รูปบทความ คอนโดเงินเหลือคืออะไร? กู้สินเชื่อซื้อคอนโด แล้วได้เงินสดจำนวนมากมาใช้ มีจริงหรือ

คอนโดเงินเหลือคืออะไร? กู้สินเชื่อซื้อคอนโด แล้วได้เงินสดจำนวนมากมาใช้ มีจริงหรือ

อยากได้เงินก้อนใช้หรอ... ไปซื้อคอนโดสิ


บางคนอาจจะเคยได้ยินเกี่ยวกับ "คอนโดเงินเหลือ" กันมาบ้าง แต่ Estopolis เชื่อว่าหลายคนอาจจะยังไม่เคยได้ยินคำนี้ค่ะ เพราะมันค่อนข้างเป็นความลับ มันเป็นโปรลับ คล้าย ๆ โปรลับของพวกผู้ให้บริการโทรศัพท์ที่จะให้เมื่อลูกค้าขู่จะย้ายค่าย แต่สำหรับสิ่งที่ทำให้คอนโดเงินเหลือเป็นความลับ ไม่ใช่เพราะต้องการจะยื้อใคร แต่เพื่อให้มันสามารถเป็นคอนโดเงินเหลือได้จริง ๆ มากกว่าค่ะ



คอนโดเงินเหลือคืออะไร? 

คอนโดเงินเหลือ คือคอนโดที่ธนาคารก็อนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดในราคาเกินจริงได้   ทำให้มีเงินส่วนต่างเหลือสำหรับนำไปใช้ตามต้องการ  โดยที่เงินส่วนต่างที่ได้มาจากการกู้ธนาคารก็จะเป็นดอกเบี้ยเดียวกับดอกเบี้ยคอนโด  ซึ่งดอกเบี้ยเหล่านี้จะตกปีละประมาณ  3 - 4% ต่อปี ใน 3 ปีแรกเท่านั้น ต่างจากสินเชื่อส่วนบุคคลซึ่งอยู่ที่ประมาณ 20% ต่อปีค่ะ 


ที่มาของคอนโดเงินเหลือ

อย่างที่กล่าวไปแล้วค่ะ ว่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและคอนโดถูกมาก ประมาณ 3% ต่อปี(ใน 3 ปีแรก) แต่สินเชื่อส่วนบุคคลอยู่ที่ประมาณ 20% ต่อปีทีเดียว คอนเซ็ปการกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดเกินราคาขายจริงจึงเกิดขึ้น โดยส่วนใหญ่จะใช้กับบ้านและคอนโดมือ 2   แต่ปัจจุบันลามมาถึงบ้านและคอนโดมือหนึ่งแล้วค่ะ 

อย่างที่ทราบกัน คอนโดมือ 1 ทั้งหลาย มีจำนวนมากที่ขายไม่ออก หรือขายยาก ก็เลยมีการนำคอนเซ็ปคอนโดเงินเหลือมาใช้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะมาในรูปแบบของส่วนลด โครงการที่ใหญ่หน่อยก็อาจจะประกาศส่วนลดได้ เพราะธนาคารไม่คิดราคาประเมิน คิดที่ราคาขายเลย หรืออาจจะไม่แคร์ราคาส่วนลด เพราะธนาคารมั่นใจในศักยภาพโครงการ    ส่วนโครงการที่ไม่ดังมากที่ธนาคารคิดราคาประเมินร่วมด้วย ส่วนลดก็จะเก็บเป็นความลับ  


วิธีการของคอนโดเงินเหลือ 

อย่างที่บอกไปแล้วว่า คอนโดเงินเหลือจะเป็นคอนโดที่เมื่อยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดแล้ว ธนาคารจะอนุมัติเกินกว่าวงเงินที่เราจะต้องจ่ายให้กับโครงการหรือผู้ขาย  ทำให้มีเงินเหลือจากส่วนต่างนั้น แล้วผู้ขายหรือโครงการก็จะคืนเงินส่วนต่างให้เราเป็นเงินสด ซึ่งคอนโดเงินเหลือสามารถเป็นได้ทั้งแบบคอนโดมือ 1 และคอนโดมือ 2 ค่ะ 


1  คอนโดเงินเหลือ แบบมือ 1 โครงการทั่วไป

สำหรับคอนโดโครงการทั่วไป การปล่อยกู้สินเชื่อซื้อคอนโดของธนาคาร จะยึด 2 อย่างค่ะ คือราคาซื้อขายจริง กับราคาประเมิน  หากราคาไหนต่ำกว่า ก็จะปล่อยสินเชื่อที่ราคานั้น  หมายความว่าคอนโดเงินเหลือในข้อนี้ จะต้องเป็นคอนโดที่มีราคารประเมินมากกว่าที่ต้องจ่ายให้โครงการ  (ราคาประเมิน > ราคาซื้อขายจริง)


ยกตัวอย่าง

คอนโดราคา 2 ล้านบาท   ยื่นกู้สินเชื่อคอนโดกับธนาคารในราคา 2.5 ล้านบาท (ตรงนี้โครงการจะสมรู้ร่วมคิดกับเราในการทำเอกสารยื่นกู้ธนาคารให้ค่ะ)

จากนั้นธนาคารส่งเจ้าหน้าที่มาประเมิน ได้ที่ราคา 2.4 ล้านบาท    ธนาคารเห็นว่าราคาประเมินเป็นราคาที่ต่ำที่สุด จึงปล่อยกู้ที่ 2.4 ล้านบาท  

สุดท้ายเราได้เช็คมา โครงการนำไปขึ้นเงินและคืนเงินสดให้เรา 4 แสนบาท สัญญาซื้อขายที่เราทำกับโครงการเป็นคนละตัวกับที่ยื่นธนาคารค่ะ 



2 คอนโดเงินเหลือแบบมือ 1 จากโครงการชั้นนำ 

สำหรับดิเวลลอปเปอร์ที่มีชื่อเสียง หรือที่เป็นโครงการใหญ่ ๆ ธนาคารจะมองว่าโครงการคอนโดเหล่านี้มีความน่าเชื่อถือน่าลงทุน หลายธนาคารจะไม่ใช้ราคาประเมินค่ะ จะใช้ราคาซื้อขายจริงไปเลย คอนโดเหล่านี้จะไม่ต้องมานั่งลุ้นราคาประเมินค่ะ โครงการให้ส่วนลดเท่าไรก็จะได้เงินคืนเท่านั้นเลย ไม่ต้องลุ้น  อันนี้เช็คกกับธนาคารกันก่อนนะคะ ว่ามีโครงการไหนบ้าง 



3 คอนโดเงินเหลือแบบมือ 2 

คอนโดมือ 2 บางธนาคารจะปล่อยที่ราคาประเมินไปเลยค่ะ  บางธนาคารก็จะมีการดูประกอบกันระหว่างราคาซื้อขาย กับราประเมินด้วย   วิธีการก็จะคล้าย ๆ กับคอนโดมือ 1 ทั่วไปในข้อแรก  คือการยื่นกู้ให้สูงกว่าราคาซื้อขายจริง 

แต่คอนโดมือสอง ถ้าไม่ใช่สวัสดิการธอส. เป็นธนาคารทั่วไป ก็จะปล่อยกู้ที่ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขายจริง  ดังนั้นการตั้งราคาซื้อขายเพื่อหลอกธนาคาร จะต้องตั้งให้สูงกว่า 100% ของราคาซื้อขายจริงค่ะ 


ยกตัวอย่าง

คอนโดมือสอง ราคาจริง 2 ล้านบาท   ทำสัญญายื่นกู้กับธนาคารราคา 2.6 ล้าน

ธนาคารมาประเมินได้ 2.5 ล้านบาท   ก็จะได้เงินส่วนต่าง 5 ล้านบาทค่ะ 

แต่ปัจจุบันคอนโดมือสอง ธนาคารมักจะออกเช็คเป็นชื่อของผู้ขาย คนที่จะเอาเช็คไปขึ้นเงินได้คือผู้ขายเท่านั้น ดังนั้นหากจะทำแบบนี้ต้องมั่นใจว่าผู้ขายไว้ใจได้นะคะ หรือไม่ก็ทำยังไงก็ได้ให้เกิดเหตุการณ์แบบยื่นหมูยื่นแมว คือโกงกันไม่ได้ค่ะ  




จะไปหาคอนโดเงินเหลือได้ที่ไหน 


1. ห้องที่ราคาถูกกว่าท้องตลาด 

คอนโดที่ราคาถูกกว่าท้องตลาดที่ว่า สามารถเป็นได้ทั้งคอนโดมือ 1 และคอนโดมือ 2 ค่ะ  แต่สำหรับข้อนี้อยากให้มองไปที่มือสองมากกว่า เนื่องจากคอนโดมือ 1 บางที่ไม่ได้ให้ความร่วมมือในการทำสัญญาว่าจะซื้อขายหลอกยื่นธนาคารค่ะ  

ตัวอย่าง หากในคอนโดโครงการนี้มีการประกาศขายอยู่ที่ประมาณ  3 ล้าน แต่มีห้องหนึ่งที่มีอะไรใกล้เคียงกันขายที่ 2.5 ล้าน  แถมในบริเวณใกล้เคียงคอนโดอื่น ๆ ก็ขายแพงกว่า แสดงว่า ห้องนี้มีโอกาศที่จะยื่นกู้เกินราคาขายจริงได้เยอะค่ะ 


2. ห้องทิ้งดาวน์

บางครั้งโครงการที่มีลูกค้าซื้อในช่วงพรีเซลไป ทำการผ่อนดาวน์มาจนถึงเวลาที่จะยื่นกู้ แล้วปรากฏว่าลูกค้ามีปัญหาทางการเงิน เปลี่ยนใจ หรือกู้ไม่ผ่าน  อาจจะทำให้ลูกค้าเหล่านั้นเลือกที่จะทิ้งดาวน์ หรือไม่เอาห้อง ๆ นั้นแล้วโดยไม่เอาเงินคืน  ซึ่งเราจะเรียกเหตุการณ์นี้กว่า "ทิ้งดาวน์"   เมื่อห้องเหล่านี้ไม่มีเจ้าของแล้ว ทางโครงการก็จะต้องเอาออกมาขายใหม่  หลายโครงการเอาเงินดาวน์ที่ลูกค้าคนเก่าทิ้งไว้มาเป็นส่วนลด  ซึ่งห้องที่เป็นเคสนี้โอกาสที่จะได้เงินเหลือค่อนข้างสูงเนื่องจากไม่ใช่การอัพราคาเพื่อหลอกธนาคาร 


3. โครงการที่สร้างเสร็จมานานแล้วยังขายไม่หมด 

โครงการที่ยังขายไม่หมด เหลือห้องเยอะ มีโอกาสที่จะมีห้องที่ให้ส่วนลดเยอะ ๆ อยู่ค่ะ เพราะยิ่งปล่อยไว้นาน ก็จะยิ่งขายยากสำหรับห้องคอนโดมือ 1 (ห้องที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์)  บางห้องอาจจะเป็นห้องหลุดดาวน์ที่ผู้ซื้อคนเก่ายอมทิ้งเงินดาวน์ โครงการก็จะนำเงินดาวน์ที่ได้มาเป็นส่วนลดให้ค่ะ  แต่ทั้งนี้ต้องคุยกับเซลดี ๆ นะคะ เพราะบางคนก็ทำสัญญายื่นกู้เกินให้เราได้ บางคนก็ไม่กล้าทำให้ก็มีค่ะ 


4. หาผ่านเอเจนซี่ 

เดี๋ยวนี้มีนายหน้าที่ทำเกี่ยวกับคอนโดเงินเหลือเยอะค่ะ อยู่บนเฟสบุคก็เยอะ พวกเขาจะมีดีลอยู่ในหลาย ๆ โครงการค่ะ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จมานานแล้วยังขายไม่ออกค่ะ  


5. รวมกลุ่มกับนักลงทุน 

คอนเซ็ปคอนโดเงินเหลือ เป็นอีกวิธีของกลุ่มนักลงทุนค่ะ โดยเฉพาะกลุ่มลงทุนอสังหาฯปล่อยเช่า พวกเขาจะรวมกลุ่มกันและต่อราคากับทางโครงการ ชนิดที่ว่าโครงการไม่สามารถปฏิเสธได้เลย เช่น ถ้าลดได้เท่านี้จะขายได้ยกฟลอร์กันไปเลย 




สิ่งที่ต้องระวังเกี่ยวกับคอนโดเงินเหลือ

1. ห้ามให้ธนาคารรู้

ธนาคารจะรู้เรื่องของส่วนลด ส่วนต่าง ไม่ได้อย่างเด็ดขาดค่ะ ยิ่งกับบริษัทประเมินที่ธนาคารจ้าง ยิ่งรู้ไม่ได้ เพราะจะทำให้บริษัทเหล่านี้กดราคาคอนโดลงไปอีก บางทีก็อาจจะต่ำกว่าราคาที่ขายจริงเลยก็ได้  ดังนั้นเรื่องของส่วนลด หรือส่วนต่างเหล่านี้ต้องเก็บเป็นความลับ ห้ามหลุดอย่างเด็ดขาด 

*** แต่ธนาคารส่วนใหญ่รู้ค่ะ  เพราะเดี๋ยวนี้ธนาคารใช้บริษัทประเมินในการประเมินราคากันแล้ว แล้วบริษัทพวกนี้ก็เก่งค่ะ มีข้อมูลราคา พร้อมส่วนลดที่ละเอียดครบถ้วนเลย  การจะหลอกธนาคารเดี๋ยวนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายแล้วค่ะ   


2. ต้องมีเครดิตทางการเงินที่ดี 

ถ้าจะพูดง่ายๆ ต้องกู้ผ่านนั่นล่ะค่ะ ถ้าอยากจะซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อเอาเงินส่วนต่างไปใช้หนี้ ก็ต้องมั่นใจว่าจะกู้ผ่าน เพราะสำหรับคอนโดมือ 1 มีการวางเงินจอง ถ้ากู้ไม่ผ่านเสียเงินจองไปฟรี ๆ เลยนะคะ    

ส่วนจะกู้ได้ไม่ได้ เช็คดูหนี้ที่เราต้องชำระขั้นต่ำต่อเดือนค่ะ ถ้าเกิน 50% ของรายได้  ธนาคารไม่พิจารณาการปล่อยสินเชื่อแน่นอน   


3. ซื้อกับผู้ขายที่ไว้ใจได้ 

เดี๋ยวนี้ธนาคารเขียนเช็คเป็นชื่อผู้ขายค่ะ จะออกกี่ใบก็สั่งจ่ายเป็นชื่อผู้ขาย ดังนั้นผู้ขายต้องไว้ใจได้ หรือเราก็ต้องมีวิธีการที่รัดกุม ประมาณยื่นหมูยื่นแมว  ไม่อย่างงั้นอาจจะโดนโกงได้ค่ะ 



สำหรับเงินส่วนที่เหลือ หรือส่วนต่าง ก็ขึ้นอยู่ว่าใครจะนำเงินเหล่านี้ไปทำอะไรนะคะ ใครที่ต้องการจะซื้อคอนโดพร้อมยืื่นกู้สินเชื่อตกแต่งด้วยก็อาจจะใช้วิธีนี้ดูค่ะ เพราะสินเชื่อเพื่อการตกแต่งของบางธนาคารดอกเบี้ยเดียวกับสินเชื่อส่วนบุคคลเลย ประมาณ 20% ต่อปี  .. แต่แม้ว่าดอกเบี้ยของเงินส่วนต่างจากคอนโดเงินเหลือจะน้อยมาก ก็ควรคิดให้ดีก่อนนำไปใช้นะคะ เพราะมันก็คือเงินที่ยืมมา จะคืนมากคืนน้อย ยังไงก็ต้องคืนค่ะ 





บทความที่เกี่ยวข้อง 

ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า แบบไม่ใช้เงินตัวเอง แถมมีเงินเหลือไปต่อยอดธุรกิจ