ESTOPOLIS | กลยุทธ์การลงทุนคอนโดแบบไหนที่ “ใช่” สำหรับคุณ

หากพูดถึง “การลงทุน” หลายคนจะนึกถึงการลงทุนในตลาดหุ้น ทองคำ กองทุน พันธบัตร ฯลฯ ซะมากกว่า แต่กลับข้าม “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” เพราะคิดไปเองว่า จะลงทุนอสังหาได้ ต้องรวย ต้องมีเงินเย็นเยอะๆ ซึ่งเหมาะสำหรับคนรวย อาเสี่ย ไฮไซเท่านั้น มนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆ คงไม่มีโอกาสเข้ามาช้อนทำกำไรในวงการนี้แน่ๆ

ซึ่งนั้นเป็นเรื่องที่เข้าใจผิดอย่างมหันต์ ที่จริงใครๆ ก็ลงทุนในตลาดอสังหาได้ด้วยการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากทางธนาคาร โดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือนที่น่าอิจฉากว่าคนอื่นๆ เพราะคุณมีกระดาษมหัศจรรย์ อย่าง “สลิปเงินเดือน“ อยู่ในครอบครอง อย่างที่ทราบกันดีว่าสลิปเงินเดือนเป็นหลักประกันชั้นยอดที่การันตีได้ว่าคุณมีความสามารถในการผ่อนชำระ ทั้งยังนำดอกเบี้ยไปใช้ในการลดหย่อนภาษีตามนโยบายของรัฐบาลได้อีกด้วย แต่สิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้ในการลงทุนอสังหาฯ คือ “ความพร้อม” คุณต้องถามตัวเองก่อนว่าตัวคุณมีความพร้อมมากแค่ไหน ไม่ว่าจะเป็นการศึกษาทำเลที่ชอบ หาความรู้ในอสังหาที่ใช่ หรืออาจเข้าร่วมคอร์สสัมมนากับผู้ที่ประสบความสำเร็จแล้วก็ได้

ยิ่งในยุคสมัยที่สภาพสังคมเปลี่ยนแปลงไป ไลฟ์สไตล์ของคนก็เปลี่ยนแปลงตาม จากเดิมที่ผู้นเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในแนวราบ อย่าง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ก็เปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดกันมากขึ้น อาจเป็นเพราะคนที่เข้ามาทำงานเมืองส่วนใหญ่ต้องการที่พักอาศัยในเมือง ใกล้ที่ทำงาน เดินทางด้วยรถไฟฟ้า ซึ่งคอนโดก็ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนในยุคนี้ได้มากกว่า

ทำให้นักลงทุนมองเห็นโอกาสช่องทางทำเงิน จึงหันมาลงทุนในตลาดคอนโดกันมากขึ้น กอปรกับเทคโนโลยีที่เข้ามาเป็นส่วนนึงในชีวิต ไม่ว่าจะทำอะไรก็ดูรวดเร็วไปหมดทุกอย่าง ยิ่งทำให้หลายคนก็อยากที่จะก้าวสู่อิสระภาพทางการเงินไวๆ จึงเริ่มหันมาลงทุนในตลาดคอนโดที่เขาเล็งเห็นว่าเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่ช่วยให้รวยเร็ว

ด้วยเหตุนี้จึงเกิดคำถามขึ้นมากมายว่า ลงทุนคอนโดอย่างไรให้ได้กำไร ต้องเริ่มจากจุดไหน มีทางลัดให้รวยเร็วๆ เหมือนกับนักลงทุนชื่อดังหรือไม่ ซึ่งการลงทุนคอนโดก็มีกลยุทธ์ไม่ต่างจากการลงทุนในตลาดหุ้น โดยมีกลยุทธ์การลงทุนหลัก 4 รูปแบบ ลองมาดูกันดีกว่าว่ากลยุทธ์การลงทุนคอนโดแบบไหนที่ “ใช่” สำหรับคุณ

1. กลยุทธ์เก็งกำไรระยะสั้น

กลยุทธ์ซื้อมาขายไปทำกำไรในระยะเวลาสั้นๆ เป็นกลยุทธ์การลงทุนง่ายๆ แต่จะประสบความสำเร็จอย่างที่ใจหวังหรือไม่นั้น ก็ขึ้นอยู่กับความสามารถเฉพาะตัว เทคนิค และประสบการณ์ที่ได้สั่งสมมาของนักลงทุนแต่ละคน ทั้งในเรื่องของ ทำเลที่ตั้งของคอนโด จังหวะการซื้อขาย ความต้องการของตลาด ฯลฯ

ตัวอย่างกลยุทธ์เก็งกำไรที่เห็นได้บ่อยๆ ในตลาดคอนโด นั่นก็คือ การซื้อใบจองแล้วนำมาขายต่อ โดยนักลงทุนจะเลือกซื้อโครงการที่มีชื่อเสียง ทำเลดี มีอนาคต ซึ่งต้องคอยติดตามข้อมูลข่าวสารราคาตลอดเวลา ตั้งแต่ช่วง Pre-sale , ช่วงก่อสร้าง , และหลังสร้างเสร็จ เพราะราคาจะมีการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงตลอด ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อคอนโดโครงการนี้

2. กลยุทธ์ลงทุนในระยะยาว

กลยุทธ์การลงทุนระยะยาวนี้จะแตกต่างกับการลงทุนแบบเก็งกำไร เพราะเป็นการลงทุนที่ทำให้มีรายได้ต่องเนื่องทุกเดือน หรือที่เรียกว่า Passive Income โดยปกติแล้วจะเป็นกลยุทธ์สำหรับนักลงทุนที่ชอบสะสมทรัพย์ แต่ยังต้องการรายได้เสริมเพื่อให้คอนโดที่ซื้อมาต้องสูญเปล่า จะเน้นลงทุนในทำเลที่ใกล้แหล่งงาน ใกล้เมืองหรือใกล้รถไฟฟ้า เพราะกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่จะเป็นพนักงานบริษัทที่มีกำลังจ่าย ยิ่งเลือกลงทุนคอนโดที่ทำเลดีเท่าไหร่ ค่าเช่าก็จะดีตามไปด้วย และโอกาสที่ห้องจะว่างมีน้อยมากเพราะมีลูกค้ารอต่อคิวขอเช่าต่ออีกเพียบ

ทั้งยังทำกำไรได้ถึง 2 ต่อ หากถึงเวลาที่ไม่ต้องการครอบครองแล้ว ก็สามารถนำคอนโดมาปล่อยขายต่อได้อีกด้วย ซึ่งมีโอกาสได้กำไรส่วนต่างเป็นแสนถึงล้าน หรืออาจเพิ่มเป็นเท่าตัว หากทำเลโดยรอบของคอนโดโครงการนี้ได้ถูกพัฒนาทั้งจากทางภาครัฐและภาคเอกชน

3. กลยุทธ์ซื้อทรัพย์มือสอง

กลยุทธ์การลงทุนในทรัพย์มือสองควรเลือกซื้อคอนโดที่มีอายุประมาณ 1-5 กำลังดี เพราะสภาพคอนโดภายนอกยังไม่เก่ามากนัก ยิ่งได้นิติบุคคลที่มีการบริหารดีๆ ยิ่งช่วยให้สภาพแวดล้อมในคอนโดยิ่งน่าอยู่ขึ้นไปอีก

จุดเด่นที่สำคัญของคอนโดมือสองคือทรัพย์มีราคาถูกกว่าโครงการใหม่ ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ห้องก็มีขนาดใหญ่กว่า รวมถึงคอนโดมือสองอาจไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเท่ากับคอนโดมือนึง เช่น ห้องประชุม ห้องสมุด สระว่ายน้ำ และอื่นๆ จึงทำให้ค่าส่วนกลางถูกกว่านั่นเอง

ซึ่งรูปแบบการลงทุนคอนโดมือสองก็มีให้เลือกหลายหลาย อย่างการซื้อทรัพย์แบบพร้อมเข้าอยู่ก็สามารถซื้อมาขายหรือปล่อยเช่าได้เลย หรือจะซื้อเพื่อตกแต่งใหม่และขายก็ทำกำไรได้เช่นกัน

4. กลยุทธ์ยกป้าย

กลยุทธ์ยกป้ายคือการลงทุนคอนโดด้วยวิธี “การประมูล” ซึ่งเป็นการซื้อทรัพย์มือสอง ที่ต่างจากกลยุทธ์ซื้อทรัพย์มือสองก็คือ ไม่ได้ซื้อผ่านเจ้าของทรัพย์โยตรง แต่ซื้อกับ “กรมบังคับคดี” หรือ “สถาบันทางการเงิน” ที่นำทรัพย์ของลูกหนี้มาปล่อยขายทอดตลาดเพื่อนำเป็นที่ได้มาชำระหนี้สินนั่นเอง

โดยเป็นการประมูลแข่งขันกับนักช้อน(นักลงทุน) คนอื่นๆ เพื่อเสนอราคา ใครที่ให้ราคามากสุดก็จะเป็นฝ่ายได้ทรัพย์ไปครอบครอง ข้อดีของทรัพย์ประมูลก็คือราคาที่เริ่มประมูลจะต่ำกว่าราคาตลาดถึง 30-50% ทั้งยังเป็นทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลดีที่อาจหาไม่ได้ตามท้องตลาด นับว่าเป็นทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงเลยทีเดียว

แต่สิ่งสำคัญในการประมูลทรัพย์ต้องพยายามประมูลคอนโดให้ได้ราคาถูกที่สุด โดยต้องตั้ง “หลักราคาในใจที่ซื้อได้“ นอกจากนี้ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ตามมา ทั้งค่าซ่อมแซม ค่าตกแต่งใหม่ ค่าเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างจ่ายกับนิติบุคคลเอาไว้ด้วย

รวมถึงควรศึกษาทรัพย์ที่เราสนใจด้วยว่ายังมีเจ้าของเดิมอาศัยอยู่หรือไม่ เพราะจะเป็นปัญหาใหม่ในภายหลังหากเราประมูลทรัพย์ได้แต่เขาไม่ยอมย้ายออก ก็ต้องใช้กฎหมายดำเนินการฟ้องขับไล่ซึ่งจะทำให้เสียเวลาในการซ่อมแซมตกแต่งใหม่เพื่อขายหรืือปล่อยเช่า

กลยุทธ์การลงทุนคอนโดทั้ง 4 รูปแบบข้างต้นคงสามารถช่วยคุณวิเคราาะห์ได้ว่ากลยุทธ์รูปแบบไหนคือช่องทางการสร้างกำไรที่ “ใช่” สำหรับคุณ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นอย่าลืมว่าทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ควรที่จะศึกษาหาข้อมูลก่อนการลงทุนอยู่เสมอ เพื่อที่จะได้ลดความเสี่ยงจากการลงทุนในครั้งนี้ ซึ่งความรู้เกี่ยวกับการลงทุนคอนโดก็สามารถศึกษาได้จากทางอินเทอร์เน็ต หนังสือ คอร์สสัมมนา หรือติดตามแฟนเพจ บล็อกของผู้เชี่ยวชาญคอนโดก็ได้เช่นกัน

และสิ่งสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงจากการลงทุนคอนโดได้นั่นต้องอาศัย “ประสบการณ์” ยิ่งลงทุนมากเท่าไหร่ คุณก็จะพบปัญหาที่เกิดตามมาทุกครั้ง ซึ่งนี่จะเป็นสิ่งที่ช่วยหล่อหลอมให้คุณกลายเป็น “นักลงทุนมืออาชีพ”

ขอขอบคุณข้อมูล : ธนาคารกรุงศรีอยุธยา, Real Estate Investing

ขอขอบคุณรูปภาพ :  d3images