รูปบทความ พาชมทำเลคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง

พาชมทำเลคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง

วิเคราะห์ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลืองว่าทั้งหมดมีกี่สถานี สถานีไหนบ้าง รวมถึงราคาที่ดินบริเวณสถานีต่างๆ ว่าที่ไหนราคาแพงสุด ถูกสุด


ความเป็นมาของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว - สำโรง


โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว - สำโรง ทางรัฐบาลได้เร่งรัดแผนงานจากกำหนดเดิมในปี 2572 เข้ามาอยู่ในช่วงแผนงานปัจจุบันคือ 2562 เพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาการจราจรบนถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ เป็นเส้นทางที่มีองค์ประกอบสำคัญในการขับเคลื่อนแนวนโยบายการพัฒนาเมืองกระจายสู่พื้นที่รอบนอก


จุดเริ่มต้นของโครงการอยู่ที่จุดเชื่อมต่อกับระบบรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (สายสีน้ำเงิน) ที่สถานีลาดพร้าวบริเวณแยกรัชดาฯ - ลาดพร้าว จากนั้นไปตามถนนลาดพร้าวจนถึงทางแยกบางกะปิ แล้วเบนไปทางทิศใต้ตามถนนศรีนครินทร์ เชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่สถานีลำสาลี จากนั้นไปตามแนวถนนศรีนครินทร์เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์ (Airport Rail Link) ที่สถานีหัวหมาก ไปตามถนนศรีนครินทร์ ผ่านทางแยกพัฒนาการ แยกสวนหลวง แยกศรีอุดม ทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม จนถึงทางแยกศรีเทพา จากนั้นเบนไปทางทิศตะวันตกตามแนวถนนเทพารักษ์ ผ่านจุดเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงแบริ่ง - สมุทรปราการ โดยจุดสิ้นสุดของเส้นทางอยู่ที่สถานีสำโรง ระยะทางรวมประมาณ 30.4 กม. จำนวน 23 สถานี


รถไฟฟ้าสายสีเหลืองแบ่งออกเป็น 2 ช่วง


ย้อนกลับไประหว่างปี 2550 - 2554 สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ได้แบ่งเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองออกเป็น 2 ช่วง ได้แก่ ช่วงรัชดาฯ/ลาดพร้าว – พัฒนาการ และ ช่วงพัฒนาการ – สำโรง หรือในปัจจุบันเรียกว่า โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว - สำโรง เดิมทีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีการพิจารณาออกเป็นหลายระบบหลายรูปแบบ ทั้งโครงสร้างใต้ดินแล้วยกระดับ หรือรถไฟฟ้ารางเดี่ยวจนถึงพัฒนาการแล้วเป็นรถไฟฟ้ารางหนักหรือรถไฟฟ้ารางเบาทั้งสาย หรือเป็นรถไฟฟ้ารางเดี่ยวทั้งสาย ท้ายที่สุดก็ตัดสินใจใช้เป็นระบบขนส่งมวลชนประเภทรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Straddle Monorail) โครงสร้างยกระดับตลอดแนวเส้นทาง และให้เอกชนร่วมลงทุนในรูปแบบ PPP Next Cost กับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เป็นเวลา 33 ปี 3 เดือน (ระยะเวลาการก่อสร้าง 3 ปี 3 เดือน และระยะเวลาเดินรถ 30 ปี)


มี 3 ธนาคารร่วมกันปล่อยกู้สร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง


เมื่อเดือนตุลาคม 2560 ที่ผ่านมา 3 แบงก์ใหญ่ คือ ธนาคารกรุงเทพ (BBL) ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) และธนาคารกรุงไทย (KTB) ได้ร่วมกันปล่อยกู้ให้โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลือง วงเงิน 6.34 หมื่นล้านบาท ในส่วนของ สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว – สำโรง ให้กู้วงเงิน 3.17 หมื่นล้านบาท โดยมีจุดประสงค์เพื่อเชื่อมต่อการเดินทางระหว่างสายสีน้ำเงินที่สถานีรัชดาฯ (สถานีลาดพร้าวของสายสีน้ำเงิน) กับระบบขนส่งมวลชน 4 สาย ได้แก่ สายสีเทาของกรุงเทพฯ สายสีส้ม รถไฟเชื่อมต่อท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Airport Rail Link) และสายสีเขียวช่วงแบริ่ง – สมุทรปราการ


จุดเด่นโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง


จุดเด่นของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง คือ มีโรงจอดรถศูนย์ซ่อมบำรุง (Depot) 1 แห่ง ตั้งอยู่บริเวณด้านทิศตะวันตกของทางแยกต่างระดับศรีนครินทร์ตัดกับถนนบางนา-ตราด มีพื้นที่ประมาณ 112 ไร่ ภายในประกอบด้วย ศูนย์ควบคุมการเดินรถ (Operation Control Center) กลุ่มอาคารซ่อมบำรุง (Main Workshop) สำนักงานบริหารและจัดการ (Administration Office) และโรงจอดรถไฟฟ้า (Stabling Yard) นอกจากนี้ยังมี อาคารและลานจอดรถแล้วจร (Park and Ride) 1 แห่ง อาคาร 7 ชั้น บริเวณพื้นที่ทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม โดยเชื่อมต่อกับสถานีศรีเอี่ยม สามารถจอดรถได้ประมาณ 3,000 คัน 
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง


รถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว – สำโรง คาดว่าจะสามารถรองรับผู้โดยสารได้ประมาณ 1-4 หมื่นคนต่อชั่วโมงต่อทิศทาง ด้วยความเร็วสูงสุด 80 กม. / ชม. การออกแบบเน้นการใช้พื้นที่บริเวณเกาะกลางถนนให้เกิดประโยชน์มากที่สุด มีระดับทางวิ่งสูง 15 ม. ชานชาลากว้าง 20-25 ม. ยาว 110 ม. ซึ่งใช้พื้นที่น้อยกว่าระบบรถไฟฟ้าที่มีความจุสูงที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน เพื่อลดผลกระทบด้านการเวนคืนที่ดินให้น้อยที่สุด


วิเคราะห์ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลือง


การวิเคราะห์ทำเลคอนโด ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว – สำโรง Estopolis แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็น 2 ช่วง ดังนี้


ทำเลคอนโดช่วงรัชดาฯ/ลาดพร้าว – พัฒนาการ


ช่วงลาดพร้าว - พัฒนาการ

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงรัชดาฯ/ลาดพร้าว – พัฒนาการ ระยะทาง 12.6 กม. ทั้งหมด 11 สถานี ประกอบด้วย สถานีรัชดาฯ (หน้าอาคารจอดรถแล้วจรบนถนนรัชดาฯ), สถานีภาวนา ปากซอยภาวนา (ลาดพร้าว 41), สถานีโชคชัย 4 หน้า ศูนย์การค้าโชคชัย 4 (ลาดพร้าว 53), สถานีลาดพร้าว 71 ปากซอยลาดพร้าว 71, สถานีลาดพร้าว 83 ระหว่างซอย 83 กับซอย 85, สถานีมหาดไทย ปากซอยลาดพร้าว 95, สถานีลาดพร้าว 101 ใกล้ตลาดสดลาดพร้าว, สถานีบางกะปิ หน้าห้างแม็คโคร บริเวณหน้าห้างเดอะมอลล์บางกะปิ, สถานีลำสาลี ช่วงแยกลำสาลี, สถานีศรีกรีฑา ช่วงแยกศรีกรีฑา และสถานีพัฒนาการ ระหว่างจุดตัดทางรถไฟและจุดตัดถนนพัฒนาการ


ราคาที่ดินสูงที่สุดของช่วงนี้ อยู่ที่บริเวณโดย รอบสถานีรัชดาฯ ซึ่งตั้งอยู่หน้าอาคารจอดรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (สายสีน้ำเงิน บริเวณสถานีลาดพร้าว) ราคาประเมินปี 2556 อยู่ที่ ตร.วา ละ 3.1 แสนบาท ในปี 2557 ราคาประเมินอยู่ที่ ตร.วา ละ 3.2 แสนบาท ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ ตร.วา ละ 3.5 – 4 แสนบาท มีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นหลังจากรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ โดยเพิ่มขึ้นปีละ 10% ส่วนราคาคอนโดในย่านนี้ โครงการใหม่เปิดตัวขายเริ่มต้น ตร.ม. ละ 100,000 บาท ในขณะที่กรมธนารักษ์เปิดเผยว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบใหม่ปี 2559-2562 พบว่า ภาพรวมราคาที่ดินใน กทม. ปรับราคาสูงขึ้น 15.7% ส่วนราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า มีราคาสูงขึ้น 75% ส่งผลให้ในภาพรวมทั่วประเทศปรับตัวสูงขึ้น 25% เมื่อเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายกันจริงๆ ปรากฏว่าราคาที่ดินที่ทางราชการประเมินต่ำกว่า ถือว่าเป็นตัวเลขที่ไม่สูงเกินไป ภาคเอกชนยอมรับได้


ทำเลย่านช่วงต้นรัชดาฯ – ลาดพร้าว ไปจนถึง บางกะปิ มีแนวโน้มเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลักตามขนาดที่ก่อสร้างได้ แยกตามทำเลต่างๆ ตามสีผังเมือง ราคาที่ดินติดแนวรถไฟฟ้าจะสูงกว่าในซอยกว่าครึ่ง ซึ่งในซอยมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก จากความกว้างของซอยที่จำกัดการพัฒนาอาคารสูง (สูงเกิน 8 ชั้น หรือ 23 ม. ขึ้นไป) ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 10 ม. ผู้ประกอบการต้องตรวจสอบกฎหมายอื่นๆ ประกอบด้วย อย่างไรก็ดี ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่ครบกำหนดในปี 2561 ภาคเอกชนเสนอให้มีการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าเป็นหลัก และกฎหมายต้องเอื้อต่อศักยภาพการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นด้วย


ในส่วนของทำเลย่านลำสาลี ศรีนครินทร์ และพัฒนาการ ราคาที่ดินอยู่ที่ ตร.วา ละ 1-3 แสนบาท ที่ดินติดถนนหรือห่างจากถนนไม่เกิน 300 ม. คาดจะมีการพัฒนาอาคารแนวสูงหลากหลายกว่าสองทำเลข้างต้น และเป็นไปได้ที่จะมีทั้งโครงการคอนโด โรงแรม อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า เนื่องจากอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ มีความต้องการรองรับกลุ่มนักท่องเที่ยวและกิจกรรมเชิงพาณิชย์อื่นๆ หากเปรียบเทียบเฉพาะกรณีโครงการคอนโด ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นเปรียบเทียบกับแนวรถไฟฟ้าสายอื่นที่มีลักษณะใกล้เคียงกันแต่มีโครงการพัฒนาล่วงหน้าไปก่อน ถือได้ว่าเป็นโอกาสของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้เช่นกัน แต่ราคาขายจะแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าจะนำไปพัฒนาโครงการคอนโด Low Rise หรือ High Rise


ทำเลคอนโดช่วงพัฒนาการ – สำโรง


ช่วงพัฒนาการ - สำโรง

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงพัฒนาการ – สำโรง ระยะทาง 17.8 กม. ทั้งหมด 12 สถานี ประกอบด้วย สถานีคลองกลันตัน หน้าธัญญะช้อปปิ้งพาร์ค, สถานีศรีนุช ด้านทิศใต้ของแยกศรีนุช, สถานีศรีนครินทร์ 38 ปากซอยศรีนครินทร์ 38, สถานีสวนหลวง ร.9 ระหว่างห้างซีคอนสแควร์และห้างพาราไดซ์พาร์ค, สถานีศรีอุดม ช่วงแยกศรีอุดม, สถานีศรีเอี่ยม บริเวณทางแยกยกระดับศรีเอี่ยม, สถานีศรีลาซาล บริเวณแยกศรีลาซาล, สถานีแบริ่ง บริเวณแยกศรีแบริ่ง, สถานีศรีด่าน ใกล้แยกศรีด่าน, สถานีศรีเทพา ใกล้แยกศรีเทพา, สถานีทิพวัล ปากซอยหมู่บ้านทิพวัล และสถานีสำโรง ช่วงแยกตลาดสดเทพารักษ์


ทำเลทองของช่วงนี้อยู่ที่บริเวณแยกพัฒนาการจนถึงบริเวณห้างซีคอนสแควร์ ราคาประเมินปี 2556 ตร.วา ละ 1.8-1.9 แสนบาท ปรับตัวสูงขึ้นในปี 2557 อยู่ที่ ตร.วา ละ 2 แสนบาท ปัจจุบันราคาที่ดิน ตร.วา ละ 2.4-2.5 แสนบาท ซึ่งในอนาคตคาดว่าราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นปีละ 10%


ทำเลทองอีกแห่งที่น่าสนใจ ราคาที่ดินแตกต่างกันไม่มาก คือ ที่ดินบริเวณสถานีศรีเอี่ยม บริเวณทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม เยื้องโครงการศุภาลัยปาร์ค และโรงแรมเมเปิล ซึ่งบริเวณนี้เป็นจุดจอดแล้วจร และศูนย์ซ่อมบำรุงของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่ดินย่านนี้ราคาสูงไม่น้อยเลยทีเดียว ปัจจุบันราคาปรับสูงขึ้นมาก ราวๆ ตร.วา ละ 2.4 แสนบาท


ทั้งสองทำเลได้อานิสงส์จากอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิด้วย โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีหลากหลายมากขึ้น เพื่อรองรับนักท่องเที่ยงและกิจกรรมเชิงพาณิชย์อื่นๆ ในส่วนของโครงการคอนโดย่านศรีนครินทร์ตั้งแต่แยกพัฒนาการไปจนถึงทางแยกยกระดับศรีเอี่ยม ส่วนใหญ่อยู่ริมถนน ใกล้ห้างสรรพสินค้า แหล่งช้อปปิ้ง หรือ อยู่ในซอยที่สามารถเชื่อมกับทำเลอื่นๆ ได้ เช่น คอนโดใกล้ห้างซีคอนฯ คอนโดริมถนนศรีนครินทร์ เป็นต้น


ทำเลในช่วงพัฒนาการ – สำโรง ย่านนี้ ราคาที่ดินต่ำสุด อยู่ที่บริเวณสถานีทิพวัล ตั้งอยู่ปากซอยหมู่บ้านทิพวัล ปัจจุบันราคาที่ดิน ตร.วา ละ 90,000 บาท เนื่องจากเป็นทำเลชานเมืองที่ยังไม่มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก โครงการแนวราบส่วนใหญ่ยังได้รับความนิยม แต่ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว – สำโรง และสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง – สมุทรปราการ เปิดให้บริการ บริเวณนี้อยู่ระหว่างช่วงเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสองสาย ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นอีก คาดว่าจะซื้อขาย ตร.วา ละ 1.2-1.3 แสนบาท และโครงการคอนโดก็จะได้รับความสนใจมากขึ้นตามศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า 


The Metropolis Samrongโครงการ The Metropolis Samrong Interchange



ทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว – สำโรง ได้รับอานิสงส์จากอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ เส้นทางออกต่างจังหวัดได้สะดวก ทั้งรถไฟและรถยนต์ โครงการนี้นับว่าเป็นโครงการก่อสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ดีเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของประเทศ ตลอดจนเป็นปัจจัยตั้งต้นที่จะช่วยกระตุ้นและผลักดันให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชน โดยเฉพาะโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตได้อย่างต่อเนื่อง