รูปบทความ หนึ่งที่ทำได้หลายอย่าง หลากหลายจบลงที่เดียวด้วย Mixed-use

หนึ่งที่ทำได้หลายอย่าง หลากหลายเส้นทางจบลงที่เดียวด้วย Mixed-use

Esto Writer

03-08-2019

เมื่อเวลาผ่านไป ความเจริญและเทคโนโลยีเข้ามาช่วยส่งเสริมการใช้ชีวิตของชาวเมือง และพัฒนาตัวเมืองกรุงเทพมหานครให้ตอนนี้เป็นเมืองหลวงที่มีชื่อเสียงแผ่ขยายไปทั่วโลก ผู้คนทั้งในและนอกประเทศต่างหลังไหลเข้ามาในเมืองเพื่อมาเที่ยวหรือหางานทำ ทำให้กรุงเทพมีผู้อยู่อาศัยอยู่ที่หลักสิบล้านคน และอัตราการเพิ่มขึ้นอีกนั้นสูงมาก


ย่านธุรกิจ ย่านการค้าไม่น้อยหน้าเช่นกัน มีนักลงทุนชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนไม่เว้นแต่ละวันบริษัทและห้างสรรพสินค้าก่อกำเนิดขึ้นมากมายราวกับเห็ดที่ผุดขึ้นจากดิน ทั้งย่านสีลม เพลินจิต ทองหล่อ สุขุมวิทต่างเป็นที่เนื้อหอมของชาวต่างชาติทั้งนั้น ส่งผลให้กรุงเทพมหานครมีมูลค่าพื้นที่ในย่านใจกลางเมืองสูงมากตารางวาละหลักล้าน แต่พื้นที่เริ่มจะจำกัดน้อยลงแล้วหากเทียบกับในอดีต คงจะดีกว่าถ้าในพื้นที่จำกัดเหล่านี้ถูกใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use


บทความนี้ Esto จะพาไปรู้จักกับ โครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use ว่ามีประโยชน์อย่างไรต่อผู้ประกอบการและตัวผู้บริโภค และแนวโน้มของโครงการลักษณะนี้ในอนาคต


โครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use คือ?

โครงการแบบ Mixed-use คือโครงการที่มีทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอาคารชุด และอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม อาทิ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม อยู่ภายในโครงการเดียวกันเพราะการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Singled-use หรือการพัฒนาโครงการเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชยกรรมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้คุ้มค่าเต็มศักยภาพประโยชน์ใช้สอยอีกต่อไป


เมื่อผู้ประกอบการได้รับผลประโยชน์จากการใช้สอยพื้นที่ราคาแสนแพงให้เกิดประโยชน์สูงสุดแล้ว ผลพลอยได้ที่เกิดกับผู้บริโภคอย่างเราคือ ไม่จำเป็นต้องไปหลายที่เพื่อทำธุระอีกต่อไป เพราะทุกอย่างมีครบและจบอยู่ในที่เดียว


มีแต่ข้อดีงั้นหรือ ?

หากหันมามองที่ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use ในปัจจุบัน พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ๆ มีแผนเปิดโครงการมากขึ้น ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในไทย CBRE พบว่าในอนาคตจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use ขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าโครงการมากกว่า 10,000 ล้านบาท เปิดตัวกว่า 10 โครงการ สิ่งที่คนไทยต้องรู้คือ สถานการณ์การก่อสร้างและผลกระทบของโครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use ว่าจะเป็นอย่างไร


ประเด็นแรกคือผลกระทบที่จะเกิดกับตัวผู้ประกอบการที่ให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use ทำให้พื้นที่สำนักงานในทำเลที่โครงการตั้งอยู่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ส่งผลให้เกิดการแข่งขันในบริเวณนั้นสูงขึ้น และผู้ประกอบการปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่ได้ยากขึ้น หากค่าเช่าระหว่างอาคารสำนักงานเก่ากับใหม่แตกต่างกันไม่มาก ย่อมส่งผลให้ผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะย้ายไปเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานที่เปิดใหม่ที่ทำเลดีกว่า


ถัดมาคือเรื่องการแข่งขันของตัวโครงการเอง เพราะหากห้างสรรพสินค้ากระจุกตัวอยู่ในบริเวณเดียวกันเยอะ จนเกินความต้องการของคนในพื้นที่ อาจทำให้มีลูกค้าใช้บริการน้อยและส่งผลต่อระยะยาวได้ ส่วนเรื่องร้านค้าที่จะเข้ามาเปิดน้อยหรือไม่นั้นยังไม่น่ากังวล เพราะผู้ประกอบการจะดูอุปสงค์ในแต่ละพื้นที่ก่อนจะตัดสินใจเลือกสร้างโครงการขึ้นในพื้นที่นี้ ทำให้ไม่ว่าห้างสรรพสินค้าจะเปิดที่ไหนจะเห็นร้านอาหาร ร้านกาแฟ และร้านรวงต่างๆ ไปเปิดให้บริการอยู่เสมอ


อีกเรื่องคือผลกระทบต่อตลาดทุน พบว่าเมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use สร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการมักกระจายความเสี่ยงของตนโดยนำโครงการมาขายให้นักลงทุนรายย่อยผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) มีแนวโน้มสูงที่ทำให้ผู้ประกอบการมีพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงมากเกินไปและประเมินความเสี่ยงที่ต่ำเกินไป นำไปสู่การเปิดโครงการที่ไม่สอดคล้องกับอุปสงค์ ส่งผลให้เกิดปัญหาอุปทานส่วนเกินในตลาดต่าง


ในอนาคตคาดว่าอีกห้าปีข้างหน้า โครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use จะถูกสร้างขึ้นอีกมากมาย จนน่ากลัวจะเกิดการแข่งขันทั้งตัวผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อย ส่วนผลกระทบต่อผู้บริโภคนั้นเรียกได้ว่ายังไม่มีผลกระทบมากเท่าไหร่ อย่างไรก็ตามจำเป็นต้องติดตามสถานการณ์เรื่อยๆ เพราะเป็นโครงการที่มีการลงทุนมหาศาลย่อมส่งผลต่อเศรษฐกิจของประเทศแน่นอน


บทความที่เกี่ยวข้อง

ดุสิต จับมือ CPN เปิดตัว "ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค" Mixed Use ใจกลางกรุงเทพฯ

ศุภาลัย ไอคอน สาทร สุดยอด Mixed Use บนที่ดินเดิมสถานฑูตออสเตรเลีย ที่มี Inspiration จากประเทศออสเตรเลีย

เปิดทำเลรถไฟฟ้า 3 สีบนถนน 3 สาย Mix ทุกการเดินทางและไลฟ์สไตล์ให้ Connect ความสุขทุกรูปแบบ

เปิดตัวโครงการ Mixed-Use Project "รอยัล ครีค กอล์ฟ คลับ แอนด์ รีสอร์ท"