จะยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารแต่ละที ทำไมบางคนกู้ได้มาก บางคนได้น้อย ธนาคารเอาอะไรมาวัดล่ะ

อีกหนึ่งคำถามสำหรับคนซื้อคอนโด โดยเฉพาะคนที่ไปซื้อกับแบบหลายๆห้องหรือชวนกันไปซื้อเพื่อเก็งกำไรรอขายต่อ แบบที่นักลงทนบางคนจะจับกลุ่มกันเพื่อไปรอจองโครงการเปิดตัวใหม่แบบหลายๆห้องหรือจองยกชั้น หรือคนที่ชวนเพื่อนไปซื้อคอนโดโครงการเดียวกัน แต่พอถึงตอนยื่นสินเชื่อกับธนาคารเรากลับได้วงเงินไม่เท่าคนอื่น ทั้งที่แบบห้องและชั้นที่ซื้อก็เหมือนกัน แล้วเวลาธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้กับคนที่ยื่นซื้อคอนโด เขาพิจารณาจากอะไรบ้าง ถึงจะรู้ว่าจะปล่อยให้คนไหนเท่าไหร่

จะกู้ซื้อคอนโดที่เดียวกัน ราคาเท่ากัน แต่ทำไมเรากู้ได้ไม่เท่าคนอื่น?

บางคนอาจจะเคยเจอเหตุการที่ห้องคอนโดใกล้ๆกัน ราคาไม่ได้ต่างกันเท่าไหร่ แต่คนซื้อเขายื่นกู้ได้มากกว่าเรา หรือได้เกินราคาห้องไปอีก แล้วทำไมเราถึงได้ไม่เท่าเขา เรามาดูหลักในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารกัน

หลักการพิจารณาสินเชื่อคอนโด : ราคาคอนโด

มากันที่ประเด็นสำคัญของการซื้อคอนโด ที่ทั้งคนซื้อ คนขาย และคนปล่อยกู้ต้องดูแน่ๆก็คือ ราคา เพราะเป็นตัววัดและคัดความสามารถของคนที่จะซื้อในเบื้องต้นอยู่แล้ว โดยเฉพาะคนที่จะซื้อเองก็มักจะมีเรทราคาคอนโดในดวงใจ ที่คิดว่าตัวเองซื้อแล้วจะกู้ผ่าน ธนาคารเองก็เช่นเดียวกัน เวลาที่มีคนมาขอยื่นสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อคอนโด หรือจะยื่นPre-Approveก็ตามแต่ ธนาคารก็ต้องดูว่าราคาของคอนโดโครงการนั้นเหมาะสมที่จะให้กู้กับผู้ขอหรือไม่ หรือคอนโดมีราคาประเมิน ราคาตลาดที่จะได้กำไรหรือธนาคารสามารถปล่อยขายต่อได้ในอนาคตในกรณีที่เกิดหนี้เสียและต้องยึดห้องคืนหรือเปล่า และราคาของคอนโดก็มีผลต่อวงเงินสินเชื่อที่เราจะได้ ดังนั้นเวลาเราจะไปซื้อคอนโด แค่ลองยื่นกู้ห้องที่มีราคาต่างกัน วงเงินที่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้เราก็ต่างกันแล้ว

หลักการพิจารณาสินเชื่อคอนโด : รายได้ของผู้กู้

หลักการพิจารณาสินเชื่ออย่างที่ 2 ที่เริ่มมีผลกับวงเงินปล่อยกู้ซื้อคอนโดอย่างเห็นได้ชัดขึ้น ก็คือรายได้ของผู้กู้ แต่ละคนก็มีรายได้ หรือจะรวมไปถึงสถานภาพทางการเงินที่ต่างกันอยู่แล้ว ธนาคารเองก็มองเห็นความสามารถในการผ่อนชำระของเราจากตรงนี้เช่นกัน โดยรายได้ดังกล่าวที่ว่ามา เป็นเงินรายได้สุทธิหลังจากการหลักค่าใช้จ่ายแล้ว ไม่ใช่เงินเดือนเข้าบัญชีธนาคารเท่าไหร่เราก็กะว่าธนาคารจะเอายอดนั้นมาคิดให้เลย เพราะคนเราแต่ละคนก็มีภาระอย่างอื่นที่ต้องใช้จ่ายในชีวิตประจำวันอีก ดังนั้นแม้ว่าจะซื้อคอนโดในราคาพอๆกัน แต่ความสามารถในการซื้อและผ่อนชำระของแต่ละคนจึงไม่เท่ากันแน่นอน บางคนมีภาระอื่นเยอะ หรือบางคนไม่มีหนี้อื่นที่ต้องจ่ายเลย ก็อาจจะกู้ได้เยอะกว่า แม้ว่าห้องราคาไล่เลี่ยกัน โดยธนาคารจะปล่อยกู้และกำหนดภาระการผ่อนจ่ายอยู่ที่ประมาณ 40% - 60% ของรายได้ ในกรณีของคอนโดทั่วไป ฉะนั้นแล้วรายได้ใครมากน้อยเท่าไหร่ก็จะส่งผลต่อวงเงินกู้ซื้อคอนโดด้วย

หลักการพิจารณาสินเชื่อคอนโด : อายุของผู้กู้

ปัจจัยในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารในข้อที่ 3 นี้ เป็นสิ่งที่คนซื้อคอนโดทุกคนหลีกเลี่ยงและเปลี่ยนแปลงมันไม่ได้ นั่นก็คือ อายุของผู้กู้ ซึ่งก็คือตัวเราเองนั่นแหละ ที่อายุของเรามีผลต่อการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารก็เพราะว่าอายุเป็นตัวเลขที่จะบอกระยะเวลาในการหารายได้ของเราได้ โดยธนาคารจะคิดอายุของผู้กู้ให้ถึงอายุ 60 ปี หรือบางธนาคารอาจจะให้ถึง 65 ปี หมายความว่าถ้าตอนนี้เราอายุ 30 ปี แล้วยื่นกู้ซื้อคอนโดกับธนาคาร ธนาคารก็จะคิดระยะเวลาในการผ่อนชำระของเราเป็น 30 ปีเต็มที่ ดังนั้นถ้าสมมุติกู้ซื้อคอนโด 3 ล้านเท่ากัน แต่คนนึงอายุ 30 อีกคนนึงอายุ 45 คนที่อายุมากกว่าก็จะมีระยะเวลาในการผ่อนชำระน้อยกว่า และจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือนก็จะมากกว่าด้วย ตามระยะเวลาผ่อนที่ลดลงมา

หลักการพิจารณาสินเชื่อคอนโด : อายุงานของผู้กู้

อีกประเด็นที่ธนาคารพิจารณาในการอนุมัติสินเชื่อจากตัวผู้กู้ก็คือ อายุการทำงาน โดยอายุการทำงานของผู้กู้ที่ธนาคารจะพิจารณาอยู่ที่ 2 ปี โดยที่ต้องเป็นการทำงานอย่างต่อเนื่องด้วย หากเราพึ่งย้ายที่ทำงานใหม่ ก็ควรจะทำไปก่อนอย่างน้อยสัก 6 เดือน หรือน้อยสุดๆคือ 3-4 เดือนเพื่อให้ผ่านช่วงprobation ธนาคารจะได้เห็นว่าเรามีที่ทำงานที่มั่นคงแล้วจริงๆ ดังนั้นถ้ากำลังมีโครงการจะซื้อคอนโดสักที่หนึ่ง ก็ควรจะวางแผนเรื่องของการทำงานเอาไว้ด้วย สำหรับคนที่พึ่งจะเริ่มทำงานใหม่ๆก็อาจจะต้องใจเย็นๆรอให้ประวัติการทำงานของเรามั่นคงเสียก่อนค่อยลงคิดเรื่องการซื้อคอนโดดูก็ได้

เป็นอย่างไรกันบ้าง ได้รู้เกณฑ์หลักๆในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อคอนโดของธนาคารกันไปแล้ว ก็ต้องดูตัวเราเข้าเกณฑ์การพิจารณาข้อไหนบ้าง อย่างเรื่องอายุและรายได้ ค่อนข้างจะเป็นตัวประเมินที่เราสามารถคาดได้เอง ถ้าเราอายุเยอะแล้ว แต่รายได้ยังไม่มากเท่าไหร่ จะซื้อคอนโดราคาสูงๆก้คงไม่ไหว แต่ถ้ามีรายได้มากแล้ว ผ่อนเดือนละหลายๆหมื่นได้สบายก็ไม่เป็นไร แล้วค่อยเอาตัวราคา และอายุงาน มาคิดรวมกันดูว่าเรายื่นกู้ซื้อคอนโดแบบไหน พร้อมอยู่หรือผ่อนดาวน์ ราคาประมาณเท่าไหร่ แล้วค่อยไปยื่นสินเชื่อกับธนาคาร