รูปบทความ ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ไม่ใช้เงินตัวเอง แถมมีเงินเหลือไปต่อยอดธุรกิจ

ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ไม่ใช้เงินตัวเอง แถมมีเงินเหลือไปต่อยอดธุรกิจ

สำหรับใครที่สนใจการลงทุน คงจะพอรู้กันมาบ้างนะคะ ว่านักลงทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่ก็ไม่ได้ลงทุนด้วยเงินตัวเองสักเท่าไหร่ ซึ่งในบทความที่แล้ว ๆ มาทั้งบทความที่เกี่ยวกับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า  และการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าประเภทคอนโดใหม่ ก็จะได้กล่าวเรื่องการลงทุนโดยไม่ใช้เงินตัวเองไปบ้างแล้ว 


การลงทุนโดยไม่ใช้เงินตัวเอง คือ การกู้เงินจากธนาคารมาลงทุน 


สำหรับในหัวข้อนี้ เราจะพูดถึงเคล็ดลับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าแบบขั้นสุด ที่ไม่ต้องใช้เงินตัวเองแถมยังได้เงินไปต่อยอดธุรกิจด้วย ซึ่งอย่างแรกต้องเข้าใจคอนเซ็ปทั้งหมดก่อนค่ะ 


คอนเซ็ปของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าแบบขั้นสุด

1.  คอนโดที่ลงทุนปล่อยเช่า ต้องได้ค่าเช่ามากกว่าที่ต้องผ่อนธนาคาร และรายจ่ายที่เกี่ยวข้อง

2. ลงทุนกับคอนโดเงินเหลือ (คอนโดเงินเหลือคืออะไร อ่านได้ที่นี่ค่ะ)

3. ขาย แล้วไปหาห้องใหม่ 

เคล็ดลับการลงทุนกู้สินเชื่อซื้อคอนโดปล่อยเช่าแบบขั้นสุด Estopolis

Step 1 : เริ่มต้นด้วยการต่อรอง

นักลงทุนคอนโดปล่อยเช่าจริง ๆ แล้วจะไม่ทำงานคนเดียวค่ะ ส่วนใหญ่จะนิยมอยู่กันเป็นกลุ่มก้อน ทั้งนี้เพราะการอยู่เป็นกลุ่มก้อนสร้างอำนาจการต่อร้องกับโครงการได้ดีกว่า  

ตัวแทนกลุ่มนักลงทุนคอนโดปล่อยเช่า จะมองโครงการที่น่าสนใจลงทุนเอาไว้ ต้องเป็นโครงการที่สามารถปล่อยเช่าแล้วได้กำไร และเมื่อถือไว้ 1 - 5 ปี สามารถขายต่อได้กำไรมาก และขายต่อได้ไม่ยาก  ที่สำคัญพวกเขาจะมองคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือสร้างใกล้จะเสร็จ  จากนั้นก็จะเข้าไปเจรจาต่อรองกับทางโครงการ 


ในการเจรจาต่อรองนั้น เป็นการเจรจาต่อรองเพื่อของส่วนลด โดยสิ่งที่โครงการจะได้หากตกลง คือการขายห้องได้แบบยกชั้น  หรือกระทั่งสามารถปิดจ็อบได้เลย สำหรับส่วนลดที่ทางกลุ่มนักลงทุนจะได้ จะค่อนข้างสูงเลยค่ะ ประมาณ 4 แสนขึ้นไปต่อห้องได้ค่ะ 

นอกจากนี้การต่อรองอาจจะได้ถึงขั้นที่ไม่ต้องวางเงินจอง เงินทำสัญญากันไปเลยค่ะ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถของตัวแทนกลุ่ม จำนวนนักลงทุนในกลุ่มนั้นด้วย ความต้องการในการปิดการขายของโครงการด้วย



Step 2 : จับจองห้อง และยื่นกู้ธนาคาร

จองห้อง

เมื่อตกลงกันได้แล้ว ก็จะนัดวันมาจองห้องค่ะ นักลงทุนในกลุ่มที่สนใจก็จะมาจองห้องตามเวลาที่นัดหมายกับทางโครงการ ซึ่งจะมากันเยอะมาก เพราะพวกเขารู้ว่ายังไงโครงการนี้ต้องทำกำไรให้พวกเขาได้แน่นอน ดังนั้นการจองห้องก็จะเป็นบรรยากาศแบบ ลงชื่อก่อนได้ก่อน บางคนที่ช้าก็อดกันไปค่ะ อาจจะต้องรอโครงการต่อไป หรือรอห้องที่สมาชิกคนอื่นในกลุ่มยื่นกู้แล้วไม่ผ่าน 


ยื่นกู้

การยื่นกู้  จะไม่ยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดในราคาที่ลดแล้วนะคะ จะเป็นราคาเต็ม ซึ่งสัญญาจะมีสองตัว ตัวที่แสดงกับธนาคารจะเป็นราคาเต็ม ส่วนสัญญาที่มีผลจริง ๆ จะเป็นสัญญาที่ระบุส่วนลดเอาไว้ ทีนี้เมื่อกู้ผ่าน รับโอนกันแล้ว โครงการจะคืนเงินส่วนต่าง หรือส่วนลดที่ระบุเอาไว้ให้กับผู้ซื้อค่ะ 



เคล็ดลับการลงทุนกู้สินเชื่อซื้อคอนโดปล่อยเช่าแบบขั้นสุด Estopolis

Step 3: ปล่อยเช่า 

อย่างที่บอกนะคะ ว่านักลงทุนเหล่านี้จะทำงานกันเป็นทีม การปล่อยเช่าก็จะมีการตกลงเรื่องราคาเหมือนกัน คือ จะไม่มีการตัดราคากันเกิดขึ้น จะกำหนดราคาปล่อยเช่ากันว่าไม่ควรต่ำกว่าเท่าไรก็ว่ากันไป ซึ่งราคาปล่อยเช่านี้ทุกคนก็จะนำไปคำนวณในเรื่องของค่าใช้จ่ายในการตกแต่งด้วยเพื่อไม่ให้ปล่อยเช่าแล้วขาดทุนค่ะ 



Step 4 : จัดการกับเงินส่วนต่าง 

เงินส่วนต่าง หรือส่วนลดที่เราได้คืนจากโครงการ ไม่ใช่เงินที่เอาไว้ใช้สอยเก๋ ๆ นะคะ เงินเหล่านี้ต้องนำไปลงทุนให้เกินกำไรงอกเงยค่ะ เพราะอย่าลืมว่าเราไม่สามารถปล่อยเช่าได้ทุกเดือน จะต้องมีเดือนที่ผู้เช่าออก แล้วต้องหาผู้เช่าใหม่ ต้องมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาห้องด้วย 

สำหรับการลงทุนด้วยเงินส่วนต่างนี้ก็แล้วแต่ความถนัดไปเลยค่ะ บางคนถนัดเล่นหุ้นก็เอาไปลงทุนในหุ้น เปิดพอร์ทหุ้น อะไรก็ว่าไป บางคนอาจจะเอาไปลงกับธุรกิจส่วนตัว  บางคนที่ขาใหญ่หน่อย เอาไปปล่อยกู้นอกระบบก็มี(ดอก 5 - 10% ต่อเดือนเลยค่ะ) 



เคล็ดลับการลงทุนกู้สินเชื่อซื้อคอนโดปล่อยเช่าแบบขั้นสุด Estopolis

Step 5 : ขาย

สาเหตุที่ขายมี 2 อย่างค่ะ คือปล่อยเช่าไม่ได้ กับได้กำไรหรือเท่าทุนแล้ว  สำหรับการขายเพราะปล่อยเช่าไม่ได้ อันนี้เป็นสิ่งที่ต้องทำอยู่แล้วค่ะ ส่วนการขายเพราะได้กำไรหรือเท่าทุนแล้วเพราะต้องการเพิ่มทุนค่ะ 

เนื่องจากการที่เรากู้ธนาคารมาได้เพราะธนาคารดูรายได้ของเราต่อเดือน ถ้าเราเป็นมนุษย์เงินเดือนเงินเดือน 4 หมื่น กู้คอนโดราคา 2 ล้านไปแล้ว 2 ห้อง เราจะกู้อีกไม่ได้ค่ะ  ดังนั้นเราต้องขายออกไป เพื่อให้สามารถกู้ได้ใหม่  และเมื่อกู้คอนโดห้องใหม่ได้แล้ว เราก็จะได้เงินก้อนใหม่มาลงทุนด้วย 

ส่วนหลักการขายต่อ ก็จะต้องขายให้ได้ราคาที่ดีที่สุด ถ้าไม่ได้กำไรก็ต้องให้สามารถปิดหนี้ที่มีอยู่กับธนาคารได้หมด ซึ่งหมายความว่าส่วนต่างที่เรากู้มาได้จากคอนโดเก่าก็ไม่ใช่เงินกู้แล้ว แต่เป็นเงินเย็นของเราเองค่ะ  

สำหรับคอนโดใหม่ไม่เกิน 5 ปี ราคาจะสูงขึ้นในอัตราที่ดีค่ะ หลัง 5 ปีราคาก็ยังคงขึ้นแต่จะเป็นอัตราที่ลดลง การขายต่อก็จะยากขึ้นตามไป การปล่อยเช่าก็อาจจะยิ่งยากเนื่องจากบางโครงการอาจจะมีสภาพเก่าแล้ว การย้ายไปลงทุนคอนโดใหม่อื่น ๆ จึงจึงน่าสนใจกว่า  




เคล็ดลับการลงทุนกู้สินเชื่อซื้อคอนโดปล่อยเช่าแบบขั้นสุด Estopolis

ข้อแนะนำเมื่อลงทุนคอนโดปล่อยเช่าด้วยวิธีนี้

1. ถ้าไม่เจ๋งจริงไปเข้ากลุ่มเถอะค่ะ  

ยิ่งเรามีกลุ่มอำนาจการต่อรองยิ่งสูงค่ะ  ส่วนลดก็จะได้เยอะ  อาจจะต้องไวหน่อยตอนที่เข้าไปจับจอง ส่วนใหญ่ที่ได้คุยกับนักลงทุนกลุ่มต่างๆ ก็ไม่ได้มีการหวง หรือจำกัดจำนวนสมาชิกค่ะ ขอแค่มีความพร้อมและความตั้งใจก็พอ 


2. มีเครดิตที่ดี(ในสายตาธนาคาร)

คือต้องมีความพร้อมในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโดกับธนาคารค่ะ  ไมควรมีหนี้เยอะเกินไป เสียภาษีถูกต้อง  ใครที่เป็นมนุษย์เงินเดือนแนะนำให้เป็นต่อไปนะคะ เพราะการยื่นกู้จะง่ายมาก  นักลงทุนบางท่านที่ประกอบอาชีพอิสระมักจะบ่น ๆ กันว่ากู้ธนาคารยาก บางทีก็พลาดกู้ไม่ผ่านก็มีเยอะค่ะ 


3. มองหาช่องทางการลงทุนที่ดีเอาไว้

อย่าลืมว่าเราจะได้เงินก้อนหนึ่งมาจากการกู้สินเชื่อซื้อคอนโดนะคะ ดังนั้นการบริหารเงินก้อนนี้ให้เกิดกำไรงอกเงยจึงเป็นเรื่องสำคัญ จะเก็บเงินก้อนนี้ไว้ฝากธนาคารอย่างเดียวจะได้ดอกเบี้ยแค่ 1% ต่อปี  แต่ถ้าบริหารดี ๆ จะได้ประมาณ 5% ต่อเดือนขึ้นไปเลย  จึงควรศึกษาและหาช่องทางการลงทุนเอาไว้นะคะ  ส่วนจะวิธีใดตรงนี้ขึ้นอยู่กับความชอบ และความถนัดส่วนบุคคลเลยค่ะ 


4. เก็บออมกำไรจากการปล่อยเช่าคอนโดเอาไว้ 

ตรงนี้สำคัญนะคะ ห้ามนำไปใช้เพื่อความบันเทิงเด็ดขาด เนื่องจากมันจะมีช่วงที่ห้องว่างอย่างแน่นอน อย่างต่ำที่สุดคือช่วงรอยต่อระหว่างผู้เช่ารายใหม่และรายเก่า ประมาณ 1 เดือน  แต่ถ้าโชคร้ายปล่อยยากจริง ๆ ก็อาจจะถึง 6 เดือนเลย แล้วไหนจะต้องซ่อมแซมห้องอีก 


5. ห้ามหลุด 

หลุดในที่นี้คือ ห้ามหลุดชื่อโครงการที่ทางกลุ่มไปดีลเอาไว้  ห้ามหลุดส่วนลดที่โครงการลดให้ เพราะมันจะมีผลกับกลุ่ม และมีผลกับวงเงินกู้ด้วยค่ะ  ส่วนใครที่ไม่ได้รวมกลุ่มแต่ได้ส่วนลดมาก็ห้ามหลุดส่วนลดกับธนาคารเช่นเดียวกันค่ะ นอกจากจะไม่ได้เงินส่วนต่างตามที่ต้องการแล้ว อาจจะกู้ได้ต่ำกว่าราคาขายจริง ๆ ด้วย  


6. เลือกคอนโดสำหรับปล่อยเช่าด้วยเหตุผล อย่าเชื่อใคร

แม้ว่าเราจะไปเข้ากลุ่มกับนักลงทุน ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการจะเหมาะสมกับเรานะคะ  เช่น บางโครงการอยู่ไกลเกินไปดูแลไม่ได้ก็ไม่ควรจะซื้อไว้นะคะ  โครงการที่เหมาะกับลงทุนจริง ๆ ควรเป็นแบบ Fully furnish แต่งครบพร้อมอยู่ ยิ่งแถมตู้เย็น แถมไมโครเวฟ แถมทีวี ยิ่งดีเลยค่ะ เพราะเราไม่ต้องออกเงินอะไรเพิ่ม เพราะมันรวมอยู่ในค่าคอนโดแล้ว


หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับคุณผู้อ่านที่สนใจด้านการลงทุนคอนโดปล่อยเช่านะคะ  การลงทุนมีความเสี่ยง แม้ว่าการลงทุนอสังหาฯ จะมีความเสี่ยงน้อย แต่เวลาที่ขาดทุนรับรองว่าหนักค่ะ ดังนั้นใจเย็น ๆ ศึกษาเรื่องการลงทุนให้ดี ๆ กันก่อนนะคะ ขอให้โชคดีกับการลงทุนค่ะ :) 






บทความการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าที่เกี่ยวข้อง

คอนโดเงินเหลือคืออะไร? กู้สินเชื่อซื้อคอนโด แล้วได้เงินสดจำนวนมากมาใช้ มีจริงหรือ

เคล็ดลับลงทุนคอนโดปล่อยเช่าให้มีกำไรตลอดทำอย่างไร

ลงทุนคอนโดใหม่ปล่อยเช่ามีขั้นตอนอย่างไร จะเริ่มได้กำไรที่เป็น passive income ตอนไหน

รวมกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าคอนโด สำหรับผู้ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า

หลักการซื้อคอนโดอยู่เอง ด้วยความคิดแบบนักลงทุน