ลงทุนคอนโดใหม่ปล่อยเช่ามีขั้นตอนอย่างไร จะเริ่มได้กำไรที่เป็น passive income ตอนไหน

หลังจากที่ทาง Estopolis.com ได้แชร์เนื้อหาเกี่ยวกับการสร้าง Passive Income โดยการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งตัวบทความก็เอนเอียงไปทางคอนโดเก่าเสียเหลือเกิน  แน่นอนคะ เนื่องจากหัวข้อนั้นพูดถึงการไม่ใช้เงินตัวเองแม้แต่บาทเดียว มันก็เลยเอนเอียงไปทางคอนโดเก่ามากกว่า  เพราะสำหรับคอนโดใหม่ในทุกวันนี้ หากคิดจะปล่อยเช่าโดยไม่มีแท็กติกอะไร ต้องลงเงินตัวเองเข้าไปด้วยค่ะ  โดยเฉพาะใน 3 ปีแรกที่อาจจะไม่ได้กำไรเลย ดังนั้นหากจะปล่อยเช่าคอนโดใหม่ การคำนวณจึงสำคัญมาก เพราะมันจะบอกเราได้ว่า จะได้เท่าไร? หรือต้องรอไปอีกนานแค่ไหน?

การลงทุนคอนโดใหม่เพื่อปล่อยเช่า ทุกวันนี้จะไม่ได้กำไรในทันที อาจจะต้องใช้เวลา 3 ปี เพื่อจะให้เริ่มได้กำไร

ปัจจัยที่จะทำให้การลงทุนคอนโดใหม่ปล่อยเช่าแล้วได้กำไร

กิจการอะไรก็ตาม การที่จะทำธุรกิจแล้วได้กำไรเพิ่มขึ้นมีอยู่ 2 อย่างค่ะ คือ ลดต้นทุน กับเพิ่มรายได้ การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดก็เช่นกัน หลักการเดียวกันเลยค่ะ 

ลดอัตราผ่อนธนาคารต่อเดือน และเลือกโครงการที่สามารถขึ้นค่าเช่าได้ง่าย

1. การลดค่าผ่อนต่อเดือน 

พูดง่าย ๆ ก็คือการลดต้นทุนต่อเดือนลงค่ะ  ยิ่งต้นทุนลดลงยิ่งได้กำไร ทีนี้จะลดการผ่อนต่อเดือนลงก็ต้องพึ่งการรีไฟแนนซ์ และเลือกระยะเวลากู้ให้นานที่สุด   โดยก่อนหน้าที่จะรีไฟแนนซ์ก็ต้องลดเงินต้นลงให้ได้มากที่สุดก่อนเพื่อที่จะเอากำไรให้มากที่สุด

ใครที่ลงทุนซื้อคอนโดใหม่เพื่อปล่อยเช่า แนะนำให้ปล่อยเช่าไปเลยนะคะให้เค้าช่วยจ่าย เพราะช่วง 3 ปีแรกเป็นช่วงที่ดอกเบี้ยต่ำที่สุด ก็จะสามารถตัดเงินต้นได้มากที่สุดค่ะ   

ยกตัวอย่างห้องราคา 3 ล้านบาท ดอก 3 ปีแรกเฉลี่ย 4.5  ผ่อนเดือนละ 21000 (*ล้านละ 7000 ผ่อน 30 ปี ) อาจจะปล่อยเช่าได้ 14000 ต่อเดือน เมื่อครบ 3 ปี จะเหลือเงินต้น 2,625,639 ซึ่งถ้ารีไฟแนนซ์แล้ว จะเหลือจ่ายธนาคาต่อเดือน 18,550 บาท ซึ่งยังไม่เข้าจุดที่ได้กำไรจากการปล่อยเช่า 

แล้วควรเหลือเงินต้นเท่าไรถึงจะลงทุนปล่อยเช่าแล้วได้กำไร ?

โดยส่วนใหญ่แล้ว การเหลือเงินต้นที่ 60% จะเป็นจุดที่แนะนำ  ยกตัวอย่างจากที่กล่าวมาข้างบน  ห้อง 3 ล้านบาท ถ้ารีไฟแนนซ์ตอนที่เงินต้นเหลือ 60% หรือ 1.8 ล้านบาท จะเหลือผ่อนต่อเดือนประมาณ 12,600 ต่อเดือน  ทั้งนี้เราต้องผ่อนต่อเดือนใน 3 ปีแรกเป็นยอดรวมต่อเดือนประมาณ 40,000 บาท เป็นอย่างต่ำ   อ่านแล้วอาจจะดูน่าตกใจเพราะต้องออกเองถึง 26,000 แต่จริง ๆ แล้ว ยังมีปัจจัยด้านอื่น ๆ อีกที่จะช่วยให้เราได้กำไรมากขึ้นเช่น 

- โปรโมชั่นของธนาคาร ซึ่งบางธนาคารทำโปรโมชั่นแบบดอกเบี้ยขั้นบันได บางธนาคารดอกเบี้ยปีแรกอยู่ที่ 1 - 2 % ก็มี 

- การขึ้นราคาค่าเช่า ซึ่งเป็นปัจจัยในข้อถัดไป 

สำหรับการคำนวณว่า จ่ายเท่าไร จะตัดเงินต้นได้เท่าไร สามารถเข้าไปคำนวณได้ที่นี่เลยค่ะ

http://www.thaiinterest.com/home-loan/calculator.aspx

เป็นโปรแกรมคำนวณที่ละเอียดมาก จะเห็นดอกเบี้ย เงินต้น เป็นรายเดือนเลย ซึ่งเราสามารถใส่ดอกเบี้ยตามอัตราในแต่ละปีได้  สำหรับดอกเบี้ยลอยตัวในปัจจุบัน จะอยู่ที่ประมาณ 4.6 นะคะ แต่สำหรับนักลงทุนนิยมใช้ 7.5 เพื่อลดความเสี่ยงค่ะ เมื่อใส่ดอกเบี้ยในแต่ละปีหมดแล้ว เราจะเห็นอัตราที่ต้องผ่อนต่อเดือนกับธนาคารค่ะ 

* ปล. บางธนาคารที่ผ่อนแพง อาจจะเพราะไม่ได้กะให้เราผ่อนหมดตอน 30 ปีค่ะ  บางธนาคารใช้ขั้นต่ำการผ่อนที่จะทำให้ผ่อนหมดในเวลา 24 ปี เพราะเรื่องของอัตราเงินเฟ้อ 

ค่าใช้จ่ายไม่ได้มีแค่ค่าผ่อน

อย่าลืมนำค่าใช้จ่ายอืน ๆ เข้าไปคิดด้วย เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าทำสัญญา ค่าจอง ค่าตกแต่ง และค่าส่วนกลาง

- อย่างค่าส่วนกลางและค่ากู้ตกแต่ง สามารถนำมาคิดเป็นรายเดือนได้ง่าย เพราะมีจำนวนที่ต้องจ่ายตามกำหนด

- สำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ไม่ได้มีกำหนดจ่ายอะไร อาจจะวางระยะเวลาเอาไว้ว่าจะต้องได้คืนจากกำไรภายในกีปีแทน ทั้งนี้ขึ้นกับความพอใจ  เช่น ค่าจดจำนอง ค่าจอง ค่าจิปาถะ รวมแล้ว เป็นเงิน 2 แสนบาท อยากได้คืนภายใน 2 ปี ก็ต้องเพิ่มค่าเช่าไป 8000 ต่อเดือน ซึ่งแพงไป อาจจะตั้งไปที่  8 - 10 ปี ซึ่งแล้วค่อย ๆ เพิ่มขึ้นแบบขันบันได น่าจะดูพอเป็นไปได้ที่สุด

-สำหรับค่าตกแต่ง การซื้อคอนโดแบบ fully furnish จะช่วยลดภาระรายจ่ายด้านการตกแต่งลงในกรณีที่คุณต้องการกู้เพื่อการตกแต่ง  เพราะดอกแพง ระยะเวลาผ่อนไม่นาน รวมทั้งผ่อนต่อเดือนยอดสูง 

ราคาค่าเช่าคอนโดตลาดเป็นคนกำหนด ไม่ใช่เรา 

ตลาดจะเป็นผู้กำหนดค่าเช่าคอนโดนะคะ  ดังนั้นต้องตรวจสอบค่าเช่าของคอนโดใหม่ ๆ คุณสมบัติใกล้เคียงกันในย่านนั้น มาเปรียบเทียบก่อนที่จะลงทุนซื้อด้วย   ถ้าตัวคอนโดไม่แพง  แต่เรามาแต่งแพง ต้นทุนก็จะสูงไป ปล่อยเช่าแพงก็จะไม่มีคนเช่า ปล่อยเช่าในราคาตลาดก็ขาดทุนค่ะ  

2. การเพิ่มค่าเช่าต่อเดือน สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดใหม่

สิ่งที่ผู้ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าทั้งหลายไม่ว่าจะเป็นเก่าหรือใหม่ คาดหวังคงหนีไม่พ้นการพัฒนาพื้นที่บริเวณรอบ ๆ คอนโดค่ะ ยิ่งพื้นที่เติบโตมากเท่าไรยิ่งทำให้ค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นได้เท่านั้น  

คีย์หลักที่จะทำให้ราคาค่าเช่าคอนโดใหม่สูงขึ้นแบบก้าวกระโดด คือการพัฒนาของพื้นที่ ภายใน 5 ปีแรก

ตรงนี้ยกตัวอย่างคอนโดที่สร้างเสร็จก่อนที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงจะเปิดให้บริการ เมื่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการนอกจากค่าเช่าจะขึ้นแล้ว ราคาขายต่อยังขึ้นด้วย บางโครงการสามารถเก็บค่าเช่าเพิ่มได้โดยเฉลี่ย 15% ต่อปีเลย  นอกจากนี้ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในหลายโครงการแม้ราคาขายจะลดลง แต่ราคาค่าเช่ากลับไม่ลดตามอีกด้วย  ข้อมูลพวกนี้สามารถเช็คได้จากเวปไซต์ประกาศขายคอนโดค่ะ จะมีการพล็อตเป็นกราฟให้ดูเลย 

ดังนั้นภายใน 5 ปีนี้ควรจะมีโครงการอะไรเกิดขึ้นในพื้นที่คอนโดที่เราลงทุนซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าบ้าง ที่จะทำให้ขึ้นค่าเช่าได้ง่าย และเยอะ 

1. รถไฟฟ้า  

2. ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ 

3. คอนโดหรู คอนโดราคาแพง - การที่คอนโดหรูและคอนโดราคาแพงสามารถเกิดขึ้นในย่านนั้นได้ ยอมเป็นเพราะว่าย่านนั้นเป็นคนที่มีกำลังซื้อ กำลังเช่า  มีการพัฒนาไปเป็นที่ดินราคาแพง  และคอนโดหรูพวกนี้เอง จะช่วยดันราคาคอนโดที่เราถืออยู่ให้สูงขึ้น และทำให้เราปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้นด้วย เนื่องจากมีราคาค่าเช่าที่ถูกกว่า 

4. ออฟฟิศ อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ - จุดนี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดิน และเพิ่มประชากรได้อีกด้วย ยิ่งพื้นที่พัฒนาเป็นเขตเมืองมีผุ้คนหนาแน่นเท่าไร ความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะสูงขึ้น ราคาที่ดินก็จะยิ่งสูงตาม

5. มหาวิทยาลัยและโรงเรียน (อาจจะทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น แต่ค่าเช่าต้องมาดูกันอีกที)

และสิ่งที่จะทำให้ขึ้นค่าเช่าได้ยาก หรืออาจจะขึ้นไม่ได้เลย

1. การปิดถนน รถติด

 อย่างในช่วงที่รถไฟฟ้ากำลังสร้างอยู่ ถ้าไม่ใช่รถไฟฟ้าใต้ดิน ก็คงจะขึ้นค่าเช่ายากค่ะ เพราะรถจะติดหนัก การคมนาคมไม่สะดวก 

2. มีคอนโดราคาถูกกว่าผุดขึ้นมามากมายในย่านนั้น

 เนื่องจากคอนโดที่ราคาถูกกว่าสามารถปล่อยเช่าได้ถูกกว่า แถมยังใหม่กว่าด้วย อาจจะทำให้หาผู้เช่ายากขึ้น การขึ้นค่าเช่าอาจจะทำให้หาผู้เช่าลำบาก 

3. การรื้อถอนพื้นที่ที่มีคน เพื่อก่อสร้างพื้นที่ที่ไม่มีคน

 เช่น เวรคืนโรงเรียนน เพื่อสร้างสวนสาธารณะ  หรือการย้ายฐานการผลิตของโรงงานอุตสาหกรรม   แนะนำว่าใครเจอเคสนี้หากรู้ขาวแว่ว ๆ มาแล้ว อย่านิ่งนอนใจค่ะ รีบขายไปเลย ไม่อย่างงั้นขาดทุนยับแน่นอน  *แต่ถ้าหากโครงการนั้นใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ก็อาจจะยังพอลุ้นได้ค่ะ  

4. คอนโดแบบ High rise

เมื่อเทียบอัตราค่าเช่า พบว่าคอนโดแบบ high rise มีค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นมากกว่า low rise ซึ่งเป็นผลพลอยได้มากจากทำเล ซึ่งคอนโด high rise จะติดถนนใหญ่และถนนใหญ่จะมีการพัฒนาพื้นที่ที่ดีกว่า  นอกจากนี้ยังปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าเพราะเป็นที่รู้จักมากกว่า 

สำหรับการลงทุนซื้อคอนโดใหม่ปล่อยเช่า จัดว่ายากกว่าการซื้อคอนโดเก่ามือสองเพื่อปล่อยเช่าค่ะ เนื่องจากทุกอย่างต้องใช้การคาดการณ์ ทั้งเรื่องผู้เช่า ราคา นอกจากนี้ยังจะต้องออกเงินเพิ่มบางส่วนเพื่อให้ถึงจุดที่ปล่อยเช่าแล้วได้กำไรด้วย  จึงต้องศึกษาในเรื่องของทำเลและตลาดอย่ารอบคอบ 

แม้ว่าหลักการลงทุนคอนโดใหม่ปล่อยเช่าจะต้องใช้เวลา 3 ปี แต่ก็มีวิธีการที่สามารถทำให้ไม่ต้องรอถึง 3 ปี ไม่ต้องควักเงินตัวเอง แถมยังได้เงินก้อนไว้ต่อยอดธุรกิจด้วย  ที่สำคัญเหมาะกับมนุษย์เงินเดือนมาก! ..ตามลิ้งค์ไปได้เลยค่ะ

ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ไม่ใช้เงินตัวเอง แถมมีเงินเหลือไปต่อยอดธุรกิจ

บทความที่เกี่ยวข้อง 

**ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าขั้นสุด ไม่ต้องรอ 3 ปี ไม่ต้องควักเงินตัวเอง มีเงินเหลือต่อยอดธุรกิจ เหมาะสำหรับมนุษย์เงินเดือน

เคล็ดลับลงทุนคอนโดปล่อยเช่า "Passive income" รวยแบบไม่ใชัเงินตัวเอง

หลักการซื้อคอนโดอยู่เอง ด้วยความคิดแบบนักลงทุน

ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ยังถือว่าคุ้มค่าอยู่หรือไม่ และต้องทำอย่างไรถึงจะคุ้มค่า