LPN Wishdom ประเมินอสังหาฯ ปี 2564 หวั่นติดลบ หากควบคุมสถานการณ์ COVID-19 รอบใหม่ไม่ได้

LPN Wishdom ประเมินอสังหาฯ 2564 หากควบคุมสถานการณ์โควิด-19 รอบใหม่ไม่ได้ มีแนวโน้มติดลบ 3% ถ้าหากควบคุมได้มีแนวโน้มขยายตัว 10%

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wishdom:LWS),  บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)(LPN) ได้พูดถึงทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในรอบใหม่นี้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ที่ส่งผลต่อเนื่องต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 

ซึ่งก่อนหน้านี้ได้คาดการณ์ไว้ว่าสถานการณ์อสังหาในปี 2564 จะมีแนวโน้มทรงตัวหรือเติบโตได้ประมาณ 3-5% และการเปิดตัวโครงการใหม่ที่แนวโน้มที่จะเปิดตัวเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 10% เมื่อเทียบกับปี 2563 แต่เป็นการคาดการณ์ในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดรอบใหม่ของ COVID-19 

ดังนั้นเมื่อมีการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในรอบใหม่นี้ ทาง ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น ได้แบ่งการประเมินสถานการณ์ออกเป็น 3 ช่วง คือ

• สถานการณ์แรก (Best Case Scenario) ถ้ารัฐสามารถควบคุมสถานการณ์ได้เร็วภายในช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์และวัคซีนสามารถเข้าถึง 50% ของประชากรภายในปี 2564 คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะสามารถขยายตัวได้ประมาณ 4-5% ทำให้มีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 13-15% และจำนวนหน่วยอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่จะขยายตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 9-10% ส่วนกำลังซื้อคาดว่าจะเริ่มฟื้นตัวในช่วงปลายไตรมาสแรกปี 2564 โดยประมาณว่าจะมีอัตราการระบายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 6,500 หน่วยต่อเดือนหรือขยายตัวประมาณ 10% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563
• สถานการณ์ที่สอง (Base Case Scenario) ถ้ารัฐสามารถควบคุมสถานการณ์ COVID-19 ได้ภายในเดือนเมษายน คาดว่าเศรษฐกิจจะสามารถขยายตัวได้ประมาณ 2-3% และด้านมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 5-6% และมีจำนวนหน่วยอสังหาริมทรัยพ์ที่จะมีการเปิดใหม่ประมาณ 7-9% และกำลังซื้อจะเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ช่วงกลางปี 2564 ส่วนอัตราการระบายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 6,000-8,000 หน่วยต่อเดือน หรือขยายตัวประมาณ 0-5%
• สถานการณ์ที่สาม (Worst Case Scenario) ถ้าหากรัฐไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ หรือควบคุมได้หลังไตรมาส 2 ของปี 2564 จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ทำทำให้เศรษฐกิจทรงตัวหรือเติบโตต่ำกว่า 2% ทั้งหมดนี้จะส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการเปิดใหม่และกำลังซื้อในตลาด คาดว่าจะทำให้มูลค่าการเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะติดลบต่อเนื่องจากปี 2563 โดยคาดว่าจะติดลบประมาณ 15-18% และมีจำนวนหน่วยอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ติดลบประมาณ 8-12% จากความเชื่อมั่นที่ลดลงของผู้ประกอบการในด้านอุปสงค์คาดว่าอัตราการระบายอสังหาริมทรัพย์จะลดลง 3-5% หรือเฉลี่ย 5,700-5,800 หน่วยต่อเดือน

ตลาดปี 2563 หดตัว 37%

ขณะที่ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลในปี 2563 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงจากปี 2562 ประมาณ 37% หรือ จากเปิดตัว 111,000 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 448,000 ล้านบาท เหลือ 70,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 276,000 ล้านบาท เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 2 โดยเน้นเปิดตัวบ้านพักอาศัย และชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียม

โดยในปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายบริษัท ได้มีการปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่จากคอนโดมิเนียมมาเป็นการเปิดตัวบ้านพักอาศัยมากขึ้นทำให้ในปี 2563 มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยคิดเป็นสัดส่วน PRESS LPN 63% เพิ่มขึ้นจาก 42% ในปี 2562 หรือมีการเปิดตัวบ้านพักอาศัยในปี 2563 ทั้งสิ้น 44,001 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 205,578 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 เพียง 4%

ในขณะที่การเปิดตัวคอนโดมิเนียมในปี 2563 มีจำนวนหน่วยเปิดตัวลดลงถึง 60% ขณะที่มูลค่าเปิดตัวลดลง 70% จาก เปิดตัวทั้งหมดในปี 2562 คิดเป็นจำนวน 64,639 เหลือ 26,125 หน่วยในปี 2563 เนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ทำให้ผู้ประกอบการหันมาระบายหน่วยคงค้างคอนโดมิเนียม ที่มีจำนวน 94,000 หน่วยในปลายปี 2562 และชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่

อย่างไรก็ตามการคาดการณ์อสังหาในปี 2564 ถือว่าเป็นเรื่องยาก เพราะสถานการณ์การแพร่ระบาดรอบใหม่ของ COVID-19 ทำให้มีความไม่แน่ใจในรายได้ของผู้บริโภค ดังนั้นแนวโน้มของอสังหาในไตรมาสแรกของปี 2564 นั้นน่าจะยังทรงตัว และส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายออกมาตรการทางการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง 

แต่อย่างไรก็ดีการที่รัฐบาลไม่ประกาศปิดประเทศเหมือนการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในรอบแรกนั้น ทำให้ภาคธุรกิจยังสามารถดำเนินธุรกิจอยู่ได้ และยังรักษาการจ้างงานได้บางส่วน ทั้งยังประกอบไปด้วยการที่รัฐบาลมีนโยบายที่จะกระตุ้นตลาดอสังหาด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% และลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มต่ำน่าจะเป็นอัจจัยที่มีส่วนช่วยในการกระตุ้นกำลังซื้อ เมื่อสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลาย