รูปบทความ รู้ไว้ใช่ว่า วัฏจักรคอนโดมิเนียมตั้งแต่พรีเซล จนถึงขายมือสอง 5 ปี

รู้ไว้ใช่ว่า วัฏจักรคอนโดมิเนียมตั้งแต่พรีเซล จนถึงขายมือสอง 5 ปี

ใครกำลังวางแผนจะซื้ออยู่ ไม่ควรพลาด เพราะวันนี้ Estopolis มีวงจรการซื้อขายคอนโดมาให้ดูกัน จะได้รู้เท่าทันโครงการต่างๆ ว่าทำไม้...ทำไมแค่เปิดพรีเซลล์ (Presale) ไม่กี่วันก็ Sold Out หมดซะแล้ว?

ซึ่งต้องบอกก่อนว่า "การซื้อขายคอนโดมิเนียม" จะพิเศษกว่าทรัพย์สินย์ชนิดอื่นนิดนึง ตรงที่จะแบ่งการซื้อขายเป็นช่วงๆ ตั้งแต่ช่วงก่อนสร้างเรื่อยไปจนถึงช่วงสร้างเสร็จแล้ว 5 ปี เรียกว่าเป็นมหากาพย์แห่งการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลยทีเดียว

รู้ไว้ใช่ว่า...วงจรวัฏจักรคอนโดมิเนียม



วงจรคอนโด

มองไปมองมาก็คล้ายวัฎจักรฝนเหมือนกันนะ ซื้อมาขายไปแล้วซื้อใหม่มือสอง (อีกรอบ)



1. ช่วงก่อนเปิดโครงการ : ขอวัดกระแสกันสักหน่อย

ตรงนี้ไม่ใช่การเชิญนักสื่อมาแถลงเปิดตัวโครงการนะคะ แต่เป็นช่วงที่โครงการเชิญพวกบล็อกเกอร์ หรือสื่อแบบไม่เป็นทางการมาก มารับฟังแผนการของโครงการใหม่กันก่อน ในจุดนี้ทางผู้พัฒนาโครงการต้องการให้มีข่าวหลุด เพื่อวัดกระแสตอบรับค่ะ   ถ้ากระแสดีก็เดินหน้าต่อ อาจจะเอาไปคิดแผนการตลาด ราคา แคมเปญอื่น ๆ อะไรก็ว่าไป แต่ถ้ากระแสไม่ดีก็อาจจะกลับไปปรับปรุงซ่อมแซมแผนกันก่อน  


2. ช่วง VVIP : รอบนี้สำหรับคนพิเศษ very very important

ซื้อใบจองคอนโดรอบวีไอพี

หลังจากมีการปรับแบบวางแผนการตลาดเสร็จสิ้นแล้ว อาจจะมีกำหนดการเปิดตัวพรีเซลแล้วหรือไม่ก็ได้ แต่จะมีใบจองส่วนหนึ่งถูกขายไปบ้างแล้ว โดยเราเรียกรอบนี้ว่า (VVIP) Very Very Important People พิเศษแค่ไหนสังเกตได้จากคำว่า Very ค่ะ หรือบางคนอาจเรียกว่า Super VIP แทน (เพื่อลดความยาวในการอ่าน) ซึ่งถ้าใครอยากได้ใบจองในรอบนี้จะต้องเป็นนักลงทุนรายใหญ่ เหล่าเศรษฐี หรือญาติ ,คนสนิทกับดิวิลอปเปอร์ (Developer) ถึงจะมีสิทธิ์ได้ห้องพิเศษก่อนเพื่อน

แต่ก็จะมีบางโครงการนะคะ ที่เปิดรอบพิเศษให้กับพนักงานของตัวเอง ตลอดจนบริษัทพันธมิตร ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละองค์กรด้วยเช่นกัน ว่าจะเปิดหรือไม่ เปิดเท่าไร และเปิดตอนไหน

ทุกวันนี้นอกจากลูกค้าที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังมีนักลงทุนชาวต่างชาติอยู่ในรอบนี้ด้วย โดยเฉพาะชาวจีน 


3. ช่วง VIP 

หลังจากปล่อยขายในรอบ VVIP ไปแล้ว ก็จะมาถึงช่วงของ VIP กันค่ะ  ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ในรอบ VIP จะเป็นกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ ลูกค้าเก่าที่มีปฎิสัมพันธ์อันดีกับทางดิวิลอปเปอร์อยู่แล้ว บ้างก็ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่พอเวลาผ่านไปอาจเปลี่ยนใจนำมาปล่อยมาขายต่อ หรือไม่เช่นนั้นก็จะซื้อเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะไปเลย  



4. ช่วง Presale : วันของปุถุชนคนธรรมดา

และแล้วก็ถึงเวลาของเรา รอบ Pre-Sale จะเป็นรอบที่คึกคักที่สุด มีผลมาจากการโฆษณา ประชาสัมพันธ์ของฝ่ายการตลาด ถ้าหากโครงการไหนประชาสัมพันธ์ดีๆ ก็จะมีคนมาต่อแถวเข้าคิวซื้อใบจองกันตั้งแต่เช้า ส่วนใหญ่รอบนี้จะเป็นวันของลูกค้าทั่วไปที่ต้องการซื้ออยู่เอง , นักลงทุนระดับกลาง , นักเก็งกำไรใบจอง , นักลงทุนขายดาวน์ ตลอดจนคนขายใบคิว เรียกว่าทำทุกวิถีทางเพื่อให้ได้ใบจองก่อนใคร เพราะยิ่งใครที่ได้คิวแรกๆ ก็จะมีสิทธิ์เลือกห้องก่อน บางคิวมีราคาถึงหลักแสนกันเลยทีเดียว

อีกกิจกรรมไฮไลท์ของรอบ Pre-sale คือ การจับฉลากห้องราคาพิเศษ ซึ่งมีไม่กี่ห้องเท่านั้น หากใครสนใจจะต้องต่อคิวเพื่อรับสิทธิ์จับฉลาก จึงเป็นที่มาของธุรกิจขายสิทธิ์ ที่เห็นคนเยอะๆ ส่วนหนึ่งก็มาจากคนพวกนี้นั้นแหล่ะค่ะ



4.1 ช่วง Pesale : หลุด Resale

บางครั้งจะเห็นว่า ทำไมวัน Presale ถึงมีใบจองห้องพิเศษโผล่ออกมาด้วย? ซึ่งไม่ต้องแปลกใจไปค่ะเพราะเป็นเรื่องปกติมากๆ ที่ห้องพิเศษจากรอบ VVIP และ VIP จะหลุดออกให้ซื้อกันได้ในราคาแบบเก็งกำไร ทั้งฝากโครงการขายและขายเองด้วย ฉะนั้นถ้าใครอยากได้ห้องพิเศษอาจลองไปแอบๆ ส่องๆ ในวันนี้กันได้



5. ช่วงขายต่อใบจอง



หลังจากที่ทุกคนตื้นตัวกันไปหมดแล้วในรอบ Pre Sale พอมาถึงช่วงนี้จะเงียบๆ หน่อย เรียกว่าเป็นช่วงปล่อยใบจองเพื่อเอากำไร แถมยังมีราคาแพงกว่าวันพรีเซลค่อนข้างมาก เพราะนักเก็งกำไรส่วนใหญ่ยังไม่เดือดร้อนเรื่องเงิน สูตรสำเร็จของการขายต่อใบจองคือยิ่งขายใบจองได้เร็วยิ่งได้กำไรเยอะเท่านั้น 

จากในรูปจะเห็นห้องที่ล็อคกุญแจอยู่ ห้องนี้จะเป็นห้องที่วิวสวยที่สุด ซึ่งทางโครงการจะเก็บเอาไว้ขายตอนโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้ว แน่นอนว่าราคาก็ต้องแพงที่สุดเช่นกันค่ะ 



6. ช่วงใกล้ดาวน์ / ช่วงตัดราคาใบจอง 



มันก็มีบ้างที่นักลงทุนบางกลุ่มอยากลองเล่นธุรกิจซื้อขายคอนโด ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้อาจไม่ได้ทำการศึกษา Demand มาให้ดีก่อนเห็นว่าโครงการไหนกำลังเปิด กำลังดังก็รีบลงทุน ผลที่ตามมาจึงไม่เป็นไปตามที่หวังขาดทุนกันมานักต่อนัก

จากที่ก่อนหน้านี้ที่ใบจองมีราคาสูงมาก พอใกล้กำหนดผ่อนดาวน์เหล่านักลงทุน(ตามกระแส) ที่หวังเก็งกำไรก็จะเริ่มตัดราคากันเอง เพราะใบจองที่ถือไว้มีอายุถึงวันกำหนดผ่อนดาวน์ ถ้าถือไว้จนถึงกำหนดผ่อนดาวน์ต้องทำสัญญาผูกมัด ถ้าไม่ทำสัญญาก็สูญเงินค่าใบจองไปเปล่า ๆ  ทำให้ช่วงนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับคนที่อยากได้ห้องและใบจองในราคาพรีเซล 




7. ช่วงขายดาวน์ : เวลาของผู้รอดชีวิต

ช่วงนี้จะเป็นช่วงที่เริ่มขายดาวน์กันจริงจัง  นักลงทุนส่วนหนึ่งที่ยังมีสายป่านผ่อนดาวน์ไหว หรือหวังกำไรมากกว่าการขายใบจอง ก็จะเริ่มผ่อนดาวน์กับโครงการกันไป พร้อมกับประกาศขายไปด้วย  ซึ่งสูตรสำเร็จของการลงทุนในช่วงนี้คล้ายกับตอนขายใบจองคือ

ยิ่งขายเร็ว..ยิ่งได้กำไร


ห้องคอนโดที่ขายในช่วงนี้ อาจจะมีห้องที่โครงการยังเหลือขายเอง ซึ่งโครงการก็จะขึ้นราคาจากช่วงพรีเซล กับห้องที่มีนักลงทุนซื้อแล้วผ่อนดาวน์ไปแล้วนำมาขายต่อ ซึ่งตัวนักลงทุนเองก็จะได้กำไรเยอะ แต่ราคาของห้องก็จะไม่ค่อยหนีจากที่โครงการขายเองเท่าไรค่ะ   

แต่สำหรับโครงการที่ขายหมด คือโครงการไม่มีห้องว่างในมือให้ขายต่อตรง ๆ กับลูกค้า  มีแต่ห้องขายดาวน์จากกลุ่มนักลงทุน ราคาขายต่อก็จะสูงเป็นพิเศษค่ะ 



8. ช่วงตึกเสร็จ ใกล้โอน



ในช่วงนี้เป็นช่วงที่ตึกสร้างเสร็จแล้วพร้อมจะโอนกรรมสิทธิ์และเข้าอยู่ นักลงทุนขายดาวน์หากไม่แน่จริงก็ไม่รอดเช่นกัน ยิ่งช่วงตึกเสร็จใกล้โอน ก็จะเจอปัญหาหลายคนไม่พร้อมโอนห้องต้องกู้ธนาคารเป็นหนี้ก้อนโต จึงอาจเห็นปรากฎการณ์ลดกระหน่ำซัมเมอร์เซลล์อีกรอบ ยอมขายในราคาต่ำกว่าทุน เรียกว่าทำทุกวิถีทางเพื่อไม่ให้โดนยึดเงินดาวน์

เตรียมเงินสดไว้ให้ดี

และหากใครที่อยากได้ห้องจริงๆ ไม่ว่าจะซื้ออยู่เองหรืออยากปล่อยเช่า แนะนำให้เตรียมเงินสดไว้ให้ดี เพราะช่วงนี้ราคาจะถูกเสียยิ่งกว่าช่วงพรีเซล Pre Sale แต่ต้องใช้ทุนมากหน่อยเพราะเงินดาวน์เป็นก้อนที่เราจะต้องจ่ายสด และถ้าอยากรู้ว่าต้องเตรียมตัวยังไง สามารถเข้าไปดูได้ที่ ซื้อคอนโดให้ได้ราคาต่ำกว่าราคาพรีเซล



9. ช่วงเปิดตัวห้องสวย : หลบหน่อยพระเอกมา

พวกห้องสวยๆ วิวดีๆ เนี้ย เขาเอาไว้เปิดตัวหลังสุด ต้องรอให้โครงการพร้อมโอนเสียก่อนถึงจะเริ่มปล่อยมาขายในราคาที่แพงเอาเรื่อง เพราะช่วงที่ตึกสร้างเสร็จแล้ว 1-5 ปีจะเป็นช่วงที่ได้กำไรและขายง่ายสุด แถมบางโครงการยังค่อยๆ ทยอยขายทีละห้อง สองห้อง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเทคนิคในการขายค่ะ 




10. ช่วงขายมือสอง 1-5 ปี : ขาขึ้นของห้องมือสอง

พอผ่านไปสัก 1-5 ปี ก็จะเริ่มเห็นประกาศขายห้องมือ 2 โผล่มา ซึ่งราคาก็จะยังถือว่าสูงอยู่เพราะห้องยังใหม่ หากใครอยากขายห้องก็ต้องเป็นช่วงนี้แหล่ะค่ะ ราคาคอนโดมือ 2 ในช่วงนี้สามารถขึ้นได้มากกว่า 10% เลยค่ะ ถ้า Demand ดีจริงๆ  สำหรับเจ้าของห้อง นอกจากค่าดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆ แล้ว อย่าลืมบวกค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ไปในราคาขายด้วยนะคะ

***ภาษีธุรกิจเฉพาะคือภาษีที่เราต้องเสีย ณ ที่จ่าย แว้นแต่โอนกรรมสิทธิ์มาแล้วไม่ต่ำกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านมาแล้วไม่ต่ำกว่า 1 ปี***



11. ช่วงขายมือสอง อายุมากกว่า 5 ปี : ราคานี้น่าสนใจ

ขายคอนโดมือสอง โดนภาษีธุรกิจเฉพาะ


สำหรับคอนโดที่มีอายุมากกว่า 5 ปี มักจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไหนจะมีค่าเสื่อมราคา ทั้งยังโดนคอนโดข้างเคียงเปิดแข่งอีก ทำให้ราคาขายห้องมือ 2 ช่วงนี้จะถูกลงกว่าช่วงแรกๆ ราคาจะค่อย ๆ สมเหตุสมผลไปตามความเก่า ถ้าใครไม่ซีเรียสเรื่องห้องเก่าและเป็นโครงการที่ต้องการอยู่แล้ว การซื้อคอนโดมือสองในก็น่าสนใจมิใช่น้อย

* โดยปกติอสังหาริมทรัพย์ราคาจะไม่ตกนะคะ ยกเว้นว่ามันจะแย่จริง ๆ แต่ที่เราบอกว่าราคามันจะสมเหตุสมผลน่าซื้อมากขึ้นเนี่ย เป็นเพราะค่าเงินเฟ้อ และราคาเปรียบเทียบกับคอนโดใหม่ ๆ มากกว่าค่ะ 



เป็นยังไงบ้างคะสำหรับวัฏจักรคอนโด ถือว่าเป็นความรู้ติดตัวเล็กๆ น้อยๆ เผื่อวันไหนสนใจซื้อขายคอนโดจะได้วางแผนอนาคตให้เรียบร้อยก่อนตัดสินใจ ซึ่ง Estopolis ก็ยังมีข้อควรรู้ , เคล็ดลับการซื้อขาย รวมถึงไลฟ์สไตล์คอนโดอีกมากมายให้ติดตาม อย่าลืมเข้าไปทักทายกันได้ค่ะ :)