สูตรไม่ลับ สร้างกำไรในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีเสน่ห์อีกอย่างหนึ่งคือเงินที่นำมาลงทุน ไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนจากตัวเราเองทั้งหมด แต่สามารถลงทุนโดยใช้เงินส่วนตัวเพียงส่วนแรก คือเงินจองหรือเงินดาวน์ ส่วนที่เหลือสามารถเลือกใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน ซึ่งในปัจจุบันก็มีดอกเบี้ยต่ำและแคมเปญพิเศษต่างๆ มากมาย สำหรับนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสว่าเป็นโครงการที่สามารถทำกำไรได้ในระยะสั้น ก็อาจจะเลือกดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก หรือดูดอกเบี้ยเฉลี่ยช่วง 3-5 ปีแรก เพื่อปล่อยเช่าไปก่อนในช่วงเริ่มและค่อยขายต่อหลังจากนั้น ก็จะทำกำไรได้มากกว่า ซึ่งปีนี้ถือว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เพราะนอกจากหลายๆ ค่ายจะลดราคามากเป็นพิเศษ อัตราดอกเบี้ยก็ยังอยู่ในระดับต่ำมากเป็นประวัติการณ์ ไม่เพียงเท่านี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถทำควบคู่ไปกับงานประจำได้ ทำให้เกิด Passive Income ในระยะยาว

สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น คอนโดมิเนียมยังคงเป็นตัวเลือกการลงทุนที่นักลงทุนคิดว่าเข้าง่ายออกง่าย สำหรับมือใหม่ต้องทำความเข้าใจหลายด้าน ทั้งเรื่องทำเล ว่าตอบโจทย์ผู้เช่าจริงหรือไม่ การตัดสินใจซื้อห้องโดยเฉพาะช่วงนี้ที่มีโปรโมชั่นหลากหลายรูปแบบ เช่น อยู่ฟรี 24 เดือน หรือการันตีผลตอบแทน แต่ต้องไม่ลืมพิจารณาเรื่องทำเลด้วยว่าตอบโจทย์จริงหรือไม่ นอกจากนี้จะต้องทำการบ้านเรื่องผู้เช่าที่มีหลายกลุ่ม ทั้งนักเรียนนักศึกษา ที่ผู้ปกครองไม่ต้องการให้ลูกหลานเดินทางไกล กลุ่มคนเริ่มทำงานที่ยังไม่สามารถกู้เงินซื้อที่อยู่อาศัยได้ กลุ่มชาวต่างชาติที่มาทำงานในเมืองไทย แต่หลักๆ แล้ว กลุ่มผู้เช่าก็มีความต้องการพื้นฐานเดียวกัน คือความสะดวกสบายในแต่ละโครงการ การเดินทาง ความปลอดภัย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการพร้อมอยู่เป็นจำนวนมาก เราจะเลือกลงทุนในโครงการของผู้พัฒนาอสังหาฯ รายไหนดีจึงไม่ใช่เรื่องง่าย ฉะนั้น ชื่อเสียงของบริษัทพัฒนาโครงการ และการดูแลหลังการขายโดยเฉพาะเรื่องความปลอดภัยของที่อยู่อาศัยก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญ หากโครงการที่เลือกลงทุนสร้างความอุ่นใจให้ผู้อยู่อาศัยก็จะทำให้ดึงดูดผู้เช่าได้ดียิ่งขึ้น

ถัดมาคือการเลือกขนาดห้อง ซึ่งข้อนี้ต้องย้อนกลับไปดูว่ากลุ่มผู้เช่าคือใคร หากเจาะกลุ่มนักเรียน นักศึกษา กลุ่มคนเริ่มทำงานก็อาจจะเป็นขนาด 1 ห้องนอน แต่ถ้าเจาะกลุ่มผู้เช่าต่างชาติที่มาทำงานในไทยอาจจะต้องการห้องที่กว้างขึ้น เช่น 2 ห้องนอน อย่างไรก็ตามขนาดห้องก็ต้องขึ้นกับเงินลงทุนด้วยเช่นกัน และเมื่อเราเลือกห้องที่เหมาะสมได้แล้ว สิ่งสำคัญที่ตามมาก็คือการหาผู้เช่า ซึ่งข้อดีอีกอย่างหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ก็คือสามารถเลือกใช้บริการเอเจนซี่หรือที่ปรึกษาที่เป็นตัวแทนด้านซื้อ-ขาย-เช่า เพราะเป็นมืออาชีพที่มีฐานลูกค้าและสามารถใช้ประสบการณ์มาช่วยจัดการด้านการโปรโมท ทำการตลาด เพื่อหาลูกค้าผู้เช่าและอำนวยความสะดวกตรงนี้ได้ แม้การใช้เอเจนซี่จะมีค่าใช้จ่าย แต่ทำให้ไม่เสียเวลาในการดำเนินการเอง และยังช่วยคัดกรองลูกค้าให้ รวมถึงจัดการเอกสารสัญญาเช่าอย่างรัดกุมและครอบคลุมเรื่องเครื่องใช้สิ่งของในห้อง รวมถึงเป็นตัวกลางเรื่องกฎระเบียบในการอยู่อาศัยกรณีผู้เช่าทำผิดกฎอีกด้วย

และมีอีกหนึ่งเทคนิคที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จะขอแชร์ นั่นก็คือ การตกแต่งห้องเพื่อสร้างความน่าสนใจและดึงดูดผู้เช่า ต้องทำให้ห้องเราพร้อมที่สุด (ready to move in) ผู้เช่ามักเลือกห้องที่สามารถหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย ลงทุนการตกแต่งต้องดูสวย สภาพดีเหมือนห้องใหม่ น่าอยู่ เตรียมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็นให้พร้อม ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่อาจจะจัดหาให้เสริมเพื่อความน่าสนใจและพิเศษกว่าของคนอื่น (เช่น Wi-Fi, Netflix) อีกหนึ่งทริคที่น่าสนใจคือห้องที่ตกแต่งเหมือนห้องตัวอย่างส่วนใหญ่จะปล่อยเช่าได้ดี และเมื่อพาผู้เช่ามาชมห้อง ต้องมีการเตรียมห้องให้พร้อมเยี่ยมชม สร้างบรรยากาศที่ดี อาทิ เปิดแอร์รอไว้ก่อน ใช้น้ำหอมอโรม่าเพื่อสร้างกลิ่นของห้องให้หอม

ส่วนเรื่องการดูแลต่อจากนั้น แม้ว่าเราจะปล่อยเช่าแล้ว แต่สามารถเข้าไปดูแลได้เป็นครั้งคราว เช่น การอำนวยความสะดวกด้วยการส่งช่างเข้าไปล้างแอร์ให้ผู้เช่า ซึ่งเราอาจจะเสนอตัวเข้าไปช่วยดูแลควบคุมการทำงานของช่างในวันนั้นให้ผู้เช่า และถือโอกาสตรวจตราความเรียบร้อยของห้องไปในตัว นอกจากนี้สามารถมีของฝากให้ผู้เช่าตามเทศกาลต่างๆ ข้อนี้เป็นการสร้างสายสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าให้เป็นผู้เช่าระยะยาวได้ ส่วนเคล็ดลับหลังจากผู้เช่าเดิมย้ายออก ควรดูแลปรับปรุงห้องให้อยู่ในสภาพที่ดีก่อน ไม่รีบร้อนให้ผู้เช่ารายใหม่ย้ายเข้าทันที เพื่อดูแลห้องให้มีสภาพดีน่าอยู่ในระยะยาว และป้องกันไม่ให้มีปัญหากับผู้เช่ารายใหม่ว่าความเสียหายนี้เกิดขึ้นก่อนหรือหลังการเช่ากันแน่

อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว หากเราเลือกทำเลที่ดี เลือกโครงการที่ใช่และมีการดูแลหลังการขายที่ดี ก็จะทำให้เรามีรายได้ระยะยาวเข้ามาอย่างต่อเนื่อง หรือหากถึงจุดหนึ่งที่นักลงทุนไม่ต้องการลงทุนปล่อยเช่าต่อก็ยังสามารถขายเปลี่ยนมือได้ ซึ่งปัจจุบันการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าก็สร้างโอกาสให้ตลาดเช่าไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่ในในกลางเมืองหรือ CBD เท่านั้น แต่โครงการแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหลายโครงการก็เป็นที่ต้องการและตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้เช่าไม่แพ้กัน สามารถเดินทางเชื่อมต่อสะดวก และอีกหนึ่งตลาดที่ยังมีโอกาสเติบโตสูง คือตลาดหัวเมืองท่องเที่ยวต่างจังหวัด ที่มีชาวต่างชาติเช่าระยะยาว และปัจจุบันด้วยความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีทำให้ชาวต่างชาติสามารถทำงานผ่านระบบออนไลน์ได้ การเช่าระยะยาวรายปีจึงเกิดขึ้น ตลาดต่างจังหวัดในหัวเมืองท่องเที่ยวจึงเป็นอีกหนึ่งโอกาสการลงทุนที่ไม่ควรมองข้าม

ขอบคุณบทความดีๆจาก บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (www.plus.co.th)