รูปบทความ วิเคราะห์ทำเลคอนโดรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตอนนี้สถานการณ์เป็นยังไง

จัดเต็ม! วิเคราะห์ทำเลคอนโดรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตอนนี้เป็นยังไง!?

รถไฟฟ้ามหานครสายสีส้มเป็นหนึ่งในโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าในระบบรถไฟฟ้ามหานคร เป็นโครงการระบบขนส่งมวลชนทางรางที่มีโครงสร้างใต้ดินเป็นส่วนใหญ่ และยกระดับบางส่วนมีแนวเส้นทางแบ่งเป็น 2 ช่วง ได้แก่ ช่วงตลิ่งชัน - ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และ ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - มีนบุรี รวมระยะทาง 39.6 กม. 30 สถานี เป็นสถานีใต้ดิน 23 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ มากถึง 8 จุดตัด และเป็นเส้นทางผ่านจุดสำคัญหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็นชุมชนอยู่อาศัยหนาแน่น สถานที่ราชการ สำนักงาน สถานศึกษา สนามกีฬา ศูนย์การค้า สถานสันทนาการ ฯลฯ

โดยทางเรา  Estopolis ก็ได้วิเคราะห์แล้วว่าเป็นเส้นทางที่มีแนวโน้มว่าจะมีคนใช้บริการจำนวนมากตลอดทั้งวันที่เปิดให้บริการ ใกล้เคียงกับสายสีน้ำเงินหรือสายสีเขียว ซึ่งทั้งสองสายมีลักษณะความสำคัญของสถานที่ต่างๆ ที่รถไฟฟ้าสายนี้ผ่าน แต่จะต่างจากสายสีม่วงที่ช่วงปลายเส้นทางเป็นชุมชนที่อยู่อาศัย ไม่มีสถานที่สำคัญขนาดใหญ่ที่จะได้รับอานิสงส์จากการให้บริการมากนัก
ภาพจาก www.thansettakij.com

       

รถไฟฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจนในการลงทุนจากรัฐบาลในช่วงต้นปี 2560 โดย รฟม. ลงนามสัญญาก่อสร้างงานโยธา ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ระหว่างการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กับบริษัทผู้รับจ้างที่ผ่านการคัดเลือกด้านราคาทั้ง 6 สัญญาก่อนเป็นอันดับแรก ในขณะที่ช่วงตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย อยู่ในช่วงกำลังพิจารณาดำเนินการ


ตลอดเส้นทางช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ระยะทางรวม 23 กม. รวม 17 สถานี แบ่งเป็น 2 ช่วง คือ สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน 10 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี โดยสถานีเริ่มต้นอยู่ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT) ประกอบด้วย สถานีใต้ดิน 10 สถานี ได้แก่ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย, สถานี รฟม., สถานีพระราม 9, สถานีรามคำแหง 12, สถานี ม.รามคำแหง, สถานีราชมังคลา, สถานีหัวหมาก, สถานีลำสาลี, สถานีศรีบูรพา และสถานีบ้านม้า ในส่วนของสถานียกระดับ 7 สถานี ได้แก่ สถานีสัมมากร, สถานีน้อมเกล้า, สถานีราษฎร์พัฒนา, สถานีวัดบางเพ็ง, สถานีเคหะราม, สถานีมีนบุรี และสถานีสุวินทวงศ์


ทำเลทอง: บริเวณ ถ.พระราม 9 – ถ.รามคำแหงตอนต้น


บริเวณ ถ.พระราม 9 ไปจนถึง ถ.รามคำแหงตอนต้น คาดว่าจะได้รับความสนใจและเป็นทำเลทอง ถือว่าเป็น New CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ซึ่งเป็นพื้นที่ศักยภาพแห่งใหม่ มีความเคลื่อนไหวชัดเจนที่สุด นักลงทุนจับตามอง มีคอนโดเหลือในตลาดน้อยและเป็นจุดตัดสำคัญของโครงการ โครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตมีการเปลี่ยนแปลงด้านราคาจากโครงการเดิมที่เปิดขายมาแล้วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงมากขึ้น 

ภาพจากโครงการ IdeO New Rama 9ภาพจากโครงการ Ideo New Rama 9



ก่อนหน้านี้โครงการรถไฟฟ้าช่วงนี้ยังไม่มีความชัดเจน เจ้าของที่ดินเสนอขายในราคาค่อนข้างสูงเพราะเชื่อมั่นว่ารถไฟฟ้าจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน แต่ฝ่ายนักลงทุนยังไม่ให้ความสนใจมากนักเนื่องจากยังไม่มั่นใจว่าเส้นทางรถไฟฟ้าจะประกาศเริ่มก่อสร้างเมื่อใด


ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินตกราวๆ ตร.วา ละ 1.5 แสนบาท แต่เมื่อผู้ประกอบการเชื่อมั่นว่าเกิดขึ้นแน่นอนหลังจากมีการทำสัญญาก่อสร้างราคาที่ดินก็พุ่งสูงขึ้นตกราวๆ ตร.วา ละ 2.5 แสนบาท แต่ก็ยังไม่ถือว่าเป็นเกรดเอเหมือนทำเลสุขุมวิท ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นระดับกลางบน จึงยากที่จะทำตลาดคอนโด High-Rise ราคาสูงๆ ใกล้เคียงกับย่านสุขุมวิทได้


เมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความชัดเจน และราคาที่ดินย่านพระราม 9 และรามคำแหงตอนต้นยังไม่สูงมากนัก การพัฒนาโครงการคอนโดระดับกลางเริ่มขยับขยายมากขึ้นและมากระจุกตัวบริเวณนี้แทน ลูกค้าของโครงการในย่านนี้เป็นกลุ่มคนทำงานที่ใช้รถยนต์ส่วนตัว เนื่องจากใกล้ทางด่วน เดินทางสะดวก แต่ถ้าเป็นคอนโด ถ.พระราม 9 ฝั่งไปดินแดงได้รับความนิยมน้อย เพราะช่องทางกลับรถอยู่ไกล ใช้เวลานาน ในขณะที่ ถ.พระราม 9 ฝั่งไปรามคำแหงจะเดินทางสะดวกกว่า เพราะเป็นเส้นทางออกนอกเมือง มีแนวโน้มต้องการคอนโดมากกว่าฝั่งตรงข้าม แถวๆ อาร์ซีเอ มีทางด่วนแต่เข้าถึงโครงการได้ยากกว่า


ภาพจากโครงการ Lumpini Park Rama 9 – Ratchada

ภาพจากโครงการ Lumpini Park Rama 9 – Ratchada



ข้อจำกัดของทำเลช่วงนี้อยู่ที่ ถ.รามคำแหง ติดปัญหาผังเมืองสีเหลือง-ส้ม (ย.3-ย.4) ที่อนุญาตให้สร้างอาคารพื้นที่ใช้สอยรวมไม่เกิน 10,000 ตร.ม. สูงไม่เกิน 23 เมตร หรือ 8 ชั้น ทำให้การพัฒนาโครงการคอนโดยากขึ้นไปอีก ไม่สอดคล้องกับการพัฒนาตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเหมือนสายอื่นๆ ทำให้ความเด่นของทำเลถูกลดทอนลง หากจะสร้างตึกสูงต้องซื้อตึกแถวแล้วทุบทิ้ง ประเด็นผังเมืองดังกล่าวนี้ ภาคเอกชนพยายามเจรจากับ กทม. ให้ปรับปรุงผังเมืองเป็นสีน้ำตาล ย.8 ขึ้นไป เพื่อสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่ได้ ให้สอดคล้องกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ และบางพื้นที่การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio (FAR) ค่อนข้างต่ำ พัฒนาได้ไม่เกิน 3-4.5 เท่าของที่ดิน ซึ่งถือว่าค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับการมีรถไฟฟ้าผ่านและราคาที่ดินทะยานสูงขึ้นเรื่อยๆ


ทำเลแลนด์แบงก์ : ตลอดแนว ถ.รามคำแหง


แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงนี้ส่วนใหญ่อยู่ตลอดแนว ถ.รามคำแหง แต่ที่ดินเปล่าย่านนี้ค่อนข้างหายาก เพราะฝั่งใต้ของถนนส่วนใหญ่เป็นสถานที่ราชการ เป็นที่ดินของรัฐ คือ ม.รามคำแหง และสนามราชมังคลากีฬาสถาน ส่วนฝั่งเหนือถนนเต็มพื้นที่ ลึกเข้าไปตลอดแนวคลองแสนแสบยาวขนานไปกับถนนจนถึงมีนบุรี ทำให้ถูกจำกัดในด้านขนาดที่ดิน เวลาที่นักลงทุนติดต่อซื้อแลนด์แบงก์ กรณีฝั่งเหนือของถนนมีคลองแสนแสบขนาบไปตามความยาว ซึ่งเป็นข้อจำกัดเพราะพื้นที่ตามรูปร่างที่ดินเหลือให้พัฒนาโครงการได้น้อย ต้องมองหาที่ดินแปลงริมถนนเป็นหลัก


ภาพจากโครงการ LivingNEST รามคำแหง

ภาพจากโครงการ LivingNEST รามคำแหง



ปัจจุบันราคาขายที่ดินตลอดแนว ถ.รามคำแหง อยู่ที่ประมาณ 1.5 - 2 แสนบาท ต่อ ตร.วา ปรับขึ้นจาก 2 ปีที่ผ่านมาประมาณ 10% และคาดว่าจะปรับราคาสูงขึ้นไปอีกเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จจนเปิดให้บริการได้ในปี 2566 โครงการคอนโดส่วนใหญ่ที่พัฒนาขึ้นตลอดแนวถนน เพื่อรองรับนักศึกษาหรือนักลงทุนซื้อปล่อยให้เช่า แต่ไม่มีโครงการเปิดขายใหม่เกิดขึ้นมากนัก โครงการส่วนใหญ่จึงขายเกือบหมดแล้ว ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 95-97%


ทั้งนี้ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะเปิดขายมานานแล้ว และเป็นโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จเกือบ 100% อย่างไรก็ตามหากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มก่อสร้างแล้วเสร็จ คาดว่าพื้นที่ตลอดแนว ถ.รามคำแหงจะกลายเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากเส้นทางรถไฟฟ้าและอีกหลายปัจจัยสนับสนุน เช่น ศูนย์การค้า สนามกีฬาขนาดใหญ่ สถานศึกษา สำนักงาน ชุมชนหนาแน่น ฯลฯ และสถานีลำสาลีเป็นจุดตัดกับ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ถือเป็นย่านสำคัญที่จะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้อีกมาก

 

รถไฟฟ้าสายสีส้ม


ข้อจำกัดในด้านข้อบังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 พบว่า


1. พื้นที่ผังสีส้ม ย.6 อนุญาตให้สร้างอาคารชุดพักอาศัยมากกว่า 10,000 ตร.ม. ได้ ริมทาง 30 ม. ขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม. มี 3 สถานี คือ สถานีราชมังคลา, สถานีหัวหมาก และสถานีเคหะราม


2. พื้นที่ผังสีแดง (พาณิชยกรรม) พ.3 สร้างอาคารชุดมากกว่า 10,000 ตร.ม. บนริมทางขนาด 30 ม. ขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 มี 3 สถานี คือ สถานีรามคำแหง 12, สถานี ม.รามคำแหง และสถานีลำสาลี ในขณะที่ผังเมืองลดระดับความหนาแน่นลงมาที่สถานที่ศรีบูรพา เฉพาะฝั่งคลองแสนแสบ ปรับเป็นพื้นที่ผังสีเหลือง ย.4 สร้างอาคารอาคารชุดไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ได้ริมทางขนาด 10 ม. ขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม.


3. พื้นที่ผังเมืองสีเหลือง ย.3 สร้างอาคารชุดไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ริมทางขนาด 30 ม. ขึ้นไปเท่านั้น หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม. มี 4 สถานี คือ สถานีคลองบ้านม้า, สถานีสัมมากร, สถานีน้อมเกล้า และสถานีราษฎร์พัฒนา


ทำเลปลายเส้นทาง : มีนบุรี – สุวินทวงศ์


ทำเลช่วงปลายเส้นทางน่าสนใจไม่น้อย มีนบุรีในอดีตและปัจจุบันอาจเป็นทำเลที่ไม่เด่นและน่าสนใจมากนัก เนื่องจากเป็นพื้นที่ชานเมืองอยู่ในเขตเมืองชั้นนอก ใกล้แนวรับน้ำ (Flood Way) ผังเมืองรวมกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่จำกัดและควบคุมการพัฒนา พื้นที่บางส่วนได้รับผลกระทบจากเสียงเครื่องบินจากการขึ้น-ลง ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ จึงมีประชากรอาศัยอยู่ไม่หนาแน่นนัก ในส่วนของการใช้ประโยชน์ที่ดินในย่านนี้เป็นการผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียวฝั่งตะวันออกของเขตมีนบุรี ย่าน ถ.นิมิตใหม่ และ ถ.สุวินทวงศ์


แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู


อีกไม่กี่ปีข้างหน้า ทำเลย่านนี้จะคึกคักมากขึ้น เนื่องจากการมาบรรจบกันของรถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีชมพู (แคราย – มีนบุรี) และ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน – มีนบุรี (สุวินทวงศ์)) ปัจจุบันภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ส่วนใหญ่ยังเป็นบ้านจัดสรรแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ แต่ในอนาคตเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2566 การพัฒนาโครงการคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้าน หรือล้านต้นๆ จะมีให้เห็นมากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินในบางบริเวณตกราวๆ ตร.วา ละ 1 แสนบาท ทำให้การพัฒนาบ้านแนวราบในราคาที่คนทั่วไปพอจะเป็นเจ้าของได้ เป็นไปได้ค่อนข้างยาก จะมีก็แต่คอนโดล้านต้นๆ หรือต่ำกว่าล้านบาทต่อ 1 ห้องชุด ก็ยังมีโอกาสเป็นไปได้


ภาพจากโครงการ The Cube มีนบุรี

ภาพจากโครงการ The Cube มีนบุรี



ข้อจำกัดของทำเลนี้ ติดที่ผังเมืองยังคุมเข้มหลายพื้นที่ แต่ในอนาคตมีแนวโน้มว่าย่านตลาดมีนบุรี และพื้นที่โดยรอบทำเลห้าแยกมีนบุรีจนถึงบริเวณวงแหวนรอบนอก ผังเมืองใหม่จะกำหนดให้เป็นศูนย์พาณิชยกรรมย่อยของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกตอนเหนือ และการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ของผังเมืองใหม่ที่กำหนดให้ทำเลนี้มี FAR สูงกว่าพื้นที่โดยรอบ (ผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยกำหนด FAR ไว้เพียง 2.5 เท่า และผังเมืองประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมมี FAR เพียง 1 เท่า) หมายความว่า การพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ประเภทพาณิชยกรรมและอื่นๆ จะต้องเกิดขึ้นบนทำเลย่านนี้เป็นหลักในอนาคต


สิ่งสำคัญที่นักพัฒนา นักลงทุน และนักเก็งกำไร ต้องจับตาดูว่าจะมีสัญญาณการเปลี่ยนแปลง ผังเมืองใหม่ให้สอดรับกับการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ หรือไม่



ขอบคุณแหล่งข้อมูล : bangkokbiznewsPost Today, PrachachatThansettakij




อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง


เจาะลึกรถไฟฟ้าสายสีส้ม และทำเลไหนน่าสนใจที่จะซื้อคอนโดบ้าง


คอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม วิเคราะห์ทำเลแถวไหนน่าซื้อ ที่ไหนน่าอยู่


5 เหตุผลดีๆ ที่ควรซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม ก่อนสร้างเสร็จ