รูปบทความ ใกล้แล้ว! ภาษีที่ดิน กระทบคอนโดปล่อยเช่า นักลงทุนใหญ่ครองที่ดินมากขึ้น

ใกล้แล้ว! ภาษีที่ดิน คสช. กระทบนักลงทุนคอนโดปล่อยเช่า-กลุ่มทุนใหญ่ได้ครองที่ดินมากขึ้น


รัฐบาล คสช. ประกาศนโยบายชัดเจนในการผลักดัน ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือพร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ (Property Tax) กฎหมายใหม่ที่มาแทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่กับภาษีโรงเรือนและที่ดิน เป้าหมายเตรียมบังคับใช้จริงในวันที่ 1 มกราคม 2562 ซึ่งเหลือเวลาไม่ถึง 2 ปี จากร่าง พ.ร.บ. ทำให้ฐานภาษีแคบลงไปเยอะ สิ่งที่ทางสมาคมบ้านจัดสรรเคยแสดงความเห็นไป คือ ฐานภาษีกลุ่มคนที่น่าจะพอรับได้คือชนชั้นกลางขึ้นไป


สำหรับฝั่งเจ้าของที่ดิน ประเมินผลกระทบจากกฎหมายใหม่ว่า เจ้าของที่ดินเดิมน่าจะมีการปล่อยที่ดินออกมาเยอะขึ้น เนื่องจากฐานภาษีสูงที่สุดใน 4 ประเภทที่รัฐเตรียมจัดเก็บ โดยที่ดินรกร้างว่างเปล่าอยู่ที่อัตราปีละ 1-5% เทียบเท่าภาระภาษีล้านละ 1-5 หมื่นบาท/ปี หากมองในมุมเจ้าของที่ดินเดิมในกรณีที่รับมรดกมา ถึงจะรู้ตัวว่าอนาคตที่ดินมีมูลค่าเพิ่มมากกว่าภาษี แต่อาจไม่มีกำลังชำระภาษีที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งตอนนี้ในวงการพัฒนาที่ดินมองว่ากลุ่มผู้ดีเก่ามีแนวโน้มปล่อยที่ดินออกมามากขึ้นเช่นกัน


บ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองกับบ้านที่เจ้าของให้ผู้อื่นเช่าจะต้องเสียภาษีต่างกัน โดยบ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองจะต้องเสียภาษีที่ดิน ในอัตราของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านพักอาศัย แต่การให้เช่าบ้านเป็นการทำธุรกิจ-พาณิชยกรรม ซึ่งเจ้าของได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่า ดังกล่าว ต้องเสียภาษีในอัตราของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่น ๆ เช่นเดียวกับห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์และห้องชุดที่มีสิทธิการเช่าระยะยาว



สำหรับการประเมินผลกระทบแบบตรงไปตรงมาก็คือมีบางกลุ่มได้รับประโยชน์โดยปริยายจากกฎหมายใหม่  

สถานการณ์จะกลายเป็นว่ากลุ่มทุนใหญ่ถือครองที่ดินได้มากขึ้น

"เพราะเขารู้ว่า Price Appreciation การขึ้นราคาของที่ดินสามารถขึ้นได้สูงกว่าภาระดอกเบี้ย-ค่าใช้จ่ายภาษี เพราะประวัติที่ดินราคาขึ้นสูงกว่าอยู่แล้ว ถึงจะโดนภาษี 3% ก็ตาม" สุนทร สถาพรกล่าว


ภาพรวมตลาดอสังหาฯ "ทุกวันนี้บริษัทในตลาดหุ้นไม่ได้ซื้อแลนด์แบงก์เก็บไว้ ไม่เหมือนกฎเก่าที่ต้องซื้อที่ดินพร้อมรอพัฒนา 5 ปี ส่วนใหญ่สังเกตว่าซื้อแล้วจะทำโครงการโดยทันที ดูแคชโฟลว์เหมาะสม ยอดขายน่าจะตามเป้า จึงซื้อที่ดิน" มีข้อเท็จจริงประการหนึ่งที่ปฏิเสธไม่ได้ นั่นคือ ไม่ว่าจะมากหรือน้อยบรรดาดีเวลอปเปอร์ต่างมีแลนด์แบงก์ถือครองในมือด้วยกันทั้งสิ้น ถามว่าเป็นปัจจัยลบหรือไม่ เพราะถ้ารอพัฒนานาน ๆ ย่อมมีภาระภาษีเป็นต้นทุนเพิ่มขึ้นมา

สรุปสาระสำคัญร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่

1. แก้ไขพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508

2. ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีที่ดิน ได้แก่ บุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของที่ดินต่างๆหรือสิ่งปลูกสร้าง ที่เป็นผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ

3. หน่วยงานที่จัดเก็บภาษีที่ดิน ได้แก่ เทศบาลตำบล เทศบาลเมือง เทศบาลนคร องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา โดยรายได้ภาษีที่จัดเก็บได้จะเป็นของ อปท. ที่ทำหน้าที่จัดเก็บ

4. ทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีที่ดิน ได้แก่ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด

5. ฐานภาษี ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคำนวณมาจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างต่างๆ ตามราคาประเมินทุนทรัพย์แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สามารถเข้าไปดูราคาประเมินได้ที่ เว็บไซต์ประเมินราคาที่ดิน

6. อัตราภาษีที่ดินที่กำหนดในพระราชบัญญัติโดยอัตราสูงสุดที่จะจัดเก็บภาษีของผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะจัดแบ่งอัตราภาษีดังกล่าวออกเป็น 3 กลุ่ม ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ดังนี้

เกษตรกรรม จัดเก็บภาษีที่ดินได้ในอัตราสูงสุดไม่เกิน 0.2%

ที่พักอาศัยที่เกิน 50 ล้าน ให้จัดเก็บภาษีที่ดินได้ในอัตราสูงสุดไม่เกิน 0.5%

พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เป็นต้น) ให้จัดเก็บภาษีที่ดินได้ในอัตราสูงสุดไม่เกิน 2%

ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์ ให้จัดเก็บภาษีได้ในอัตราสูงสุดไม่เกิน 5%

7. ยกเว้นภาษีให้แก่ทรัพย์สินบางประเภท เช่น สาธารณสมบัติ ทรัพย์สินของรัฐที่ไม่ได้ใช้หาผลประโยชน์ ทรัพย์สินของสถานทูต ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและที่ดินสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่มิได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ทรัพย์สินของเอกชนที่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ และบ้านพักอาศัยหลักในส่วนที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นต้น

8. อัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บจริงจะกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา โดยกำหนดเป็นอัตราก้าวหน้าเพิ่มขึ้นตามมูลค่าของฐานภาษี ดังนี้

- เกษตรกรรม เริ่มตั้งแต่ 0-0.1% ของฐานภาษี

- ที่พักอาศัยหลัก ส่วน 50 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่ 0.05-0.1% และที่พักอาศัยหลังอื่น ตั้งแต่ 0.03-0.3% ของฐานภาษี

- ประเภทอื่น ๆ ตั้งแต่ 0.3-1.5% ของฐานภาษี

- ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน จะจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี ตั้งแต่ 1-3% ของฐานภาษี 


การยกเว้นและบรรเทาภาระภาษี

การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการบรรเทาภาระให้กับเจ้าของบ้านพักอาศัยหลักที่ได้มาจาก การรับมรดก ผู้ประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินที่มีอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ และกิจการสาธารณะ ดังนี้

- จัดเก็บภาษีในอัตรา 0.05% ของฐานภาษี ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ของสถาบันการเงิน เป็นระยะเวลา 5 ปี

- ในกรณีที่เจ้าของบ้านพักอาศัยหลักได้รับกรรมสิทธิ์บ้านจากกองมรดกก่อนที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ จะมีการบรรเทาภาษีให้ โดยการลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

- ให้จัดเก็บภาษีในอัตรา 0.05% ของฐานภาษี สำหรับที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อจัดทำเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย ที่นิติบุคคลที่ประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของเป็นเวลา 3 ปี นับตั้งแต่เจ้าของที่ดินได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

- ให้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีเป็นเวลา 1 ปี ให้กับที่ดินที่อยู่ระหว่างการปลูกสร้างบ้านที่เจ้าของใช้เป็นบ้านของตนเอง

- ให้ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 75% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสียสำหรับกิจการสาธารณะ


ตัวอย่างรูปแบบการคำนวณภาระภาษี

1. กรณีที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี

โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน

2. กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาระภาษี = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี

โดยมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) - ค่าเสื่อมราคา

3. กรณีห้องชุด

ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี

โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)


ขอบคุณข้อมูลจาก โพสต์ทูเดย์, ประชาชาติธุรกิจ