คำนวณหนี้อย่างถูกวิธี ส่งผลดีต่อการกู้คอนโด

สิ่งที่คนอยากกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมักตั้งคำถามแรกขึ้นในใจว่า “เราจะกู้ได้เท่าไร”

แต่รู้หรือไม่ว่า สิ่งสำคัญไม่น้อยไปกว่ากันนั้น ก็คือการคำนวณหา “ภาระหนี้” ที่มีอยู่

ทั้งสองคำถามนี้เป็นสิ่งที่มาควบคู่กัน และวันนี้เรามีวิธีทำให้คุณหาคำตอบเหล่านี้ได้ด้วยตัวคุณเองแบบง่ายๆ โดยขอเริ่มต้นจากด้านรายได้พอสังเขป ดังนี้

ประมาณการรายได้

ตัวเลขฝั่งรายรับนี้ หาได้จากการนำรายได้คงที่ คือส่วนที่จะได้รับอย่างแน่นอน เช่น เงินเดือน โบนัสประจำปี มาบวกด้วยรายได้ไม่คงที่ เช่น ค่าคอมมิชชั่น เบี้ยเลี้ยง ค่าล่วงเวลา ส่วนแบ่งจากยอดขายสินค้า ค่าบริการ ค่าเบี้ยเลี้ยง ค่าน้ำมัน ค่าวิชาชีพ ค่าตำแหน่ง ฯลฯ

โดยรายได้ส่วนที่แน่นอน จะสามารถนำมาคำนวณได้ทั้ง 100 % เช่น เงินเดือนเดือนละ 25,000 บาท และส่วนอื่นๆ ที่สามารถใช้วิธีหารเฉลี่ยจากจำนวนเต็มทั้งปี เช่น ถ้าโบนัสปีละ 120,000 บาท ก็หาร 12 ได้เท่ากับเดือนละ 10,000 บาท นำไปบวกกับฐานเงินเดือนได้ทันที

แต่รายได้ส่วนที่ไม่แน่นอน ธนาคารอาจจะใช้วิธีขอดูย้อนหลังได้ระหว่าง 6 เดือนถึง 2 ปี เช่น ค่าคอมมิชชั่น ค่าโอที ค่าตำแหน่ง ฯลฯ ไม่ว่าจะได้ประจำหรือได้บ้างไม่ได้บ้างแล้วแต่นโยบายบริษัทหรือผลประกอบการ ธนาคารอาจจะนำรายได้ส่วนนี้ย้อนหลัง 6 เดือน (ถึง 2 ปี) ล่าสุด มาบวกกัน แล้วหาร 6 หรือ หาร 12 ได้ออกมาเท่ากับรายได้เฉลี่ยในแต่ละเดือน

ซึ่งก็มีบางธนาคารอีกเช่นกัน ที่คิดยอดรายได้ที่ไม่คงที่เหล่านี้ให้เพียง 50 % ด้วยเหตุผลว่าเป็น “รายได้ที่ไม่มั่นคง” และบางธนาคาร ก็อาจไม่นำมาคำนวณเป็นรายรับเลย ถ้าหากพบว่ารายได้ส่วนนั้น ๆ มีความไม่แน่นอน บางเดือนได้ บางเดือนไม่ได้ หรือเป็นรายได้ที่ไม่สามารถกำหนดชัดเจนได้

ประมาณการหนี้

ทีนี้ก็มาถึงส่วนสำคัญที่มีผลอย่างมากต่อการขอสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อคอนโด นั่นก็คือส่วนของหนี้สินหรือฝั่งรายจ่ายของผู้กู้ ลองสมมุติตัวคุณเป็นผู้ให้กู้ คุณย่อมไม่อยากปล่อยกู้หรือให้เพื่อนคนที่มีหนี้สินรุงรังหยิบยืม หรือถ้าเลือกได้คุณก็ต้องอยากรู้แน่ชัดว่า คนที่กำลังจะเป็นลูกหนี้ของคุณนั้น มีภาระหนี้มากน้อยเพียงไร มีเจ้าหนี้กี่เจ้าที่ต้องผ่อนจ่ายในแต่ละเดือน

โดยเฉพาะหลักเกณฑ์ที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาผู้กู้ ธนาคารจะไม่ได้อยากรู้แค่“ภาระหนี้” หรือไม่ใช่แค่รู้ว่าคนคนนั้นมีหนี้ต่อเดือนเท่าไร เพราะบางคนมีหนี้ 30,000 บาท อาจมีชีวิตอยู่สุขสบายกว่าคนที่มีหนี้เพียง 15,000 บาท ก็เป็นได้ เนื่องมาจากรายได้ต่อเดือนของคนแรกนั้นมีมากกว่า และมากพอจะจัดสรรเพื่อการชำระหนี้โดยไม่เบียดบังรายได้ประจำเดือนส่วนอื่น ๆ นั่นเอง

สิ่งที่ธนาคารอยากรู้เพิ่มไปอีกก็คือ “ความสามารถในการชำระหนี้” หรือหนี้ต่อเดือนนั้นเมื่อเทียบกับรายได้ที่มีแล้ว อยู่ในระดับที่ผู้กู้สามารถใช้ชีวิตได้ตามปกติของตนเองหรือไม่ และจะเป็นตัวกำหนดว่า บุคคลคนนั้นจะมีความสามารถในการทำสินเชื่อ ทำบัตรเครดิต หรือกู้เพิ่มได้มากน้อยเพียงไรนั่นเอง

ซึ่งการคำนวณหาภาระหนี้ต่อเดือนที่ว่านี้ จะครอบคลุมตัวเลขฝั่งรายจ่ายทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น ผ่อนรถ ผ่อนบ้าน ผ่อนหนี้บัตรเครดิต ผ่อนโทรศัพท์มือถือ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเช่าห้อง ฯลฯ โดยให้รวบรวมรายจ่ายทั้งหมดในแต่ละเดือน แล้วนำมาหารด้วยรายรับทั้งหมดที่ได้รับในแต่ละเดือน

สมมติว่า คุณร่ำรวย มีภาระที่ต้องจ่ายต่อเดือนทั้งสิ้น 20,000 บาท และมีรายรับทั้งหมด 60,000 บาท เราสามารถคำนวณอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวมของคุณร่ำรวยได้ ด้วยสูตรง่ายๆ คือ

( รายจ่าย / รายได้ ) X 100
( 20,000 / 60,000 ) X 100
= 33.33%

ธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อ จะเรียกสิ่งนี้ว่า “อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม” (Debt to Income Ratio : DTI) กรณีของของคุณร่ำรวย จะมี DTI = 33.33% หรือกล่าวได้ว่า รายได้ทุก 100 บาทของคุณร่ำรวย จะถูกแบ่งไปใช้หนี้ หรือมีรายจ่ายที่ต้องชำระ 33.33 บาท

ซึ่งธนาคารจะให้ความสำคัญต่อเจ้า DTI หรือ “อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม” นี้เป็นพิเศษ เพราะถ้าผู้กู้มี DTI ต่ำ ก็แสดงให้เห็นถึงสัดส่วนที่ดีระหว่างหนี้สินและรายได้ ตรงกันข้าม ถ้าผู้กู้รายใดมี DTI สูง ธนาคารอาจมองว่าเป็นสัญญาณแสดงถึงการมีสัดส่วนหนี้มากเกินไปสำหรับรายได้ที่ตนมี

ผลการศึกษาเกี่ยวกับสินเชื่อจำนองพบว่า ผู้กู้ที่มี DTI ต่ำ มีแนวโน้มที่จะประสบความสำเร็จในการจัดการชำระหนี้รายเดือน และตัวเลขที่ธนาคารโดยทั่วไปเห็นว่าเป็นค่า DTI ที่เหมาะสม คือควรมีไม่เกินกว่า 36%

จากตัวอย่างข้างต้น กรณีของคุณร่ำรวย ธนาคารจะถือได้ว่ามีความสามารถในการชำระหนี้อยู่ในเกณฑ์ดี และโอกาสที่จะขอสินเชื่อผ่านก็มีอยู่มาก

ประเภทของหนี้และวิธีคำนวณ

เมื่อเห็นถึงภาพรวมของหนี้ที่มีผลต่อการขอสินเชื่อแล้ว เราลองมาดูรายละเอียดของหนี้แต่ละประเภทกันดูบ้าง เพราะหนี้นั้นมีอยู่หลายรูปแบบ และธนาคารเองก็มีวิธีการประเมินภาระหนี้แต่ละประเภทแตกต่างกันไป โดยจะขอแยกเป็นแต่ละส่วน ดังนี้

หนี้ที่ธนาคารมองเห็น

หนี้จากสถาบันการเงิน และสินเชื่อต่าง ๆ ที่มีการส่งข้อมูลเข้าบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติจำกัด – หรือที่เราเรียกกันคุ้นหูว่า เครดิตบูโร ได้แก่สินเชื่อซื้อคอนโดและบ้าน สินเชื่อบัตรเครดิต การกู้ยืมทั้งแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน

หนี้ที่ธนาคารมองไม่เห็น

เป็นหนี้ที่ไม่ได้ส่งข้อมูลเข้าเครดิตบูโร ได้แก่ หนี้นอกระบบ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าเทอมลูก หนี้จากการยืมเงินคนข้างบ้าน ฯลฯ ซึ่งแม้ว่าธนาคารจะมองไม่เห็น ไม่สามารถตรวจสอบได้ แต่อย่าลืมว่าหนี้ส่วนนี้ย่อมมีผลกับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้อย่างแน่นอน

ซึ่งหนี้ทั้งแบบที่ธนาคารมองเห็นและแบบมองไม่เห็น จะเป็นอีกช่องทางหนึ่งของคนที่อยากขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด สามารถใช้วางแผนบริหารหนี้ของตนเองได้ เพื่อให้การขอสินเชื่อประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่วางไว้

ธนาคารประเมินภาระหนี้

โดยแบ่งเป็นหนี้ที่ต้องชำระอีก 2 แบบ ซึ่งธนาคารจะมีการประเมินไม่เท่ากัน ดังนี้

• หนี้ที่มียอดชำระต่อเดือนคงที่ เช่น สินเชื่อรถ สินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่ออเนกประสงค์ ที่มีงวดผ่อนที่ตายตัวเท่ากันทุกเดือน ธนาคารจะคิดเป็น 100% ของค่างวด
  
• หนี้ที่มียอดชำระไม่ตายตัว เช่น หนี้บัตรเครดิต และบัตรกดเงินสด ซึ่งเป็นหนี้ก้อนที่ธนาคารจะคิดจากยอดที่ธนาคารบังคับจ่ายต่อเดือน ซึ่งโดยส่วนใหญ่บัตรเครดิตจะมีอัตราขั้นต่ำที่บังคับให้ชำระคือ 10% แต่ถ้าเป็นบัตรกดเงินสด ธนาคารส่วนใหญ่จะตีภาระหนี้สินอยู่ที่ 5%
  

กรณีของหนี้ที่ผ่อนชำระใกล้หมด ธนาคารอาจมองว่า เป็นหนี้ที่กำลังจะถูกตัดออกจากภาระหนี้ของผู้กู้ โดยทั่วไปนิยมใช้เกณฑ์หนี้ที่เหลือไม่เกิน 3 งวดสุดท้าย จะไม่ถูกนับเป็นภาระหนี้

ตัวอย่าง : คุณร่ำรวย มียอดหนี้ต่อเดือน และรายการผ่อนจ่ายต่องวด ดังนี้ 

เมื่อธนาคารคำนวณตัวเลขจากข้อมูลของคุณร่ำรวยแล้ว ธนาคารจะทราบว่าลูกค้ามีภาระหนี้ในแต่ละเดือนประมาณ 20,000 บาท ภาระหนี้ดังกล่าวนี้อยู่ในหลักเกณฑ์ที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อให้ลูกค้าได้ เพราะคุณร่ำรวยมีรายได้ต่อเดือน(60,000) มากพอที่จะรับภาระหนี้ดังกล่าว แล้วยังเหลือเงินเพียงพอสำหรับการกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด ทำให้ทางธนาคารตัดสินใจอนุมัติสินเชื่อได้ง่าย

แต่ถ้าผู้กู้ที่มีภาระหนี้เกินเกณฑ์ของธนาคาร หรือภาระหนี้ไม่เกินแต่เหลือช่องว่างระหว่างหนี้กับรายได้น้อย ทางธนาคารก็อาจจะไม่อนุมัติวงเงินสินเชื่อให้ หรือเสนอวงเงินที่ลูกค้ามียอดผ่อนชำระต่อเดือนต่ำ ทำให้วงเงินอนุมัติอาจจะน้อยกว่าที่ลูกค้าคาดหวัง

ข้อแนะนำสำหรับมือใหม่หัดกู้ให้ผ่าน ก็คือต้องหมั่นทบทวนเครดิตหนี้สินของตนเองให้รอบครอบ เช่น ถ้ามีหนี้บัตรอยู่ก่อน ทางที่ดีคือควรรีบปิดบัตรด้วยการชำระเต็มจำนวนก่อนยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งผู้กู้สามารถเปิดบัตรใบเดิมได้อีกครั้งทันทีหลังจากธนาคารอนุมัติสินเชื่อคอนโดแล้ว โดยไม่มีผลอะไรกับการอนุมัติสินเชื่อบัตรและวงเงินบนบัตร

หรือคนที่ชอบผ่อนชำระค่าสินค้า ซึ่งเป็นหนี้ที่ตัวเลขต่อเดือนค่อนข้างต่ำ แต่เมื่อนำมาคำนวณภาระหนี้ตอนขอสินเชื่อคอนโด ตัวเลขเหล่านี้กลับมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อค่อนข้างมาก เช่น ตัวอย่างคุณร่ำรวยที่มีภาระค่าผ่อนมือถือ เพียงเดือนละ 3,500 บาท แต่อาจจะทำให้ความสามารถในการกู้ของคุณร่ำรวย ลดลงไปประมาณ 500,000 บาท (เทียบจากการคำนวณคร่าว ๆ ของการคิดวงเงินกู้จากฐานรายได้ที่ ล้านละ 7,000)

วิธีที่นิยมใช้กันในหมู่ผู้กู้ ก็คือการย้ายหนี้ของตนเอง จากส่วนที่ธนาคารมองเห็น ไปเป็นหนี้ในส่วนที่ธนาคารมองไม่เห็นแทน เช่น ยืมเงินจากญาติมาชำระปิดหนี้ แล้วค่อยผ่อนให้กับญาติแทน ขายสินทรัพย์เพื่อนำมาชำระหนี้หรือวิธีการรีไฟแนนซ์หนี้ เพื่อยืดระยะเวลาการชำระหนี้ให้นานออกไป ทำให้ค่างวดที่ต้องจ่ายหนี้ต่อเดือนลดลง

แต่ไม่ว่าจะมีเทคนิคในการบริหารจัดการหนี้ขั้นเทพ หรือแม้แต่การโอนย้ายหนี้เดิมไปเป็นรูปแบบอื่นๆ ต้องไม่ลืมว่านั่นไม่ใช่การปลดหนี้ เป็นเพียงการปรับแต่งบัญชีหนี้สินให้เหมาะสมต่อการขอสินเชื่อ และการขอสินเชื่อที่จะนำมาซึ่งหนี้สินก้อนใหม่นั้น ก็ไม่ควรมากจนส่งผลกระทบต่อสถานภาพทางการเงินของตนเอง หรือทำให้ไม่สามารถดำเนินชีวิตประจำวันอย่างเป็นปกติสุขได้