สินเชื่อคอนโด จะเป็นเรื่อง..ดีต่อใจ ถ้ายึดหลัก “กู้ได้ ผ่อนสบาย”

พูดเรื่อง “ซื้อคอนโด” ทีไร บางคนเริ่มหวั่นไหวในใจทันที เพราะภาพในหัวคือเงินก้อนโตที่ไม่รู้ว่าเมื่อไรจะเก็บได้ครบ ! ไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหน ? หากต้องกู้ เราจะกู้ผ่านหรือไม่?

รู้ไหมว่าใครก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโดในราคาที่ใกล้เคียงกับรายได้ของตนเองได้ ย้ำว่า..ไม่ยากเลย! ยิ่งไปกว่านั้นเรายังสามารถสร้างรายได้จากการลงทุนในแต่ละครั้ง ด้วยการนำคอนโดไปปล่อยเช่า หรือประหยัดค่าเช่าจากการใช้พักอยู่อาศัยเอง รวมทั้งยังขายต่อได้กำไรงามๆจากส่วนต่างในภายหลังอีกด้วย แค่รู้ข้อมูลพื้นๆของคอนโดที่ตัวเองอยากลงทุนที่หาได้ทั่วไป เช่น

• ทำเลดีเด่นดังน่าสนใจแค่ไหน
• ค่าเช่าที่คอนโดห้องข้างเคียงเขาปล่อยกันในตลาดประมาณเท่าไร
• ธนาคารปล่อยกู้สำหรับคอนโดที่จะซื้อนี้ห้องละประมาณเท่าไร
• ราคาตลาดที่ขายกันอยู่ตกห้องละเท่าไร ฯลฯ

โดยเฉพาะคนหูไวตาไว ที่สามารถหาคอนโดได้ในราคาถูกกว่าราคาตลาด ยิ่งเข้าข่ายลงทุนเร็ว คืนทุนเร็ว ทำกำไรจากการซื้อมาขายไป ระหว่างรอขายก็ยังเอาดอกเบี้ยเงินผ่อนไปลดหย่อนภาษีประจำปีได้อีก ฯลฯ ข้อดีเพียบมากกว่าการลงทุนแบบอื่นขนาดนี้ อย่านึกว่าจะหมดมุขกันได้ง่ายๆ

เพราะที่พีคสุดๆ !! ของการลงทุนในคอนโด คือเป็นการลงทุนที่สามารถ “ใช้เงินคนอื่น” มาลงทุนได้ในอัตราส่วนที่สูงปรี๊ด เช่น ลงทุนด้วยเงินตัวเองแค่ 20 % อีก 80 % สามารถขอสินเชื่อประเภทที่อยู่อาศัย ที่ธนาคารมักจัดให้มีอัตราดอกเบี้ยถูก..เป็นพิเศษกว่าสินเชื่อประเภทอื่น เนื่องจากมีตัวบ้านหรือคอนโดเป็นหลักค้ำประกันความเสี่ยง และยังเป็นสินเชื่อที่ได้รับการสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐอยู่ตลอดเวลา

แน่นอนว่าทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรหาข้อมูลให้รอบด้าน ก่อนตัดสินใจลงทุนกับคอนโดสักห้อง และถ้าไม่อยากให้โอกาสดีๆแบบนี้หลุดมือไป

วางแผนซื้อคอนโดถูกวิธี..หนี้ไม่บาน

หลังจากผ่านขั้นตอนการเลือกหา “คอนโดที่ถูกใจ ในทำเลที่ถูกต้อง” มาเป็นอย่างดีแล้ว สิ่งที่ต้องพิจารณาเป็นอันดับต้นๆประการต่อมา คือเรื่องของ “ความสามารถในการขอสินเชื่อ” ซึ่งมีวิธีหาคำตอบด้วยตัวเลขง่ายๆ จากสองปัจจัยหลักคือ “ราคาคอนโด” กับ “รายได้ของผู้กู้” ดังนี้

วิธีที่ 1 กรณีคำนวณจาก “ราคาคอนโด” ที่เราจะซื้อ

อยากเป็นเจ้าของคอนโดสักห้อง ต้องเริ่มต้นที่เลขเด็ดสามชุดนี้ “เงินดาวน์” + “เงินกู้” + “เงินผ่อน” โดยทั่วไป สถาบันการเงินมักจะให้กู้ประมาณร้อยละ 80 ของราคาซื้อขาย หรือมูลค่าประเมินของคอนโด และผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินดาวน์ อีกอย่างน้อยร้อยละ 20 ซึ่งถ้ายิ่งหาเงินมาดาวน์คอนโดได้มากเท่าไร ราคาคอนโดและจำนวนเงินงวดที่ต้องผ่อนส่ง ก็จะยิ่งมีภาระต่อเราในอนาคตน้อยลงเท่านั้น

วิธีที่ 2 กรณีคำนวณจาก “รายได้ของผู้กู้”

วิธีคำนวณจาก “รายได้ของผู้กู้” เป็นหลัก ถือเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมมากกว่าวิธีแรก เพราะทำให้เราสามารถเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดได้ตามกำลังทรัพย์ที่มี และยังแม่นยำกว่าเนื่องจากเป็นการประมาณการรายได้ของตัวเอง เพื่อให้ทราบถึงวงเงินกู้และเงินงวดผ่อนชำระต่อเดือน ก่อนนำมาคำนวณหาราคาบ้านหรือคอนโดที่สามารถซื้อได้จริงๆ

โดยทั่วไป ธนาคารมักจะให้กู้ในวงเงินประมาณ 25 เท่าของรายได้ที่เป็นเงินเดือนประจำที่มีเอกสารรับรองแน่นอน แต่ในกรณีผู้ขอสินเชื่อประกอบอาชีพอิสระ มีรายได้ไม่แน่นอน ธนาคารอาจให้กู้ได้ ไม่เกิน 20 เท่าของรายได้เฉลี่ยรายเดือนหักค่าใช้จ่ายแล้ว ในขณะที่ผู้กู้เป็นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ อาจกู้ได้ 25 - 30 เท่า

ขั้นตอนที่ 1 : เอารายได้ของตัวเอง มาคำนวณหา “วงเงินที่สามารถกู้ได้”

สมมุติให้คุณกรนุชามีรายได้(สุทธิหลังหักภาษี) เดือนละ                     40,000      บาท

สามารถกู้เงินได้สูงสุด 25 เท่า X 40,000                                       1,000,000  บาท

แสดงว่าคอนโดที่คุณกรนุชาพอจะซื้อได้ ก็ควรมองหาที่มีราคาขายประมาณ

                                                         (1,000,000/0.8) เท่ากับ 1,250,000  บาท

ดังนั้น คุณกรนุชา ควรเตรียมเงินออมสำหรับค่าดาวน์ส่วนที่เหลืออีก          250,000  บาท

ขั้นตอนที่ 2 : เอารายได้ของตัวเอง มาคำนวณหา “ค่างวดที่ต้องผ่อนต่อเดือน”

สมมุติให้คุณกรนุชามีรายได้(สุทธิหลังหักภาษี) เดือนละ                      40,000     บาท

กรณีธนาคารให้กู้ในวงเงินประมาณ 25 เท่าของรายได้ 25 X 40,000      1,000,000 บาท

หากกู้นาน 10 ปี คิดเป็นเงินผ่อนประมาณเดือนละ                             11,200     บาท

หากกู้นาน 20 ปี คิดเป็นเงินผ่อนประมาณเดือนละ                             7,200       บาท

หากกู้นาน 30 ปี คิดเป็นเงินผ่อนประมาณเดือนละ                             6,000       บาท

ขั้นตอนที่ 3 : ถ้ารายได้ของตัวเองไม่พอ ต้องมองหาตัวช่วย

สมมุติให้คุณกรนุชามีรายได้ (สุทธิหลังหักภาษี) เดือนละ                      40,000       บาท

กรณีธนาคารให้กู้ในวงเงินประมาณ 25 เท่าของรายได้ 25 X 40,000       1,000,000   บาท

แต่ถ้าคอนโดที่อยากได้มีราคา                                                      2,000,000   บาท

คุณกรนุชาสามารถใช้วิธีกู้ร่วมกับภรรยา สมมุติให้ภรรยามีรายได้เท่ากัน     40,000       บาท

ดังนั้น ถ้าสองคนกู้ร่วมกัน ทำให้สามารถกู้ได้ในวงเงิน 25 X 80,000        2,000,000   บาท

และสองสามีภรยยา ควรเตรียมเงินออมสำหรับค่าดาวน์ส่วนที่เหลืออีก      500,000      บาท

ขั้นตอนที่ 4 : กรณีผู้กู้ที่มีรายได้สูง...

กรณีถ้าคุณกรนุชามีรายได้มากกว่าตัวอย่างข้างต้น เช่น มีรายได้เดือนละ 60,000 บาทขึ้นไป ธนาคารอาจจะให้กู้โดยมี “สัดส่วนค่าผ่อนต่อรายได้ที่สูงขึ้น” ถึงประมาณร้อยละ 30-35 ทีเดียว และในบางกรณีที่ผู้กู้มีรายได้เกินเดือนละ 100,000 บาท ธนาคารอาจผ่อนผันให้กู้ได้สูงถึงร้อยละ 40-50 เนื่องจากถือว่า ผู้ที่มีรายได้มากๆหลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว จะมีความสามารถในการผ่อนสูงกว่าผู้ที่มีรายได้น้อยนั่นเอง

แต่ถ้าใครเป็นโรคแพ้ตัวเลข เราขอเสนอวิธีที่ง่ายที่สุด ในการคำนวณความสามารถในการเป็นเจ้าของคอนโดสักห้อง ก็คือการใช้สูตรสำเร็จที่ว่า คนเรา “ไม่ควรมีภาระค่างวดผ่อนบ้านในแต่ละเดือน เกิน 30% ของรายได้” เช่น เงินเดือน 100,000 ก็ไม่ควรมีภาระผ่อนต่องวดมากกว่า 30,000 บาท เพื่อให้สามารถแบกรับภาระอื่นๆที่เหลือในชีวิตประจำวันได้อย่างราบรื่น เช่น ค่าผ่อนรถ ค่าผ่อนเฟอร์นิเจอร์ หรือค่าผ่อนหนี้บัตรเครดิต รวมทั้งค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เป็นต้น

ข้อดีของวิธีการคำนวณจาก “รายได้ที่ตัวเองมี” ในกรณีที่สองนี้ ทำให้ผู้กู้มีเป้าหมายในการมองหาคอนโดที่มีค่างวดต้องผ่อนในแต่ละเดือนเหมาะสมกับตนเองได้ชัดเจนและตรงเป้าเร็วขึ้น ไม่ต้องเสียเวลาไปเดินดูบ้านหรือคอนโดที่มีราคาเริ่มต้นเกินกว่าความสามารถของตนเอง ซึ่งอาจจะก่อให้เกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง และกระทบถึงคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้กู้ในภายหลัง