหรับผู้เริ่มลงทุน

รัชโยธิน อีกหนึ่งทำเลได้ไปต่อในปี 2562

ในปีที่ผ่านมาหากพูดถึงทำเลรัชโยธิน ใครหลายคนคงขยาดถึงขั้นไปกล้าเข้าไปเหยียบเนื่องจากการจราจรที่สาหัส แต่นั่นก็มาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือส่วนต่อขยาย (หมอชิต - สะพานใหม่ - คูคต) ซึ่งคาดการณ์ว่าจะสร้างเสร็จในปี 2562 นี้

จริงอยู่ที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือนั้นควรเฝ้าระวังเป็นอย่างมากโดยเฉพาะทำเลไกลๆ แต่ถ้าสังเกตดีๆ จะพบว่าบางสถานีในสายสีเขียวเหนือน่าสนใจอยู่ไม่น้อย เช่น สถานีห้าแยกลาดพร้าว สถานีรัชโยธิน สถานีเสนานิมคม และ สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งแน่นอนว่าสถานีเหล่านี้ส่งผลให้รัชโยธินกลายเป็น 1 ในทำเลที่น่าสนใจในปี 2562

นอกจากนั้นย่านรัชโยธินนี้ยังตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ต่างๆ ครอบคลุมตั้งแต่ไลฟ์สไตล์มนุษย์เงินเดือนที่มีสำนักงานมากมายตั้งแต่ ตึกช้าง, SCB สำนักงานใหญ่ ฯลฯ รวมถึงแหล่งช้อปปิ้งอย่าง เมเจอร์ รัชโยธิน, เซ็นทรัล ลาดพร้าว, เมเจอร์ รัชโยธิน และ ยูเนี่ยน มอลล์ ทั้งนี้สามารถค้นหาศักยภาพอื่นๆ ของทำเลรัชโยธินได้ในบทความที่เกี่ยวข้องข้างล่างนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

ส่อง “รัชโยธิน” ทำเลศักยภาพแห่งใหม่ ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต