รูปบทความ ทำความรู้จักเบื้องต้นกับ ‘สัญญาซื้อ-ขายคอนโดฯ’

ทำความรู้จักเบื้องต้นกับ ‘สัญญาซื้อ-ขายคอนโดฯ’

Esto Outsource

05-05-2019

ในขั้นตอนการซื้อขายคอนโดสักห้อง จะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายเนื่องจากคอนโดเปรียบเสมือนทรัพย์สินอย่างหนึ่ง และยังเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง การทำสัญญาซื้อขายจะทำให้เกิดความผูกพันทางกฎหมายขึ้น จะช่วยให้เรามั่นใจว่าการซื้อขายคอนโดจะเป็นไปตามขั้นตอน และราคาที่ตกลงกันไว้ เมื่อมีการผิดสัญญาเกิดขึ้นจะได้ใช้กระบวนการทางกฎหมายเป็นตัวแก้ปัญหาต่อไปได้


ในบทความนี้จะพาผู้อ่านไปทำความรู้จักกับสัญญาซื้อขายคอนโด และเรื่องที่ต้องรู้ต่างๆเกี่ยวกับการซื้อขาย เพื่อเป็นข้อมูลให้ผู้ที่กำลังจะซื้อขายคอนโด จะได้เตรียมการให้รอบคอบและรัดกุมเพื่อลดการถูกโกงและความผิดพลาดต่างๆ ลงได้


สัญญาซื้อขายคืออะไร ?

สัญญาซื้อขายทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยผู้ซื้อวางเงินมัดจำ 10,000 – 20,000 บาท หรือ 1-5 % ของราคาคอนโดสำหรับมือหนึ่ง 5-10 % สำหรับคอนโดมือสอง เงินมัดจำจำนวนนี้เป็นหลักประกันว่าจะมีการซื้อขายแน่นอน และเกิดการโอนกรรมสิทธ์ในเวลาที่ตกลงกัน ขณะเดียวกันเป็นหลักประกันว่าผู้ขายจะไม่ขายห้องชุดนั้นให้บุคคลอื่นนอกจากผู้ซื้อที่ร่างสัญญาด้วย


10 ส่วนประกอบของสัญญาซื้อขายที่ต้องเช็คให้ดี

  1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา บันทึกข้อมูลวันเวลา สถานที่ ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ พร้อมระบุวันที่จะให้สัญญามีผลบังคับใช้ไว้ในส่วนนี้ หากไม่ได้ระบุไว้สัญญาจะมีผลบังคับใช้ในวันที่จัดทำสัญญาขึ้น
  2. รายละเอียดของคู่สัญญา ระบุข้อมูลแสดงตัวตนของทั้งสองฝ่ายคือ ผู้ซื้อและผู้ขาย ตั้งแต่ ชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่ ตามบัตรประชาชน ต้องมีการแนบสำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่ายไว้ด้วย
  3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ ระบุชื่อโครงการ ชื่ออาคาร ชั้น เลขที่ห้อง เนื้อที่ ความสูง ความยาว ความกว้าง พร้อมแนบแผนผังห้องด้วย นอกจากนั้นต้องระบุ รายละเอยีดของอาคา เช่น โฉนดที่ดิน ตำบล อำเภอ จังหวัด โดยรายละเอียดทั้งหมดจะปรากฎอยู่ในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ด้วย
  4. ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน ระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร แจกแจงชัดเจนว่าในจำนวนนั้นเป็นเงินมัดจำไปแล้วกี่บาท วิธีการชำระเงิน
  5. รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ระบุวันที่จะให้มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นอย่างแน่ชัด โดยให้ระบุว่าจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินแห่งไหนอย่างชัดเจน และระบุค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่านายหน้า รวมถึง ภาษี ต้องระบุด้วยว่า ค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วน ผู้ซื้อและผู้ขายจะรับผิดชอบในส่วนไหนบ้าง
  6. รายละเอียดการส่งมอบห้องชุด ระบุว่าจะส่งมอบห้องให้ในวันไหน เปิดให้เข้าดูห้องก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์วันไหน เป็นต้น
  7. การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย บางกรณีจะมีการกำหนดจากผู้จะขายเกี่ยวกับการโอนสิทธิของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุในสัญญาจะซื้อจะขายบังคับไม่ให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิไปยังคนอื่นได้ เว้นแต่จะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย นอกจากนี้บางรายยังระบุเพิ่มเติมไปด้วยว่าถ้าผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิให้แก่ผู้จะขายในอัตราครั้งละกี่บาท และผู้ที่รับโอนสิทธิก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงของสัญญาฯ นี้เช่นกัน ส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้นเป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรองว่าห้องชุดที่จะซื้อจะขายนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึงบังคับผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำห้องชุดไปก่อให้เกิดภาระ เพิ่มขึ้นอีกนับแต่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน 
  8. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา กล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา การผิดสัญญาออกเป็นสองกรณี กรณีแรกเป็นการผิดสัญญาโดยฝ่ายผู้จะซื้อ ถ้าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้ อีกกรณีหนึ่งคือกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อในวันที่ระบุไว้ในสัญญา ให้สิทธิผู้จะซื้อสามารถเรียกเงินมัดจำคืนได้ และฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาได้ รวมไปถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ
  9. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ ข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น
  10. การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน หลังจากที่คู่สัญญารับทราบและเข้าใจข้อความในสัญญาฯ ตลอดครบถ้วนดีแล้ว การลงชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบ โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ 


สัญญาควรกำหนดระยะเวลาเท่าไหร่ ?

โดยทั่วไปจะกำหนดให้ทั้งสองฝ่ายทำการโอนกรรมสิทธิ์กัน พร้อมทั้งชำระเงินในส่วนที่เหลือจากมัดจำ ในช่วง 1-3 เดือนหลังจากทำสัญญา เพราะเป็นช่วงเวลาที่นานพอสำหรับฝั่งผู้ซื้อได้เตรียมหาสินเชื่อและการกู้เงินเพื่อมาเป็นเงินสำรองได้ทันเวลา


ในการซื้อขายคอนโดอย่างที่ได้กล่าวไปในตอนต้นบทความว่า คอนโดเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง การซื้อขายต้องมีกฎหมายมารองรับทุกขั้นตอน เพื่อป้องการการถูกโกง หากเกิดปัญหาอะไรกฎหมายจะได้ป็นตัวแก้ปัญหาให้กับเราได้ อย่างไรก็ตามควรศึกษาข้อมูลให้มั่นใจ ทั้งรายละเอียดขอสัญญา รวมถึงตัวคอนโดว่าจะเป็นไปตามที่เราต้องการโดยไม่มีปัญหาตามมาภายหลังจะดีที่สุด


บทความที่เกี่ยวข้อง

จะซื้อคอนโดพร้อมอยู่ เราต้องรู้อะไรบ้าง

ทำความรู้จักกับคอนโดใหม่ มือหนึ่ง ดี เสียอย่างไรบ้าง

High Rise Vs Low Rise รู้ก่อนตัดสินใจซื้อ เรื่องเล็กน้อยที่ไม่ควรพลาด

รู้ไว้ใช่ว่า คิดจะซื้อคอนโดทั้งทีต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง