"สุขุมวิท 39-ทองหล่อ" ทำเลเด่น ราคาคอนโดและค่าเช่าคอนโดแรงต่อเนื่อง

เน็กซัสฯ เผยราคาคอนโดทำเลสุขุมวิท 39 และทำเลทองหล่อ ปรับตัวสูงขึ้น 40% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และค่าเช่าคอนโดทำเลทองหล่อ ก็มีอัตราสูงสุดในกรุงเทพฯถึง 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า จากการเก็บข้อมูลตลาดคอนโดที่เปิดใหม่ในกรุงเทพชั้นในและโดยรอบกรุงเทพชั้นใน พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีการปรับราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะทำเลที่ดินดังกล่าวเป็นที่ต้องการของชาวไทยและชาวต่างชาติ อีกทั้งที่ดินในทำเลเหล่านี้ยังเหลือน้อยลงไปมากแล้ว ดังนั้นโครงการต่างๆที่พัฒนาบนทำเลสุขุมวิท 39-ทองหล่อ จึงได้รับผลตอบแทนสูงทั้งขายและให้เช่า

ราคาคอนโด

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลสุขุมวิท 39-ทองหล่อ มีการปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุดจาก 183,000 บาท/ตร.ม. เป็น 255,000 บาท/ตร.ม. หรือปรับเพิ่มสูงถึง 40%

ในขณะที่ทำเลรัชดา-พระราม 9 และเอกมัย มีการปรับตัวสูงขึ้น 34% และ 30% ตามลำดับ

ทั้งนี่ทำเลรอบๆใจกลางเมืองอย่าง พหลโยธินตอนต้น พญาไท และธนบุรี ก็มีราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน ในอัตรา 13-26% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

และในไตรมาสแรกของปี 2561 ราคาคอนไฮเอนด์และคอนโดลักซูรี่ที่เปิดใหม่ในบริเวณกรุงเทพชั้นในและบริเวณรอบกรุงเทพ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 208,600 บาท/ตร.ม. โดยทำเลที่มีราคาสูงสุด คือ ทำเลสุขุมวิท 39-ทองหล่อ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 315,000 บาท/ตร.ม. ตามมาด้วยทำเลชิดลม หลังสวน มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 262,000 บาท/ตร.ม. และสาทรมีราคาเฉลี่ย 243,000 บาท/ตร.ม.

ค่าเช่าคอนโด

สำหรับค่าเช่าคอนโดระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในทำเลกรุงเทพชั้นในและรอบกรุงเทพชั้นใน มีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 754 บาท/ตร.ม./เดือน โดยทำเลใตกลางเมืองอย่าง ทำเลสุขุมวิท 39-ทองหล่อ หลังสวน และสาทร โดยมีค่าเช่าสูงสุดที่ 1,000 บาท 955 บาท และ 823 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นชาวญี่ปุ่น และชาวยุโรป หรือชาวอเมริกัน ที่นิยมมาเช่าเพื่อทำงานในทำเลใจกลางเมือง

ทั้งนี้ทำเลรอบใจกลางเมืองในระดับไฮเอนด์ขึ้นไป จะมีค่าเช่าคอนโดอยู่ที่ 526-800 บาท/ตร.ม./เดือน โดยทำเลที่ได้ค่าเช่าสูงสุด คือ ทำเลเอกมัย และทำเลพญาไท แต่ในส่วนของทำเลรัชดา-พระราม 9 และธนบุรี จะค่อนข้างมีอัตราค่าเช่าต่ำกว่าโซนอื่นๆ เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนไทยและชาวเอเชีย ที่ไม่ใช่คนญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพเช่นกัน

ถ้าหากจะเปรียบเทียบราคาค่าเช่าคอนโดต่อตารางเมตร สำหรับคอนโดระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในใจกลางเมือง 1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอนนั้น จะมีราคาต่อตารางเมตรไม่ต่างกันมากนัก โดยคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน จะได้ราคาสูงกว่าประมาณ 1-2%

ซึ่งถ้าเปรียบเทียบค่าเช่าคอนโดต่อห้องสำหรับทำเลใจกลางเมืองอย่างทองหล่อ หลังสวนและสาทร คอนโด 1 ห้องนอน จะมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 43,000-52,000 บาท/เดือน และในส่วนของ 2 ห้องนอน จะมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 65,000-82,000 บาท/เดือน

แต่ถ้าหากเป็นคอนโดในทำเลรอบใจกลางเมือง ค่าเช่าคอนโดต่อห้องแบบ 1 ห้องนอน จะมีค่าเช่าคอนโดอยู่ที่ประมาณ 19,700-33,000 บาท/เดือน และ 2 ห้องนอนมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 33,500-54,600 บาท/เดือน

ผลตอบแทนจากการลงทุน

เมื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมต่อปี ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้นพบว่าหากซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2556 และปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่ 6.1% โดยทำเลเอกมัย ให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 7.7% รองลงมาเป็นพหลโยธินที่ 7.2% ทองหล่อที่ 6.6% และหลังสวนเท่ากับพญาไทที่ 5.6% ตามลำดับ

เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าการลงทุนในคอนโดมิเนียมนั้นนอกจากผลตอบแทนจากการเช่าในแต่ละปีแล้ว เมื่อขายต่อได้ราคาเพิ่มขึ้นจะมีกำไรอีกส่วนหนึ่ง โดยการปรับตัวสูงขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้น ทำให้ผลตอบแทนโดยรวมของคอนโดมิเนียมค่อนข้างสูงมากเช่นเดียวกันในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทองหล่อเป็นทำเลที่ผลตอบแทนรวมเมื่อคิดทั้งค่าเช่าและรายได้จากการขายแล้วสูงสุดอยู่ที่ 66% รองลงมาเป็นเอกมัย 61% อันดับสามคือ รัชดา-พระราม 9 ที่ 58% โดยที่เฉลี่ยของตลาดอยู่ที่ 50% ใน 5 ปี

ถึงแม้ว่าราคาคอนโดมิเนียมยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน หากลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ บริเวณใจกลางเมืองและรอบใจกลางเมือง ทำเลที่ให้ผลตอบแทนต่อปีสูงสุดกลับเป็นธนบุรีที่ 5.4% รองลงมายังคงเป็นเอกมัย 5.2% และอันดับสามคือพหลโยธินที่ 4.9%

สำหรับแนวโน้มการลงทุนในคอนโดมิเนียมในอีก 3 ปีข้างหน้านั้น จากการคาดการณ์ราคาตลาดที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ยประมาณ 8-10% ต่อปี โดยที่คอนโดกลางใจเมืองจะมีอัตราเพิ่มสูงกว่าที่ 12-15% ทำให้แนวโน้มคอนโดมิเนียมรอบใจกลางเมือง อาจให้ผลตอบแทนระยะสั้นในแง่ของค่าเช่าดีกว่า ในขณะที่ระยะยาวผลตอบแทนโดยรวมคอนโดใจกลางเมืองก็ไม่แตกต่างกันม ากนัก ทั้งนี้ ปัจจัยหลักการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม คือ การซื้อโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ดี และมีการดูแลอาคารให้อยู่ในสภาพที่ดีอย่างต่อเนื่อง