ลงทุนอสังหาฯ คอนโด เริ่มต้นยังไงดี ที่นี่มีคำตอบ

สำหรับใครที่มีเงินเก็บอยู่แล้ว อาจจะกำลังมองหาช่องทางการลงทุนสักอย่างที่จะช่วยเพิ่มพูนรายได้ให้งอกเงยมากขึ้น บางคนอาจจะเลือกลงทุนในรูปแบบง่ายๆ อย่างเช่น การลงทุนในพันธบัตร, หุ้น และทองคำ หรือจะลองทำสิ่งที่ยากขึ้นมาหน่อยด้วยการเปิดกิจการเล็กๆ ด้วยทรัพย์สินและแรงกายของตัวเอง แต่รู้หรือไม่ว่า ยังมีการลงทุนอีกหนึ่งรูปแบบที่สร้างรายได้ให้เป็นกอบเป็นกำเช่นกัน นั่นก็คือ การลงทุนอสังหาฯ คอนโด

หลายคนอาจจะรู้สึกว่าการลงทุนอสังหาฯ คอนโด เป็นการลงทุนที่ไกลตัว ต้องใช้เงินจำนวนมากมายมหาศาล ถ้าไม่ใช่เศรษฐีก็คงทำไม่ได้

แต่นั่นเป็นเรื่องเข้าใจผิด เพราะอสังหาฯ คอนโดเป็นเรื่องที่ใครๆ ก็สามารถลงทุนได้ ขอเพียงแค่เปิดใจศึกษาวิธีการลงทุน รวมถึงศึกษาวิธีดูอสังหาฯ อย่างมืออาชีพ เพียงเท่านี้เราก็สามารถสร้างรายได้ให้ตัวเองได้แบบสบายๆ เหมือนเสือนอนกินเลยทีเดียว

ประเภทของการลงทุนอสังหาฯ คอนโด

ก่อนจะเริ่มลงทุนอะไร เรามาดูกันว่า การลงทุนอสังหาฯ คอนโด มีอยู่ทั้งหมดกี่ประเภท แล้วเราเหมาะที่จะลงทุนยังไง และการลงทุนแบบไหนได้กำไรเท่าไรบ้าง

การลงทุนอสังหาฯ คอนโด แบบระยะสั้น

การลงทุนในระยะสั้นแบบนี้เรียกอีกอย่างว่า การลงทุนแบบเก็งกำไร และใช้เงินในการลงทุนน้อยกว่าแบบระยะยาวมากนัก เป็นการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมตั้งแต่ช่วง Pre-sale เพื่อทำการขายก่อนจะมีการโอนเกิดขึ้น ซึ่งการลงทุนอสังหาฯ คอนโด แบบระยะสั้น จะมีอยู่ด้วยกัน 2 รูปแบบก็คือ การขายใบจอง และขายดาวน์

การขายใบจองคอนโด

การขายใบจองคอนโด ถือเป็นการลงทุนในระยะสั้นที่มีความเสี่ยงสูง โดยส่วนใหญ่จะเก็งกำไรภายในระยะวลา 1 เดือน โดยเริ่มจากการซื้อใบจองผ่านขั้นตอนการจองและทำสัญญา ซึ่งจะใช้เงินจำนวนประมาณ 5-7 หมื่นบาท ส่วนการขายใบจองเราสามารถเก็งกำไรได้สูงถ้าหากโครงการนั้นเป็นที่สนใจ แต่ก็ยังมีความเสี่ยงมาก ถ้าหากหาคนซื้อไม่ได้ อาจจะต้องขายใบจองทิ้งในราคาต่ำกว่าทุน หรืออาจจะแย่ไปกว่านั้นคือ หาคนซื้อใบจองไม่ได้เลย เพราะฉะนั้นควรจะเตรียมเงินสดรองรับยอดผ่อนดาวน์ที่อาจเกิดขึ้นไว้ด้วย

การขายดาวน์คอนโด

เป็นอีกหนึ่งวิธีในการลงทุนแบบระยะสั้น เหมาะสำหรับคนที่มีกระแสเงินสดอยู่ในมือ เพื่อการจ่ายค่าดาวน์คอนโด ซึ่งโดยปกติแล้วคอนโดมักใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 2-3 ปี แสดงว่านักลงทุนมีโอกาสทำกำไรในการลงทุนขายดาวน์จากระยะเวลาดังกล่าว และควรขายให้ได้ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ เพื่อลดความเสี่ยงที่จะขายไม่ออก เพราะคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วบางโครงการก็ไม่ได้ทำออกมาดีเท่ากับที่โฆษณาไว้

การลงทุนอสังหาฯ คอนโด แบบระยะยาว

ภาพจากโครงการ The Tempo Grand วุฒากาศ

สำหรับการลงทุนอสังหาฯ คอนโด แบบระยะยาว นักลงทุนสามารถเลือกโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของโครงการ เพื่อที่จะถือครองและทำการปล่อยเช่า หรือขายออกเป็นสินทรัพย์ ถือเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่าการลงทุนแบบระยะสั้น แต่ต้องใช้ระยะเวลาและเม็ดเงินที่มากกว่าหลายเท่า

การลงทุนอสังหาฯ คอนโดแบบปล่อยเช่า

ในประเทศไทยมีราคาปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 5.1% เมื่อเทียบกับประเทศใกล้เคียงก็ถือว่า สูงและน่าลงทุนไม่น้อย โดยรายได้จากการปล่อยเช่า เรียกว่า rental yield ซึ่งเป็นรายได้ที่สม่ำเสมอ และเมื่อเฉลี่ยแล้วผลตอบแทนจากค่าเช่าที่เราจะได้รับจะใกล้เคียงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารคือ ประมาณ 5 – 7% ในทำเลทั่วไป และ 10 -15% ในทำเลที่ได้รับความนิยม แต่สำหรับใครที่อยากลงทุนปล่อยเช่าแล้วได้กำไรแน่นอน อาจจะเลือกซื้อคอนโดที่มีการรับประกัน yield แทน ซึ่งมีโอกาสที่จะได้ผลตอบแทนสูงสุดถึง 7%

การลงทุนอสังหาฯ คอนโดแบบปล่อยขายออกเป็นสินทรัพย์

การปล่อยขายคอนโดออกเป็นสินทรัพย์ หรือที่เราเรียกว่า การขายคอนโดมือสอง เป็นอีกหนึ่งวิธีสำหรับการลงทุนอสังหาฯ แบบระยะยาว ซึ่งกำไรจากการขายก็ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยไม่ว่าจะเป็น สภาพของห้อง ชื่อเสียงโครงการ สภาพแวดล้อม หรือทำเลของโครงการ ซึ่งการจะขายให้ได้กำไรนั้นต้องคำนวณดูแล้วว่า ขายได้มากกว่าต้นทุนทั้งหมดตอนซื้อ + ดอกเบี้ยหรือไม่ ถ้าผลตอบแทนที่ได้จากการซื้อสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ (เกินกว่า 6% ต่อปี) ก็ถือว่า เป็นการลงทุนอสังหาฯ ที่คุ้มค่า และได้กำไรมากกว่าการลงทุนด้านอื่นๆ หลายเท่า

ลงทุนอสังหาฯ คอนโดต้องมองเกมให้ขาด

เรียนรู้ถึงประเภทของการลงทุนอสังหาฯ คอนโดกันไปแล้ว ต่อไปเรามาเริ่มรู้จักชั้นเชิงในการเลือกซื้อคอนโดที่สามารถทำกำไรได้สูงๆ กันต่อ ซึ่งสิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการเลือกลงทุนคอนโดสักที่จะมีอยู่ 3 หัวข้อด้วยกันคือ ทำเลของคอนโด ภาพรวมของคอนโด และราคาของคอนโด

ทำเลของคอนโด

ทำเลเป็นสิ่งที่คนทั่วโลกให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกสำหรับการเลือกซื้อคอนโด ไม่ใช่แค่ในเฉพาะในคนไทยเท่านั้น แต่ชาวต่างชาติเองก็ให้ความสำคัญกับทำเลที่เดินทางสะดวก อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 600 เมตร บริเวณโดยรอบต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน และเน้นไปยังทำเลที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าเป็นหลัก โดยเฉพาะสถานี interchange ซึ่งสะดวกสบายมากที่สุดสำหรับการเดินทาง ทำให้มีความต้องการอยู่อาศัยในละแวกนั้นสูง

ทำเลน่าลงทุนในกรุงเทพมหานคร

ยกตัวอย่างโซนสุขุมวิทตอนกลาง ตั้งแต่อโศกถึงพระโขนง เป็นทำเลใจกลางเมือง เกาะแนวรถไฟฟ้า เดินทางไปไหนมาไหนได้ง่าย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้าที่ครบครัน ส่วนทางฝั่งลาดพร้าวเองก็ไม่น้อยหน้า มีสถานีรถไฟฟ้า BTS ส่วนต่อขยายสีเขียว ทำให้สถานีลาดพร้าวกลายเป็นสถานี interchange ในอนาคต นอกจากนี้ยังใกล้สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า และจุดขึ้น-ลงรถตู้หลากหลายเส้นทาง

ภาพรวมของคอนโด

ภาพจากโครงการ The Tempo Grand วุฒากาศ

นอกเหนือจากทำเลแล้ว ตัวของโครงการเองเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญ เพราะเมื่อโครงการสร้างแล้วเสร็จ ความต้องการอยากเห็นห้องจริงจะมีมากขึ้น โครงการที่มีรูปลักษณ์สวย มีดีไซน์แปลกใหม่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันย่อมเป็นที่ต้องการของผู้อยู่อาศัยมากกว่าคอนโดเล็กๆ ซึ่งไร้พื้นที่ส่วนกลางดีๆ 

ราคาของคอนโด

ดูว่าราคาของคอนโดเหมาะสมและสามารถทำกำไรมากพอที่จะลงทุนหรือไม่ ซึ่งสามารถเปรียบเทียบราคาได้จากโครงการโดยรอบ เช่น ในบริเวณ 5 แยกลาดพร้าวที่คอนโดมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 150,000 บาท/ตารางเมตร หรือในโซนสุขุมวิทตอนกลาง อโศกถึงพระโขนง คอนโดระดับพรีเมียมจะมีราคาตารางเมตรละ 300,000 บาท ถ้าหากโครงการใหม่ที่เปิดตัวมีราคาขายต่ำกว่าจะทำให้นักลงทุนสามารถทำกำไรได้มากยิ่งขึ้น บวกกับสภาพแวดล้อมมีปัจจัยที่ครบครัน ไม่ว่าจะเป็นการขยายตัวของเมือง เส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ จะทำให้ราคาของคอนโดพุ่งสูงมากกว่าปกติอย่างแน่นอน