อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร

1 May 2560

ทุกวันนี้คอนโดใหม่ ๆ นอกจากจะขายที่อยู่อาศัยแล้วยังขาย Life style อีกด้วย ส่วนกลางจึงจัดมาหนักจนทำให้ราคาเฉลี่ยต่อราตารางเมตรสูงขึ้นไปมาก ทำให้คนที่ต้องการเพียงแค่ห้องจริง ๆ มองหาคอนโดเก่ามือสอง แต่ก็ยังหวั่นใจว่าคอนโดเก่า ๆ จะมีอายุไปอีกกี่ปี โดยเฉพาะกับอาคารที่อยู่มานานแบบ 15 - 20 ปี ซึ่งหากลงทุนซื้อจะได้คอนโดห้องใหญ่แบบน่าตกใจ ในบทความนี้ Estopolis จึงไปรวบรวมข้อมูล และปรึกษาวิศวกรเกี่ยวกับการอายุอาคาร และการดูคอนโดตึกเก่ามาฝากกัน

จริงหรือเปล่าเมื่อตึกอายุ 50 ปีต้องทุบทิ้ง?

ไม่จริง เพราะการออกแบบตึกทางวิศวกรรม จะออกแบบให้ตึกอยู่ได้มากกว่า 50 ปี นอกจากนี้ 50 ปีเป็นเพียงอายุเฉลี่ยของปูนซีเมนต์แบบทั่วไป หากเป็นโครงสร้างที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็กและมีการดูแลรักษาที่ดี ใช้สารเคมีอื่นๆ เพื่อเพิ่มความแข็งแรง และมีการตรวจสอบซ่อมบำรุงทั้งอยู่เสมอ ก็จะอยู่ไปได้นานกว่านั้น

อีกประการหนึ่งที่ทำให้คนเข้าใจกันว่าคอนโดมีอายุแค่ 50 ปี อาจจะเป็นเพราะกรณีของแฟลตดินแดง ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2506 ก็ประมาณ 50 ปีพอดี แต่โครงการนี้ขาดการดูแลรักษาอย่างจริงจังมานาน เมื่อตรวจสอบโดยวิศวกรแล้ว พบว่าไม่ปลอดภัย แนะนำให้ทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร

ตึก Empire State ที่นิวยอร์ค อายุ 86 ปี (สร้างเสร็จ คศ. 1931)

แล้วคอนโดมีอายุกี่ปี ?

สำหรับอายุของตึก และคอนโด เป็นสิ่งที่วิศวกรเองก็ตอบได้ยาก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการดูแลรักษา ภัยพิบัติ และมาตรฐานการก่อสร้าง อย่างในต่างประเทศเช่นญีปุ่น ก็มองว่าอายุการใช้งานของคอนโดสมัยใหม่ที่มีการดูแลรักษาและไม่เจอผลจากแผ่นดินไหวน่าจะอยู่ที่ 100 ปีขึ้นไป ส่วนในอเมริกาก็มีหลายตึกที่อายุเกือบจะ 100 ปี แต่ยังสภาพดีอยู่ อย่างตึก Empire State ที่นิวยอร์ค ก็ 86 ปีแล้ว (สร้างเสร็จ คศ. 1931)

ปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับอายุของคอนโดและตึกมีอะไรบ้าง?

1. การออกแบบ การออกแบบในที่นี้จะรวมถึงเรื่องของฐานราก โครงสร้างของตึก และคุณภาพของวัสดุ

2. สภาพของภูมิศาสตร์ อันได้แก่ ภัยธรรมชาติเช่นมีแผ่นดินไหวบ่อยหรือไม่ หรือในบางครั้งอาจจะไม่ใช่แผ่นดินไหวแต่เป็นการสร้างตึกในบริเวณใกล้เคียง เพราะการตอกเสาเข็มการเจาะต่าง ๆ ก็คล้าย ๆ กับแผ่นดินไหวย่อม ๆ ทีเดียว นอกจากนี้คอนโดที่สร้างอยู่บริเวณริมแม่น้ำก็มีความน่ากังวลเรื่องหน้าดินเช่นกัน

3. มีการตรวจสอบตึกอยุ่เสมอหรือไม่ เช่นการตรวจสอบปัญหา เช็ครอยร้าว

4. การดูแลตึก และการใช้งาน ควรมีกำหนดการดูแลและปรับปรุง และซ่อมแซมตึก ตามช่วงเวลาที่เหมาะสม หรือเมื่อพบเจอปัญหา

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร

แล้วคอนโดตึกเก่า ควรเลือกอย่างไร

บางคนอาจจะบอกว่าให้ดูอายุของคอนโด หรือตึกเป็นหลัก หากมีอายุมากกว่า 10 ปี หรือ 20 ปีไม่ควรซื้อ แต่จริง ๆ แล้วอายุเป็นเพียงตัวเลขเท่านั้น เพราะอย่างบางอาคารแม้จะสร้างมาดี แต่เจอนิติไม่ได้เรื่องกับลูกบ้านเห็นแก่ตัว ตึกก็อาจจะเก่ากว่าอายุจริงจนดูไม่ได้เหมือนกัน สำหรับวิธีการดูตึกเก่าว่าอยู่ได้หรือยู่ไม่ได้แล้วนั้น ทางวิศวกรแนะนำให้ดูตามนี้ครับ

1. รอยร้าวแตกลายงานอกอาคาร

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร หลายคนเห็นรอยแตกลายงานอกอาคาร ลักษณะคล้ายสายฟ้า หรือรากไม้ ก็พากันกลัวเรื่องของโครงสร้างกันแล้ว แต่จริง ๆ หากรอยร้าวไม่ได้พาดผ่านเสา หรือยาวไปไกลมากแล้ว รอยร้าวเหล่านี้อาจจะเกิดจากปูนที่ฉาบภายนอกแตกเท่านั้น ไม่ได้มีผลกับโครงสร้างแต่อย่างใด แต่อย่างไรก็ตามรอยร้าวเหล่านี้ก็ไม่ควรปล่อยไว้เนื่องจากทำให้อาคารไม่สวยงาม และอาจจะทำให้น้ำซึมเข้าอาคารได้ ควรทำการฉาบปูนกลบรอยร้าวและทาสีใหม่

2. มีการบวมของของสี และรอยน้ำในอาคาร

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร อาการเหล่านี้บอกว่าอาคารเริ่มมีรอยร้าวในบางส่วน ทำให้น้ำฝนซึมเข้ามาตามรอยร้าวแล้วทำให้สีที่ทาไว้ภายในอาคารเกิดการลอกบวม หรือวอลเปเปอร์มีอาการบวมลอก ซึ่งสามารถที่จะเป็นเคสเล็ก ๆ ไปจนถึงเคสที่อันตรายต่อการอยู่อาศัยได้เช่นกัน หากพบรอยเหล่านี้ควรเช็คให้แน่ใจอีกทีว่าเกิดจากสาเหตุใดเป็นหลัก

3. รอยร้าวเป็นเส้นตรงบริเวณกำแพง

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร หากคุณเข้าไปในคอนโดเก่า หรือตึกเก่าแล้วเจอรอยร้าวแบบนี้ มันเป็นสัญญาณเริ่มต้นของการทรุดตัวของดิน อาจจะมีเสาด้านใดด้านหนึ่งที่เริ่มทรุดตัว ทำให้กำแพงแตกออกเป็นรอย สำหรับรอยแบบนี้หากคุณเห็นในบ้านของคุณเอง หรือในคอนโด คุณควรให้วิศวกรมาตรวจสอบ ก่อนที่จะสายเกินไป

4. รอยแตกร้าว ระหว่างเสาคานกับกำแพง

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร รอยแตกร้าวนี้จะคล้ายกับรอยร้าวเส้นตรงบริเวณกำแพง แต่จะเกิดขึ้นกับส่วนที่ต่อกันระหว่างคานกับกำแพง หรือเสากับกำแพง หากเกิดรอยร้าวเหล่านี้ขึ้น หมายความว่าอาคารมีการทรุดตัวที่ค่อนข้างมาก เริ่มน่าหวั่นใจกับตัวโครงสร้างหลัก หากคุณกำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโดที่มีลักษรณะการร้าวแบบนี้ เราขอให้คุณยกเลิกไปก่อน

5. รอยร้าวที่เสา และคาน

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร รอยร้าวเหล่านี้เป็นรอยร้าวที่น่ากลัวที่สุดครับ หากข้อต่อระหว่างคานกับเสา หรือเกิดรอยร้าวที่ตัวเสา และคาน จะเป็นเรื่องของโครงสร้างหลักที่เริ่มมีปัญหา หากต้องมีการซ่อมก็คงจะต้องซ่อมหนัก บางอาคารอาจจะถึงขั้นที่วิศวกรแนะนำให้ทุบก็มีเช่นกัน

สำหรับการดูคอนโดเก่าอาจจะมีข้อดีกว่าคอนโดใหม่ตรงที่สภาพอาคารบอกถึงการดูแลรักษาและวัสดุในการก่อสร้าง อย่างที่เราได้พูดไป อายุเป็นเพียงตัวเลข การดูอาคารเก่าจึงต้องดูเรื่องของโครงสร้างมากกว่าอายุ และนอกจากโครงสร้างแล้วอาจจะต้องดูองค์ประกอบอื่น ๆ ด้วย เช่น สภาพห้อง สภาพภายนอก การดูแล บำรุงรักษา งบประมาณกองทุนที่มีอยู่ และความพร้อมของผู้อาศัยในกรณีที่เกิดความจำเป็นต้องปรับปรุง เพราะถ้าหากคอนโดมีความจำเป็นต้องใช้งบปรับปรุงที่มาก เงินค่าส่วนกลางที่เก็บเอาไว้ไม่เพียงพอ การรวบรวมเก็บเพิ่มย่อมเป็นสิ่งที่ต้องทำอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้