อัปเดตสินเชื่อบ้านปี 62 โอกาสทองของคนอยากกู้

22 February 2562

เลือกสินเชื่อที่ใช่ ในอัตราดอกเบี้ยที่ชอบ

หากต้องการซื้อคอนโดสักห้อง เราควรเลือกสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยแบบไหนดีกว่ากัน ซึ่งคำตอบนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าแผนการเงินที่วางไว้นั้นเป็นอย่างไร โดยอาจพิจารณาจากปัจจัยเหล่านี้ประกอบ

พิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินแต่ละแห่งเปรียบเทียบกัน ควบคู่ไปกับการดูความผันผวนของ ‘อัตราดอกเบี้ยย้อนหลัง’ ถ้าเป็นไปได้ควรเลือกประเภทที่มีความผันผวนน้อย เนื่องจากจะทำให้เราสามารถบริหารจัดการหนี้ได้ง่ายกว่า จากนั้นค่อยพิจารณาความมั่นคงของสถาบันการเงินแต่ละแห่งอีกครั้งเพื่อประกอบการตัดสินใจ

กฎของธนาคารแห่งประเทศไทยระบุชัดเจนว่า ทุกธนาคารจะต้องติดประกาศอัตราดอกเบี้ยที่สำนักงานใหญ่และสาขาของแต่ละธนาคาร หรือสามารถเช็กอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารแต่ละแห่งได้ที่เว็บไซต์ของแต่ละธนาคาร

อัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน ส่วนใหญ่แล้วธนาคารขนาดใหญ่มักจะมีอัตราดอกเบี้ยโดยเฉลี่ยต่ำกว่าธนาคารที่ขนาดเล็กกว่า ที่เป็นเช่นนี้มีสาเหตุจากต้นทุนของแต่ละธนาคารที่เกี่ยวข้อง

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของแต่ละธนาคารนั้น จะมีการปรับขึ้นและลงตามสภาพของเศรษฐกิจ แต่ก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงกันบ่อยๆ ส่วนใหญ่จะอัปเดตกันเป็นรายปีหรือครึ่งปี ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเงินของแต่ละธนาคาร

กรณีที่แบงก์ต้องการเพิ่มเป้ารายได้ เช่น เวลาเศรษฐกิจฝืดเคือง คนหางานหาเงินได้น้อยลง มีลูกค้ามากู้น้อยลง รายได้ธนาคารจะลดลง ธนาคารก็จะเพิ่มจุดขายด้วยการเสนออัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า เงื่อนไขน้อยกว่า หรือให้วงเงินกู้มากกว่าคู่แข่งออกมา

กรณีที่ธนาคารต้องการปรับลดหนี้เสียลง ก็อาจมีการปรับเพิ่มดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสูงขึ้น ตั้งเงื่อนไขสูงเพื่อกรองลูกค้า เรียกว่าต้องตรวจสอบเข้มงวดมากขึ้นเพื่อให้ได้ลูกค้าชั้นดี ทำให้โอกาสการผิดชำระหนี้ของลูกค้าน้อยลง

เป็นเรื่องธรรมดาที่พบเจอได้บ่อยแต่ทำให้หลายคนกังขา เช่น เวลาลูกค้าสองคนอยากซื้อบ้านที่มีประเภท ขนาด มูลค่า ระดับเดียวกัน เดินเข้าไปขอกู้จากธนาคารเดียวกัน แต่สองคนนี้อาจจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ไม่เท่ากัน ต้องไม่ลืมว่าธนาคารมีเกณฑ์ในการพิจารณาความเสี่ยงของลูกค้าแต่ละคนไม่เท่ากัน เช่น รายรับกับรายจ่ายบวกลบกันแล้วเหลือไม่เท่ากัน หรือรายได้เหลือเท่ากันแต่ความสามารถในการชำระหนี้ของแต่ละรายไม่เท่ากัน เป็นต้น

อัตราดอกเบี้ยยังถูกหรือแพงกว่ากันได้ จากการทำตามเงื่อนไขของธนาคาร เช่น กรณีธนาคาร A มีดอกเบี้ยถูกพิเศษสำหรับคนที่มีรายได้ชัดเจน ทำประกันชีวิตกับธนาคารนั้น สามารถรับดอกเบี้ยถูกกว่าแบบไม่ทำประกันถึง 0.5% หรือถูกกว่าคนที่รายได้น้อยกว่าและไม่ทำประกันถึง 1% ในขณะที่ธนาคาร B จะมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับกลุ่มอาชีพพิเศษ เช่น แพทย์ เภสัชกร ผู้พากษา และนักบินพาณิชย์ เป็นต้น

ส่วนใหญ่อัตราดอกเบี้ยจะเรียงจากต่ำสุดคือ MLR ตามด้วย MOR และมีอัตราสูงสุดคือ MRR แต่ไม่ได้หมายความว่าเราควรจะยึดแบบ MLR เสมอไป เพราะบางธนาคารอาจมีโปรโมชันล่อใจอย่าง MRR – X.X% ซึ่งคำนวณแล้วกลายเป็นว่าได้ถูกกว่า MLR แบบไม่มีส่วนลบเลยก็เป็นได้ ซึ่งการพิจารณาเลือกใช้ให้คุ้มค่าควรดูตามจำนวนวงเงินกู้ ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีการกำหนดดอกเบี้ย โดยมีวงเงินกู้เป็นปัจจัยร่วมด้วย

นอกจากนี้ยังมีสินเชื่อประเภทบ้านแลกเงิน คือมีผู้กู้บ้านที่ปลอดภาระหนี้อยู่ แล้วเอาไปจำนองเพื่อนำเงินออกมาหมุนเวียน การอนุมัติสินเชื่อบ้านแลกเงินถือว่าค่อนข้างง่ายเมื่อเทียบกับการกู้เพื่อซื้อบ้านใหม่ แต่ธนาคารอาจจะให้ระยะเวลาในการผ่อนค่อนข้างสั้นกว่า คือเฉลี่ย 10 ปี และส่วนใหญ่จะมีอัตราดอกเบี้ยเป็น MRR หรือ MRR+ ตลอดอายุสัญญากู้ เมื่อบวกค่าธรรมเนียมต่างๆ แล้ว ถือว่าค่อนข้างสูงกว่ากู้ซื้อบ้านใหม่

สิ่งสำคัญคืออย่าเพิ่งเห็นตัวเลขโปรโมชันแล้วรีบตัดสินใจ เพราะต้องไม่ลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทั้งหมดประกอบด้วย เช่น ธนาคาร A เสนออัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 = 1%, ปีที่ 2 = 6%, ปีที่ 3 = 6% ดังนั้นค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย 3 ปีของธนาคาร A จะเท่ากับ 1 + 6 + 6 = 4.33% ส่วนธนาคาร B ฟังดูเหมือนดอกแพง เพราะคิดอัตราปีแรกที่ 1 = 4.00% ปีที่ 2 = 4%, ปีที่ 3 = 4.75% แต่คำนวณค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย 3 ปีเท่ากับ 4 + 4 + 4.75 = 4.25% ซึ่งถูกกว่าธนาคาร A

ผู้กู้อาจจะไม่ใช้ดอกเบี้ยเป็นเหตุผลหลักในการตัดสินใจเลือกก็ได้ หากมีความต้องการที่มากกว่าการอยากได้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำ เช่น ต้องการวงเงินกู้บ้าน 100% หรือต้องการงวดเงินผ่อนแบบสบายตัว ดังนั้นจึงควรสอบถามข้อมูลหรือโปรโมชันต่างๆ ของธนาคารให้ละเอียดรอบครอบ เพื่อประกอบการตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่ตรงความต้องการได้มากที่สุด

คนเราไม่ควรมีสัดส่วนการผ่อนชำระหนี้ เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน เพราะการผ่อนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น เป็นภาระที่ว่ากันยาวๆ เป็นสิบยี่สิบปี หนี้นั้นจะได้ไม่เกินกำลังและเกิดปัญหาในภายหลังนั่นเอง

บทสรุปและแนวโน้ม

หลังจากอัตราดอกเบี้ยต่ำมาเป็นเวลานาน ล่าสุดคณะกรรมการนโยบายการเงิน ได้เริ่มส่งสัญญาณว่าจะมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่พบว่า เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่อง

ทำให้นักเศรษฐกิจในภาคธุรกิจการเงิน ต่างก็มองว่ามีความเป็นไปได้ที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกอย่างน้อย 0.5% ในปี 2562 สอดคล้องกับทางด้านศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (อีไอซี) ธนาคารไทยพาณิชย์

กล่าวได้ว่า ช่วงนี้คือโอกาสสุดท้ายที่ผู้บริโภคจะกู้เงินซื้อบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำ เพราะธนาคารพาณิชย์หลายแห่งก็ทยอยออกโปรโมชันเงินฝากที่ดอกเบี้ยสูงกว่าเดิม มาตั้งแต่สองไตรมาสหลังของปี 2561 สิ่งที่ตามมาคือผู้กู้ก็ต้องได้รับผลกระทบจากการจ่ายดอกเบี้ยบ้านเพิ่มด้วยเช่นกัน เช่นล่าสุดที่มีหลายธนาคารพาณิชย์ ทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อกันไปบ้างแล้ว ไทยพาณิชย์ปรับขึ้น 0.05%, กรุงศรีฯ 0.05 - 0.20%, ทหารไทยฯ 0.10% เป็นต้น และคาดว่าจะมีอีกหลายระลอกตามมาในเวลาอันใกล้นี้