รูปบทความ จัดเต็ม! วิเคราะห์ 3 สิ่งควรรู้ ก่อนซื้อคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู

จัดเต็ม! วิเคราะห์ 3 สิ่งควรรู้ ก่อนซื้อคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู

โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เป็นโครงการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีและกรุงเทพฯ เส้นทางของโครงการเริ่มต้นที่ศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี และสิ้นสุดที่มีนบุรี ระยะทางรวมประมาณ 34–36 กิโลเมตร รวมทั้งสิ้น 30 สถานี ปัจจุบันอยู่ในช่วงเตรียมการก่อสร้าง คาดว่าจะเริ่มดำเนินการในต้นปี 2561


ภาพจากบทความเปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุง

แผนที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู

ภาพจากบทความ 'เปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุง'



หลายคนอาจเคยชินกับคำเตือน 
'การลงทุนมีความเสี่ยง ต้องรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน'

บทความนี้แนะนำการวิเคราะห์ 3 อย่าง เพื่อช่วยให้ตัดสินใจง่ายขึ้น



Development Analysis


ภาพจากบทความเปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุถานีศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี สถานีเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีชมพูกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ภาพจากบทความเปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุง



1. รถไฟฟ้าสายสีชมพูรองรับการเดินทางในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทางทิศเหนือในแนวตะวันออก-ตะวันตก เป็นการเชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ กับนนทบุรี ปทุมธานี และ กรุงเทพฯ กับชานเมืองทิศตะวันออก ฉะเชิงเทรา นครนายก และชลบุรี ซึ่งจัดเป็นพื้นที่อยู่อาศัยตามผังเมือง กรุงเทพฯ และรัฐบาลสนับสนุนการกระจายความเจริญไปยังพื้นที่ชานเมือง


ภาพจากบทความเปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุงสถานีวัดพระศรีมหาธาตุ สถานีเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีชมพูกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว

ภาพจากบทความเปิดหมุดทำเลทอง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ความหวังของชาวกรุง



2. รถไฟฟ้าสายสีชมพูจัดว่าเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมโยงกับระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ทั้งในพื้นที่นนทบุรีจะเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ศูนย์ราชการนนทบุรี ถ.แจ้งวัฒนะเชื่อมกับทางด่วนพิเศษศรีรัชโดยเชื่อมโยงไปยังพื้นที่เมืองทองธานี ซึ่งเคยมีข่าวว่าผู้บริหารจะลงทุนก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเข้าไปในพื้นที่ ถัดจากย่านนี้จะเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงที่ ถ.วิภาวดีรังสิต ถัดมาอีกจะเชื่อมกับรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวที่วงเวียนหลักสี่ ถัดไปจะเชื่อมกับทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ และรถไฟฟ้าสายสีเทาที่ย่านวัชรพล ก่อนที่จะไปสิ้นสุดที่มีนบุรีเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม


จะเห็นว่ารถไฟฟ้าสายสีชมพูเชื่อมต่อการเดินทางอย่างเป็นระบบครบวงจรในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า





Market Analysis


ภาพจากโครงการ Hall Mark แจ้งวัฒนะภาพจากโครงการ Hall Mark แจ้งวัฒนะ



คอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูเริ่มปรากฏให้เห็นว่าคึกคัก ตั้งแต่ปี 2553 ใน 3 ปีแรก 2553-2555 มีอัตราการขายสูงถึง 80% ทำให้อุปทานในช่วงนั้นเหลือประมาณ 2,500 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งมีราคาไม่แพงมากเพียงแค่ล้านต้นๆ


ในปี 2555 ราคาขายต่อ ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 40,000 บาท ปรับขึ้นเรื่อยมาตามราคาที่ดินที่สูงขึ้น จนในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 60,000 บาท ต่อ ตร.ม. และราคาประเมินคาดการณ์จนถึงปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 1.2-1.5 แสน ต่อ ตร.วา แต่ถึงเวลานั้นจริงๆ อาจปรับตัวสูงขึ้นอีกประมาณ 2 เท่าตัว จากแนวโน้มราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นทุกปี เมื่อรถไฟฟ้าสายสีชมพูก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการในปี 2564 ราคาอาจเปลี่ยนแปลงไปจากนี้ก็ได้ คาดว่าจะได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้ามากพอสมควร


ภาพจากโครงการ ESTA BLISS คอนโดใหม่ใกล้แยกมีนบุรีภาพจากโครงการ ESTA BLISS คอนโดใหม่ใกล้แยกมีนบุรี


ปี 2553-2554 หลังจากศูนย์ราชการกรุงเทพมหานครย้ายมาอยู่ในพื้นที่ ตลาดคอนโดเริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลง หลายโครงการคาดการณ์ว่า จะได้อานิสงส์จากข้าราชการที่ต้องย้ายมาทำงานประจำศูนย์ราชการฯ คนที่ซื้อปล่อยให้เช่าก็หวังว่าจะได้อัตราค่าเช่าที่ยอมรับได้ แต่เอาเข้าจริงๆ ตลาดช่วงนั้นก็ซบเซา ประกอบกับเกิดวิกฤตอุทกภัย กลางปี 2554 ต่อเนื่องต้นปี 2555 ส่งผลให้บางโครงการต้องยกเลิกการขายไปในที่สุด

 

ภาพจากโครงการ Pround 3 คอนโดย่านปากเกร็ด

ภาพจากโครงการ Proud III คอนโดย่านปากเกร็ด 



ในภาพรวมตลอด 10 ปีที่ผ่านมา อัตราการขายมากกว่า 90% อยู่ที่ทำเลห้าแยกปากเกร็ด – ทางด่วนพิเศษศรีรัช แต่เป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายเล็กเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่ทำเลทางด่วนพิเศษศรีรัช – แยกหลักสี่ ได้อานิสงส์จากศูนย์ราชการฯ และหน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชนหลายแห่ง มีอัตราการขายค่อนข้างสูง เกือบๆ 90%


ข้อเด่นของทำเลนี้คือ ผู้ประกอบการรายใหญ่สนใจลงทุน แม้ว่าที่ผ่านมาจะไม่ประสบผลสำเร็จมากนัก แต่เป็นการลงทุนโดยคาดการณ์ราคาประเมินขายต่อหลังรถไฟฟ้าสายสีชมพูเปิดให้บริการในปี 2564 โดยมีกลุ่มเป้าหมาย คือ กลุ่มผู้เช่าเพื่ออยู่อาศัยและเช่าเพื่อการพาณิชย์ และกลุ่มลงทุนซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ปล่อยให้เช่า และพักอาศัยเป็นครั้งคราว คู่แข่งสำคัญของคอนโดย่านนี้คือบ้านชานเมืองหรือบ้านชานกรุง เนื่องจากเดินทางออกนอกเมืองได้ง่าย สะดวก รวดเร็ว คนจึงสนใจอยู่บ้านเพื่อเอาบรรยากาศ พักผ่อนหย่อนใจจากความวุ่นวายในเมืองหลวง





Financial Analysis


ภาพจากโครงการ H2 Condo (รามอินทรา 21)ภาพจากโครงการ H2 Condo (รามอินทรา 21)

                   


1. การวิเคราะห์ “ความคาดหวัง” (Expected) คนที่ต้องการซื้อโครงการที่กำลังก่อสร้างหรือสร้างแล้วเสร็จ จะคาดการณ์ความคาดหวังบนพื้นฐานจากตลาดคอนโดในพื้นที่ และกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ การวิเคราะห์แยกเป็น 2 กรณี


1.1 ตำแหน่งทางการตลาด (Positioning) ของโครงการ บางโครงการใจดีหน่อยก็อาจทำไว้ให้ลูกค้าดู เพื่อตัดสินใจง่ายขึ้น เช่น เป็นคอนโดที่ราคาถูกแต่มีคุณภาพในระดับหนึ่ง


ภาพจาก www.dynamic-concepts/nlตำแหน่งทางการตลาดของโครงการ


1.2 คนต้องการซื้อก็ต้องจัดตำแหน่งทางการตลาดโครงการที่ตนสนใจ เพื่อเลือกโครงการที่ถูกใจที่สุด


ตำแหน่งทางการตลาดโครงการที่สนใจตำแหน่งทางการตลาดโครงการที่สนใจ



2. การวิเคราะห์ “สิ่งที่ดีที่สุด” (the Best) แสดงให้เห็นถึงสถานการณ์ที่ดีที่สุดที่อาจเกิดขึ้นได้หลังจากโอนกรรมสิทธิ์ เช่น มีโครงการใหม่เกิดขึ้น รถไฟฟ้าสายสีเทาเริ่มวางระบบทำสัญญาก่อสร้าง และประกาศปีที่เปิดให้บริการอย่างแน่นอน หรือจะเป็นค้าปลีกขนาดใหญ่เข้าในพื้นที่ใกล้เคียง สิ่งเหล่านี้ส่งผลต่อราคาประเมินขายต่อในอนาคต และคำนวณอัตราค่าเช่าที่จะได้รับจากอานิสงส์ดังกล่าว


ภาพจากโครงการเวลาดี คอนโด แจ้งวัฒนะ

ภาพจากโครงการ เวลาดี คอนโด แจ้งวัฒนะ



หลายคนอาจสงสัยการคิดอัตราค่าเช่าคอนโด คิดกันอย่างไร ลองคิดคำนวณตามนี้ดู แบบง่ายๆ


2.1 สำรวจค่าเช่าคอนโดในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ห้องขนาด 30 ตร.ม. ให้เช่าเดือนละ 18,000 บาท ค่าเช่าเฉลี่ย เท่ากับ 18,000 ÷ 30 = 600 บาท ต่อ ตร.ม. ถ้าห้องของเรา ขนาด 35 ตร.ม. เราก็คิดค่าเช่า 35 × 600 = 21,000 บาท ต่อเดือน


2.2 รู้อัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ในพื้นที่คอนโดของเรา เช่น ราคาคอนโด 1,000,000 บาท อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 5% ต่อปี คิดคำนวณอัตราค่าตอบแทน ก็จะได้ 1,000,000 × (5/100) = 50,000 บาท ต่อปี (12 เดือน) คิดอัตราตอบแทนรายเดือน = 50,000/12 = 4,167 บาท ต่อเดือน 


แต่ในความเป็นจริงต้องนำส่วนที่ลงทุนไปมาคำนวณด้วย คือ

 

2.2.1 ต้นทุน (Investment Cost) ถ้าห้องราคา 1,000,000 บาท รวมต้นทุนอื่นๆ เช่น เฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง 110,000 บาท ดังนั้นราคารวม = 1,110,000 บาท คิดคำนวณอัตราผลตอบแทน 5% จะได้ (1,110,000 × 5)/100 = 55,500 บาท ต่อปี (12 เดือน) คิดรายเดือน = 55,000/12 = 4,625 บาท ต่อเดือน


2.2.2 ค่าซ่อมบำรุง (Maintenance Cost) เช่น ค่ากลาง ค่าล้างแอร์ ค่าติดตั้งอินเตอร์เน็ต ค่าเคเบิ้ลทีวี เช่น คำนวณแล้วได้ 40,000 บาท ต่อปี คิดรายเดือน ได้เดือนละ 3,333 บาท นำไปรวมกับต้นทุน จะได้ 4,625 + 3,333 = 7,958 บาท ต่อเดือน


จากนั้นก็นำอัตราผลตอบแทนรายเดือน 4,167 บาท มารวมกับ 7,958 บาท ก็จะได้อัตราค่าเช่าห้อง คือ 4,167 + 7,958 = 12,125 บาท ต่อเดือน อัตราค่าเช่านี้สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามความเหมาะสม เช่น อาจจะคิดค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท หรือ 12,500 บาท ต่อเดือน ก็ทำได้  


ภาพจากโครงการ Sucharee Life Laksi – Chengwattanaภาพจากโครงการ Sucharee Life Laksi – Chengwattana



3. การวิเคราะห์ “สิ่งที่แย่ที่สุด” (the Worst) แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น ไฟไหม้ แผ่นดินไหว กรณีกำลังก่อสร้างก็ยุติการก่อสร้าง หรือกู้แบงก์ไม่ผ่าน ฯลฯ บางสิ่งบางอย่างมีทางเลือกในการจัดการความเสี่ยง บางสิ่งก็ไม่มีให้เลือก ต้องควบคุมจัดการเอาเอง เช่น ไฟไหม้ยังมีประกันภัย แผ่นดินไหวเดี๋ยวนี้ก็มีประกันให้เลือกใช้


บางคนคิดไกลกว่านั้นก็อาจจะวางแผนไม่ปล่อยห้องให้ว่างเกิน 3 เดือน ในการได้คนเช่าคนต่อไป ในขณะที่บางคนหัวการค้ามากหน่อยก็อาจติดตามราคาซื้อขายที่ดิน อัตราผลตอบแทน อัตราค่าเช่าในพื้นที่ แล้วนำมาคิดคำนวณอัตราค่าเช่าแบบปีต่อปี


การเลือกซื้อคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีกลยุทธ์การตลาดของโครงการ 2 อย่าง คือ การเป็นผู้นำด้านต้นทุน (Cost Leadership) และการสร้างความแตกต่าง (Differentiation) อยู่ที่เราว่า จะเลือกแบบใดที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์และสร้างความพึงพอใจให้กับเราได้ “การให้เลือกเป็นสิ่งที่ดี และการได้เลือกเป็นสิ่งที่ดีกว่า”




ขอบคุณแหล่งข้อมูล


Byron Anstine, Jr. (2011). ANALYSIS FOR THE DEVELOPMENT OF AN 8 UNIT APARTMENT BUILDING. Maryland: Johns Hopkins University.

www.dynamic-concepts.nl

www.posttoday.com

www.thansettakij.com




บทความที่เกี่ยวข้อง


รวมคอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพูราคาล้านต้นๆ