รวม 5 แนวโน้มที่ทำให้ 2562 เป็นปีซวยนักลงทุนคอนโด

เป็นธรรมเนียมประจำกันทุกปีที่จะมีบทวิเคราะห์การลงทุนคอนโดในปีถัดไปมาให้เราได้อ่านกัน โดยวันนี้ทางเรา Estopolis ก็ได้รวบรวม 5 ปัจจัยที่ส่งผลให้คอนโดในปี 2562 มีแนวโน้มเป็นปีซวยของนักลงทุนคอนโด

ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนคอนโดเพิ่ม ความสามารถพัฒนาลด

เมื่อวันที่ 20 ธันวาคมที่ผ่านมา คณะกรรมการนโยบายทางการเงิน หรือ กนง. ได้ประกาศนโยบายการเงินออกมาฉบับหนึ่ง ซึ่งนักวิเคราะห์หลายคนก็ลงความเห็นไปในทางเดียวกันว่าประกาศดังกล่าวนี้มีแนวโน้มจะปรับขึ้นดอกเบี้ยมาตรฐานตามอัตราเงินเฟ้อ

ซึ่งการขึ้นดอกเบี้ยนั้นจะทำให้โครงการที่กู้สถาบันทางการเงินต้องแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้น นอกจากนี้เว็บไซต์กรุงเทพธุรกิจยังระบุอีกว่า "แนวโน้มการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยที่จะส่งผลให้ต้นทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาแตะจุดที่ top up ส่งผลต่อทั้งต้นทุนราคาที่ดิน,วัสดุก่อสร้าง ฯ ทำให้สภาพคล่อง และ ความสามารถในการพัฒนาธุรกิจลดลง"

นโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กู้ยากขึ้น ต้องวางเงินดาวน์ 10 - 30%

เป็นทางการเรียบร้อยแล้วสำหรับนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งกำหนดว่าคนที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือ 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 10 - 30% และจะประกาศใช้ 1 เมษายน 2562 โดยมีรายละเอียดดังนี้

• กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในกรณีผ่อนมาแล้วตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 10%
• กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในกรณีผ่อนยังไม่ถึง 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20%
• กู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป (หลังที่ 1 และหลังที่ 2) ต้องวางเงินดาวน์ 20%
• กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป (รวมที่อยู่อาศัย 10 ล้านบาท) ต้องวางเงินดาวน์ 30%

และแน่นอนว่านโยบายสินเชื่อนี้ออกมาสกัดนักลงทุนในปี 2562 โดยเฉพาะนักลงทุนคอนโดที่มักซื้อห้องชุดมากกว่า 1 ยูนิต

นโยบายริบเงินดาวน์ที่ สคบ. ออกมาตั้งแต่ปี 2561

ไม่ใช่แค่ปี 2562 เท่านั้นที่ทางภาครัฐพยายามออกนโยบายมาสกัดกั้นนักลงทุน เพราะในปี 2561 ที่ผ่านมา ทาง สคบ. ก็ออกนโยบายเด็ดปีกนักเก็งกำไร ไม่สนับสนุนนักลงทุนที่ใช้ลูกเล่นขอคืนเงินดาวน์ออกมาแล้ว เพราะปกติแล้วนักลงทุนเหล่านี้จะซื้อคอนโดตั้งแต่ช่วงแรกๆ และมาขายดาวน์ภายหลัง แต่ถ้าพวกเขาขายดาวน์ไม่ทันก็จะพยายามยื่นกู้ธนาคารไม่ให้ผ่านและฟ้อง สคบ. ให้โครงการคืนเงินดาวน์ตน ซึ่งตอนนี้ทาง สคบ. ก็ได้ถือคติไว้แล้วว่า "นักลงทุนไม่ใช่ผู้บริโภคตัวจริง และจะไม่ได้รับความคุ้มครองจาก สคบ."

สงครามการค้าจีน ประกอบกับการหมดความสนใจในการซื้อลงทุน

เว็บไซต์ Post Today ก็ได้รายงานถึงบทวิเคราะห์ของ นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่านักลงมุนจีนส่อแววทิ้งเงินดาวน์อสังหาฯ ไทย เนื่องจากผลตอบแทนไม่คุ้มกับการลงทุน อีกทั้งค่าเงินหยวนยังอ่อนค่าจาก 5 บาทเหลือ 4.60 บาทต่อหยวนตั้งแต่กลางปี 2561 แถมยังมีสงครามการค้าระหว่างจีนกับอเมริกาที่กระทบต่ออุตสาหกรรมทุกส่วนที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงค่าเงินในอนาคตอีกด้วย

นอกจากนั้นจากกระแสการแห่ซื้อคอนโดของชาวจีนที่ผ่านมา ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาฯ ตั้งใจสร้างคอนโดเจาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนมากขึ้น แถมยังอัพราคาเพิ่ม เนื่องจากกลุ่มนี้มีกำลังซื้อค่อนข้างดี แต่อย่างไรก็ตามทั้งนักวิเคราะห์และภาครัฐต่างเป็นกังวลกับเรื่องนี้ไม่น้อย เพราะชาวต่างชาติสามารถครอบครองคอนโดได้แค่ 49% ส่วนที่เหลือ 51% อาจขายไม่ออกหากไม่เจาะกลุ่มลูกค้าชาวไทยที่เป็นเรียลดีมานด์

การเลือกตั้ง นโยบายในอนาคตที่เรายังไม่รู้

ปฏิเสธไม่ได้ว่าการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองนั้นคือความเสี่ยงหลักในการลงทุนคอนโดในอนาคต เนื่องจากนโยบายหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ ออกมาจากภาครัฐทั้งสิ้น ถ้านโยบายดีก็จะส่งผลให้มีการพัฒนาและดึงดูดนักลงทุนได้ ตัวอย่างเช่น นโยบายพื้นที่ EEC ส่วนนโยบายที่ขัดนักลงทุนก็อย่างที่เราได้กล่าวไปข้างต้น นั่นคือ นโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง ซึ่งไม่แน่ว่าในอนาคตเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงอาจมีนโยบายพวกนี้ออกมาเพิ่มก็เป็นได้

บทความที่เกี่ยวข้อง

เน็กซัส คาดการณ์อสังหาปี 62 ที่น่าจับตามองและไม่ควรพลาด!