รูปบทความ การซื้อคอนโดของคนต่างชาติ แนะนำเพื่อนต่างชาติมาลงทุนคอนโดให้ถูกวิธี

การซื้อคอนโดของคนต่างชาติ แนะนำเพื่อนต่างชาติมาลงทุนคอนโดให้ถูกวิธี


จากทิศทางของเศรษฐกิจโลกและการพัฒนาคมนาคม รวมไปถึงการปรับบทกฎหมายการค้าการลงทุนระหว่างประเทศและทิศทางการพัฒนาประเทศที่มุ่งสู่การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นแรงผลักดันสำคัญที่นำไปสู่นโยบายส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในหลายๆสิทธิประโยชน์ที่คนต่างชาติจะได้รับ ทั้งนี้คนต่างชาติที่จะสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ แต่ต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อการประกอบธุรกิจหรือการลงทุนที่สอดคล้องตามกฎหมาย

สำหรับด้านการลงทุนในอุตสาหกรรม นักลงทุนสามารถที่จะถือครองที่ดินได้ หากได้รับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือกรณีดำเนินธุรกิจ ในเขตนิคมอุตสาหกรรมก็สามารถมีสิทธิถือครองที่ดินได้ หรือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี หรือการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมพ.ศ.2542 ซึ่งสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปี 
ซื้อคอนโด

เมื่อมีการลงทุนด้านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เป็นเรื่องที่ตามมา ทางเลือกที่คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้สะดวกที่สุดก็คือ การซื้อคอนโดหรือเช่าคอนโดระยะยาว

ทำเลคอนโดที่คนต่างชาตินิยมซื้อคอนโดเป็นที่พักอาศัยในประเทศไทยมักจะเป็นทำเลใจกลางเมือง ใกล้ย่านธุรกิจ เดินทางสะดวก เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท เพลินจิต ราชดำริ ราชประสงค์ และ ย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่มาจากทางแถบเอเชียมักจะนิยมอยู่รวมกันเป็นกลุ่มใกล้สถานที่สำคัญที่คุ้นเคย หรือ ใกล้สถานทูต เช่น ชาวเกาหลีจะรวมตัวกันอยู่บริเวณสุขุมวิทช่วงต้น ใกล้กับ Korean Town, ชาวญี่ปุ่น จะชอบอยู่บริเวณสุขุมวิทช่วงต้นและเริ่มที่จะขยายออกไปช่วงสุขุมวิทตอนกลาง เช่น เอกมัย-ทองหล่อ-พร้อมพงษ์ ชาวตะวันออกกลาง ชอบอยู่บริเวณสุขุมวิทช่วง นานา – อโศก ส่วนย่านของคนจีนคือย่านพระราม 9 เนื่องจากใกล้สถานฑูตจีน เป็นต้น สำหรับทำเลที่คนต่างชาตินิยมซื้อคอนโดเพื่อเป็นที่พักตากอากาศจะอยู่ในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่ ระยอง ภูเก็ต ศรีราชา เป็นต้น  


สิทธิ์ในการถือครองคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดและถือครองสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของไทยผ่านโครงสร้างกรรมสิทธิ์ได้หลายรูปแบบ รูปแบบการถือสิทธิ์ที่ใช้ทั่วไปมีสามแบบคือ

1. การถือกรรมสิทธิ์แบบเช่าช่วง

2. การถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์

3. การถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์โดยบริษัทสัญชาติไทย


คำจัดความของคอนโดมิเนียม

ในประเทศไทย คอนโดมิเนียมคือสิ่งปลูกสร้างที่ประกอบไปด้วยห้องย่อยหลายห้องซึ่งจะให้บุคคลถือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์เหนือห้องดังกล่าวและมีสิทธิประโยชน์เช่นเดียวกับผู้ถือสิทธิ์อื่นๆ ในบริเวณที่ถือเป็นของส่วนกลาง ในบางประเทศจะแบ่งเป็นชั้น (strata title)

1. คอนโดมิเนียมจะจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดินและแต่ละห้องจะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (title deed) เป็นของตนเอง

2. ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของได้มากที่สุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

3. สัดส่วนกรรมสิทธิ์ที่ถือครองโดยชาวต่างชาติของอาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน

4. ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่ก่อนที่โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จจำเป็นต้องแจ้งต่อผู้ดำเนินโครงการของอาคารคอนโดมิเนียมว่าห้องชุดที่ซื้อจะจดทะเบียนในสัดส่วนสำหรับชาวต่างชาติ

5. ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมที่มีอยู่เดิมควรตรวจสอบกับผู้ขายให้แน่ใจว่าห้องชุดดังกล่าวจดทะเบียนไว้ภายใต้กรรมสิทธิ์การถือครองโดยชาวต่างชาติแต่เดิม หรือยังเหลือสัดส่วนสำหรับให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หรือไม่

6. เงินทั้งหมดที่ใช้ซื้อคอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติจะต้องส่งมายังประเทศไทยในรูปของเงินตราต่างประเทศ

7. การซื้อคอนโดโดยชาวต่างชาติจำเป็นต้องได้รับใบรับรอง "แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form)" ในทุกรอบการชำระจากธนาคารผู้ดำเนินการ และใบรับรองทั้งหมดจะต้องสำแดงต่อกรมที่ดินเพื่อทำการจดทะเบียนคอนโดมิเนียม

8. ผู้ซื้อชาวต่างชาติจำเป็นต้องแจ้งเจตจำนงว่าเป็นการโอนเงินเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมเมื่อมีการโอนเงินมายังประเทศไทย

9. ชาวต่างชาติที่มีเงินบาทไทยในบัญชีธนาคารสำหรับบุคคลต่างด้าว หรือเงินตราต่างประเทศในบัญชีธนาคารในประเทศไทยอาจถอนเงินจากบัญชีดังกล่าวเพื่อใช้ชำระค่าห้องในคอนโดมิเนียมได้ ในกรณีนี้จำเป็นจะต้องขอให้ธนาคารออกใบรับรองการถอนเงินเพื่อใช้สำหรับสำแดงที่มาของเงินซึ่งถอนออกมาเพื่อชำระค่าคอนโดมิเนียม โดยเอกสารนี้จำเป็นจะต้องสำแดงแก่กรมที่ดินเช่นกัน

10. ชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นบุคคลสัญชาติไทยที่กำลังจะซื้อคอนโดมิเนียมต้องดำเนินการตามข้อบังคับการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติร่วมกัน และต้องโอนเงินสำหรับชำระค่าคอนโดมิเนียมมาจากต่างประเทศ

11. ชาวต่างชาติที่ได้สถานะผู้พำนักถาวรในประเทศไทยไม่จำเป็นต้องโอนเงินดังกล่าวมาจากต่างประเทศ

12. ผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมจะลงชื่อไว้ในโฉนดห้องชุดดังกล่าว โฉนดห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมจะระบุชัดเจนถึงพื้นที่ซึ่งรวมระเบียง แต่ไม่รวมเสาและบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง อย่างไรก็ตามโฉนดห้องในอาคารคอนโดมิเนียมจะแสดงอัตราส่วนของการถือกรรมสิทธิ์ของพื้นที่ส่วนกลางไว้ด้วย

ที่จอดรถระบุไว้ในโฉนดของอาคารคอนโดมิเนียม มีหลายวิธี

1. แบบจดกรรมสิทธิ์แสดงเป็นขนาดพื้นที่และตำแหน่งเฉพาะสำหรับจอดรถ

2. กำหนดเป็นสิทธิ์แบบเปลี่ยนแปลงได้ที่อนุญาตให้ใช้ที่จอดรถ โดยไม่กำหนดขนาดพื้นที่หรือตำแหน่งที่แน่ชัด


สิทธิ์การซื้อคอนโดมิเนียม โดยผ่านบริษัท

การถือสิทธิ์ทางอ้อมของชาวต่างชาติเหนืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถเป็นไปได้ผ่านการถือหุ้นในบริษัทสัญชาติไทย อย่างไรก็ตามการกระทำดังกล่าวมีข้อจำกัดที่เข้มงวด โดยเฉพาะการให้คำจำกัดความของคำว่า ‘บริษัทสัญชาติไทย’ โดยเฉพาะเมื่อมีความเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติ การตั้งบริษัทสัญชาติไทยและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติมีความซับซ้อน และจำเพาะสูง ทางบริษัทแนะนำเป็นอย่างยิ่งว่าให้ผู้ซื้อคอนโดปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายที่มีประสบการณ์ด้านนี้ก่อน


ข้อมูลจาก CBRE ประเทศไทย