ESTOPOLIS | ประเมินราคาคอนโดมิเนียมอย่างมืออาชีพ

อยากซื้อคอนโด อยากขายคอนโดมิเนียมให้ได้ราคาดี ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือบุคคลทั่วไปก็ตามที อย่าได้ซื้อคอนโดหรือขายคอนโดโดยไม่ทราบการประเมินราคาคอนโด และราคาที่แท้จริง ซึ่งเป็นทั้งราคาอ้างอิงและราคาตลาด เพราะสามารถนำมาวิเคราะห์เรื่องราคาได้อย่างดีและถูกต้อง ถ้าเป็นบุคคลทั่วไปก็จะไม่เสียเปรียบในการซื้อขายคอนโด แต่ถ้าเป็นนักลงทุนต้องประเมินอย่างมืออาชีพ เพราะจะทำให้ท่านไม่ขาดทุน แล้วยังมีกำไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดได้อย่างสูง Estopolis จึงนำวิธีการประเมินราคาคอนโดมิเนียมในแบบต่าง ๆ มาให้ครอบคลุมราคาในทุกด้าน เพื่อประโยชน์สำหรับชาวคอนโดที่เป็นนักลงทุนหรือบุคคลทั่วไป มาเข้าเรื่องกันเลย ก่อนอื่นต้องมาทำความรู้จักกับการประเมินราคาทรัพย์สินว่ามีความสำคัญต่อใคร เป็นประโยชน์อย่างไร และทรัพย์สินที่ใช้ในการประเมินราคาทรัพย์สินมีประเภทใด

การประเมินราคาทรัพย์สินมีความสำคัญต่อทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน โดยเฉพาะสถาบันที่เกี่ยวข้องกับการเงิน อย่างเช่นบริษัทเงินทุน หรือธนาคาร อีกทั้งยังมีความสำคัญต่อนักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน ไปจนถึงประชาชนคนธรรมดาทั่วไปที่ต้องการซื้อหรือขายที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น แล้วใครที่จำเป็นต้องเรียนรู้ลำดับแรก ต้องตอบว่านักประเมินราคาทรัพย์สิน ที่นับวันจะเป็นที่ต้องการขององค์กร หรือสถาบันต่าง ๆ อย่างที่กล่าวมา แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าคนทั่วไปจะเป็นไม่ได้ ซึ่งสามารถเรียนรู้ได้ในระดับพื้นฐานและความจำเป็นเบื้องต้น ต่อมาดูการประเมินราคาทรัพย์สินของภาครัฐกันก่อน หน่วยงานที่สำคัญในการประเมินราคาทรัพย์สินของภาครัฐ คือ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์

การประเมินราคาทรัพย์สินของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง

โดย 4 ปี จะทำการประเมินครั้งหนึ่ง เป็นการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งในอนาคตคอนโดมิเนียมจะมีมากขึ้น โดยนำมาใช้ประโยชน์ในเรื่องการคำนวณเพื่อเก็บค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ การจดทะเบียนสิทธิต่าง ๆ การทำนิติกรรม

ส่วนการประเมินราคาที่ดินจะประเมินเป็นรายบล็อก และรายแปลง รายบล็อกคือการประเมินราคาที่ดินเป็นกลุ่มตามแนวถนน ซอย ถ้าอยากทราบราคาประเมินอย่างเป็นทางการ ต้องไปที่สำนักงานที่ดินในเขต เพื่อขอหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นต้น ส่วนการประเมินราคาโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นไปตามราคาตามแบบมาตรฐาน 51 แบบ สำหรับห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม ประเมินในพื้นที่ใดบ้าง

การประเมินราคาคอนโดของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นการประกาศใช้ราคาที่ดินเป็นรายแปลง อย่างในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครทั้งหมด แต่การประเมินราคาคอนโดจะไม่ได้ประเมินกันในรอบ 4 ปี อย่างที่ดิน ทำให้ราคาอาจจะไม่อัพเดต หรือไม่สามารถนำมาใช้ได้ จึงต้องใช้วิธีอื่นมาใช้ในการประเมินราคาคอนโดที่แท้จริง หรือเป็นราคาที่ใกล้เคียงที่สุด

ซึ่งการประเมินราคาคอนโดพิจารณาจากเรื่องต่าง ๆ ดังนี้ การสำรวจราคาซื้อขายที่ดินย้อนหลัง การศึกษาสภาพของพื้นที่นั้น ข้อจำกัดทางกฎหมายในการใช้ที่ดิน เช่นกฎหมายผังเมือง รวมไปถึงราคาที่ดินจะเปลี่ยนแปลงไปตามสภาพข้อเท็จจริงของแต่ละพื้นที่ เช่นการมีโครงการ รถไฟฟ้า ถนนมอเตอร์เวย์ ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ในเรื่องการประเมินราคาทรัพย์สินของภาครัฐนั้น เป็นราคากลางอันหนึ่งที่สำคัญ แต่ก็ยังไม่เป็นข้อมูลที่เพียงพอต่อการประมาณในทุกด้าน จึงต้องใช้การประเมินราคาของสถาบันการเงินอย่างธนาคารมาประกอบ แล้วการประเมินราคาของธนาคารเป็นอย่างไร

การประเมินราคาคอนโดของธนาคาร

การประเมินราคาคอนโดของธนาคารจะใช้ข้อมูลจากหลายด้าน เช่น จากราคาที่ซื้อขายกันในตลาด ราคาที่ธนาคารปล่อยกู้ล่าสุด ราคาประเมินของกรมที่ดิน ดูจากมูลค่าการตกแต่งคอนโดมิเนียม แล้วสำหรับวิธีหาราคาประเมินของธนาคารทำกันอย่างไร จากการตรวจสอบของผู้ที่เกี่ยวข้อง เช่น นิติบุคคล นายหน้า หรือผู้ที่เคยซื้อขายกัน โดยสอบถามจากบุคคลดังกล่าวหลายคน แล้วหาค่าเฉลี่ยโดยประมาณ การตรวจสอบจากธนาคารในพื้นที่ใกล้เคียงก็เป็นสิ่งจำเป็น และใกล้เคียงราคาประเมินอย่างหนึ่ง แต่ถ้าไม่แน่ใจ หรือไม่สะดวก ประกอบกับมีงบประมาณ ท่านก็จ้างบริษัทที่เชื่อถือได้มาประเมินราคาทรัพย์สินของท่าน ซึ่งค้นหาจากในอินเทอร์เน็ตก็สะดวกดี สุดท้ายทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารไปเลย ซึ่งมีค่าธรรมเนียมการประเมิน ประมาณ 2,000 – 3,000 บาท

การประเมินราคาคอนโดเพื่อการซื้อขายคอนโด

สำหรับการการประเมินราคาคอนโดเพื่อการซื้อขายคอนโด ซึ่งตามปกติใช้ราคาตลาดในเวลานั้น แต่ถ้าประเมินโดยบริษัทประเมินเพื่อการขอสินเชื่อจากธนาคาร จะประเมินในราคาต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อย ส่วนการประเมินโดยกรมที่ดินจะประเมินในราคาต่ำกว่าราคาตลาดเช่นกัน ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดจริงด้วย แล้วยังต่ำกว่าราคาประเมินของบริษัทเพื่อขอสินเชื่ออีกด้วย ดังนั้นราคาตลาด คือราคาที่มากกว่าทั้งการประเมินจากธนาคาร และของกรมที่ดิน

ราคาประเมินเป็นเรื่องที่ต้องทำก่อนการซึ้อขายคอนโด และการลงทุนด้วย แต่ที่ทำให้มีการซื้อขายกันได้จากนั้น ส่วนใหญ่จะเกิดจากความพอใจของทั้ง 2 ฝ่าย ตั้งแต่ทำเลที่ตั้งของคอนโด อย่างเช่นอยู่ใกล้ที่ทำงานทั้งสามีภรรยา สะดวกในการเดินทางไปเรียนหรือศึกษาของบุตร ด้วยการจราจรที่ไม่ติดขัด ไปได้ในเวลารวดเร็ว อย่างเช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT หรือ BTS รวมไปถึงขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในห้องคอนโด จำนวนห้อง จำนวนชั้นตึก อีกทั้งมีวัสดุตกแต่งห้องที่คงทน และสวยงาม ส่วนกลางของคอนโดนั้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ที่ออกกำลังกาย ที่ขาดไม่ได้ คือ ที่จอดรถ และอยู่ใกล้โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าก็จำเป็น

สุดท้ายคงเป็นเรื่องสภาพแวดล้อมที่ไม่มีมลภาวะ มีความสงบเรียบร้อยดี มีวิวทิวทัศน์ ทัศนียภาพน่ามองแบบสบายตาสบายใจ ไม่มีเสียงดังรบกวน มีอากาศบริสุทธิ์ ถ่ายเทเย็นสบาย ทั้งหมดที่กล่าวมาแต่ต้น จึงเป็นการประเมินราคาคอนโดมิเนียมอย่างมืออาชีพ ทำให้ท่านซื้อขาย หรือลงทุนได้อย่างมั่นใจ หวังจะท่านคงมีความรู้ในการประเมินราคาคอนโด และได้รับประโยชน์จากบทความที่ Estopolis สรรหามาให้ท่าน สำหรับบทความหน้าจะนำเรื่องดีๆ อย่างนี้มาให้อ่านกันอย่างจุใจ ขอให้ติดตามต่อไป