รูปบทความ Nexus เผยภาพรวมคอนโดไตรมาสแรก 'เน้นตลาดกลางมากขึ้น'

Nexus เผยภาพรวมคอนโดไตรมาสแรก 'เน้นตลาดกลางมากขึ้น' ชี้ หลังเลือกตั้ง อสังหาฯมีแนวโน้มดีขึ้น

Peeraya Nudaeng

23-04-2019

นางนลินรัตน์ เจริญสุขพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้เปิดเผยถึงภาพรวมอสังหาฯไตรมาส 1 ของปี 2562 พบว่า อุปทานคอนโดใหม่มีในตลาดทั้งหมด 11,300 หน่วย จาก 30 โครงการ  ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ 20% 



โดยทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มากที่สุด คือ พระโขนง , สวนหลวง , แบริ่ง รองลงมาเป็น พญาไท , รัชดาภิเษก และรองลงมาอันดับ 3 คือ ลาดพร้าว , วังทองหลาง ซึ่งคอนโดใหม่ในไตรมาส 1/2562 ส่วนใหญ่เป็นเป็นคอนโดมิเนียมในกลุ่มของซิตี้คอนโด ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 75,000 บาท/ตร.ม. และตลาดกลาง หรือ Mid Market ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 100,000 บาท




ทั้งนี้าพรวมอุปทานของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในไตรมาส 1/2562 ได้ถูกเปลี่ยนสินค้าระดับกลางมากขึ้น และราคาของคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในกรุงเทพนั้นมีการปรับตัวลงเล็กน้อยประมาณ 1% อยู่ที่ 139,400 บาท/ตร.ม. เทียบกับปลายปีที่แล้ว 140,600 บาท/ตร.ม. และราคาเฉลี่ยคอนโดในทุกๆทำเลก็ได้มีการปรับตัวลดลงเช่นกัน



สำหรับอุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมนั้น ยังคงเป็นกลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดกลาง หรือ Mid Market มากขึ้น ส่วนกลุ่มลักชูรี่นั้นจะเน้นไปที่การพัฒนาความหรูหราแนวใหม่ที่ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ลักชูรี่ที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา และจะมุ่งเน้นไปที่ประสบการณ์และเทคโนโลยีมากขึ้น


และจากปัจจัยทางด้านความต้องการคอนโดมิเนียมในปีนี้ ที่คาดการณ์ว่าดีมานด์ส่วนใหญ่จะมาจากผู้อยู่อาศัยจริง เนื่องจากมาตรการ LTV และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น และตลาดผู้อยู่อาศัยจริงสำหรับคนกรุงเทพก็ยังคงเป็นตลาด mid market และตลาดซิตี้คอนโดนั่นเอง ในขณะที่ตลาดไฮเอนด์ปีนี้ จะเป็นตลาดที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากกลุ่มนักลงทุนชาวไทยน่าจะลดลงไป


ทั้งนี้ จากปัจจัยดังกล่าวราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในตลาดปรับตัวสูงขึ้นไม่น่าจะเกิน 5-6% คอนโดมิเนียมให้เช่าระยะยาวก็จะเริ่มพัฒนามากขึ้นในทำเลที่เป็นที่ดินของรัฐบาลที่ปล่อยให้เช่าระยะยาวและที่ดินเอกชนแปลงสวยๆ


สำหรับการปรับตัวของตลาดหลังจากที่มีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ก็พบว่าราคาคอนโดยังมีการปรับตัวสูงต่อเนื่อง ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดมากกว่าในแต่ละช่วงเวลาจะเป็นนโยบายของรัฐบาลที่จะกระตุ้นธุรกิจหรือลดความร้อนแรงของธุรกิจมากกว่า อย่างไรก็ตามหลังจากการเลือกตั้ง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันต่างชาติน่าจะมีมากขึ้น น่าจะเห็นการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น ผลจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะทำให้มีการกำหนดราคาประเมินคอนโดมิเนียมใหม่ในปีหน้า น่าจะทำให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้นในแง่ของคอนโดมิเนียมมือสอง หากรัฐบาลมีการทบทวนภาษีการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อเอื้อให้ตลาดอสัง หาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น เพื่อกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาด ก็จะช่วยให้ตลาดการลงทุนในคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น




เมื่อพิจารณารายพื้นที่ จะพบว่าในไตรมาสนี้ บางพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น บริเวณถนนพระรามที่ 1 – เพลินจิต มีอัตราการเช่าสูงถึงประมาณ 99% โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในบริเวณดังกล่าวสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราการเช่าที่ดีมาโดยตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งค่าเช่าเฉลี่ยยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกไตรมาส


ทั้งนี้ การเลือกตั้งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดเดินหน้าอย่างมีเสถียรภาพต่อไป โดยเมื่อมองย้อนหลังไปในหลายเหตุการณ์สำคัญที่ผ่านมาตั้งแต่ปี 2550 ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการเลือกตั้งมากนักแล ะตลาดมีเสถียรภาพในตัวมันเองอยู่แล้ว ซึ่งเห็นได้จากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของทั้งอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าจาก กระยะก่อนและหลังการมีรัฐบาลใหม่ในแต่ละครั้งที่ผ่านมา เน็กซัสฯ คาดว่าตลาดพื้นที่สำนักงานยังคงมีทิศทางที่ดีอย่างต่อเนื่องและจะยังมีแนวโน้ม การเติบโตของตลาดที่ดีต่อไป



ในส่วนของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าก็ได้รับปัจจัยเชิงบวกจากการเลือกตั้งเช่นกัน เนื่องจากปัจจัยหลักของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ามาจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ภายในประเทศ และรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาจับจ่ายในประเทศไทย โดยเมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลเสร็จสิ้นแล้ว เชื่อว่าจะเรียกความเชื่อมั่นของผู้บริโภคทั้งภายในและภายนอกกลับมาอย่างแน่นอน ซึ่งปัจจุบัน ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในไทยก็มีศักยภาพที่ดีอยู่แล้ว แม้จะเผชิญกับสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและตลาดอีคอมเมิร์ซที่เข้ามามีบทบา ทในระบบค้าปลีกมากขึ้นก็ตาม


โดยในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพกลับมาเป็นที่จับตามองอีกครั้ง สืบเนื่องจากการเปิดตัวของโครงการห้างยักษ์ใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ส่งผลให้การแข่งขันของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าที่ดุเดือดยิ่งทวีความเข้มข้นมากขึ้น อีกทั้งจากสถิตินักท่องเที่ยวจำนวนมากขึ้นทุกปีที่เดินทางมายังกรุงเทพฯ


ซึ่งเมื่อปีที่ผ่านมากรุงเทพฯ ได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่น่ามาเยือนมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก เพราะนอกจากสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ แล้ว ห้างสรรพสินค้าต่างๆ ก็เป็นสถานที่ที่นักท่องเที่ยวให้ความสำคัญในการเข้าใช้บริการ โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าในบริเวณย่านศูนย์กลางทางการค้า คือพระรามที่ 1 ไป จนถึงแยกราชประสงค์ และบริเวณพร้อมพงศ์ ที่มีจำนวนคนทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าใช้บริการมากกว่า 100,000 คนต่อวันในช่วงวันหยุด ส่งผลให้พื้นที่เช่าในบริเวณนี้มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึงกว่า 95% และยังคงมีร้านค้าจำนวนมากที่อยู่ในรายชื่อที่รอพื้นที่ว่าง


จากการสำรวจของเน็กซัสฯ พบว่าพื้นที่ศูนย์การค้าที่เกิดขึ้นใหม่ของไตรมาสนี้ มาจาก 101 เดอะเธิร์ดเพลส เดอะมาร์เก็ต แบงคอก บาย แพลตินั่ม และ ดอง 8 ดอง ดองกิ รวมพื้นที่เช่าทั้งสิ้นประมาณ 70,000 ตารางเมตร โดยในปีนี้คาดว่าจะมีพื้นที่ศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นอีกกว่า 140,000 ตารางเมตร และยังมีพื้นที่ศูนย์การค้าที่อยู่ในช่วงก่อสร้างและอยู่ในระหว่างแผนการดำเนินงานอีกจำนวนมาก


ทั้งนี้ เน็กซัสฯ มองว่า นอกจากผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับศักยภาพทำเลที่ตั้งโครงการ และความสะดวกในการเข้าถึงแล้ว ปัจจัยด้านการเมืองก็ส่งผลต่อการพัฒนาและการดำเนินการของพื้นที่ศูนย์การค้ าเช่นกัน จากความไม่สงบทางการเมืองที่ผ่านมา ส่งผลกระทบให้นักท่องเที่ยวบางส่วนกังวลที่จะมาท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเหตุการณ์ความไม่สงบในย่านราชประสงค์ ซึ่งเป็นพื้นที่หัวใจสำคัญของพื้นที่ศูนย์กลางทางการค้าในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ผู้ประกอบการณ์ไม่สามารถดำเนินกิจการได้เต็มที่หรือต้องปิดศูนย์การค้าชั่วคราวทำให้ตลาดพื้นที่ค้าปลีกชะงักตัวและทำให้อัตราการเช่าหดตัวลงเล็กน้อย เนื่องจากผู้เช่าไม่สามารถดำเนินกิจการได้ แต่หลังจากเหตุการณ์สงบลง ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ก็ฟื้นตัวกลับมาอย่างรวดเร็ว 9 ซึ่งเป็นข้อบ่งชี้ว่าตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงมีเสถียรภาพและยังคงมีแนวโน้มเ ติบโตอย่างต่อเนื่อง


ในแง่ของอัตราราคาค่าเช่า ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้จะมีเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองที่ผ่านมา ซึ่งในไตรมาสที่ผ่านมา อัตราค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลงเล็กน้อย เนื่องจากค่าเช่าต่อตางรางเมตรในปัจจุบันมีราคาสูง โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในย่านศูนย์กลางทางการค้าในไตรมาสที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 3,910 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยคาดว่าราคาค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง