รูปบทความ JLL ชี้นักลงทุนอสังหาฯ เล็งคอนโดลักชัวรี่ Luxury ราคาขึ้นในระยะยาว

JLL ชี้นักลงทุนอสังหาฯ เล็งคอนโด Luxury ราคาขึ้นในระยะยาว


เจแอลแอล (JLL) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก เผยว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนการลงทุนคอนโดลดลง เนื่องจากราคาซื้อขายปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่รวดเร็วกว่าค่าเช่า

อย่างไรก็ตามถึงผลตอบแทนการลงทุนคอนโดจะลดลง แต่ยังคงมีชาวไทย และต่างชาติลงทุนคอนโดมิเนียมระดับ Luxury อย่างต่อเนื่อง โดยให้ความสำคัญกับโอกาสในการที่ราคาคอนโดที่ซื้อไว้จะปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาว ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษา และบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล

รายงานจากเจแอลแอลระบุว่า การลงทุนคอนโด Luxury ในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าในขณะนี้ให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยประมาณ 3% ต่อปี ซึ่งลดลงจากช่วง 5 ปีก่อนหน้าจากราคาซื้อขายในช่วงเดียวกันปรับเพิ่มสูงขึ้นมากกว่า 30% (ไม่นับรวมคอนโดกลุ่ม Super Luxury) ในขณะที่ค่าเช่าขยับขึ้นประมาณ 10%

โดยทั่วไป อัตราผลตอบแทนคิดคำนวณโดยใช้ราคาซื้อเป็นตัวตั้งหารด้วยรายได้จากค่าเช่าทั้งปี เช่น คอนโดมิเนียม Luxury ในโครงการสร้างเสร็จใหม่ขนาด 150 ตารางเมตร ซึ่งมีราคาซื้อขายเฉลี่ยอยู่ประมาณ 30 ล้านบาท (200,000 บาทต่อตารางเมตร) ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นค่าเช่ารวมรายปี 1.2 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่าจะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ 4% ต่อปี

ผลตอบแทนการลงทุนดังกล่าวเป็นเพียงตัวเลขโดยรวม ซึ่งหากจะคำณวนผลตอบแทนการลงทุนสุทธิ ต้องพิจารณาถึงต้นทุนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ร่วมด้วย เช่น เงินทุนที่ใช้ในตกแต่งเบื้องต้น ค่าบำรุงรักษา ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงรายได้ที่สูญหายไปในช่วงระหว่างรอหาผู้เช่า ทำให้ผลตอบแทนสุทธิจะลดลงเหลือไม่ถึง 4%

ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังกล่าวส่วนใหญ่ไม่ตายตัว แต่ที่ค่อนข้างแน่นอน คือ ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งในกรณีของคอนโดมิเนียมระดับ Luxury จะมีค่าบริหารส่วนกลางขั้นต่ำอยู่ที่ประมาณ 840 ต่อตารางเมตรต่อปี ดังนั้น ในกรณีคอนโดขนาด 150 ตารางเมตร จะมีค่าบริหารส่วนกลางอยู่ที่ประมาณ 126,000 บาทต่อปี ซึ่งหากนำเฉพาะค่าบริหารส่วนกลางนี้มาเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับหักออกจากรายได้จากค่าเช่ารายปี ผลตอบแทนการลงทุนจะเหลืออยู่ที่ประมาณ 3%

แนวโน้มผลตอบแทนการลงทุนสำหรับการซื้อคอนโดหรูมือสอง มีทิศทางเดียวกันกับคอนโดสร้างเสร็จใหม่

ตัวอย่างเช่น คอนโดหรูมือสองในโครงการที่มีอายุประมาณ 10 ปี และมีการบริหารจัดการที่ดี ขณะนี้มีราคาซื้อขายเฉลี่ยที่ประมาณ 22.5 ล้านบาท (150,000 บาทต่อตารางเมตร) จะสามารถปล่อยเช่าได้ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหากหักเฉพาะค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางออกจากรายได้ จะมีผลตอบแทนสุทธิที่ประมาณ 3% ต่อปี อย่างไรก็ตาม มีหลายๆ กรณีที่นักลงทุนสามารถซื้อคอนโดเก่าได้ในราคาที่ถูกกว่าราคาเฉลี่ย ซึ่งจะทำให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้น

นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า “แม้การลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ 3% อาจฟังดูไม่น่าสนใจ แต่พบว่ายังคงมีนักลงทุนคอนโด Luxury ในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลชั้นดี”

ในกรณีของการซื้อเพื่อลงทุนคอนโด เจแอลแอลพบว่าผู้ซื้อรู้ว่าอาจได้ผลตอบแทนการลงทุนไม่สูง แต่คาดหวังโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้นในระยะยาวมากกว่า

นายบัณฑูร กล่าว พร้อมอธิบายว่า นักลงทุนในขณะนี้มีความรู้เกี่ยวกับภาวะตลาดคอนโดมากขึ้น โดยตระหนักว่าที่ดินในย่านใจกลางธุรกิจในกรุงเทพฯ ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการระดับ Luxury เหลือน้อยลงเรื่อยๆ และคาดว่าคอนโดที่จะเปิดตัวใหม่ๆ ในอนาคตจะมีราคาที่สูงขึ้นกว่าปัจจุบัน เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่จะปรับเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนราคาที่ดิน

ผู้ซื้อคอนโด Luxury ในกรุงเทพฯ เพื่อลงทุนคอนโด ไม่มีแต่เฉพาะชาวไทยเท่านั้น แต่ยังมีชาวต่างชาติจำนวนมากที่ถูกดึงดูดเข้ามาโดยโอกาสการลงทุนที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าในแง่ของความสามารถในการซื้อเมื่อเทียบกับการลงทุนในประเทศของตนเอง ทั้งนี้ นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ที่ซื้อคอนโดลักชัวรี่ในกรุงเทพฯ เป็นนักลงทุนคอนโดจากประเทศในเอเชีย โดยเฉพาะสิงคโปร์ และฮ่องกง

“หากไม่นับรวมคอนโดระดับ Super Luxury คอนโดในกรุงเทพฯ ยังคงมีคอนโดที่ค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับคอนโดคุณภาพใกล้เคียงกันในหลายเมืองของเอเชีย โดยมีราคาถูกว่าสิงคโปร์สองเท่า และถูกกว่าฮ่องกงห้าเท่า ทำให้นักลงทุนคอนโดจากประเทศเหล่านี้มีความสามารถในการซื้อสูงกว่าการซื้อคอนโดระดับเดียวกันในประเทศของตนเอง จึงมีส่วนหนึ่งที่เลือกลงทุนซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ผลตอบแทนการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในหลายเมืองใหญ่ของเอเชีย ไม่ได้แตกต่างจากกรุงเทพฯ มากนัก” นายบัณฑูร กล่าว

แม้ผลตอบแทนการลงทุนจะเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนใช้ประกอบการตัดสินใจสำหรับลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ได้เป็นเพียงปัจจัยเดียว

ศักยภาพในการปรับเพิ่มขึ้นของมูลค่าในระยะยาวเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยอื่นๆ ที่มีความสำคัญไม่น้อยกว่ากัน


อ่านเพิ่มเติมได้ที่: เจแอลแอล (JLL)