รูปบทความ เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร กับขั้นตอนการกู้-ผ่อนโดยละเอียด

ESTOPOLIS | เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร กับขั้นตอนการกู้-ผ่อนโดยละเอียด

Info graphic ที่แสดงความสามารถในการกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดสูงสุด เทียบกับรายได้ที่เจอในอินเตอร์เน็ตแทบจะผิดกันหมดเลย



เผยขั้นตอนการเตรียมตัว และเตรียมใจในการผ่อนคอนโด พร้อมเผยวีธีกู้ซื้ออย่างละเอียด

“เงินเดือนเท่านี้ สามารถซื้อผ่อนคอนโดได้ราคาเท่าไร” มักจะเป็นคำถามแรก ๆ ที่ผุดขึ้นมาในหัวของคนที่จะซื้อคอนโด การปล่อยกู้สินเชื่อคอนโดโดยดูที่กำลังผ่อนที่ไม่เกิน 40% ของรายได้ตอนนี้ได้เปลี่ยนไปแล้ว ธนาคารไม่ได้ปล่อยสินเชื่อการกู้ซื้อคอนโดให้เราสูงสุดแค่นั้น เอาเข้าจริง ๆ สามารถปล่อยสินเชื่อให้เราได้โดยคิดที่ 70% ของรายได้สุทธิ และกรณีพิเศษที่ 80% ของรายได้สุทธิเลยด้วยซ้ำ และนี่เป็นสาเหตุที่ Estopolis พบว่าอินโฟกราฟฟิกในอินเตอร์เน็ตที่นำเสนอเรื่องนี้ทำมาผิดโดยส่วนใหญ่เลย

เงินเดือนเท่านี้ กู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้เท่าไร

การคำนวณสินเชื่อกู้ซื้อคอนโดของธนาคาร จะมีการนำรายได้สุทธิมาคำนวณร่วมกับดอกเบี้ยของธนาคารซึ่งมีทั้งแบบตายตัว(fix rate) และดอกเบี้ยแบบลอยตัวแบบ MRR หรือ MLR แล้วแต่ว่าทางธนาคารจะเลือกใช้ตัวไหน และแน่นอนว่าจะคำนวณร่วมกับระยะเวลาในการผ่อนด้วย

แต่ Estopolis จะไม่พาคุณผู้อ่านคำนวณอะไรยุ่งยากขนาดนั้น เพียงแค่คุณผู้อ่านทำตามขั้นตอนของเราดังต่อไปนี้ก็จะสามารถคำนวณความสามารถในการกู้ซื้อคอนโดได้คร่าว ๆ แล้ว


1. กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร ดูที่รายได้สุทธิต่อเดือน ไม่ใช่เงินเดือน

รายได้สุทธิ คือรายได้ที่มีการคำนวณเบ็ดเสร็จแล้วว่าเรามีรายได้ที่ธนาคารยอมรับที่เท่าไร แล้วลบด้วยภาระหนี้เฉลี่ยต่อเดือนของเรา ดังนั้น เงินเดือน จึงจัดเป็นที่มาของรายได้ทางหนึ่งเท่านั้น


เงินเดือน รายได้เท่านี้ กู้บ้าน คอนโด ได้เท่าไร
รายได้สุทธิ คือสิ่งที่ธนาคารนำมาคิดคำนวณสินเชื่อ



ดังนั้น ก่อนที่เราจะทราบอย่างแท้จริงว่า เราสามารถกู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้ที่เท่าไร ต้องหารายได้สุทธิที่แท้จริงให้ได้ก่อน เรื่องของรายได้นั้นธนาคารก็ไม่ได้คิดแต่เงินเดือน หลายธนาคารคิดค่าโอที โบนัส ค่าเดินทาง ค่าตำแหน่ง ค่าคอมมิสชั่น หรือแม้แต่ค่าโทรศัพท์ แต่จะคิดให้ที่กี่เปอร์เซ็นต์ หรือมีกฏหย่างไร สามารถอ่านต่อได้ที่บทความนี้ได้เลย

หลักการคำนวนรายได้ต่อเดือน ก่อนนำไปคำนวณสินเชื่อ (สำหรับมนุษย์เงินเดือน)

เมื่อทราบรายได้ที่ธนาคารคิดให้แล้ว ก็ต้องมาดูในส่วนของภาระต่อเดือน ซึ่งก็จะมีวิธีการคิดด้วยเช่นกัน คุณผู้อ่านสามารถอ่านวิธีการคำนวณได้ที่บทความด้านล่างนี้

หนี้ประเภทไหนบ้างที่มีผลต่อการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด และทำอย่างไรให้กู้ผ่านเมื่อมีหนี้




2. วิธีคิดแบบที่ 1 หมื่นละล้าน

วิธีคิดนี้เป็นวิธีคิดแบบง่ายที่สุด สำหรับการคำนวณสินเชื่อกู้ซื้อคอนโด โดยมีคอนเสปง่าย ๆ เลยว่า กู้สินเชื่อซื้อคอนโดด้วยระยะเวลาผ่อน 30 ปี ทุก ๆ รายได้สุทธิที่ 1 หมื่นบาท จะกู้ได้ 1 ล้านบาท


ยกตัวอย่าง

หากคุณเงินมีรายได้สุทธิต่อเดือน 25,000 บาท จะกู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้ 2.5 ล้านบาท โดยผ่อน 30 ปี


**วิธีการคิดแบบนี้มันเป็นผลลัพธ์จากวิธีการคำนวณในแบบถัดไป ซึ่งเป็นวิธีที่จะบอกเราได้ด้วยว่าจะต้องผ่อนอยู่ที่เดือนละเท่าไร



3. วิธีคิดแบบที่ 2 ผ่อนล้านละ 6 - 7 พัน

สำหรับวิธีคิดนี้มีด้วยกันสองส่วนคือ เราผ่อนธนาคารอยู่ที่ล้านละเท่าไร โดยการคำนวณจากดอกเบี้ยเฉลี่ยของทางธนาคาร และอีกส่วนคือทางธนาคารยอมให้เราชำระหนี้ได้สูงสุดเท่าไรจากรายได้สุทธิของเรา แล้วเราจะเอาสองค่านี้มาคำนวณ


3.1 ดอกเบี้ยธนาคาร

โดยปกติแล้วดอกเบี้ยธนาคารที่ปล่อยกู้สินเชื่อคอนโดจะมี 2 แบบ คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) และ อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate)


ในช่วง 3 ปีแรกส่วนใหญ่จะเป็นโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำแบบ fixed rate อาจจะเฉลี่ย 3 - 4 % ต่อปี หรือต่ำกว่านั้นก็มี


หลังจาก 3 ปีแรก จะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว โดยใช้อัตราดอกเบี้ย MRR หรือ MLR แล้วแต่ธนาคารนั้น ๆ แต่ธนาคารเองก็ไม่ใจร้ายคิดเรทนั้นเลยทีเดียว อาจจะเป็น MRR-2%, MRR-1% หรือ MRR -0.5% แล้วแต่ธนาคาร


ดังนั้นดอกเบี้ยเฉลี่ยของทั้งหมดอาจจะสูงได้เกือบๆ 6.5% ต่อปี เลยทีเดียว หากดอกเบี้ยเรท 6.5% ต่อปี กู้ 30 ปี ในธนาคารรัฐจะต้องผ่อนต่อเดือน 6321 บาท แต่กับธนาคารเอกชนที่คิดเรื่องอัตราเงินเฟ้อเอาไว้อาจจะต้องผ่อนถึงเดือนละ 6752 บาท ทีเดียว


หมายเหตุ อัตราเงินเฟ้อที่มีผลต่อการกู้สินเชื่อนั้น ในบางธนาคารโดยเฉพาะธนาคารเอกชน หากกู้สินเชื่อที่มีระยะเวลาผ่อน 30 ปี ธนาคารจะคำนวณงวดผ่อนชำระขั้นต่ำให้สามารถผ่อนหมดภายในระยะเวลา 25 ปี เพราะค่าเงินในอนาคตจะมีค่าลดลง ธนาคารอาจขาดทุน จึงส่งผลให้การผ่อนต่องวดแพงขึ้น


ดังนั้นเพื่อเป็นการคิดเผื่อเอาไว้ ในการคำนวณจึงนิยมปัดงวดผ่อนต่อเดือนขึ้นไปจาก 6,752 บาทต่อเดือน เป็น 7,000 บาทต่อเดือน สำหรับอายุการผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดนาน 30 ปี เพราะตัวเลขนี้ค่อนข้างปลอดภัย เมื่อคำนวณแล้วความสามารถในการกู้สินเชื่อไม่สูงเกินไป คุณผู้อ่านจะได้ไม่ซื้อคอนโดที่ราคาสูงเกินตัว จนต้องหาเงินส่วนต่างมาเพิ่ม



3.2 ธนาคารยอมให้เรามีภาระหนี้สินเชื่อคอนโดที่เท่าไรจากรายได้สุทธิ

โดยทั่วไปธนาคารภาระได้สูงสุดถึง 70% ของรายได้สุทธิ ยกตัวอย่างถ้าเรามีรายได้สุทธิตกเดือนละ 20,000 บาท ธนาคารก็จะยอมให้เรากู้และผ่อนคอนโดได้ไม่เกินเดือนละ 20,000x70%= 14,000 บาท


สำหรับโครงการจากดิเวปลอปเปอร์ชื่อดัง 5 อันดับแรก บางธนาคารมีโปรโมชั่นพิเศษที่ยอมให้เรามีภาระผ่อนคอนโดได้ถึง 80% ของรายได้สุทธิเลย เห็นว่าเยอะแบบนี้แต่อาจจะไม่ได้เหมาะกับมนุษย์เงินเดือนที่รายได้หลักเป็นเงินเดือนอย่างเราเท่าไรนัก โปรโมชั่นนี้ค่อนข้างเหมาะกับคนที่มีรายได้หลักเป็นค่าคอมมิชชั่นที่ธนาคารคิดเป็นรายได้สุทธิให้ 50% เท่านั้นมากกว่า


3.3 การคำนวณ

ให้นำความสามารถในการผ่อนต่อเดือนสูงสุดมาตั้ง หารด้วยอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนสำหรับการกู้ 30 ปี (เราจะใช้ 7,000 บาท) แล้วเราจะได้ผลลัพธ์เป็น จำนวนเงินกู้สูงสุดที่เราสามารถกู้ได้ในหน่วยล้านบาท



สูตรคำนวณความสามารถสูงสุดในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด

ที่มา: สูตรคำนวณความสามารถสูงสุดในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด




ตัวอย่าง

รายได้สุทธิต่อเดือนอยู่ที่ 25,000 บาท ต้องการหาความสามารถในการซื้อคอนโดสูงสุด โดยจะผ่อนด้วยระยะเวลา 30 ปี

รายได้เท่านี้กู้ซื้อคอนโดได้สูงสุดเท่าไร
จะเห็นว่าการคำนวณจะออกมาเท่ากับวิธีแรก คือตกหมื่นละล้านพอดี




และแน่นอนนอกจากรายได้สุทธิเท่านี้สามารถกู้ซื้อคอนโดได้เท่าไรแล้ว เราอาจจะต้องวางแผนเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโดด้วย


1. “เงินจอง” + "ค่าทำสัญญา" คือเงินก้อนแรกที่จะต้องจ่าย

เงินจอง คือเงินก้อนแรกที่เราจะต้องจ่ายให้กับโครงการ ก้อนต่อมาก็คือค่าทำสัญญาว่าจะซื้อขาย ซึ่งสัญญาตัวนี้เราจะต้องนำไปยื่นให้กับธนาคารเมื่อต้องการจะกู้สินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดกับทางธนาคาร 

แต่สำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จ หรืออยู่ในช่วงพรีเซลก็จะมีการทำสัญญาเพื่อผ่อนดาวน์ ซึ่งตรงนี้จะยังไม่สามารถทำเรื่องกู้สินเชื่อธนาคารได้ จะเป็นการจ่ายให้กับทางโครงการโดยตรงเงินจำนวนนี้จึงไม่มีอัตราดอกเบี้ย ทั้งนี้อยากให้คุณผู้อ่านดูสัญญาให้ดี ๆ เพราะในบางโครงการจะระบุเอาไว้ว่า ถ้ากู้สินเชื่อซื้อคอนโดไม่ผ่านจะไม่มีการคืนเงินดาวน์ ซึ่งตรงนี้อาจจะทำให้เราต้องไปร้องกับสคบ.เพื่อไกล่เกลี่ยกันวุ่นวายได้เช่นกัน 

ราคาของค่าจอง และทำสัญญา อาจจะเริ่มต้นตั้งแต่ 5,000 บาท ไปจนเฉียด ๆ แสน แล้วแต่ Segment (ระดับความแพง) ของคอนโดนั้น ๆ

2. เงินเดือนเท่านี้ ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไร กู้ซื้อคอนโดราคาเท่าไรได้บ้าง

สำหรับการกู้ที่ใช้ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ข้อมูลปัจจุบันจะคิดง่าย ๆ จะตกหมื่นละล้าน เช่น ถ้าเงินเดือนเรา 15,000 บาท ก็จะกู้ได้ประมาณ 1.5 ล้านบาท


การคิดคำนวนยอดที่จะผ่อนต่อเดือนในระยะเวลา 30 ปี เมื่อกู้สินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดจากธนาคาร จะมีการคำนวนร่วมกับดอกเบี้ยที่ให้กับลูกค้า ซึ่งมีทั้ง flat rate (ดอกเบี้ยคงที่ มักจะเป็นดอกเบี้ยต่ำ ๆ ในช่วง 3 ปีแรก) และดอกเบี้ยลอยตัวแบบ MLR หรือ MRR ซึ่งถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ยรวมประมาณ 5% จะผ่อนล้านละ 6,000 บาท  แต่ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ย 6.5% จะผ่อนเฉลี่ยอยู่ที่ล้านละ 7,000 บาท


จากด้านบน ธนาคารจะยอมให้เรามีภาระผ่อนบ้านได้สูงสุดไม่เกิน 70% ของรายได้สุทธิที่ธนาคารคิดให้ ยกตัวอย่าง ถ้าเรารายได้สุทธิ 30,000 บาท ธนาคารจะยอมให้เราผ่อนต่อเดือนได้สูงสุด 21,000 บาท และจากย่อหน้าข้างบนเรื่องของอัตราการผ่อนต่อเดือนต่อยอดกู้ 1 ล้านบาท ก็ลองนำตัวเลขนั้นมาหารดู เช่น   ผ่อนได้สูงสุด 2,1000 หาร 7,000 จะได้ 3  ซึ่งก็คือ  3 ล้านบาทนั้นเอง 


- ในบางธนาคารแม้ว่าจะเป็นการผ่อน 30 ปี แต่การผ่อนจริงจะหมดภายใน 25 ปี เพราะธนาคารมีการคิดเรื่องเงินเฟ้อเข้าไปด้วย จึงทำอัตราผ่อนให้สามารถผ่อนหมดได้เร็วขึ้น เพราะค่าเงินในวันนี้มีค่ามากกว่าอีก 25 - 30 ปีข้างหน้า (ธนาคารอาจขาดทุนหากปล่อยให้ผ่อนถึง 30 ปีจริง ๆ)  ดังนั้นการเลือกจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือนต่อยอดกู้ 1 ล้านบาทเป็น 7,000 จะเป็นตัวเลขที่เหมาะสมที่สุดสำหรับกรณีนี้ 


- เวลายื่นกู้เราแนะนำให้ยื่นกู้โดยใช้เวลาที่นานที่สุด เพราะสินเชื่อบ้านและคอนโดเป็นสินเชื่อที่ลดต้นลดดอก ยิ่งจ่ายเยอะยิ่งผ่อนหมดเร็ว ดอกเบี้ยยิ่งลดลง  ไม่เหมือนสินเชื่อรถที่ทุกอย่างคำนวนตายตัวเอาไว้แล้ว โปะไปก็ไม่มีความหมาย


* ธนาคารจะคิดฐานเงินเดือนให้เราเต็ม ส่วนเงินรายได้อื่น ๆ เช่นโบนัส คอมมิชชั่น สวัสดิการอื่นๆ อาจจะมีการคิดเพิ่มให้หรือไม่ และวิธีการคิดอย่างไรจะขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร

3. ยื่นเรื่องกู้สินเชื่ออย่างไรให้ผ่านง่าย ด้วยวิธีง่าย ๆ ในการสร้างเครดิต

ทางที่ดีที่สุดของการยื่นกู้แล้วผ่านได้ง่าย ๆ คือต้องไม่มีหนี้ค้างชำระปรากฏในฐานข้อมูลเครดิตบูโรของเราเลย และข้อมูลเครดิตบูโรของเราไม่ควรมีประวัติด่างพร้อยด้วย การที่จะยื่นกู้แล้วผ่านได้ง่ายจึงต้องเตรียมตัวตามขั้นตอนดังนี้

3.1 มีข้อมูลในเครดิตบูโร  

หมายความว่าเราต้องเคยยื่นกู้อะไรสักอย่างกับสถาบันการเงิน ได้รับการอนุมัติ ชำระตรงทุกงวด และควรชำระหนี้นั้นจนหมดไปแล้ว  หรือถ้าจะให้ง่ายที่สุดคือต้องมีบัติเครดิตสักใบหนึ่ง มีการใช้จ่ายทุกเดือนเป็นเวลาอย่างต่ำ 6 เดือน และทุกเดือนควรจ่ายเต็มวงเงิน ไม่จ่ายขั้นต่ำ เพราะการมีหนี้คงค้าง ธนาคารจะนำหนี้เหล่านั้นไปคิดด้วย ส่วนสาเหตุที่ต้องมีข้อมูลการชำระหนี้ปรากฏในเครดิตบูโรนั้นเป็นเพราะว่าธนาคารจะทราบภาระหนี้ของเราได้จากเครดิตบูโรเพียงอย่างเดียว และข้อมูลเหล่านี้จะบ่งบอกถึงวินัยในการชำระหนี้ด้วย 


3.2 การจ่ายบัตรขั้นต่ำ

หากจ่ายบัตรเครดิตไม่เต็มวงเงิน หรือจ่ายขั้นต่ำบ่อย ๆ แต่สามารถจ่ายเต็มได้ในงวดล่าสุด ในกรณีที่ต้องการยื่นกู้สินเชื่อคอนโดเลย แนะนำให้ยกเลิกบัตรไปก่อน และรอ 30 - 45 วัน จึงยื่นกู้  เนื่องจากต่อให้ในงวดสุดท้ายเราชำระเต็ม แต่ธนาคารจะมองย้อนหลังไป 6 เดือน และนำหนี้คงค้างใน 6 เดือนนั้นมาคิดรวมกับความสามารถในการผ่อนชำระด้วย การปิดบัตรไปเลยจะทำให้ธนาคารเห็นสถานะว่าบัตรถูกปิดและไม่นำข้อมูลบัตรเครดิตมาคิด แต่ถ้าหากยังต้องการใช้บัตรเครดิตอยู่ หลังจากที่ธนาคารอนุมัติแล้วสามารถเปิดบัตรเคริตได้ทันที เพราะบัตรเครดิตเองจะมีกระบวนการยื่นขอตรวจเครดิตบูโรซึ่งในช่วงก่อน 30 วันหลังจากที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อคอนโด เครดิตบูโรจะยังไม่อัพเดท และสินเชื่อบัตรเครดิตก็ยังมองไม่เห็นข้อมูลนี้เช่นกัน 


3.3 ผ่อนของให้หมด ก่อนยื่นกู้  

การผ่อนของอะไรก็ตามแม้ว่าจะ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 10 เดือน โดยเฉพาะผ่านบัตรเครดิต ยอดของการผ่อนในแต่ละงวดธนาคารจะนำมาคิดด้วย เช่น ผ่อนของเดือนละ 2,000 ธนาคารจะนำไปลบจากวงเงินกู้ของเรา จากกู้ได้ 1.5 ล้าน ก็จะเหลือ 1.3 ล้าน ดังนั้นก่อนยื่นกู้สินเชื่อควรผ่อนของให้หมดก่อน หรือโทรคุยกับบัตรเครดิตเพื่อขอชำระยอดผ่อนของทั้งหมดก็ได้ อย่างไรก็ตามเมื่อเราไม่เหลือยอดผ่อนของแล้วอาจจะต้องรอประมาณ 30 - 45 วัน หลังจากนั้นเพื่อให้ข้อมูลปรากฏบนเครดิตบูโรของเรา 


3.4 ติด  Black list ลองคุยกับธนาคารที่ยื่นกู้

ในข้อมูลเครดิตบูโรไม่มีขึ้น Black list มีแค่เพียงข้อมูลการค้างชำระ ซึ่งธนาคารจะเอาข้อมูลตัวนี้ไปตีเป็น black list ตามกฏของธนาคาร  ปกติแล้วคนที่มีประวัติการติด Black list จะต้องรอประมาณ  2 ปีเพื่อให้ประวัตินั้นหายไปจากฐานข้อมูลเครดิตบูโร  แต่จริง ๆ แล้วหากเรามั่นใจในความสามารถในการผ่อนชำระ และฐานะทางการเงิน สามารถเข้าไปขอคุยกับธนาคารเพื่อเตรียมตัวและให้ธนาคารพิจารณาเป็นเคส ๆ ไปได้เช่นกัน ซึ่งมีลูกค้าหลายคนที่ติดแบล็คลิสแต่ก็ยังสามารถกู้สินเชื่อคอนโดผ่านได้อยู่ไม่น้อย


3.5 การค้ำประกันบุคคลอื่น

เป็นผู้ค้ำประกันให้บุคคลอื่นไม่มีผล จนกว่าผู้กู้ที่เราค้ำให้จะผิดสัญญา จ่ายไม่ตรงเวลา หรือติด Black list การเป็นผู้คำประกันค่อนข้างเสี่ยงมาก เพราะเป็นตัวแปรที่เราควบคุมได้ยาก ถ้าผู้กู้จ่ายหนี้ตรงเวลาข้อมูลจะไม่ขึ้นในเครดิตบูโรของเรา แต่ถ้าหากมีการผิดชำระ โดยเฉพาะติดแบล็คลิส หนีหนี้แน่นอนว่าข้อมูลนี้จะไปปรากฏบนเครดิตบูโรของเราแน่นอน และจะทำให้ธนาคารไม่มั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อให้เราอย่างแน่นอน


3.6 เงินเก็บ และรายการเดินบัญชี  

บางธนาคารไม่ได้พิจารณาในจุดนี้มาก แต่บางธนาคารก็ต้องการที่จะดูเพื่อความมั่นใจเช่นกัน เพราะเงินเก็บเหล่านี้จะต้องนำมาจ่ายให้กับค่าใช้จ่ายจิปาถะที่มากับการซื้อคอนโด เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง หรือแม้แต่ค่าตกแต่ง การมีรายได้ที่ต่อเนื่อง มีเงินเก็บ และรายการเดินบัญชีที่ไม่ผิดปกติ จะเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ธนาคารตัดสินใจปล่อยกู้ให้เราได้ง่ายขึ้น 


3.7 การยื่นขอดูเครดิตบูโรบ่อยอาจจะมีปัญหา

เนื่องจากทุกครั้งที่เรายื่นกู้ ไม่ว่าจะรถ บ้าน หรือบัตรเครดิต ทางผู้ให้สินเชื่อจะทำการตรวจสอบโดยการยื่นขอดูเครดิตบูโร และข้อมูลการขอดูเครดิตบูโรจะปรากฏภายใน 30 - 45 วันให้หลัง หากมีการยื่นขอดูอย่างต่อเนื่อง ธนาคารอาจจะคิดว่าเราเอาจจะเปิดบัตรเครดิตเพิ่ม หรือมีการกู้อย่างอื่นก่อนหน้า ทำให้ธนาคารชะลอการปล่อยกู้ หรือไม่อนุมัติเลยได้เช่นกัน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้แนะนำว่าเวลากู้สินเชื่อคอนโดให้ยื่นไปหลาย ๆ ธนาคารพร้อมกันเลย เพราะในช่วงเวลาเดียวกันธนาคารจะตรวจหากันไม่เจอ สำหรับสินเชื่อเพื่อตกแต่งหรือสินเชื่ออื่น ๆ เช่นบัตรเครดิต หลังจากที่สินเชื่อคอนโดอนุมัติตามที่เราต้องการแล้วก็ให้ยื่นกู้ต่อไปได้เลย เพราะข้อมูลการผ่อนคอนโดของเรายังไม่ปรากฏ

4. ฐานเงินเดือนถึง แต่ธนาคารปล่อยกู้ที่เท่าไร?

การปล่อยกู้ของธนาคารจะใช้หลาย ๆ ปัจจัยเป็นส่วนประกอบ ถ้าอันไหนที่ลงล็อกธนาคารจะปล่อยตัวนั้น ดังนั้นจึงขอแยกเป็นหัวข้อย่อยกันก่อน ขอให้ผู้อ่านลองไล่ดูแต่ละข้อ เพราะทุกปัจจัยจะส่งผลอัตราเงินกู้ที่ธนาคารจะยอมปล่อยด้วย 


4.1 ปล่อยสินเชื่อตามราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง

ธนาคารจะตรวจสอบราคาของคอนโดจาก 2 ช่องทางเป็นหลัก หนึ่งคือให้เจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาโดยดูจากที่ดินและสภาพตึก ซึ่งบางธนาคารจะใช้ฝ่ายประเมินของตัวเอง ส่วนบางธนาคารก็จะใช้ทีมงานที่เป็น Outsource ธนาคารจะนำราคาประเมินมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง หากราคาไหนต่ำกว่าธนาคารจะยึดการปล่อยกู้ที่ราคานั้น


4.2 ปล่อยกู้ 100% หรือ 80%

การที่ธนาคารยึดการปล่อยสินเชื่อตามราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน ยังต้องนำมาคิดกับนโยบายของธนาคารต่อโครงการนั้น ๆ ด้วย ว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้คอนโดนั้น ๆ ที่ 100% หรือ อื่น ๆ ธนาคารที่ปล่อยกู้ไม่ถึง 100% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน เกิดจากการที่ธนาคารไม่ได้มีการทำโปรโมชั่น หรือไม่ได้เข้าร่วมกับคอนโดมิเนียมโครงการนั้น ๆ แต่อย่างไรก็ตามหากคุณผู้อ่านได้เข้าไปคุยกับพนักงานขายของโครงการ ทางโครงการจะแนะนำธนาคารที่สามารถปล่อยกู้ 100% ให้อยู่แล้ว สำหรับคอนโดมือสองส่วนใหญ่ธนาคารจะไม่ปล่อยที่ 100% ส่วนใหญ่จะปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 80% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน


4.3 ชื่อเสียงของ Developer มีผลกับการปล่อยกู้

อันนี้จะพลิกจากการประเมินกำลังผ่อนจากฐานเงินเดือนไปเลย เนื่องจากโดยปกติธนาคารจะปล่อยสินเชื่อโดยดูจากกำลังผ่อนต่อเดือน โดยจะคิดอยู่ที่ 60% - 70% แต่ถ้าเป็น Developer ที่ธนาคารให้ความเชื่อถือ จะสูงได้ถึง 80% เลยทีเดียว เช่นเงินเดือน 15,000 กำลังการผ่อนอยู่ที่เดือนละ 10,500 บาท แต่ถ้าเป็น Developer ที่ธนาคารเชื่อถือจะได้ถึง 12,000 ยอดที่กู้ได้จาก 1.5 ล้านบาท จะเป็น 1.7 ล้านบาท

5. ราคาขาย Vs ราคาประเมิน ที่บางครั้งไม่ได้สอดคล้องกัน 

5.1 บางโครงการตั้งราคาหลอกสำหรับยื่นกู้เอาไว้  

นั่นรวมไปถึงส่วนลดต่าง ๆ ด้วย ซึ่งตรงนี้จะเป็นข้อดีของลูกค้าที่จะได้เงินส่วนต่างหลังจากธนาคารอนุมัติไปจ่ายค่าจิปาถะไม่ว่าจะเป็น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่ากองทุน หรือค่าส่วนกลาง รวมถึงหากธนาคารปล่อยกู้ต่ำกว่านั้นก็ยังมีโอกาสที่จะครอบคลุมค่าคอนโดด้วย คล้ายกับการตั้งราคาไว้เผื่อต่อ 


5.2 ราคาหลอก หรือส่วนลด ไม่ใช่ว่าจะดีเสมอไป 

เนื่องจากหลาย ๆ ธนาคารจะใช้บริษัทประเมินกลาง ซึ่งบริษัทเหล่านี้ข้อมูลค่อนข้างแน่น พวกเขาทราบถึงราคาหลอกหรือส่วนลดที่ทางโครงการให้ และถ้าหากบริษัทมองว่าราคาของโครงการไม่ค่อยน่าเชื่อถือ พวกเขาจะคำนวนโดยยึดราคาที่ดินจากกรมที่ดิน ซึ่งบางครั้งราคาจะต่ำกว่าราคาที่ลดแล้วของทางโครงการอีก ทำให้กลายเป็นภาระของผู้กู้ที่จะต้องหาค่าส่วนต่างมาจ่ายเพิ่มขึ้น 


Developer ชื่อดัง เกรดดี ธนาคารจะมีลิสรายชื่ออยู่ และให้ความมั่นใจหากผู้กู้ผ่อนไม่ไหวธนาคารสามารถยึดมาแล้วขายต่อได้ในราคาที่ไม่ขาดทุน ดังนั้นโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ธนาคารจะให้ราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขายจริง 

6. โปรโมชั่นของธนาคาร และการทำประกันสินเชื่อบ้านและคอนโด 

6.1 หลายธนาคารใช้การทำประกันเป็นเหมือนข้อแม้ในการปล่อยสินเชื่อ

คือมีการบังคับให้ทำประกัน หรือถ้าทำประกันด้วยการปล่อยสินเชื่อก็จะง่ายขึ้น โดยประกันจะมีสัญญาประมาณ 15 ปี ในบางธนาคารหากเราผ่อนชำระคอนโดหมดภายใน 15 ปี ก็จะได้เงินที่ทำประกันไว้คืน ข้อดีของการประกันคือหากเกิดเหตุร้ายกับคอนโดของเรา หรือกับตัวเราเอง เราสามารถที่จะไม่ผ่อนคอนโดนั้นต่อได้ 


6.2 การผ่อนชำระกับธนาคารจะผ่อนเท่ากันทุกงวด แบบลดต้นลดดอก

โดยการผ่อนในระยะแรกเงินส่วนใหญ่ที่เราจ่ายไปจะกลายไปเป็นค่าดอกเบี้ย และเมื่อจ่ายไปได้ระยะหนึ่งสัดส่วนของเงินต้นจะเพิ่มขึ้นในแต่ละงวด บางธนาคารจะมีโปรโมชั่นกับโครงการใหญ่ ๆ จะมีโปรโมชั่นการผ่อนแบบขั้นบันไดด้วย 


6.3 การกู้เพื่อตกแต่ง คือการกู้สินเชื่ออเนกประสงค์ ดอกเบี้ยจะเป็นอีกเรทหนึ่ง

และระยะเวลาในการผ่อนก็จะเป็นอีกแบบหนึ่งเช่นกัน โดยธนาคารแต่ละที่จะกำหนดว่ากู้ได้กี % ของราคาห้องตามแต่โปรโมชั่นของธนาคารนั้น ๆ 


6.4 หลัง 3 ปีแรก ดอกเบี้ยที่เคยเป็นดอกเบี้ยคงที่ จะกลายเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวซึ่งค่อนข้างสูง

ทำให้เงินที่เราจ่ายกลายเป็นดอกเบี้ยซะส่วนใหญ่ หลายคนจึงใช้วิธีไปขอลดดอกเบี้ยกับทางธนาคาร หรือบางคนเลือกที่จะรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ซึ่งการรีไฟแนนซ์นั้นอาจจะต้องทำประกันใหม่กับธนาคารอื่น และประกันที่ทำกับธนาคารเดิมสิ้นสุดลง ตรงนี้ลูกค้าเองจะต้องพิจารณากันเอาเอง ว่าการรีไฟแนนซ์จะได้คุ้มเสียหรือไม่ เพราะประกันที่ทำไปกับธนาคารแรกจะไม่ค่อยคืนเงินประกัน หรือถ้าคืนก็จะคืนในอัตราที่น้อยมากจนเหมือนไม่ได้คืนอะไรเลย

7. ค่าใช้จ่ายสุดท้ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมีอะไรบ้าง และเท่าไร 

ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่คอนโดแล้วแต่โปรโมชั่นของตัวโครงการ หากไม่มีโปรโมชั่นลูกค้าจะต้องเตรียมเงินเอาไว้ประมาณ 80,000 - 100,000 บาทเป็นอย่างต่ำ แต่โดยรวมแล้วมีค่าใช้จ่ายปลีกย่อยดังนี้ 

7.1 ค่ากองทุน บาท/ตร.ม. จะจ่ายครั้งเดียว ก็จะตกอยู่ราว ๆ 10,000 บาทขึ้นไป แล้วแต่โครงการ

7.2 ค่าส่วนกลาง บาท/ตร.ม./เดือน แต่จ่ายเป็นปี และจะเก็บล่วงหน้า 1 ปี ตัวนี้ก็ประมาณ 10,000 บาทขึ้นไปเช่นกัน

7.3 ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ 2% ของราคาขาย แต่เรากับโครงการก็จะจ่ายกันคนละครึ่ง พูดง่าย ๆ คือเราออกแค่ 1%  แต่ตรงนี้ต้องรอดูโปรโมชั่น บางโครงการอาจจะฟรีให้เรา

7.4 ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า 5,000 บาท

7.5 ค่าจดจำนอง  1% ของยอดกู้ 

การจะมีคอนโดมิเนียมซักห้องหนึ่งเป็นของตัวเองต้องผ่านหลายขั้นตอน ที่มีความยุ่งยากซับซ้อน ซึ่งเป็นธรรมดาที่ของราคาล้านกว่าบาทย่อมถูกสร้างมาเพื่อคนที่มีความพร้อมเท่านั้น อย่างไรก็ตามทางเราอยากให้ทางผู้อ่านที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดได้ลองศึกษากันเอาไว้ซักนิด และอย่าลืมสำรองเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างต่ำ 1 แสนบาทเอาไว้ด้วย 


แก้ไขบทความ ณ วันที่  30/7/2017



บทความที่เกี่ยวข้อง

มีหนี้บัตรเครดิต กู้สินเชื่อบ้านและคอนโดให้ผ่าน มีวิธีการใดที่ทำได้บ้าง









ข่าวดี!! สำหรับเอเจนซี่และนักลงทุนคอนโด

Estopolis.com เปิดให้ ลงประกาศคอนโดฟรี! ไม่ว่าจะเป็นขายดาวน์ ขายห้อง หรือแม้แต่ปล่อยเช่า โดยเว็บไซต์ของเรามีผู้ใช้งานมากกว่า 700,000 ราย รับรองเลยว่าประกาศคอนโดของคุณจะมีคนเห็นอย่างแน่นอน


อ่านวิธีการลงประกาศคอนโด คลิก

เข้าสู่หน้าประกาศคอนโด คลิก


วิธีการลงประกาศคอนโด